履行契約等
臺灣高等法院(民事),重上更一字,109年度,196號
TPHV,109,重上更一,196,20210908,1

臺灣高等法院民事判決
109年度重上更一字第196號
上 訴 人 德年國際股份有限公司

法定代理人 呂台年
訴訟代理人 張樹萱律師
被 上訴 人 陳田文
訴訟代理人 劉韋廷律師
林于舜律師

上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國107年2
月22日臺灣臺北地方法院106年度重訴字第738號第一審判決提起
上訴，經最高法院發回更審，本院於110年8月25日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付新臺幣貳仟捌佰捌拾萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
上訴人之法定代理人原為呂宵螢，嗣變更為呂台年，並據其 聲明承受訴訟，有卷附公司變更登記表及聲明承受訴訟狀可 稽（見本院卷第21-29頁），核與民事訴訟法第175條規定相 符，應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：上訴人於民國97年間銷售「臺北一莊」土地 ，明知坐落新北市○○區○○○段○○○○段0○000○0○000地號土地（ 下稱系爭土地），自71年間起即劃入東北角海岸風景特定區 之一般保護區，並自79年間起籌設為柏林高爾夫球場預定用 地，未持續實際作為農業使用，不合於99年2月1日修正前都 市計畫法臺灣省施行細則第27條第1項第14款規定「原作農 業使用」之要件，不得申請建築農舍；竟以興建高級莊園別 墅型農舍為宣傳，保證得以作為農舍用地，致伊陷於錯誤， 於97年7月1日以新臺幣（下同）2880萬元向上訴人買受系爭 土地，並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及土地 買賣補充協議書（下稱系爭補充協議），約定系爭土地移轉 登記後4年內未完成農舍興建或周邊設施，伊得請求上訴人



買回系爭土地。嗣伊已如數給付價金，並於110年7月15日取 得系爭土地所有權，然於106年調閱地籍資料時，始知悉系 爭土地無法達成興建農舍之預定效用，上訴人亦故意不告知 系爭土地具有無法興建農舍之瑕疵，而有債務不履行之情事 。爰依民法第92條第1項規定，撤銷買受系爭土地之意思表 示，並依第114條第1項、第113條、第179條規定，或依民法 第360條規定，或依系爭補充協議第3條約定，擇一請求上訴 人返還或賠償伊2880萬元，及加計自系爭土地移轉所有權登 記翌日即97年7月16日起算法定遲延利息之判決（原審為上 訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。未繫屬本院部分， 不另贅述）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。　　二、上訴人則以：系爭土地雖曾為柏林高爾夫球場預定用地，然 該開發案始終僅於計畫開發階段，系爭土地仍處於未開發、 保持可供農用之狀態，依99年2月1日修正前都市計畫法臺灣 省施行細則第27條第1項第14款規定，自得比照農業區相關 規定申請興建農舍；而伊所銷售另筆坐落新北市○○區○○○段○ ○○○段00○0地號，及同區○○段000之0、000地號土地，均已完 成農舍申請及建造，並非不得興建農舍；且系爭土地使用分 區為公開資料，被上訴人亦多次至現場查看，自始即知悉系 爭土地為都市計畫保護區之土地，伊並無詐欺情事，被上訴 人亦無陷於錯誤之可能。況被上訴人於97年已購買系爭土地 ，竟稱於106年2月間調閱地籍資料始知受騙，顯有違常情， 其撤銷權之行使，已逾1年除斥期間。另伊並未保證系爭土 地可供興建農舍使用，且兩造關於農舍興建之爭議，已於系 爭補充協議第3條約定以買回方式處理，被上訴人無從再依 民法第360條規定請求損害賠償。又被上訴人自系爭土地移 轉登記後，從未曾委託伊興建農舍，自無從依系爭補充協議 第3條，請求伊買回系爭土地等語，資為抗辯。並於本院上 訴聲明：如主文所示。
三、查，㈠被上訴人於97年7月1日以2880萬元向上訴人買受系爭 土地，並於同日簽訂系爭買賣契約及系爭補充協議；被上訴 人已給付價金完畢，上訴人則於97年7月15日將系爭土地所 有權移轉登記予被上訴人；㈡系爭土地於71年3月10日劃入東 北角海岸風景特定區計畫案之「一般保護區」範圍，並經教 育部以79年9月24日台（79）體字第47360號核准設立（籌設 ）柏林高爾夫球場，嗣於98年12月3日遭廢止設立籌設許可 等情，有卷附系爭買賣契約、系爭補充協議、土地登記謄本 、地籍異動索引、新北市政府都市計畫土地使用分區（或公 共設施用地）證明書、行政院體育委員會公告可憑（見原審 卷第14-18頁、第31-36頁、第130頁、本院前審卷第283頁、



