臺灣高等法院臺中分院民事判決
109年度重上字第142號
上 訴 人 王端德
訴訟代理人 蘇文俊律師
複代理人 黃鈴育律師
被上訴人 王智謀
訴訟代理人 陳政麟律師
複代理人 潘欣欣律師
受 告 知
訴 訟 人 蔡志勲
合作金庫商業銀行股份有限公司
上 一 人
法定代理人 雷仲達
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國109年4月29
日臺灣彰化地方法院107年度重訴字第137號第一審判決提起上訴
，本院於110年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落彰化縣○○市○○段000地號，面積7,689.09平方公尺（特定農業區、農牧用地）之土地，分割為如附圖丙案所示，編號甲部分面積3,844.54平方公尺土地，由被上訴人取得；編號乙部分面積3,844.55平方公尺土地，由上訴人取得。兩造間應互為補償之金額詳如附表所示。
第一、二審訴訟費用由兩造各負擔2分之1。
事實及理由
壹、訴訟要旨：
一、被上訴人主張：將坐落彰化縣○○市○○段000地號（面積7,689 .09平方公尺，下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分各2 分之1。系爭土地使用分區為特定農業區，使用地類別為農 牧用地，按兩造應有部分比例分割後，兩造各分得農地面積 均超過0.25公頃，不受農業發展條例第16條第1項限制，且 系爭土地亦無套繪管制，故系爭土地並無因物之使用目的不 能分割之情事，兩造間亦未訂有不分割之特約，復未能達成 分割協議，爰依民法第823條、第824條規定，請求裁判分割 。又系爭土地之通路位於北側，溝渠上有架設橋樑，通行至 同段168地號土地，再通行至彰化市○○路0段○○路○000地號土 地，而系爭土地上現有建號114號農舍及其他地上建物均為 上訴人所有，該建號114號農舍係經由上訴人配偶蔡月娟所 有同段168地號土地通行至彰化市泰和路3段，其餘地上建物
則係利用蔡月娟所有同段151地號土地作為通路使用；另系 爭土地西北側分別為訴外人王柏欽、王俊凱、王木寬所有同 段154、159、178地號土地，渠等均同意系爭土地分割後伊 得通行上開土地以至彰化市泰和路3段。則考量上訴人農舍 現占有位置、上訴人分得土地得與其配偶所有土地合併使用 ，及兩造於土地分割後之通行狀況等，系爭土地應以附圖丙 案所示分割方案（下稱丙案），即由被上訴人分得編號甲部 分土地，由上訴人分得編號乙部分土地為妥適等情，並起訴 聲明求為判決如原判決主文第1項所示分割方案。於本院答 辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭土地依丙案為分割，將使伊所有如附圖一 所示編號A鐵皮建物部分遭拆除，該建物即無法完整使用， 影響經濟層面甚鉅，且伊與該建物承租人將衍生因租賃而生 之其他法律問題。伊不再主張於原審所提分割方案，而係更 正主張附圖二所示分割方案（下稱戊案），戊案與被上訴人 主張之丙案基本架構相同，差別僅在於戊案北側係沿附圖一 編號A建物外緣距離5公分處切齊，能繼續保有該建物之完整 性，繼續營運，不致影響在該建物廠房工作之員工生計，而 僅須拆除附圖一編號A-2的雨遮，且兩造對外亦均有通路， 故戊案應較丙案為適當等語，資為抗辯。於本院上訴聲明求 為廢棄原判決，改判依戊案為分割。
貳、本院之判斷：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物分割之方法不能協議決定，或於協議決定後 因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人 之請求，命為原物或變價之分配，民法第823條第1項、第82 4條第2項分別定有明文。被上訴人主張兩造共有系爭土地， 應有部分比例各2分之1，兩造間並無不分割之協議，但無法 達成分割協議，且系爭土地之使用分區為特定農業區、使用 地類別為農牧用地，面積7,689.09平方公尺，系爭土地亦無 因物之使用目的不能分割之情事等情，業據其提出系爭土地 第一類登記謄本為證（見原審卷㈠第17-20頁），並為上訴人 所不爭執，堪信為真實。
二、至於系爭土地有無因法律限制而不能分割之情事，經查： ㈠系爭土地為特定農業區農牧用地，屬農業發展條例第3條第11 款所指之耕地，系爭土地之分割，自應符合農業發展條例之 規定。按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不 得分割，農業發展條例第16條第1項前段定有明文。查系爭 土地面積7,689.09平方公尺，兩造應有部分各2分之1，而兩
