臺灣高雄地方法院民事判決 107年度重訴字第226號
原 告 李榮欽
訴訟代理人 林靜如律師
複 代理人 劉嘉凱律師
被 告 衷晟越
訴訟代理人 張清雄律師
複 代理人 郭小如律師
被 告 遠東國際不動產投資顧問有限公司
法定代理人 賴明輝
被 告 陳俊男
上 二 人
共 同
訴訟代理人 陳威廷律師
被 告 王千俊
上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國110年8月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告衷晟越應給付原告新臺幣壹萬貳仟玖佰捌拾玖元，及自民國一百零七年六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告遠東國際不動產投資顧問有限公司應給付原告新臺幣貳佰伍拾壹元，及自民國一百零七年五月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告衷晟越、遠東國際不動產投資顧問有限公司各負擔百分之一，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告衷晟越如以新臺幣壹萬貳仟玖佰捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告遠東國際不動產投資顧問有限公司以新臺幣貳佰伍拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告王千俊經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其 一造辯論而為判決。
二、原告主張：伊於民國106年3月25日經由被告遠東國際不動產 投資顧問有限公司（下稱遠東公司，即中信房屋仲介股份有 限公司大統師大加盟店）所屬營業員即被告陳俊男之介紹，
而欲購買被告衷晟越所有如附表一所示不動產（下合稱系爭 房地，其中房屋部分下分別稱系爭361號、363號及365號房 屋），即委由陳俊男進行斡旋及後續簽約等相關事務，衷晟 越則委由遠東公司所屬營業員即王千俊仲介銷售。嗣伊與訴 外人即衷晟越之代理人即其配偶吳珮螢於106年3月28日經由 陳俊男、王千俊就系爭房屋進行斡旋後，約定每戶買賣價金 各為新臺幣（下同）1,200萬元共計3,600萬元，雙方並於是 日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），後約定伊 實際僅須給付3,300萬元即可，故伊依約於106年5月24日給 付3,600萬元後，衷晟越即經由陳俊男給付返還300萬元予伊 。詎衷晟越明知系爭房屋早有漏水情形，竟於105年8月31日 在房地產標的現況說明書（下稱系爭現況說明書）填載時， 就其中項次13內容「建築改良物是否有滲漏水之情形」，勾 選「否」。嗣伊於106年3月28日簽約時發現系爭365號房屋1 樓角落牆壁木板有滲水跡象，特向吳珮螢確認系爭房屋是否 曾有滲漏水情形，吳珮螢再次保證沒有滲漏水情形，以此不 實資訊施用詐術，致伊陷於系爭房屋具有吳珮螢所保證之無 滲漏水品質之錯誤，而作出承買之意思表示。嗣雙方於106 年6月2日點交時，衷晟越及吳珮螢固告知系爭房屋共裝有4 個水盤，然此與簽約時所告知2個鐵盤之內容已不一致，惟 其等仍強調僅係「預防」性質，除稱以往沒有滲漏水情形外 ，並同意在系爭現況說明書及系爭買賣契約第9條第3項加註 系爭365號房屋有漏水等內容。然伊於107年1月15日發現系 爭363號房屋2樓後面房間天花板及牆面出現水漬，天花板滴 水已使地面積水，經工程人員將漏水部分天花板鋸開查看， 發現鐵盤下方外接PVC管將鐵盤內的水排出，隔間牆上方（ 延伸到隔壁房間內）有衷晟越未曾告知之大水盤，且水盤內 有長年積水之情形，工程人員判定是管道間管線漏水滲漏到 牆壁，再滴到水盤外，伊始知系爭房屋2樓早有滲漏水之重 大瑕疵，旋於107年1月27日以高雄五塊厝郵局存證信函0000 00號（下稱1月27日信函）通知衷晟越及遠東公司，請其等 於5日內回覆並配合處理漏水事宜，然未據置理。