臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
110年度重簡字第52號
原 告 尊勝白金管理委員會
法定代理人 劉欣怡
被 告 王予涓
上列當事人間請求排除侵害事件，經本院於民國110 年9 月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號二樓建物如附圖所示之伸縮遮雨棚架、冷氣室外機二台及金屬框架拆除，並將安裝處之牆面開口填平、破損磁磚更換為與牆面其他處未有破損之相同磁磚而回復原狀。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
(一)原告社區為公寓大廈，於民國102 年1 月23日取得102 莊建 字第50號建造執照，並於107 年11月12日領得107 莊使字第 432 號使用執照，為地上18層、地下3 層之新建集合住宅， 建築基地為新北市○○區○○○段○○段000 地號共1 筆土 地。依社區規約第1 條規定：「本規約效力及於本公寓大廈 全體區分所有權人、無權占有人及住戶。本公寓大廈之範圍 ：為使用執照及其竣工圖所載之基地、建築物及附屬設施（ 以下簡稱標的物件）。」、第2 條規定：「一、本公寓大廈 專用部分、共用部分、約定專用部分之範圍界定如下：（一 ）專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性， 且為區分所有之標的者。（二）共用部分：係指不屬專有部 分與專有附屬建築物，而供共同使用者。（三）約定專用部 分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。 」。被告為原告社區109 號2 樓之區分所有權人（亦即B2-2 F 住戶，下稱系爭房屋），且為原告社區第一手住戶，即應 受上開規約內容之拘束。而依公寓大廈管理條例第56條第1 、2 項規定、建商尊勝建設開發股份有限公司（下稱尊勝公 司）與各區分所有權人所訂買賣契約第15條第7 項約定：『 為維持本社區良好秩序及公共安寧確保全體區分所有權人之 權益，甲方（亦即買方）應遵守住戶管理規約（本社區住戶 管理規約暫定以內政部頒佈之公寓大廈規範本為依據）』， 尊勝公司與被告成立系爭社區之房地買賣時，將社區規約列 為買賣契約之內容，已視為契約之一部分，亦即召開第一次
區分所有權人會議訂定社區規約前，各區分所有權人仍應受 規約之拘束，且依一般建商作法，起造人申請建造執照時， 送交主管機關之規約草約與第一次召開區分所有權人會議訂 定之規約內容相同，原告社區通過規約亦以內政部規約範本 為依據，故原告社區於108 年7 月13日召開之第一次區分所 有權人會議通過之規約內容，不論訂定規約通過前後對各區 分所有權人均有拘束效力，是被告自始應受規約之拘束甚明 。再依公寓大廈管理條例第3 條第12款規定，規約性質上為 共同行為，依據私法自治原則，除規約有違反強制禁止規定 或公序良俗外，悉應認可其具有拘束全體區分所有權人之效 力，而非原始參與制訂規約之區分所有權人，依據公寓大廈 管理條例第24條第1 項規定，亦於繼受取得區分所有權後， 負有遵守之義務，不得以不知或未參與制訂為由，拒絕遵守 規約所定之事項。
(二)被告明知其購買之系爭房屋，雖尊勝公司並未如其他樓層規 劃冷氣室外機之柵欄，惟依尊勝公司原始規劃地上二層A2、 B2冷氣室外機應放置露台空地或與其他樓層相同位置之牆面 上，且未經規約許可或區分所有權人會議決議同意情況下， 不得任意使用全體區分所有權人共用之外牆設置冷氣室外機 、伸縮遮雨棚或類似行為。又被告之配偶羅其鈞前向第一屆 管委會表示欲裝設遮雨棚架，但因社區規約修正前第2 條第 6 項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬 專有部分之防空避難設備，應符合法令及規約規定，並向主 管機關完成報備。