臺灣高等法院臺南分院民事判決
110年度上字第6號
上 訴 人 林素慧
訴訟代理人 郭群裕律師
被上訴人 呂麗華
訴訟代理人 徐肇謙律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國109年11
月4日臺灣臺南地方法院109年度訴字第1179號第一審判決提起上
訴，被上訴人並為訴之變更，本院於110年9月1日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴人應給付被上訴人新臺幣柒佰伍拾玖萬壹仟肆佰陸拾元，及自民國一一〇年四月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘變更之訴駁回。
變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之； 但擴張或減縮應受判決事項之聲明、或因情事變更而以他項 聲明代替最初之聲明，不在此限，民事訴訟法第446條第1項 、第255條第1項第3、4款定有明文。又在第二審為訴之變更 合法者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為 判決，自當然失其效力；第二審法院應專就新訴為裁判，無 須更就該判決之上訴為裁判（最高法院71年台上字第3746號 判例參照）。本件被上訴人起訴主張依兩造之買賣契約，上 訴人未經同意，單方面退還土地價金，於被上訴人給付價金 新臺幣（下同）350萬元之同時，上訴人應將坐落臺南市○區 ○○段00000○00000地號土地（2筆土地下合稱系爭土地）其中 之116.7坪（約385.78平方公尺）換算之應有部分，移轉登 記予被上訴人。於本院訴訟進行中，系爭土地經臺灣臺南地 方法院（下稱臺南地院）109年度司執字第112006號強制執 行，於民國（下同）110年3月3日由第三人侯松江拍定，同 年4月15日已登記為侯松江所有（本院卷第123-125頁），被 上訴人請求系爭土地之移轉登記已屬不能，爰變更為請求債 務不履行之損害賠償，並聲明：上訴人應給付被上訴人7,74 6,196元，及自訴之變更狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息等語（本院卷第63頁）；嗣就損害額應 扣除上訴人前已退還之利息122,500元，故減縮聲明為：上 訴人應給付被上訴人7,623,696元本息（本院卷第199頁言詞
辯論筆錄）。經核被上訴人所為訴之變更、聲明之減縮，與 民事訴訟法第255條第1項第3、4款規定相符，應予准許，而 本院僅就變更後之新訴為裁判，無須就原訴部分為裁判，先 予敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：兩造於106年4月5日訂立不動產買賣契約（ 下稱系爭契約），約定由被上訴人以每坪3萬元，總價350萬 元價購上訴人所有坐落系爭土地中之116.7坪（約385.78平 方公尺），按系爭土地各筆面積比例換算之買賣權利範圍， 即000-0地號土地之權利範圍為21403分之9804；000-0地號 土地之權利範圍為62810分之28773，被上訴人於同日將350 萬元匯入上訴人帳戶，兩造並約定於2至3年後辦理土地移轉 登記。詎上訴人未經被上訴人同意，於109年2月15日自行匯 款3,622,500元（即350萬元加計122,500元之利息）至被上 訴人帳戶，且於109年6月1日寄發存證信函向被上訴人表示 所匯款項已加計利息歸還，契約業已失效云云，更於109年5 月21日在系爭2筆土地設定高額抵押權，嗣於訴訟中遭上訴 人之債權人林金對以本票裁定為執行名義聲請強制執行，經 拍定而移轉登記為第三人所有，拍定價格約為每坪96,377元 ，上訴人原以每坪3萬元之價格出售予被上訴人，故系爭土 地差額7,746,196元，應屬係被上訴人因上訴人給付不能之 債務不履行所生之損害，並可歸責於上訴人，扣除上訴人匯 還之利息122,500元，上訴人應給付7,623,696元之損害賠償 ，並變更訴之聲明：上訴人應給付被上訴人7,623,696元， 