嗣伊為防 止滲漏水情形擴大，僱工拆除裝潢後始確認發現系爭房屋除 存有漏水瑕疵外，並有水、電管線更新，樑、柱部分有顯見 間隙裂痕，及房屋鋼筋有裸露等情況或瑕疵（具體瑕疵詳如 附表二所示）。伊於107年2月9日復以高雄林華郵局存證信 函000030號（下稱2月9日信函）將上情漏水及相關瑕疵通知 衷晟越及遠東公司，除告知其等構成詐欺犯罪外，應負相關 損害賠償責任，亦請其等於5日內回覆並配合處理漏水事宜 ，然亦置若罔聞。是衷晟越除構成詐欺之外，其所為之瑕疵
給付亦屬不完全給付，且無法補正。故：
（一）茲以起訴狀繕本送達作為撤銷或解除系爭買賣契約之意思 表示，伊自得依民法第359條規定解除契約，並依民法第 第179條、第259條第1款、第2款及第5款規定，請求衷晟 越返還價金3,300萬元，及自受領時即106年5月24日起算 之利息。而伊因衷晟越上開詐欺及債務不履行所為，受有 支出必要費用稅捐、水電管理費、木作拆除工程費、水槽 4號漏水鐵管維修費等共計43萬6,864元等損害，衷晟越對 此亦受有不當得利，伊得依民法第179條、第184條第1項 前段、第227條第1項準用給付不能、第2項及第260條等規 定，請求給付43萬6,864元。且衷晟越侵害伊意思表示之 自由及健康，伊亦受有非財產上損害12萬元，伊亦得依民 法第184條第1項、第195條第1項前段、第227之1條準用第 195條第1項前段等規定，請求賠償12萬元。（二）縱認伊不得撤銷及解除系爭買賣契約，系爭房屋因有上開 瑕疵之存在，伊亦得依民法第359條規定為請求減少價金 之意思表示，並依民法第179條規定請求返還價金600萬元 。
（三）又王千俊於105年10月4日於不動產說明書（下稱系爭不動 產說明書）中，就「建物目前管理與使用情況」欄項次14 「水、電管線於產權持有期間是否更新？」、「建物瑕疵 情形欄」項次2「是否有滲漏水情形？」、項次6「樑、柱 部分是否有顯見間隙裂痕？」、項次7「房屋鋼筋有無裸 露？」，均勾選「無」。然系爭不動產說明書所列之必要 記載事項，仲介業者除說明外，亦應屬買賣契約之重要文 件，遠東公司及其受僱人即王千俊、陳俊男應有調查義務 ，而系爭房屋長期存在滲漏水情形，為大樓住戶及管理委 員會所知悉，王千俊及陳俊男僅須於仲介前稍加探詢調查 ，即可得知此真實資訊，且在斡旋期間，伊已多次質疑並 確認是否曾有滲漏水情形時，其等更應進一步加以調查， 顯見王千俊、陳俊男故意與衷晟越共同詐欺伊，自應依民 法第184條第1項前段、第185條第1項規定，與衷晟越就上 開應賠償稅捐等損害43萬6,864元及非財產上損害12萬元 共計55萬6,864元負連帶賠償責任。而遠東公司既為王千 俊、陳俊男之僱用人，因王千俊、陳俊男就前開漏水亦均 未善盡其據實說明及調查之義務，顯然欠缺善良管理人甚 或一般人之注意義務，而有過失或重大過失，且王千俊、 陳俊男復未依不動產經紀業管理條例（下稱不動產經紀條 例）第24條規定，在簽約時即將系爭不動產說明書交付伊 ，而係伊107年1月間發現滲漏水情事要求提供時，陳俊男
始將系爭不動產說明書影本交予伊，伊自得依民法第188 條第1項、第227條第1項準用給付不能、第2項、第195條 第1項前段、第227之1條準用第195條第1項前段、不動產 經紀條例第26條第2項、消費者保護法（下稱消保法）第7 條第3項等規定，請求其與王千俊、陳俊男就55萬6,864元 負連帶賠償責任。