本院卷第117-119頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第238 頁），堪信為真。
四、本件應審究者為㈠被上訴人是否受上訴人詐欺，而買受系爭 土地？若是，則被上訴人依民法第92條第1項規定撤銷其買 受系爭土地之意思表示，並依民法第114條第1項、第113條 、第179條規定，請求上訴人返還價金，有無理由？㈡系爭土 地是否欠缺上訴人保證得以興建農舍之預定效用？上訴人是 否故意不告知系爭土地具有無法興建農舍之瑕疵？如是，則 被上訴人依民法第360條規定，請求上訴人賠償其價金損害 ，有無理由？㈢被上訴人依系爭補充協議第3條約定，請求上 訴人應買回系爭土地，有無理由？茲分別論述如下： ㈠被上訴人是否受上訴人詐欺，而買受系爭土地？若是，則被 上訴人依民法第92條第1項規定撤銷其買受系爭土地之意思 表示，並依民法第114條第1項、第113條、第179條規定，請 求上訴人返還價金，有無理由？
　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示，民法第92條第1項前段定有明文。所謂詐欺，係欲相 對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之 表示，脅迫則係指相對人或第三人故意告以危害，致表意人 心生恐懼而為意思表示之行為而言。又主張被詐欺、脅迫而 為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。　⒉經查：
　　⑴、89年12月29日制定，99年2月1日修正前都市計畫法臺灣 省施行細則第27條第1項第14款規定，保護區為國土保 安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能而 劃定，經縣市政府審查核准，於都市計畫發布實施前， 原有作農業使用者，在不妨礙保護區之劃定目的下，得 比照農業區之有關規定及條件，申請建築農舍及農業產 銷必要設施；嗣於99年2月1日修正前揭規定，並移至同 條第15款，而定有明文。　　　　
　　⑵、系爭土地於97年1月10日分割自新北市○○區○○○段○○○○段0 號土地(下稱原1號土地)等情，有卷附土地登記謄本、 地籍異動索引可稽(見原審卷第33-36頁)。而原1號土地 業於71年3月10日經新北市政府列為東北角海岸風景特 定區計畫案之「一般保護區」土地；嗣教育部於79年9 月24日台（79）體字第47360號函核准設立柏林高爾夫 球場，於82、83年間取得雜項執照，並進行雜項工程， 於87年間完成地上物清除、整地工程、主要排水系統、 球道整型、球車道路鋪設、景觀池、果嶺、邊坡植生、 球道植草等工程，有卷附新北市政府都市計畫土地使用