且不得有變更構造、顏色、設置廣告物、 鐵鋁窗或其他類似之行為」，及公寓大廈管理條例第8 條第 1 項規定，禁止區分所有權人於共用外牆面有任何破壞之行 為，故當時經委員口頭清楚告知被告之配偶在區分所有權人 會議決議通過允許裝設或規約修改前，不得私自裝設伸縮遮 雨棚架，且冷氣室外機應裝設與109 號各樓層區分所有權人 冷氣室外機同一側牆面之位置。惟被告於第一屆管理委員明 確告誡不得違反規約禁止行為後，仍私設伸縮遮雨棚架，而 破壞社區整體外觀及外牆之完整。抑有甚者，被告為使其伸 縮遮雨棚架獲得極大化之效用，竟又將冷氣室外機裝設與 107 號2 樓（亦即A2-2F)之共用外牆上，顯與其他樓層冷氣 室外機裝設位置不同。被告前開行為，經原告制止並先後寄 發存證信函要求限期改正，均置之不理，事後原告依法公告 違規事實再次限期改正，被告依然置若罔聞。系爭伸縮遮雨 棚架、冷氣室外機及鐵架所裝設地點乃系爭房屋之外牆，為 原告社區全體區分所有權人之共用部分，其如何使用得經規 約或區分所有權人會議之決議以定之，而被告未經區分所有
權人會議之決議同意，擅自於系爭房屋之外牆裝設伸縮遮雨 棚架、冷氣室外機及金屬框架等行為，顯有害整體社區外觀 統一性及對於外牆完整已造成破壞，因此社區居住品質及共 同利益顯有危害。
(三)又有關公寓大廈外牆係屬專有部分或共用部分等之認定，應 依公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 款、第5 款、第6 款、第56條第1 項之規定。而第56條第3 項第1 、3 款僅係 規範建物所有權及附屬建物之牆壁外緣為界，非謂得據此切 割外牆所有權分屬各樓層區分所有權人所專有，系爭大廈外 牆屬建築物之主要構造，而為維持建築物安全及外觀所必要 之部分，在使用維護及用途功能上，具有強烈之公共性及一 體性，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體 區分所有權人所共用。再參酌公寓大廈管理條例第7 條第3 款規定，陽台為專有部分者，應限於陽台內部而不包含陽台 外牆，系爭2 樓房屋外牆並不因陽台內部為被告所專有，而 併同成為被告之專有部分，是被告主張陽台外之外牆屬其專 有部分，不足可採。次按共有部分係指區分所有建築物之專 有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第 799 條第2 項後段、公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第6 款定有明文是應認依社會通常觀念，倘構造物係屬維持建築 物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯 間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等 之使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於 共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之 外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要 的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而 由全體住戶共同使用，應認屬共用部分。申言之，區分所有 建物之外牆面，依其所在位置，雖有位於共有部分者，例如 共用走廊、樓梯間、大廳等區域；亦有位於專有部分者，例 如各區分所有權人之住宅單位、約定專用部分等區域，惟縱 令係屬位於專有部分之外牆，亦應屬於共有部分之範圍。蓋 外牆不論其位置係位於區分所有建物之專有部分或共有部分 ，均係整體建築物之基本構造，為整棟建築物結構上及外觀 上所不可或缺之部分，故應認屬區分所有建物之共用部分， 而屬區分所有權人所共有。本件被告搭置如勘驗筆錄所示伸 縮遮雨棚架、冷氣室外機暨鐵架設備等設置物所在之外牆， 係系爭大廈2 樓所在之外牆，屬包覆系爭大樓整體外觀之系 爭大廈外牆一部分，而系爭大廈外牆應係維持系爭大樓安全 性及其外觀所必要之構造，屬系爭大廈全棟建築物之基本構 造，依前揭說明，自係屬系爭大廈區分所有權人所共有之共