及自110年4月17日（民事答辯暨變更訴之聲明狀繕本送達之 翌日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、上訴人則抗辯：被上訴人提出之書面並非買賣契約，被上訴人於103年4月間在系爭土地上搭建鐵皮屋，因兩造為親戚，未明訂被上訴人借用土地之期限，為保障上訴人權益，故雙方約定以鐵皮屋占用土地面積之116.7坪、按每坪3萬元計算，作為被上訴人使用該範圍土地之「保證金」；系爭契約載明「預計2-3年過戶登記」，係指上訴人預計2-3年將系爭土地辦理過戶登記予他人，故上訴人於第3年即109年2月15日將保證金加計利息合計3,622,500元退還予被上訴人，並以存證信函通知被上訴人終止系爭土地之使用借貸關係，若該350萬元係買賣價金，上訴人又何須附加利息歸還？且從系爭契約觀之，雙方僅就系爭土地之116.7坪為合意，惟並未就116.7坪於系爭二筆土地之「權利範圍」加以特定，標的未確定，上訴人也欠缺與被上訴人訂立買賣契約之意思，雙方對於買賣契約之意思表示未合致，約定之每坪3萬元，低於106年之土地公告現值，兩造就系爭土地顯無買賣合意，並未成立買賣契約。縱認系爭契約為買賣契約，被上訴人自106年書立系爭契約書面後，久未請求上訴人辦理過戶登記，上訴人將保證金加計利息返還，被上訴人知悉後均未採取任何行動，雙方已默示合意解除系爭買賣契約。且系爭土地因強制執行遭拍賣，並非上訴人自行出賣，非可歸責於上訴人，與民法第226條第1項要件不符。被上訴人縱有損失，應以起訴時之市價做基準，不能以強制執行之拍賣價格作為損害等語。對被上訴人變更之訴，答辯聲明：變更之訴駁回。三、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，確認到庭兩造不爭執及爭 執事項如下：
不爭執事項：
㈠上訴人原為系爭000-0、000-0地號土地之登記名義人（補 字卷第21-23、25-27頁）。
㈡兩造曾簽立書面（下稱系爭書面），內容為：「⒈本人呂麗 華（即被上訴人），於中華民國106年4月5日以每坪新台 幣三萬元向所有權人：林素慧（即上訴人）、坐落：○區○ ○段、地號：0000-0000、地目：田、面積：214.03平方公 尺，及坐落：○區○○段、地號：0000-0000、地目：田、面 積：628.10平方公尺，共116.7坪，於106年4月5日匯入所 有權人林素慧帳戶、三佰伍拾萬元整。⒉預計2-3年過戶、
登記。以此為評 買方：呂麗華、賣方：林素慧、見證人 ：林陳寶秋」。
㈢被上訴人設於元大銀行○○分行、帳號00000000000000之帳 戶（下稱0000帳戶），於106年4月5日轉出350萬元至上訴 人元大銀行○○分行、帳號000000000000之帳戶（下稱6019 帳戶）；上訴人於109年2月15日自6019帳戶轉帳3,622,50 0元至被上訴人0000帳戶內（補字卷第28-29頁、原審卷第 45-47頁）。
㈣上訴人於109年6月1日寄發臺南灣裡郵局第16號存證信函予 被上訴人，內容為：「台端與本人簽立關於座落台南市○ 區○○段00000○00000地號之文書所匯款項本人已加計利息 歸還，該文書業已失效。另本人欲重整該二筆土地，若台 端有放置該地之物品及所有地上物、樹木，請於文到十五 日內遷移清空，逾期未遷移該筆土地者視同放棄該物權利 ，由地主本人全權處理，絶無異議，一切法律責任由台端 自行負責。」（補字卷第30頁）。
㈤系爭2筆土地於106年1月之公告土地現值均為每平方公尺9, 800元（原審卷第107-109頁），109年1月之公告土地現值 均為每平方公尺9,300元（補字卷第21-27頁）。 ㈥訴外人杜秀雲設於元大銀行○○分行、帳號00000000000000 之帳戶（下稱0000帳戶），於103年1月7日匯款240萬元至 上訴人0000帳戶內；上訴人分別於109年2月15日及同年3 月24日自0000帳戶轉帳2,592,000元、60萬元至杜秀雲000 0帳戶內（原審卷第45-47、113-114頁）。 ㈦系爭土地經臺南地院於110年3月3日執行拍賣，由第三人侯 松江拍定，110年4月15日已登記為侯松江所有（本院卷第 123-125頁）。