造所提分割方案均為按依應有部分比例受分配土地（詳後述 ），是兩造分得土地面積均已逾0.25公頃，即無違反前開農 業發展條例規定，自得分割。
㈡另按已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建 築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用 地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，為興建 農舍辦法第12條第2項所明定。該辦法限制分割之規定，即 屬民法第823條第1項所謂「除法令另有規定」之分割限制。 系爭土地上有上訴人興建之同段114建號即門牌號碼彰化縣○ ○市○○路○段000號之8農舍，為兩造所不爭執，並有建物登記 謄本附卷可稽（見原審卷㈠第23頁）。而關於系爭土地有無 經套繪管制乙節，彰化縣彰化市公所107年6月12日彰市城觀 字第1070023483號函稱：「本所於90年4月15日以前經辦實 施都市計畫以外地區之建築管理業務期間，因當時之建築法 規無規範申請建築之土地須辦理套繪管制，致本所無建築土 地列管清冊可供參酌，惟本案依據彰化縣彰化地政事務所謄 本所示，旨揭地號土地有地上建物為彰化市○○段000○號（使 用執照字號：（80）彰市工字第25329號）」等語（見原審 卷㈠第101頁）；另彰化縣政府107年5月23日府建管字第1070 172280號函稱：「旨揭土地經查本府目前建管資訊系統，尚 無相關資料可供參酌」等語（見原審卷㈠第99至100頁），堪 認系爭土地並無農地套繪管制之情形，自得辦理分割，而不 受前揭興建農舍辦法所規定之分割限制。至於彰化縣政府10 8年5月21日府建管字第1080159865號函雖謂系爭土地上建物 建號古夷段114建號，有關建築基地是否受建築套繪管制， 應依建築法第11條規定辦理等語（見原審卷㈠第245至246頁 ），此為建築法第11條有關建築基地法定空地分割之管制， 並非農地建築套繪管制，併予敘明。
㈢又系爭土地業經行政院環境保護署105年2月25日環署土字第1 050015125號函公告為土壤及地下水污染整治場址在案，有 土地登記第一類謄本可憑（見原審卷㈠第17頁）。而關於系 爭土地受土壤及地下水污染整治法（下稱土污法）第21條及 同法施行細則第12條規定之禁止處分（禁止分割），能否裁 判分割乙節，彰化縣政府108年5月31日府授環水第00000000 00號函覆略以：「二、…惟該公告列管場址範圍僅為旨揭地 號部分（公告面積871平方公尺），並非全地號公告。三、… 如貴院裁判分割範圍不涉及於公告列管場址範圍內分割者， 則不牴觸土污法施行細則第12條規定」等語（見原審卷㈠第2 73至274頁），可知系爭土地僅於公告列管場址範圍內不得 分割。又依行政院環境保護署105年2月25日環署土字第1050
015125號公告所示，系爭土地受土污法第12條第3項規定管 制（整治）之場址，其範圍座標為A點（x：205274，y：000 0000）、B點（x：205311，y：0000000）、C點（x：205320 ，y：0000000）、D點（x：205274，y：0000000）之範圍（ 見原審卷㈠第275-277頁）；而本件兩造各自提出之分割方案 即丙案與戊案，均未違反土污法第21條及同法施行細則第12 條禁止處分（禁止分割）規定，得依法院判決成果辦理等情 ，有彰化縣環境保護局108年12月19日彰環水字第108006842 0號函、109年11月5日彰環水字第1090065253號函、彰化縣 彰化地政事務所109年11月13日彰地二字第1090010642號函 在卷可按（見原審卷㈡第41頁、本院卷第135頁、第145頁） 。是本件亦無因違反土污法第21條及同法施行細則第12條管 制規定，而不得分割之情事。
三、綜上所述，系爭土地既無因物之使用目的及法令限制而不能 分割之情事，兩造間亦無不分割之協議，復無法達成分割協 議，則被上訴人依上開規定，請求裁判分割系爭土地，自屬 有據。
四、按裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之意願、利害關係及 共有物之性質外，尚應斟酌分得部分之利用價值、經濟效用 等而為公平合理之分配，不受當事人聲明之拘束。是法院為 裁判分割時，除應斟酌各共有人之意願外，尚需衡酌共有物 之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用及公共利益、 全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則等有關情 狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院94年度台上字 第1768號、96年度台上字第108號判決參照）。