（四）再者，遠東公司就系爭房地為有償委任、居間，因有上開 過失或重大過失之情，依民法第571條規定，自不能向伊 收取報酬，是遠東公司自伊受領仲介報酬63萬7,000元， 自屬無法律上原因而受有不當得利，伊已委請恒新法律國 際專利標事務所以107年4月25日林律字第0402號律師函（ 下稱4月25日律師函）通知遠東公司返還不當得利；且遠 東公司亦因上開過失之情，致伊受到損害，伊自得依消保 法第51條規定，請求遠東公司給付懲罰性賠償金20萬元。（五）並聲明：㈠衷晟越應給付原告3,300萬元，及自106年5月 24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡衷晟 越、王千俊、陳俊男應連帶給付原告55萬6,864元，及自 109年8月13日民事準備（六）狀（擴張請求）繕本送達最 後被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈢遠東公司、王千俊、陳俊男應連帶給付原告55萬6,864 元，及自109年8月13日民事準備（六）狀（擴張請求）繕 本送達最後被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息。㈣遠東公司應給付原告83萬7,000元，其中63萬7 ,000元自107年5月4日起，另其中20萬元自起訴狀繕本送 達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈤第二項及三項所命之給付，如其中一人已為給付，另一 人於該給付範圍內，免給付義務。㈥願供擔保，請准宣告 假執行。
三、被告則提出下列抗辯，並均聲明：（一）原告之訴駁回。（ 二）願供擔保，請准宣告免為假執行。
（一）衷晟越：否認原告所指系爭房屋之瑕疵，係存在於簽立系 爭買賣契約及系爭房屋點交之前。伊於92年間購入系爭房 屋後即於該址開設永森中醫診所迄至105年止，在長達14 年使用期間內，系爭房屋均無任何滲漏水之情形，而系爭 房屋天花板之上雖有裝設盛水盤，乃系爭房屋於92年間進 行中醫診所裝潢時，因設計師考量2樓天花板有整棟大樓 之管線經過，時間一久，管線接頭處可能會因材料舊化而 出現滲漏水之現象，故而建議於裝潢前先裝設盛水盤以預 防日後的滲漏水，並非因系爭房屋92年間已有滲漏水之現 象而為之改善措施，伊當時已有向原告說明上情。況陳俊
男於點交日即106年6月2日，有經由冷氣出風口查看系爭 房屋之盛水盤，可知系爭房屋於點交前確實無滲漏水之瑕 疵，故吳珮螢於105年8月31日填載系爭現況說明書時並無 不實填載。嗣因原告於106年3月25日稱系爭365號房屋1樓 角落牆壁木板有黃色跡象，吳珮瑩當時已告知原告只是反 潮，並非漏水，因當時雙方無法確認此是否真正漏水，故 雙方於106年3月28日簽立系爭買賣契約時，伊同意於系爭 現況說明書及系爭買賣契約第3項加註此情，故伊並無詐 欺原告之情，原告自不得撤銷及解除系爭買賣契約，伊受 領買賣價金當有法律上之原因。而伊既無原告所指詐欺之 侵權行為，原告請求賠償所指稅捐等損害及非財產上損害 ，自無理由。又目前國內對用水管線配置並無規定須為明 管或暗管，兩者並非必然孰優孰劣，是縱系爭365號房屋 有外接用水管線，惟並不因此影響系爭房屋之正常使用， 按一般交易市場觀念，並非具有瑕疵；況系爭房屋用水管 線僅系爭365號房屋有外接管線，此情於點交前已清楚告 知原告，且現場並無以任何方式遮蔽外接水管，一般人施 以通常注意即可注意，伊就此並未保證，自無庸負原告所 指此部分瑕疵擔保責任。又原告主張系爭房屋存有大部分 鐵管鏽蝕，樑、柱之間隙裂痕、鋼筋外露等情，然系爭房 屋為近40年屋齡之中古屋，此屬普遍通常之現象，自非屬 瑕疵，當亦否認系爭房屋存有原告所指價值減損之情等語 。