爭執事項：
㈠兩造就系爭土地有無成立買賣契約？
㈡如成立買賣契約，兩造是否已默示合意解除契約？ ㈢被上訴人依民法第226條第1項規定，向上訴人請求給付不 能之損害賠償，有無理由？
四、得心證之理由
㈠系爭協議書為買賣契約：
1.按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文 字致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋 之重要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非 不得本於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則 資以探究。然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另 有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求
真意之證據資料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約 文義者，仍應先本於文義為真意之探究（最高法院108年 度台上字第370號判決意旨參照）。
2.經查，兩造間有親戚關係，上訴人之母親林陳寶秋為被上 訴人之二嫂，系爭土地之抵押權人林玉慇、林金對為被上 訴人大伯之女兒；而簽立系爭書面之緣由，被上訴人陳明 系爭000-0土地位於住家旁邊，與杜秀雲（住於○巷00號） 共同出資於系爭000-0地號土地上興建鐵皮屋作為儲藏室 、車庫使用，才向上訴人購買土地，說好1坪3萬元，按比 例計算，過戶後再分割，本來是要買2筆土地全部，簽約 前上訴人母親說在000-0地號土地上有一些地上物，捨不 得遷離，所以要留一部分，才用350萬元賣一坪3萬元等情 ，經被上訴人陳明在卷（本院卷第57頁、原審卷第29-30 頁）。而系爭000-0地號土地上，確有鐵皮建物，該鐵皮 建物與兩造、杜秀雲居住房屋之相關位置，有現場照片、 勘驗筆錄、附圖、臺南市東南地政事務所複丈成果圖可參 （原審卷第37-43頁、第71-75頁、第83頁），足認被上訴 人所述因先於土地上建有鐵皮地上物，再與上訴人洽購系 爭土地，應屬可信。
3.兩造簽立之系爭書面，內容為：「⒈本人呂麗華（即被上 訴人），於中華民國106年4月5日以每坪新台幣三萬元向 所有權人：林素慧（即上訴人）、坐落：○區○○段、地號 ：0000-0000、地目：田、面積：214.03平方公尺，及坐 落：○區○○段、地號：0000-0000、地目：田、面積：628. 10平方公尺，共116.7坪，於106年4月5日匯入所有權人林 素慧帳戶、三佰伍拾萬元整。⒉預計2-3年過戶、登記。以 此為評 買方：呂麗華、賣方：林素慧、見證人：林陳寶 秋」。（不爭執事項㈡）
4.又證人杜秀雲到庭結證稱：系爭2筆土地坐落在我和被上 訴人住家旁邊，可以利用，我103年的時候就去找上訴人 ，跟上訴人說要買系爭2筆土地，那時被上訴人也找上訴 人說要買，上訴人說先賣我，過2年再賣被上訴人，不然 不好看，所以我在103年就跟上訴人買了100坪，1坪3萬元 ，系爭2筆土地是大小2塊，所以就約定依比例持分，所以 我一共支付上訴人300萬元，其中60萬元是給現金，240萬 元是匯款，但是我們沒有簽書面契約，因為我們都是親戚 ，想說用講的就可以，可是後來上訴人一直沒有移轉土地 給我，我有去催，上訴人就一直拖。我103年買了土地以 後，就和被上訴人共同出資興建系爭鐵皮屋，因為被上訴 人也要使用鐵皮屋，所以就一起出資。到了106年，被上
訴人跟上訴人說他要買，被上訴人看我買了這麼多年都沒 有移轉，被上訴人很害怕，所以被上訴人要上訴人簽契約 ，被上訴人簽了系爭契約以後有拿來給我看，被上訴人用 350萬元跟上訴人他們買，也是用比例買系爭2筆土地。後 來上訴人突然在幾年後匯了300多萬元到我當初轉帳的帳 戶，也匯了350萬元加利息給被上訴人，上訴人事前都沒 有告知我們，匯了以後才來告訴我們要把地要回去，我們 沒有同意，叫上訴人他們出來談，可是上訴人他們都不出 來等語（原審卷第97頁至第100頁）。