經查： ㈠系爭土地為特定農業區農牧用地，經由北側同段162號水利地 通行同段168地號土地，可通往位於同段171地號土地之泰和 路三段，南側對外並無聯絡道路；系爭土地使用現況如附圖 一所示，其上所有114建號農舍及8間鐵皮建物均為上訴人所 有等情，業經原審會同兩造及彰化地政測量人員至現場勘測 屬實，復有勘驗筆錄、地籍圖謄本及附圖一所示現況之複丈 成果圖、現場照片在卷可稽（見原審卷㈠第111至115頁、第1 21頁、見不動產估價報告書所附現場勘察照片）。 ㈡上訴人所主張之戊案，與被上訴人所主張之丙案，均為兩造 按應有部分受分配土地面積，由被上訴人分得未有建物坐落 之南側土地及西側往北側延伸之部分土地，而大部分建物坐 落範圍之東側及北側土地則分歸上訴人取得，且上訴人可維 持原有對外聯絡通路外，被上訴人亦可自覓通路連接至對外 聯絡道路。
㈢兩案之最大差異在於上訴人分得之北側土地寬度與面積有所
不同，依丙案上訴人所分得較鄰近泰和路三段之北側土地面 積寬約14公尺，面積較依戊案所受分配之此部分土地面積為 大，被上訴人分得土地上有附圖一所示編號A部分鐵皮建物 、A-1部分雨遮、A-2部分雨遮、G-1部分雨遮將面臨拆除， 上訴人所有其餘建物則均可維持；依戊案被上訴人所分得較 鄰近泰和路三段之北側土地面積寬約8公尺，面積較小，而 須拆除者為上訴人所有附圖一所示編號A-2部分雨遮、G-2部 分雨遮。
㈣上訴人雖主張依戊案無須拆除附圖一所示編號A部分鐵皮建物 ，故戊案為較丙案適當之分割方案云云。惟查，系爭土地係 屬農業用地，上訴人除於系爭土地上興建前開114建號農舍 外，另興建附圖一所示各該鐵皮建物，而長期占有使用此部 分土地，對其他共有人即上訴人而言，已非公平。再上訴人 將附圖一編號A所示建物出租予訴外人００食品有限公司作為 廠房使用，為兩造所不爭執，並有現場照片可稽（見本院卷 第287-289頁）；另上訴人將附圖一編號F所示鐵皮建物出租 予訴外人０００即００企業社使用，致系爭土地遭污染，而遭彰 化縣政府依土污法為制止處分登記，現仍進行整治中等情， 亦有房屋租賃契約契約書、彰化縣政府函及土地複丈成果圖 足憑（見本院卷第189-199頁、原審卷㈠第333頁)。核上訴人 上開所為，已溢脫系爭土地編訂為特定農業區之農牧用地本 質，且部分土地因而遭污染，致經縣政府為禁止處分登記（ 見原審卷㈠第17頁），足見其違法使用，已肇致全體共有人 為此共負稅捐優惠被取消、限期改善及受行政罰危險等不利 益。則上訴人前開作為破壞農地本質及經濟目的，致使未同 意之上訴人同蒙其害，自不應以其此一違法作為，而欠缺合 理的壓縮被上訴人就系爭土地之權利，是以自難以附圖一編 號A所示部分建物無須拆除，即認戊案方屬適當之分割方案 。
㈤又系爭土地須經由北側通往泰和路三段該對外聯絡道路，而 南側對外並無聯絡道路，可見被上訴人主張該較為鄰近對外 聯絡道路之北側土地為系爭土地較為精華之地段，應屬可採 。而系爭土地北側較為精華之地區既均已為盡量維持上訴人 所有建物之現有使用狀況，而大部分分歸上訴人取得，本即 不宜再為避免附圖一編號A所示部分建物拆除，而壓縮被上 訴人可分得之北側土地面積，已如前述；且被上訴人與上訴 人依丙案與戊案分別受分配所得之土地均為3,844.54平方公 尺、3,844.55平方公尺，但依丙案，被上訴人分得之編號甲 部分土地，分割後總價為新臺幣（下同）38,493,332元，上 訴人分得之編號乙部分土地，分割後總價為38,828,157元，
系爭土地總價值則為77,321,489元；而依戊案，被上訴人分 得之編號B部分土地，分割後總價為38,324,514元，上訴人 分得之編號A部分土地，分割後總價為38,996,975元，系爭 土地總價值則為76,890,900元，此有卓越不動產估價師事務 所110年6月15日不動產估價報告書補充鑑定可按（見估價報 告書補充鑑定第5-6頁），足見系爭土地依丙案分割後之總 價值較高，且兩造所分得之土地價值亦較為相當，表示依該 案分割後之土地資源配置較為合理。故丙案應較戊案為適當 且公平之分割方案。
㈥本院審酌上開系爭土地使用現況、共有物之性質、各共有人 分得土地之地形、位置及分割後共有人間價值之平衡、系爭 土地經濟價值等一切情狀，認系爭土地依被上訴人主張之丙 案分割，即附圖編號甲部分面積3,844.54平方公尺土地，由 被上訴人取得；編號乙部分面積3,844.55平方公尺土地，由 上訴人取得，符合大部分使用現況、經濟價值及全體共有人 之公平，應屬較為適當之分割方法。