（二）遠東公司、陳俊男：伊等於受託仲介系爭房屋時，已要求 衷晟越就買賣標的物之各種狀況予以說明，詳實於說明書 上勾選，所載之內容已向衷晟越進行瞭解與調查，並將調 查結果依不動產經紀條例第23條、民法第567條規定向原 告說明，伊等已盡積極之調查與告知義務，至於交屋後經 過一段期間始發生漏水之瑕疵，該瑕疵屬賣方瑕疵擔保問 題，並非仲介盡調查義務所能得知之瑕疵，自不能謂仲介 人員及仲介公司未盡調查及說明義務而有何違反善良管理 人之注意義務。陳俊男於執行系爭房屋仲介買賣業務過程 中，除多次帶原告至現場看屋外，並依法製作系爭不動產 說明書，檢附相關附件及系爭現況說明書，向原告解說系 爭房屋瑕疵情形及相關應注意事項，經原告詳閱其內容及 附件資料等無誤後，始於106年3月28日同意依系爭房屋現 況購買而簽立系爭買賣契約，原告並已於是日在系爭不動 產說明書簽認知悉，是陳俊男就系爭房屋依一般通常檢查 程序得發見之瑕疵，均已詳為調查，更無故意隱瞞系爭房 屋漏水之情事。又陳俊男於簽約前即106年3月25日曾帶原
告至現場看屋，原告、陳俊男及王千俊當時均無觀察到任 何漏水之處，僅原告當時表示系爭365號房屋1樓角落牆壁 木板有黃色跡象，懷疑是否漏水跡象，經吳佩螢當場確認 表示這是濕氣反潮現象，並非漏水；嗣於6月2日點交系爭 房屋時，原告再次提及系爭365號1樓房屋前揭黃色痕跡之 問題，雙方產生爭執而無法進行交屋，經陳俊男到場處理 ，衷晟越及吳珮螢一再以堅決之語氣保證系爭房屋並無漏 水之情形，所裝設之水盤僅係作為預防漏水之用，且交屋 當日，系爭房屋並無肉眼可見之水漬及漏水情形，且現場 亦有具有抓漏、水電專業之訴外人洪國彬在現場，其亦未 發現有任何漏水，陳俊男為儘速解決爭議，才在系爭現況 說明書手寫註記內容，並另有代書在系爭買賣契約第9條 第3項手寫註記內容後，才順利完成交屋，嗣交屋後原告 指示陳俊男就該黃色痕跡之木板拆換，陳俊男始自行花費 1,200元僱工拆換完畢。伊等既履行媒介居間契約所應盡 之居間契約義務，自已盡其善良管理人之注意義務，並無 故意或過失侵害原告權利之情形，是原告請求伊等負損害 賠償責任及懲罰性賠償，洵無理由等語。
（三）王千俊經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，僅據其 前到庭陳述：引用遠東公司、陳俊男等人之陳述。四、原告與衷晟越、遠東公司及陳俊男不爭執事項：（一）衷晟越就系爭361、363、365號等房屋（均含土地）分別 於94年4月15日、92年12月3日及92年12月3日登記取得所 有；系爭房屋係於67年8月11日建築完成。（二）衷晟越將系爭房地委由遠東不動產公司所屬營業員王千俊 仲介銷售，衷晟越於105年8月31日在系爭現況說明書（本 院一卷第36頁）填載時，就其中項次13內容「建築改良物 是否有滲漏水之情形」，勾選「否」；王千俊於105年10 月4日在系爭不動產說明書（本院一卷第37、38頁）中， 就「建物目前管理與使用情況」欄項次14「水、電管線於 產權持有期間是否更新？」、「建物瑕疵情形欄」項次2 「是否有滲漏水情形？」、項次6「樑、柱部分是否有顯 見間隙裂痕？」、項次7「房屋鋼筋有無裸露？」，均勾 選「無」。
（三）嗣原告經由遠東不動產公司所屬營業員陳俊男居間介紹， 陳俊男於106年3月25日帶原告查看系爭房屋時，原告即發 現系爭365號房屋1樓角落牆壁木板有黃色跡象，並知悉系 爭房屋之空間客觀上已為打通之狀態。
（四）原告欲購買系爭房地，即委由陳俊男進行斡旋及後續簽約 等相關事務。嗣原告與衷晟越之代理人即其配偶吳珮螢於
106年3月28日分別經由陳俊男、王千俊仲介，就系爭房地 進行斡旋後約定每戶買賣價金各為1,200萬元，共計3,600 萬元，雙方並於是日簽立系爭買賣契約，除約定點交日期 為106年6月9日外，亦約定原告實際僅須給付3,300萬元即 可。嗣原告依約給付3,600萬元後，衷晟越即經由陳俊男 給付返還300萬元予原告。
（五）另因原告先前已發現系爭365號房屋1樓有上揭黃色跡象， 故雙方亦在系爭現況說明書項次13以手寫加註「365號有 滲漏水」，並勾選「賣方修繕後交屋」（此部分手寫加註 內容實際是否於106年3月28日或6月2日加註，兩造互有爭 執，下稱系爭現況說明書手寫註記內容）。