5.綜合上開事證，兩造為親戚，被上訴人、杜秀雲共同出資 興建鐵皮屋位於系爭000-0地號土地上，系爭書面文字明 白記載「買方」、「賣方」，且有標明土地地號、價金每 坪3萬元，匯入350萬元，亦寫明2-3年過戶，再參以證人 杜秀雲證述情形，與土地現狀、書面內容相符，固然系爭 書面未載明購買系爭土地各筆之權利範圍，然已載明購買 之坪數，土地之權利範圍應屬可得特定，堪認兩造係出於 買賣之意思表示而簽立系爭書面，就系爭土地有買賣契約 存在；被上訴人並已匯款給付價金350萬元，兩造均不爭 執（不爭執事項㈢），亦證系爭書面之買賣契約成立，是 被上訴人主張其以350萬元向上訴人購買系爭2筆土地其中 共116.7坪面積，即系爭000-0地號土地買賣權利範圍為21 403分之9804、系爭000-0地號土地買賣權利範圍為62810 分之28773，應屬可採。
6.上訴人固辯稱系爭書面之350萬元為使用土地之保證金， 所載「預計2-3年過戶登記」，係指上訴人預計2-3年將系 爭土地辦理過戶登記予他人等語，並以證人林陳寶秋之證 詞為據。然查，林陳寶秋於原審證稱：被上訴人來找我， 說要借系爭2筆土地使用，我有同意，被上訴人就在土地 上搭建系爭鐵皮屋，有一天被上訴人自己1人拿了1張紙來 我○○路家中找我，當時我家裡只有我和上訴人，被上訴人 要我在紙上簽名，紙上只有「呂麗華」3個字，其他都是 空白的，被上訴人要我簽名，我說不要，被上訴人就一直 盧（台語），所以後來我就在紙上簽了我的名字，我簽了 名字以後，被上訴人又叫上訴人簽，上訴人本來也不要簽 ，被上訴人也一直盧（台語），後來上訴人才簽名，後來 被上訴人說他用我的地要給我們保證金，就匯了350萬給 我們，是先蓋系爭鐵皮屋後才簽名，中間隔了大概1年多 等語（原審卷第91頁至第96頁）。惟上訴人係高中畢業， 曾在家中經營之五金工廠當會計、協助管理工廠事務等節 ，業據林陳寶秋、杜秀雲結證明確（原審卷第95頁、第10
0頁），上訴人為具有智識能力之成年人，依一般常情， 斷無任其母親、自己在空白紙上簽名之理，況系爭鐵皮屋 面積約135平方公尺（即40坪左右）乙情，有臺南市東南 地政事務所109年9月10日土地複丈成果圖在卷（原審卷第 83頁），若系爭書面係在提供使用借貸土地之保證金，以 1坪3萬元計算，僅需120萬元，何以約定被上訴人匯款350 萬元？且被上訴人亦確實匯入350萬元，是林陳寶秋所為 證述，顯然違反常情，亦與書面記載之文義不符，所辯自 不可取。
㈡兩造並未合意解除契約：
按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事， 足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特 別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默 示之意思表示。上訴人固提出匯款證明、Line通訊截圖（原 審卷第47頁、第111頁），主張兩造已默示合意解除系爭契 約，惟為被上訴人所否認。經查，上開匯款證明、Line通訊 截圖僅通知被上訴人已匯款3,622,500元至其帳戶，另上訴 人所發存證信函記載：「台端與本人所簽之...文書所匯款 項本人已加計利息歸還，該文書業已失效...」（原審補卷 第30頁），是上開資料均係上訴人單方面退還款項之通知， 而系爭書面已約明於訂約後2至3年過戶登記，自無上訴人所 稱被上訴人訂約後久未請求上訴人過戶登記之情，又上訴人 於109年6月1日寄發如不爭執事項㈣之存證信函後，被上訴人 即於同年月19日向原審提起履行契約訴訟，亦無上訴人所稱 未採取任何行動之情，此外上訴人並無舉出被上訴人有何情 事可認已有同意解除契約之意思表示，無法認被上訴人有合 意解除系爭契約之默示表示，上訴人抗辯，尚不可採。 ㈢系爭土地遭拍賣已給付不能，上訴人應賠償損害： 1.