用部分，而非被告所專有部分，是被告辯稱其所搭設之伸縮 遮雨棚架位於其陽台專有部分，顯不足採。又社區規約既為 經過法定程序所為區分所有權人之多數決，而形成區分所有 權人及住戶之自治規則或自治法規，公寓大廈內之住戶即須 於決議施行後受規約的拘束。綜觀公寓大廈管理條例第8 條 第1 項及108 年7 月13日修訂之系爭社區規約第一章第2 條 第6 項之規定，系爭社區大廈之外牆面，乃該大樓之外觀型 態，應不得擅自變更外牆構造或設置廣告物等影響大樓整體 美觀之類似行為，系爭大廈外牆之設置目的，係為堅固大樓 整體構造並維護大樓外型美觀，則系爭大廈區分所有權人及 住戶自應保持系爭大廈外牆面之完整一致性，不得任意於外 牆設立廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，系爭社區規約於 108 年7 月13日修訂之12條第6 項雖僅規範不得設置「廣告 物、鐵鋁窗或其他類似之行為』，然此規約乃係依公寓大廈 管理條例第8 條第1 項規定而訂定，自應認「其他類似之行 為」，亦在禁止之範圍。又於108 年7 月13日修訂、108 年 9 月24日報備之社區規約第2 條第6 項規定：「新建公寓大 廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難 設備，除應符合法令規定外，並依規定向主管機關完成報備 後，限制不得有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其 他類似之行為。」，足見系爭社區規約禁止住戶任意變更外 牆面之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為， 屬公寓大廈對於住戶變更公寓大廈外觀及增設構造物所設限 制，旨在維護系爭公寓大廈大樓外牆面等建築外觀之完整性 、一致性及原貌性，故限制住戶不得有突出建築物表面之設 置而影響大樓建築觀瞻，條文中所稱「廣告物、鐵鋁窗」係 屬例示，非謂住戶僅於設置「廣告物或鐵鋁窗」時，始受有 不得突出建築物表面之限制，否則住戶可輕易以不同材質或 構造之物加以規避，殊有悖於該規約訂立之意旨。被告自不 得未經區分所有權人會議決議而逕於系爭建物之外牆裝設系 爭雨遮，且依社會通念，大樓外牆設置目的顯不包含供住戶 裝設雨遮之用，難認被告裝設系爭雨遮乃依共用部分設置目 的及通常使用方法之行為，自已違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項、第9 條第2 項之規定。又系爭公寓大廈區分所有 權人會議嗣於108 年11月24日召開臨時區分所有權人會議通 過『不同意社區有任何違建及裝置雨遮』之決議內容；另於 109 年7 月4 日召開109 年度區分所有權人會議修改規約第 2 條第6 項規定為「本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平 臺及不屬專有部分之防空避難設備，應符合法令及規約規定 ，並向主管機關完成報備。且不得有變更構造、顏色、設置
廣告物、鐵銘窗或其他類似之行為及應符合下列規定：⑵冷 氣室外機應放置於建商規劃柵欄內。本公寓2 樓之A2、B2戶 ，則應放置與其他樓層之同一牆面。⑶禁止裝置任何突出窗 外或外牆之附加物，如鐵鋁窗、雨遮、伸縮遮雨棚架等破壞 整體外觀之行為。該條規定於109 年7 月4 日之修正，就原 規約「其他類似行為」於修訂後之第2 條第6 項第3 款增加 「禁止裝置任何突出窗外或外牆之附加物，如鐵鋁窗、雨遮 、伸縮遮雨棚架等破壞整體外觀之行為」，僅係將影響大廈 美觀之物修訂明確而增加例示規定，非可以此反面推論原規 定僅在規範廣告物、鐵鋁窗，而不及於其他構造物。