（六）嗣原告與衷晟越就系爭房地已先於106 年6 月2 日辦理實 際點交。
（七）系爭買賣契約另約定如下：
１、第9條擔保責任：
⑴第2項：「乙方（即衷晟越）應擔保本約標的物交付予甲 方（即原告）時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（民法第354條 參照）。但於辦理房地點交前甲方對已發現之瑕疵或其修 繕未能合意解決時，應即申請調解或訴請法院判決。」 ⑵第3項：「本標的物有漏水，位置在365號有滲漏水，乙方 應於交屋前修繕完畢，點交後，乙方漏水保固半年，甲方 人為因素，不在此限。」（此部分內容係於106 年3 月28 日或6 月2 日點交時手寫加註特別約定之內容，兩造互有 爭執，下稱系爭買賣契約手寫註記內容）。
２、第10條房屋點交：
⑴第2項：「點交時，甲、乙雙方應填寫『房地產點交書』 。」
⑵第4項：「買賣標的物包含房地內外定著物、門窗、衛浴 設備及公共設施等，乙方不得任意拆卸、破壞，水電設施 應保持得正常使用。」
（八）原告於107 年1 月15日發現系爭363 號2 樓房屋之漏水情 事後，已以1 月27日信函通知衷晟越及遠東公司配合處理 漏水事宜（衷晟越及遠東公司均已於107 年1 月29日收受 送達）。
（九）原告以2 月9 日信函將漏水及相關瑕疵通知衷晟越及遠東 公司，除告知其等構成詐欺犯罪外，應負相關損害賠償責 任，亦請其等於5 日內回覆並配合處理漏水事宜（衷晟越 及遠東公司均已於107 年2 月12日收受送達）。（十）原告以4月25日律師函通知遠東公司具有上揭所示過失之
情，並依民法第571條規定請求遠東公司返還不當得利63 萬7,000元（遠東公司已於107年5月3日收受送達，本院一 卷第201頁反面）。
（十一）兩造就系爭買賣契約後來手寫加註系爭365號1樓房屋有 滲漏水部分已另行協商處理，原告請求本件賠償項目及 數額並不包含此部分。
（十二）原告依系爭買賣契約已於106 年5 月24日給付買賣價金 3,300萬元予衷晟越，如認原告主張依民法第259條第1 款、第2款、第359條有關解除系爭買賣契約等規定，為 有理由者，衷晟越對於該利息起算日為106年5月24日， 並不爭執。
五、本件之爭點：
（一）原告是否遭衷晟越、陳俊男及王千俊（下稱衷晟越等3人 ）共同詐欺簽立系爭買賣契約？
（二）原告以系爭買賣契約遭詐欺簽立，並撤銷遭詐欺所為之意 思表示，依民法第179條規定請求衷晟越返還買賣價金3,3 00萬元，及依民法第184條第1項規定請求衷晟越賠償3,30 0萬元，是否有據？
（三）原告以系爭買賣契約遭衷晟越等3人共同詐欺，依民法第 185條第1項規定請求衷晟越等3人連帶賠償房屋契稅等財 產上損害共計43萬6,864元及非財產上損害12萬元，是否 有據？依民法第188條第1項規定請求遠東不動產公司、陳 俊男及王千俊連帶賠償房屋契稅等財產上損害共計43萬6, 864元及非財產上損害12萬元，是否有據？（四）系爭買賣契約簽立時或系爭房屋點交時是否存有原告主張 附表二之瑕疵？原告是否得依民法第359條規定解除系爭 買賣契約？原告依民法第179條、第259條第1款、第2款、 第5款等規定請求返還買賣價金3,300萬元，及自106年5月 24日起算之利息，是否有據？原告依民法第179條及第259 條第5款規定，請求衷晟越返還所受房屋契稅等財產上損 害共計43萬6,864元，是否有據？原告依民法第227條第1 項準用給付不能、第2項及第260條等規定，請求衷晟越賠 償房屋契稅等財產上損害共計43萬6,864元及非財產上損 害12萬元，是否有據？
（五）如認原告無法撤銷及解除系爭買賣契約，原告依民法第35 9條有關減少價金及第179條等規定，請求衷晟越返還買賣 價金600萬元，是否有據？