按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。 2.兩造既成立買賣契約，且依系爭書面約明自訂約（106年4 月5日）起2到3年內辦理所有權移轉登記，則至今履行期 應已屆至，上訴人自負有將出售土地範圍之所有權應有部 分移轉予被上訴人之義務。惟系爭土地於109年5月21日設 定最高限額抵押權予林玉慇、林金對，有土地謄本在卷（ 原審補卷第21-27頁），經林金對以上訴人於109年2月15 日簽發之本票200萬元聲請本票裁定，再據以聲請強制執 行，於110年3月3日由第三人侯松江以24,479,898元拍定 ，經調閱臺南地院109年度司執字第112006號給付票款執 行卷查核明確，上訴人顯已無從移轉系爭不動產之所有權
予被上訴人；而上訴人係於系爭書面簽立後，始開立本票 予林金對，並將不動產設定抵押權，上訴人未清償，致系 爭土地遭拍賣，使被上訴人之移轉登記請求，成為給付不 能，自屬可歸責於上訴人之事由，被上訴人主張上訴人有 給付不能情事，得依民法第226條第1項規定請求賠償，自 屬有據。上訴人抗辯土地遭拍賣非可歸責云云，尚不足取 。
3.查系爭土地實施第一次公開拍賣，由第三人侯松江以系爭 000-0地號土地出價6,119,999元、系爭000-0地號土地出 價18,359,899元，合計24,479,898元拍定，經調閱執行卷 查核明確，足認系爭2筆土地具有上開交易價格，否則第 三人不會於第1次拍賣即出價買受，是以被上訴人買受系 爭000-0地號土地之權利範圍21403分之9804、000-0地號 土地之權利範圍62810分之28773計算，被上訴人買受之土 地價值應為11,213,960元【計算式：6,119,999元x9804／2 1403＝2,803,367.29元；18,359,899元x28773／62810＝8,41 0,593.43元，2,803,367元＋8,410,593元＝11,213,960元， 元以下四捨五入】，扣除上訴人匯款退還之350萬元及加 計利息122,500元，被上訴人請求上訴人給付損害賠償7,5 91,460元，自屬有據，逾此範圍之請求，應屬無據。上訴 人抗辯應鑑定起訴時之土地市價為賠償等語，然查系爭土 地110年3月3日拍定，被上訴人於110年4月16日變更請求 損害賠償，有變更訴之聲明狀在卷（本院卷第63頁），是 土地之拍定價格接近被上訴人變更請求時點，以該拍定價 格作為系爭土地之市價，自屬合理，否則第三人不會以該 價格投標，上訴人上開抗辯，自不足採。
五、綜上所述，被上訴人依民法第226條第1項規定，請求上訴人 給付7,591,460元，及自110年4月17日起（變更訴之聲明狀 繕本送達翌日，本院卷第63頁）至清償日止，按年息5%計算 之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由 ，不應准許，爰判決如主文所示。又因損害依各筆土地拍定 價額分別計算，僅駁回被上訴人部分請求，駁回部分金額不 高，爰不命被上訴人負擔訴訟費用，而由上訴人全數負擔， 附此敘明。
六、本件事證已臻明確，應以土地拍定價格作為市價，已如前述 ，上訴人請求另行鑑定土地市價及增值稅，尚無必要。兩造 其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為 均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件被上訴人變更之訴為一部有理由，一部無理 由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 15 日 民事第一庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 黃瑪玲
法 官 蔡孟珊
上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 110 年 9 月 15 日
書記官 鄭信邦
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。