分區（或公共設施用地）證明書、柏林高爾夫球場環境 影響調查報告（見原審卷第31頁、本院前審卷第245-25 7頁）。惟原地主即訴外人臻青開發股份有限公司、郭 兆東財務困難，經臺灣基隆地方法院於93年3月30日拍 賣包含原1號土地在內之原預定柏林高爾夫球場用地， 當時部分土地僅完成整地工程，部分已完成排水設施並 種植草皮，但因維護不佳，現況雜草叢生，尚未達可使 用狀態，出入道路通行不易，其上無任何建物或經濟作 物，有卷附拍賣公告可稽(見原審卷第131-137頁反面) 。其後經拍定人轉售拍賣土地予上訴人及訴外人柏林育 樂有限公司(下稱柏林公司)合作開發，柏林公司並向主 管機關即行政院體育委員會申請展延柏林高爾夫球場設 立許可，於95年3月8日決議展延籌設許可至97年12月31 日（見本院前審卷第263-265頁）。嗣柏林公司陸續申 請高爾夫球場後續開發，並於98年7月10日決議再次展 延籌設許可，惟於98年12月3日遭行政院體育委員會廢 止柏林高爾夫球場籌設許可等情，有卷附為柏林高爾夫 球場變更開發計畫後續事宜召開協調會議、行政院體育 委員會98年7月24日體委設字第0980019042號函、98年1 2月3日體委設字第0980026138號函可稽（見本院前審卷 第267-285頁）。
　　⑶、再者，內政部營建署就柏林高爾夫球場廢止籌設許可後 ，於開發期間進行開挖整地，其未領得使用執照是否應 先辦理撤銷相關申請，回復原地形地貌再依規定申請農 舍，因其未回復原來之使用如何推斷係原做農業使用等 疑義，於99年6月14日召集相關單位，召開「研商都市 計畫法臺灣省施行細則第27條第1項第15款規定申請興 建農舍之認定疑義」會議討論釐清，會議結論認依修正 前都市計畫法臺灣省施行細則第27條第1項第15款規定 條文之訂定意旨，係為保障都市計畫保護區內土地於都 市計畫發布實施前農民實際為直接從事農業生產所作農 業使用，於都市計畫發布實施後，仍實際直接從事農業 生產，基於便於就近從事農作生產提供工作及居住場所 ，始得比照農業區之有關規定及條件申請建築農舍及農 業產銷必要設施；而所謂「原有做農業使用」，係指在 都市計畫欲辦理發布實施當時，仍實際直接從事農業生 產使用而言；且於都市計畫發布實施後，仍應持續實際 直接從事農業生產，始得依修正前都市計畫法臺灣省施 行細則第27條第1項第15款規定辦理等情，有該次會議 記錄在卷可憑（見原審卷第37-40頁）。足認內政部營



建署99年6月14日「研商都市計畫法臺灣省施行細則第2 7條第1項第15款規定申請興建農舍之認定疑義」會議決 議後，始確認保護區內之土地，需於都市計畫發布實施 後，仍持續實際直接從事農業生產，始得比照農業區相 關規定申請建造農舍。
　　⑷、由上可知，柏林公司高爾夫球場開發計畫，係於98年12 月3日始遭行政院體育委員會廢止籌設許可；而關於保 護區內之土地，得否興建農舍，亦於內政部營建署99年 6月14日「研商都市計畫法臺灣省施行細則第27條第1項 第15款規定申請興建農舍之認定疑義」會議決議後，始 確認需於都市計畫發布實施後，仍持續實際直接從事農 業生產，始得比照農業區相關規定申請建造農舍。則兩 造於97年7月1日簽訂系爭買賣契約及系爭補充協議時， 關於系爭土地是否得以興建農舍乙節，尚未經主管機關 明確否准，實難認上訴人於銷售系爭土地時，明知系爭 土地不符合修正前都市計畫法臺灣省施行細則第27條第 1項第14款規定，不得興建農舍，仍出售系爭土地予被 上訴人，主觀上具有詐欺之故意。
　　⑸、準此，被上訴人既未能證明上訴人明知系爭土地不得興 建農舍，仍出售系爭土地予被上訴人，主觀上具有詐欺 之故意，則其執此為由，依民法第92條第1項規定，撤 銷受詐欺之意思表示，再以買受行為依民法第114條第1 項規定為無效，而依民法第113條、第179條規定，請求 上訴人返還價金2880萬元，即非有理。
　㈡系爭土地是否欠缺上訴人保證得以興建農舍之預定效用？上 訴人是否故意不告知系爭土地具有無法興建農舍之瑕疵？如 是，則被上訴人依民法第360條規定，請求上訴人賠償其價 金損害，有無理由？
　⒈按物之瑕疵，買受人得否依民法第360條規定請求損害賠償， 則以有買賣之物，缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不 告知物之瑕疵情形為限。
　⒉經查：
　　⑴、承前所述，系爭土地既經內政部營建署99年6月14日「研 商都市計畫法臺灣省施行細則第27條第1項第15款規定 申請興建農舍之認定疑義」會議決議後，方確認保護區 內之土地，於都市計畫發布實施後，仍持續實際直接從 事農業生產，始得比照農業區相關規定申請建造農舍， 則系爭土地是否存在無法興建農舍之瑕疵，於兩造97年 7月1日簽訂系爭買賣契約及系爭補充協議時，仍有不明 ，尚難遽認上訴人故意不告知系爭土地具有無法興建農