（六）原告依民法第571條及第179條等規定，請求遠東不動產公 司返還仲介費63萬7,000元，是否有據？（七）原告依民法第227條第1項準用給付不能、第2項、不動產
經紀條例第26條第2項、消保法第7條第3項等規定，請求 遠東公司賠償房屋契稅等財產上損害共計43萬6,864元， 是否有據？原告依民法第227之1條準用第195條第1項前段 規定，請求賠償非財產上損害12萬元，是否有據？原告依 消保法第51條規定，請求給付懲罰性賠償金20萬元，是否 有據？
六、本院得心證之理由：
（一）原告是否遭衷晟越等3人共同詐欺簽立系爭買賣契約？ １、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人 得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。又 民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示 以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，是當事人主張 其意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實， 負舉證之責任。再行為人對於陷表意人於錯誤之不實事項 ，主觀上有所認知，且有以此不實事項陷表意人於錯誤之 意欲，即可謂為詐欺行為。又詐欺行為不以積極之欺罔行 為為限，如法律上、契約上或交易上之習慣上就某事項負 有告知之義務，仍有消極的隱匿、掩飾事實之行為，故意 不為告知，得構成所稱之消極詐欺行為（最高法院80年度 台上字第2713號判決意旨參照）。查衷晟越將系爭房地委 由遠東不動產公司所屬營業員王千俊仲介銷售，原告經由 遠東不動產公司所屬營業員陳俊男居間介紹後，即委由陳 俊男進行斡旋及後續簽約，嗣原告與衷晟越之代理人吳珮 螢於106年3月28日分別經由陳俊男、王千俊仲介而簽立系 爭買賣契約，為兩造所不爭執。原告主張系爭房屋於衷晟 越持有所有期間存有附表二所示情況或瑕疵，衷晟越與王 千俊各於系爭現況說明書及不動產說明書填載不實資訊， 陳俊男隱瞞事實始於107年間將系爭不動產說明書影本交 予伊，衷晟越等3人共同故意對伊施行詐欺等語，然為被 告所否認，並以前揭情詞置辯，原告就此利己之事實，自 應負舉證責任之責。是本件首應探求者，厥為本件原告簽 立系爭買賣契約時，衷晟越等3人是否早已明知附表二所 示瑕疵或情況？進始論及衷晟越等3人是否故意共同詐欺 。
２、關於系爭現況說明書及系爭買賣契約等手寫註記內容，實
際上究竟何時書寫記載？本院於108年2月20日言詞辯論期 日詢問：「依兩造所述，系爭現況說明書係吳珮螢代理衷 晟越於105年8月31日填製；但就項次13有關滲漏水欄部分 記載『365號有滲漏水』，並勾選賣方修繕後交屋，及項 次13、19亦註記簽名等部分，均係另於106年3月28日簽約 時所記載，是否如此？」，原告與衷晟越、遠東公司及陳 俊男均答：「是」（本院二卷第158、159頁）；嗣原告與 遠東公司及陳俊男均稱：該等手寫註記內容實際上係於10 6年6月2日點交時所記載，且系爭買賣契約註記部分是代 書執筆寫的等語（本院四卷第239至241頁），原告並稱： 於108年2月20日言詞辯論期日所稱「是」，係就系爭現況 說明書形式上記載所為陳述等語（本院四卷第240頁）， 及陳俊男亦稱：原告在系爭現況說明書記載3月28日簽名 的部分，是因為當天簽約時，我們就要確認現況的狀況， 但是當天的現況狀況確實是還沒有辦法處理到剛剛所稱的 黃色痕跡部分，一直到6月2日點交時，買賣雙方就此點有 爭執而無法交屋，後來伊到場處理之後，才在現況說明書 上加註這些內容等語（本院四卷第240頁）。