是以， 修正後規約第2 條第6 項第3 款再增加「雨遮、伸縮遮雨棚 架」之例示，並以任何破壞整體外觀增設之附加物，均不得 突出窗外或外牆建築物表面，予以概括，以杜絕源規約『其 他類似行為』之爭議，亦屬修正前第2 條第6 項及公寓大廈 管理條例第8 條第1 項所稱之「其他類似之行為」，倘影響 系爭大廈整體構造及美觀，仍屬違反公寓大廈管理條例及系 爭住戶規約之行為，故非謂該公寓大廈住戶於現行規定第2 條第6 項第3 款修正後在109 年7 月28日報備前，即得任意 於外牆設置突出於建築物表面之構造物。社區規約第2 條第 6 項係針對外牆面之共用部分所為之約定，被告自有遵守之 義務，而系爭構造物（即伸縮遮雨棚架、冷氣室外機暨鐵架 設備）所在之系爭大廈外牆面，僅有被告裝設之系爭構造物 係突出於該外牆面，足見系爭構造物之裝設確屬突兀，已影 響系爭外牆面外觀之一致性與協調性，客觀上有礙系爭外牆 面整體觀瞻，而與該大樓外牆面之設置目的及使用方法有違 ，有違區分所有權人之共同利益，已逾共用部分之通常使用 方法，且該冷氣室外主機暨鐵架之體積及位置、伸縮遮雨棚 架，影響大樓外牆面美觀之程度，並不亞於招牌或外加窗， 而有違反公寓大廈管理條例第9 條第2 項但書之規定。因此 ，被告於系爭大廈外牆附掛冷氣室外主機暨鐵架設備、伸縮 遮雨棚架，已違反社區規約第2 條第6 項、公寓大廈管理條 例第8 條第1 項規定甚明。因此，被告有違反公寓大廈管理 條例第9 條第2 項但書規定之情事，應予認定。(四)被告在2 樓建物陽台外裝設突出於外牆面之系爭構造物（亦 即伸縮遮雨棚架及冷氣室外機暨鐵架），與系爭公寓大廈先 後完成報備之住戶規約第2 條第6 項規定及區分所有人會議 決議，均有未符，自屬違反住戶規約及區分所有人會議決議 對公寓大廈外牆面設置構造物所設限制。被告抗辯108 年7 月13日通過之社區規約第2 條第6 項並未限制大廈外牆設置 冷氣支架，故原告並無請求拆除之權限云云，惟揆諸公寓大
廈管理條例第8 條之立法意旨，應係本於「住戶自治」之精 神，透過住戶規約之訂定及區分所有權人會議之決議，始允 許區分所有權人使用外牆面等共用部分，以達自主管理並維 護公寓大廈共有、共用部分之目的，並進而使共用部分發揮 其最大經濟效益，然此前提均為區分所有權人就共用部分已 訂立相關規約或經區分所有權人會議之通過始可，並不表示 若規約未有相關規定或未經區分所有權人會議決議下，住戶 即得擅自使用外牆面等共用部分。原告社區之區分所有權人 就共用部分並未訂立相關規約或經區分所有權人會議決議可 於外牆設置雨遮或冷氣室外機暨鐵架，是被告上開辯解，不 足採信。至被告雖援引109 年2 月15日新北市政府工務局函 文主張該局未稱其搭建系爭伸縮遮雨棚架及冷氣室外機違法 等語，然該公文第三點已明示「有關公寓大廈管理條例第8 條第1 項之其他類似行為，應於公寓大廈規約規定或經區分 所有權人會議決議明示限制之內容與範圍，並踐行條例第8 條規定程序辦理」，並非肯認被告在2 樓建物外牆設置突出 建築物表面之構造物，未違反住戶規約，自無從執為對被告 有利之論據，況依前所述，社區規約已明示外牆不得搭設伸 縮遮雨棚架且冷氣室外機應依規定擺放適當位置，且依法經 送主管機關報備在案，被告自有遵守之義務。故被告此部分 主張並無理由。
(五)再者，依108 年7 月13日通過、108 年9 月24日報備之社區 規約第23條第1 款規定，授權就共用部分之使用管理事項， 規約未規定者，得授權管理委員會另訂使用規則，故原告已 於108 年9 月30日頒布外牆管理規範，且依法公告予全體住 戶知悉。依外牆管理規範第2 、5 點分別規定「冷氣室外機 擺放放置須依建商當初規劃增設之柵欄，不得變更擺放位置 或超出柵欄外。關於107 號2 樓、109 號2 樓之住戶，因建 商並未裝設冷氣柵攔，為維護大樓外觀統一，冷氣室外機裝 設位置應與其他樓層裝設同一牆面且不得超過其他樓層冷氣 柵攔外。違者，管理委員會得制止並限期改善，若於裝潢期 間有違反前開規定者，管委會得扣押裝潢保證金。」、「嚴 禁裝置任何突出窗外或外牆附之附加物，一經發現管理委員 會將逕行予以舉發拆除，若因此衍生拆除及回復原狀費用， 由違反約定之住戶，自行負擔。』是以，依照外牆管理規範 之規定，不得於外牆上裝置任何突出外牆外之附加物（如： 系爭遮雨棚架），另就冷氣室外機亦需統一放置規定之牆面 甚明。從而，被告就系爭建物之外牆，應依使用執照用途、 法令及規約規定方式使用，不得有其他違法使用之情況，且 不得於共用之外牆裝置任何突出之系爭遮雨棚架，冷氣室外