舍之瑕疵。
　 ⑵、參以被上訴人購買系爭土地時，即知悉系爭土地原為柏 林高爾夫球場預定用地；且系爭買賣契約之前言，已載 明：「甲方(指被上訴人)充分知悉承購此土地須持有並 設籍台北縣滿2年以上始得興建農舍使用，相關程序依 農業發展條例及農業用地興建農舍辦法之規定辦理」( 見原審卷第14頁)。而系爭買賣契約及系爭補充協議， 並無關於上訴人保證系爭土地得以興建農舍之約款；兩 造甚至於系爭補充協議第3條，列載系爭土地於移轉登 記後4年內如未完成農舍興建，或4年內未達成系爭補充 協議第1、2條之承諾，上訴人同意買回之約定(詳後述) 。可見被上訴人於買受系爭土地時，應知悉系爭土地原 為柏林高爾夫球場預定用地，將來是否得以興建農舍， 仍須依照農業發展條例及農業用地興建農舍辦法之規定 辦理，兩造並因此立有買回之約定，尚難認上訴人出售 系爭土地時，已保證系爭土地必然得以興建農舍。 　⑶、此外，被上訴人亦未提出其他具體證據證明上訴人保證 系爭土地得以興建農舍，或故意不告知系爭土地具有無 法興建農舍之瑕疵。故被上訴人以系爭土地欠缺上訴人 保證得以興建農舍之預定效用，及上訴人故意不告知系 爭土地具有無法興建農舍之瑕疵，而依民法第360條規 定，請求上訴人賠償其價金2880萬元之損害，亦非有理 。
　㈢被上訴人依系爭補充協議第3條約定，請求上訴人應買回系爭 土地，有無理由？
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。惟解釋契約，固須探求當事人 立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表 示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更 為曲解；契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在 ，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能 拘泥文字致失真意。
　⒉經查：　
　　⑴、觀諸系爭補充協議第1條約定：「本地塊坐落位置之房屋 ，賣方承諾自買方委託賣方興建開工日起算450天工作 日內完成領取使用執照」；第2條約定：「上述房屋交 付買方使用之同時，賣方承諾社區安全管制中心、高爾 夫果嶺練習場、社區菁英會館、生態景觀湖、生態農莊 、健康養生會館、可愛生態動物園區、休閒馬場、寵物 旅館全部完成，並提供物業管理進駐服務」；第3條約



定：「乙方（指上訴人）同意本宗土地於移轉登記後4 年內如未完成農舍興建、或4年內未達成前二條承諾事 項，乙方同意於甲方通知後1個月內，依本契約所訂之 買賣價金加計年利率百分之5之利息並負擔登記規費、 印花稅、代書費等相關費用買回本宗土地」（見原審卷 第18頁）。可知上訴人承諾自被上訴人委託其興建開工 日起算450天工作日內，完成興建農舍並領取使用執照 ，同時提供上開公共設施及物業管理進駐服務；如於系 爭土地移轉登記後4年內未完成農舍興建，及提供上開 公共設施及物業管理進駐服務，上訴人同意按買賣價金 加計週年利率5%，並負擔相關稅費，而買回系爭土地。　 ⑵、觀諸系爭買賣契約第1條約定，不動產標的物為系爭土地 ，面積4865平方公尺（約1471.66坪），買賣價金2880 萬元（見原審卷第14頁），依其文義所載，買賣標的僅 為系爭土地，並無農舍之價額、形式、坪數、規格、建 材等細部約定，顯然不包含興建農舍。參以上訴人銷售 系爭土地時之土地價格表所示，當時系爭土地（即編號 11-e、11-e-1）銷售定價及面積，為系爭0之000地號土 地906.59坪，每坪4萬7000元；系爭0之000地號土地面 積565.07坪，每坪1萬6000元，總計1471.66坪，總價51 65萬0850元（見原審卷第14頁、本院前審卷第451頁、 第486頁、第505頁，計算式：47000×906.59＋16000×565 .07＝00000000）。堪信系爭買賣契約之價金，僅為系爭 土地之價金，不包含農舍建造之報酬，兩造係經折讓後 ，就系爭土地議定以2880萬元成交。則被上訴人於買賣 當時既經評估系爭土地將來可能興建農舍，而願以高於 公告現值之價格購買系爭土地，乃屬契約自由行為，尚 難以此遽認上訴人即負有興建農舍之義務。
　　⑶、佐以被上訴人購買系爭土地後，尚需經農業產銷輔導、 客製化服務說明、客戶生活與居住需求訪談、簽立客製 化建築設計與營造委辦意向書、確認建築風格與建築師 人選、進行設計與討論、確認設計內容與預算、簽立委 建契約與其它設計合約、申請建築執照、進行施工、申 領使用執照、產權登記完成、竣工驗收交屋等階段，方 能完成農舍興建等情，亦有卷附客製化流程圖(見原審 卷第87頁)可稽。參諸被上訴人並非必須委託上訴人興 建農舍等情，業據兩造陳明在卷(見原審卷第80頁、第1 42頁反面)。可見被上訴人購買系爭土地後，至少尚需 與上訴人簽立客制化建築設計與營造委辦意向書，確認 設計內容與預算，另再簽立委建契約及其他設計合約，