依原告提出 原證6之106年4月26日及原證10之6月2日錄音譯文所示（ 本院一卷第41頁正反面、49至52頁），可知兩造就上揭系 爭365號1樓房屋黃色痕跡部分是否確屬漏水痕跡，尚有爭 執。倘系爭現況說明書及買賣契約於3月28日簽約時，即 手寫註記「365號有滲漏水」等語，應可確認系爭買賣契 約簽立前衷晟越已承認此部分瑕疵，原告於簽立系爭買賣 契約時，衡情應會與衷晟越、陳俊男討論如何處理該瑕疵 ，包括買賣價金是否應予降價而重新協商等，自不會在簽 立契約後兩造仍就該部分是否確屬漏水瑕疵存有爭議。本 院審酌陳俊男除為遠東公司之受僱人外，亦為原告委託購 買系爭房屋即系爭買賣契約之主要承辦人，並參考上開錄 音光碟之內容，認陳俊男事後稱該等手寫註記內容實際上 係於106年6月2日點交時所記載等語，尚可採信。 ３、兩造就系爭買賣契約後來手寫加註系爭365號1樓房屋有滲 漏水部分已另行協商處理，原告就本件所主張之瑕疵及請 求本件賠償並不包含此部分，為兩造所不爭執。經查： ⑴附表二編號1部分：
原告固主張衷晟越明知系爭房屋原有用水管線全部無法使 用而須以外接明管方式替代，身為仲介業之受僱人王千俊 及陳俊男對此亦應有調查義務，王千俊竟於105年10月4日 於系爭不動產說明書中，就「建物目前管理與使用情況」 欄項次14「水、電管線於產權持有期間是否更新？」，勾
選「無」，其等3人故意共同詐欺伊云云。惟查，依內政 部建築研究所96年12月「建築物管線老化、劣化檢測修復 研究報告指出：由於建築物結構體與管路設備在耐久年限 的不同，一般來說建築物的耐久年限約為50年，而給水用 聚氯乙烯管（即PVC管）耐用年限平均值約25年，致給排 水管路設備在建築物的生命週期內，大多會遇到多次的故 障、老化、劣化或更新等問題發生，故水管之配管接頭使 用時間久了可能發生水管材質劣化、水管堵塞，或受熱膨 脹或地震造成建築物變位等影響，水管接頭處常會發生鬆 動而造成漏水無法正常使用。因此可知，一般使用外接水 管（明管）方式，通常係因原有水管堵塞或漏水已無法正 常使用，致需改採使用外接水管，而此亦為一般中古老舊 房屋碰到水管老化等問題之合理解決方法。系爭房屋係於 67年8月11日建築完成，原告於簽立系爭買賣契約時已明 知系爭房屋為屋齡近40年左右之中古屋，衡情對於系爭房 屋之水管老舊、可能存有隱患乙節，應有相當之認識及警 覺。再者，衷晟越於系爭現況說明書項次20「屋內自來水 及排水系統是否正常」，已勾選「是」，而卷查系爭房屋 未有無法正常用水之具體事證，除非原告於簽立買賣契約 前有向衷晟越詢問管線是否外接之情，否則系爭房屋既為 屋齡近40年左右之中古屋，原告既能相當之認識及警覺， 自難認衷晟越有將此情主動告知原告之義務；況依系爭房 屋水管外接之明管外觀所示（詳附表二編號1之證據出處 ），原告於簽立系爭買賣契約前至系爭房屋勘查時，衷晟 越並未以任何手法包覆或隱藏明管之外觀，是原告本即可 以肉眼輕易發現該外接明管之現況即外觀之美醜，自難逕 指衷晟越未予主動告知已屬隱匿。至上揭系爭不動說明書 勾選水、電管線於產權持有期間並無更新乙節，按一般不 動產房屋買賣交易詢問屋主於持有房屋期間是否有更新水 電等管線，主要是因該等更新管線常需要破壞原有房屋部 分結構，而進行管線更新重大修繕工程，買受人為確認改 過的管線區域是否有漏水或插座電壓不足的狀況，而事先 詢問出賣人，俾確認買受時是否有就此另外進行修繕之必 要。是本院審酌原告主張上揭明管外接之情，僅涉系爭房 屋外觀之美醜問題，卷查亦無衷晟越以外接明管為重大修 繕導致漏水之具體事證，則系爭現況說明書項次20之詢問 ，當與水管是否外接明管無涉，原告以此遽指為不實記載 ，顯難憑採。
⑵附表二編號2至12部分：
依原告提出系爭房屋於106年6月2日點交時拍攝之照片所