機為維持整體外觀統一，必須放置規定牆面，絕非區分所有 權人得任意放置。而被告係於108 年9 月25日向管理委員會 辦理室內裝潢，系爭冷氣室外機鐵架及伸縮遮雨棚架亦在前 開管理辦法公布後搭建，故被告自應受社區規約及管理辦法 之限制。被告於外牆搭建雨遮棚架及外牆管理辦法所規定位 置裝設冷氣室外機暨鐵架，顯已違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項、規約第2 條第6 項及外牆使用管理規範第2 、5 點等規定甚明。
(六)復按共有部分應按其本來之用途使用，縱使特定區分所有權 人依約定( 如：分管協議、規約等) 就共有部分取得約定專 用權限，然此僅使該特定區分所有權人就該共有部分取得「 管理使用權」，該區分所有權人就管理使用之內容，本質上 仍應受限於共用部分之使用目的、性質及構造，亦不得違反 規約約定及使用執照所載用途。且所謂「物之使用方法」， 係指不毀損其物體或變異其目的及性質之前提下，供該人需 要使用之，倘該區分所有權人就其專用權之使用，已超過管 理使用之權限及內容，又未經其他區分所有權人同意，其使 用方式即非合法。準此，原告社區之區分所有權人應僅在合 法管理使用系爭外牆之範圍內方不受干涉，然被告未經全體 區分所有權人同意下，於系爭建物之外牆搭建之系爭伸縮雨 遮之使用方式，顯有違反使用執照上禁止之事項（不得於露 台加蓋任何構造物、建築物外牆設置雨遮，如有雨遮加蓋違 建請拆除大隊列為政策立即拆除類別違建辦理），屬違建無 訛。是被告於約定專用部分上方搭建雨遮之構造物行為，仍 受社區規約中關於約定專用管理使用之限制，而被告雖裝設 伸縮遮雨棚架但長期展開狀態，故確有在約定專用之露臺上 方搭設雨遮之事實，是被告之行為屬對系爭住戶規約第4 條 第3 項（區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築 物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為）、4 項 （區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用， 應依使用執照所載用途為之）應遵守事項之違反。(七)綜上，被告於系爭建物之外牆搭建伸縮雨遮固定金屬之位置 屬社區共用部分之外牆，該使用方式已違反社區規約及外牆 管理使用規範，已如前述，又冷氣室外機安裝外置恣意裝設 不同牆面，均有礙於社區外觀之整齊，亦可能影響市場交易 價格之評估，有損及社區全體住戶之利益，事屬涉及他區分 所有權人之共同利益者，社區規約就此予以限制，並未逾所 有權社會化與約定專用部分使用利益平衡上之相當性，本屬 有效。準此，被告之行為已違反公寓大廈管理條例第8 條第 1 項、第15條第1 項、社區規約第2 條第2 、6 項、區分所
有權人會議決議內容及外牆使用管理規範第2 、5 點等規定 ，屬侵害公寓大廈管理委員會之管理權，原告依公寓大廈管 理條例第6 條第1 項第5 款、第3 項、第9 條第2 、4 項、 第15條第1 、2 項、第25條第1 項第2 、3 款、第36條第5 款之規定，有制止及要求住戶回復原狀之權限，故原告訴請 被告拆除系爭伸縮雨遮及冷氣室外機暨金屬鐵架等並回復原 狀。
(八)併為聲明：被告應將門牌號碼新北市○○區○○街000 號2 樓建物如附圖所示之伸縮遮雨棚架、冷氣室外機二台及金屬 框架拆除，並將牆口開口填平、破損磁磚更換為如附圖一照 片其他處未有破損之磁磚而回復原狀。並陳明願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則請求駁回原告之訴，並以：被告所裝設可拆卸式伸縮 帆布雨遮及冷氣室外機均在被告專有部分範圍內，並無侵害 公共區域，且經新北市工務局勘查過，並無問題。