委託上訴人興建農舍，上訴人方負有興建農舍之義務。　 ⑷、至於被上訴人雖經上訴人介紹，而與德國「GRAFT」設計 團隊進行討論，有卷附建築設計團隊介紹資料，及建案 推銷圖說可稽(見原審卷第88-92頁)。然被上訴人自陳 為口頭見面會議，僅進行至客製化流程之「進行設計與 討論」階段等語(見本院前審卷第113頁、114頁)。足見 被上訴人當時僅就農舍建造乙事進行詢價，並未進行至 客製化流程之「確認設計內容與預算」部分，就欲興建 之農舍形式、坪數、建材等內容達成共識，而與上訴人 及「GRAFT」簽立委建契約及其他設計合約，委託上訴 人興建農舍，自難認兩造已就委建農舍之形式及報酬等 契約重要之點達成合意。
　 ⑸、準此，系爭買賣契約之標的僅為系爭土地，不包含興建 農舍；且被上訴人僅係就農舍建造乙事進行詢價，並未 與上訴人確認農舍興建之內容與預算，且簽立委建契約 及其他設計合約，而委託上訴人興建農舍，核與系爭補 充協議第1條及第3條買回之要件不符。故被上訴人依系 爭補充協議第3條約定，請求上訴人給付2880萬元買回 系爭土地，尚非有理。
㈣又被上訴人依民法第92條第1項規定，撤銷買受系爭土地之意 思表示，並依民法第114條第1項、第113條、第179條規定， 或依民法第360條規定，或依系爭補充協議第3條約定，擇一 請求上訴人返還或賠償2880萬元，既非有理；則其餘撤銷權 之行使是否逾1年之除斥期間，及上訴人之同時履行抗辯， 是否可採等爭點，已毋庸論述，併此敘明。　　五、綜上所述，被上訴人依民法第92條第1項規定，撤銷買受系 爭土地之意思表示，並依民法第114條第1項、第113條、第1 79條，或依同法第360條規定，或依系爭補充協議第3條約定 ，請求上訴人給付2880萬元及自97年7月16日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為 上訴人敗訴之判決，並為准免假執行之宣告，尚有未合。上 訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由， 爰由本院將此部分予以廢棄，並改判如主文第2項所示。六、至於被上訴人聲請傳喚證人周紀維，欲證明其非因保護區內 土地將變更成乙種旅館用地，而購買系爭土地，與上訴人所 謂變更東北角海岸風景特定區計畫案全然無涉部分，因此部 分僅為被上訴人購買系爭土地之動機，核與上訴人是否詐騙 被上訴人，或有無債務不履行之要件事實無關，故不予傳喚 。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用 之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，



附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由。爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　9 　　月　　8 　　日 　　　　　　　　民事第九庭
　 審判長法 官 楊絮雲
法 官 張宇葭
法 官 郭顏毓
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　9 　　月　　8 　　日 　　　　　　　　　　　　　書記官 馬佳瑩