示（本院一卷第80至91頁），系爭房屋於點交前均為裝潢 所包覆，並無法以肉眼可以輕易判斷是否存有原告所指附 表二編號2至12所示滲漏水、鏽蝕及鋼筋外露等瑕疵；復 依原告提出上揭錄音譯文所示（本院一卷第41頁正反面、 49至52頁），益見兩造於點交時因裝潢之包覆而無法查悉 是否存有該等瑕疵。雖本件經本院送請高雄市土木技師公 會鑑定結果，經高雄市土木技師公會以109年7月20日高市 土技字第10902905號函及所附鑑定報告（含愷豐不動產估 價師聯合事務所估價報告書）在卷可稽（本院三卷第237 頁，鑑定報告外放，下稱系爭鑑定報告），惟系爭鑑定報 告僅係就鑑定當時的狀態所為判斷之鑑定，且亦未載明衷 晟越於簽立買賣契約前即已明知該等瑕疵。原告固主張衷 晟越明知系爭房屋內部裝潢有水盤云云，然一般水盤裝設 之原因，為建築物有漏水情形或預防漏水時所裝設，以承 接、導流建築物所漏之水，以免建築物內部裝修材（裝潢 ）受潮，業據系爭鑑定報告記載明確（見系爭鑑定報告第 一冊第7頁）；兩造於系爭房屋點交時，因裝潢之包覆而 無法查悉是否存有原告所指該等瑕疵，業為前所論，是衷 晟越稱持有系爭房屋裝潢時裝設水盤以預防日後的滲漏水 等語，並非不能採信，則原告徒憑系爭房屋裝設水盤逕指 衷晟越早已明知存有漏水云云，顯難足取。原告復主張系 爭房屋長期存在漏水情形，所在大樓住戶及管理委員會均 知悉云云，並提出原證18之107年3月20日錄音譯文為證（ 本院一卷第101頁）。然依該譯文所示，訴外人即大樓管 理委員會主委陳明亮稱：「因為，就不是你這而已，他就 是有這個漏水的現象，阿漏水現象，就好像，像這每一間 ，不是你這間而已，牙醫也有（同為高之雄一樓商家）， 電信局也有（同為高之雄一樓台灣之星商家）都一樣」、 「仲介這，仲介這我就知道，這個部分我就完全不清楚了 」等語，僅能說明陳明亮知悉先前有大樓住戶發生漏水情 事，尚無法據此證明先前衷晟越等3人早已知悉原告所指 漏水瑕疵。而原告對衷晟越等3人早已知悉該等瑕疵存在 等情，復未更為舉證，自難認此情所指為真，自不可採。 ４、綜上，衷晟越等3人於簽立系爭買賣契約前並未明知原告 所指附表二所示瑕疵，自難認原告主張衷晟越等3人於系 爭買賣契約簽立時，對其為故意不告知或故意提供不實資 訊之情為真，從而，原告主張遭衷晟越等3人共同詐欺簽 立系爭買賣契約，洵屬無據。
（二）原告以系爭買賣契約遭詐欺簽立，並撤銷遭詐欺所為之意 思表示，依民法第179條規定請求衷晟越返還買賣價金3,3
00萬元，及依民法第184條第1項規定請求衷晟越賠償3,30 0萬元，是否有據？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。因 故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。 故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法 第179條及第184條第1項定有明文。繼前所論，衷晟越等3 人並未對原告共同詐欺，自無不法侵害原告之權利或利益 ，且原告亦不得以系爭買賣契約遭詐欺而撤銷所為之意思 表示，是系爭買賣契約當仍合法有效，衷晟越受領買賣價 金3,300萬元自有法律上原因，並無不當得利。是原告各 依民法第179條及第184條第1項規定分別請求衷晟越返還 或賠償買賣價金3,300萬元，應屬無據。
（三）原告以系爭買賣契約遭衷晟越等3人共同詐欺，依民法第 185條第1項規定請求衷晟越等3人連帶賠償房屋契稅等財 產上損害共計43萬6,864元及非財產上損害12萬元，是否 有據？依民法第188條第1項規定請求遠東不動產公司、陳 俊男及王千俊連帶賠償房屋契稅等財產上損害共計43萬6, 864元及非財產上損害12萬元，是否有據？ 按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任
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