又社區規 約第2 條第2 項、第6 項規定，乃針對違法使用行為，惟被 告並無違法，又被告就專有部分之共同壁既被歸責需負擔修 繕費用，何以卻被限制使用，且被告並無違反規約第25條所 稱「顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為」。況社區 區分所有權人會議決議同意於後陽台加裝鋁門窗，何以得特 別獨厚別戶，且決議禁止住戶增設伸縮遮雨棚架或固定等破 壞外牆及突出於外牆之設置，是否有特別針對性？原告以社 區安全為由，為某戶便利為由而迅速通過安裝工程，卻不基 於同等理由，為同為住戶之被告設想、規劃，實有不公，針 對性可見強烈。再者，新北市政府工務局109 年2 月15日函 文已表示被告並無違法。且被告有遵守與建商所簽訂買賣契 約第12條約定：「…惟該定專用權人應依相關法令約定管理 使用不得增建、違建或其他違法使用，否則應自行負擔相關 法律責任。…」。又109 年7 月4 日區分所有權人會議關於 修正第2 條第6 項部分，係事後追加，針對性高。且被告所 使用之2 樓有露台，3 樓以上沒有，而2 樓露台處於大樓天 井最下方，有掉落物掉下，是以重力加速度下墜，而被告所 在2 樓曾有樓上彈下的鋁門窗片落下，惟向社區總幹事反應 後，後來便置之不理，且亦常有自樓上丟下尖銳物、垃圾； 又3 樓以上有格柵，2 樓沒有任何遮擋，被告在冷氣室外機 外有用植栽美化，而其他住戶有釘管道、有住戶設盪秋千， 是否影響外觀實見仁見智。再者，原告所稱之外牆管理辦法 ，被告從未看過，原告應提出開會紀錄等詳細資料提供查閱 ，否則代表其管理辦法不存在，不能拘束被告等語置辯。三、法院之判斷：
本件原告主張被告於系爭房屋露台上方搭建系爭伸縮雨遮及 冷氣室外機並未放置統一規定之位置等事實，業據提出系爭 遮雨棚架及冷氣室外機裝設照片等件為證，復為被告所不爭 執，並經本院會同兩造及新北市新莊地政事務所至現場勘驗 屬實，製有勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖可佐，是 原告此部分主張，堪信為真實。另原告主張被告上開搭建行 為係屬違反公寓大廈管理條例及系爭社區規約等規定，依法 應拆除並回復原狀等語，則為被告所否認，並以上開情詞置 辯。查：
(一)按管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓 大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理 委員所設立之組織。共用部分、約定共用部分之修繕、管理 、維護，由管理負責人或管理委員會為之。又住戶對共用部 分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定 者從其約定。住戶違反上開規定，管理負責人或管理委員會 應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必 要之處置。住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分 、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理 負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直 轄市、縣( 市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。公寓大 廈管理條例第3 條第9 款、第10條第2 項、第9 條第2 項、 第4 項、第15條第1 項、第2 項分別定有明文。查被告所使 用之系爭露台部分，係屬社區共用部分而經約定供特定區分 所有權人即被告使用之約定專用部分，為兩造所不爭，且尊 勝白金大廈區分所有權人於108 年11月24日召開108 年度第 2 次區分所有權人會議，會中臨時動議議案一決議：社區全 面禁止於外牆裝設固定等破壞外牆及突出於外牆之設置（包 含但不限於伸縮遮雨棚架、非建商原始裝設之冷氣柵欄，有 108 年度第二次區分所有權人會議紀錄可按。是原告基於對 尊勝白金大廈共用部分、約定專用部分之管理、維護之職責 ，並執行區分所有權人會議決議事項，自得提起本件訴訟， 合先敘明。