㈦又按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受 分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。故 以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應以 其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷，且補償金 額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準。查系爭土地經依 丙案分割，兩造分別取得之土地，其臨路情況及位置各有不 同，其價值自有差異，自應互為找補。經原審囑託卓越不動 產估價師事務所，鑑定各共有人分得土地價值及應相互找補 之金額為若干？經該所於110年4月13日、110年6月5日函檢 送估價報告書及補充鑑定在卷，審之上開估價報告及補充鑑 定乃該事務所依不動產估價技術規則相關規定，並針對勘估 標的進行產權、區域因素、個別因素、不動產市價現況等因 素分析，並考量當地現況及未來發展，將本件之宗地臨路現 況、地形及地勢、時間因素、環境因素等個別條件的因素差 異及勘估標的所在區域之條件進行分析及調整，採用比較法 進行評估，而作成鑑定報告，並說明兩造分割後所取得土地 價值及應找補金額如附表所示（見補充鑑定第5頁），核屬 客觀可採，爰審酌該鑑定意見，認各共有人應互相補償之金 額如附表之分割後共有人相互補償金額配賦表所示。五、另按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割 而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出 質人所分得之部分：權利人同意分割。權利人已參加共有 物分割訴訟。權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第8 24條之1第2項定有明文。依土地登記第一類謄本之記載，可
知上訴人於96年2月13日將系爭土地權利範圍1分之1，設定 擔保債權總額最高限額360萬元之抵押權予訴外人合作金庫 商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫銀行）；而被上訴人 則於98年7月20日將系爭土地之應有部分，設定擔保擔保債 權總額1200萬元之最高限額抵押權予訴外人０００，經原審及 本院告知上開抵押權人本件訴訟而未參加，則依上開規定， 上開抵押權於本件共有物裁判分割之形成判決確定後，依法 自應移存於抵押人所分得之土地上，併此敘明。參、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項、第824條第2項規 定，請求分割系爭土地為有理由，應予准許；其適當之分割 方法為丙案所示，編號甲部分面積3,844.54平方公尺土地， 由被上訴人取得；編號乙部分面積3,844.55平方公尺土地， 由上訴人取得。並由兩造共有人按附表所示金額為金錢之補 償。原審就系爭土地酌定之分割方法，固非無見，惟其方案 未及審酌兩造間之金錢補償，難認允當。上訴意旨指摘原判 決分割方法部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院 將原判決此部分廢棄，改判如主文第2、3項所示。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
伍、因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公 平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事 訴訟法第80條之1設有規定。本件為共有物分割事件，在性 質上並無訟爭性，縱令兩造互易其地位，裁判結果仍無不同 ，故上訴人上訴雖有理由，然由被上訴人負擔全部費用，顯 有失公平，是本院酌量兩造之情形，認訴訟費用宜由各當事 人依其就系爭土地之原應有部分比例分擔，較為公允，爰諭 知如主文第4項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 9 月 30 日 民事第四庭 審判長法 官 林慧貞
法 官 莊嘉蕙
法 官 劉惠娟正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事
訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳文明
中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
附表：各共有人應受補金額（新臺幣）
受償人及受償之金額 補償人及補償金額 合 計 王端德 167,362元 王智謀 167,362元 167,362元
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