(二)又按住戶應依使用執照所載用途及規約使用約定專用部分， 不得擅自變更，公寓大廈管理條例第15條第1 項定有明文。 是以，縱為約定專用，其使用仍應依其設置目的及通常使用 方法為之，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都 市計畫法及建築法令之規定。此觀最高法院82年度台上字第 1802號、85年度台上字第2389號判決亦採相同見解。故系爭 露台縱約定由地上2 層住戶即被告使用管理，而屬共有物之 分管約定，惟其於管理及使用時，仍應注意露台之構造設計
及其原有功能。查：
1.本件被告雖辯稱其裝設之可拆卸式伸縮帆布雨遮在伊專有部 分，並無侵害公共區域，有請新北市工務局勘查過，無問題 云云，並提出新北市政府工務局109 年2 月15日新北工寓字 第1090261552號函乙份及臺灣高等法院99年上字第924 號民 事判決及臺灣高等法院高雄分院104 年上易字第123 號民事 判決等件為據。然觀諸該文件內容，僅可知悉新北市政府工 務局表示「有關公寓大廈管理條理第8 條第1 項之其他類似 行為，應於公寓大廈規約規定或經區分所有權人會議決議明 示限制之內容與範圍，並踐行條例第8 條規定程序辦理。倘 規約或區分所有權人會議決議無明示限制之內容與範圍，則 無公寓大廈管理條例第8 條及第49條之適用。」等內容，尚 難逕以認定被告上開搭設行為業經該局認定合法，又被告所 提出上開判決之見解對本院並無任何拘束力，且細繹上開判 決所述之事實，與本件訴訟之事實不同，亦無從比附援引。 且按，建築技術規則建築設計施工編第1 章第1 條第20款規 定：「直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺」。系爭露台 依建築設計既屬露台，自應保持露台之原狀而為使用，亦即 露台上方應無任何頂遮蓋物，始符合其通常使用方法及設置 目的。而本件被告於系爭房屋露台上方搭建之伸縮雨遮，其 屬活動式，兩側支點安裝在專有陽台之範圍內，經收起後未 逾越露台之範圍等情，有本院110 年3 月25日履勘筆錄可按 。惟公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全 及其外觀所必要的構造，性質上應不許分割而獨立為區分所 有之客體，故外牆面不論其位置係位於區分所有建物之專有 部分或共有部分，均係整體建築物之基本構造，為整棟建築 物結構上及外觀上所不可或缺之部分，故應認屬區分所有建 物之共用部分。是自不因被告將伸縮雨遮支點裝置在其陽台 之外牆面，而認其係有權裝設。況被告使用系爭伸縮雨遮時 ，亦有將頂遮蓋物延伸至露台上方，已與建築法令有違，顯 非依露台之性質及構造而為使用，有違露台之使用目的。是 以，被告對於系爭露台縱有約定專用權存在，惟其搭設系爭 伸縮遮雨棚已超出露台之使用目的，難認正當。況被告亦不 爭執其與尊勝公司簽訂之系爭房屋買賣契約第12條第1 項第 3 款已約定：「…編號A2 B2 戶地上二層；…所標示之露台 如【附圖二】，雖未能辦理所有權登記，但約定由前述該直 接相鄰及相連通之區分所有權人（下稱約定專用權人）專用 ，並供該約定專用權人無償管理使用，惟該約定專用權人應 依相關法令約定管理使用不得增建、違建或其他違法使用， 否則應自行負擔相關法律責任。…」等內容，而社區規約第
2 條第2 項亦有相同之規定，是本件被告對於系爭露台固有 約定專用權，然不得有任何增建、違建或其他違法使用之行 為，而其搭設系爭伸縮遮雨棚得延伸至露臺上方，係屬增加 原本露台未設計之功能而屬增建行為，益徵被告該搭設行為 已違反社區規約之規定至明。是被告上開所辯，要非可採。 2.從而，原告訴請被告應將系爭房屋之伸縮遮雨棚架拆除，並 回復原狀，洵屬有據，應予准許。
(三)復查，被告設置冷氣室外機之位置，係安裝在雨遮伸展後相 鄰面外之右側外牆，有本院履勘筆錄可稽。然按公寓大廈之 外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要 的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而 由全體住戶共同使用。又公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂 平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、 設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦 理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決 議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受 該規約或區分所有權人會議決議之限制。公寓大廈管理條例 第8 條第1 項亦有明定。另按公寓大廈外牆面非依法令規定 ，並經區分所有權人會議之決議，不得有設置廣告物或其他 類似之行為，公寓大廈管理條例第8 條第1 項定有明文。是 關於在公寓大廈之外牆面設置廣告物之行為，除須合於法令 規定外，並應經區分所有權人會議之同意，始得對抗區分所 有權人（最高法院91年度台上字第405 號判決意旨參照）。 準此，於外牆面設置廣告物或其他類似之行為，除該公寓大 廈規約另有規定外，應經區分所有權人會議之同意，始得為 之，依舉輕以明重之原則，堪認被告於原告社區外牆安裝冷 氣室外機亦應經區分所有權人會議之同意或符合社區規約， 始得對抗區分所有權人。本件被告既未舉證證明已得區分所 有權人會議同意其得自原告社區之外牆面安裝系爭冷氣室外 機），自不得逕行為安裝行為。況尊勝白金大廈區分所有權 人亦業於108 年11月24日所召開108 年度第2 次區分所有權 人會議，決議社區全面禁止於外牆裝設固定等破壞外牆及突 出於外牆之設置（包含但不限於伸縮遮雨棚架、非建商原始 裝設之冷氣柵欄等事項）。且於109 年7 月4 日修訂之規約 第2 條第6 項亦規定：「本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓 頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，應符合法令及規約 規定，並向主管機關完成報備，且不得變更構造、顏色、設 置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為及應符合下列規定：… 。( 2)冷氣室外機應放置於建商規劃柵欄內。本公寓2 樓之 A2、B2戶，則應放置與其他樓層之同一牆面。…」，顯見關
於外牆面設置冷氣室外機，亦有使用上之限制，是被告辯稱 其冷氣室外機係裝設在其專有部分云云，自不足採。從而， 原告以被告在系爭房屋搭建之冷氣室外機二台及金屬框架均 係安裝在全體住戶共同使用之外牆為由，而訴請被告拆除並 回復原狀，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依據公寓大廈管理條例第9 條第4 項及第15 條第2 項之規定，請求判決如主文第1 項所示，為有理由， 應予准許。
五、本判決係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法 第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之 證據，均核與本件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加 論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 10 月 12 日
三重簡易庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 10 月 12 日
書記官 楊家蓉
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