終止買賣合約等
臺灣高等法院(民事),消上易字,109年度,5號
TPHV,109,消上易,5,20210930,1

臺灣高等法院民事判決
109年度消上易字第5號
上 訴 人 王潔吾
訴訟代理人 陳思合律師
複 代理人 馬承佑律師
被 上訴人 宏泰人壽保險股份有限公司
法定代理人 魯奐毅
訴訟代理人 莊志成律師
上列當事人間請求終止買賣合約等事件，上訴人對於中華民國10
9年4月27日臺灣臺北地方法院108年度消字第38號第一審判決提
起上訴並為訴之追加，本院於民國110年9月14日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之 裁判均廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾肆萬元，及自民國一○八 年十一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。
三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之十四，餘由上 訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項
　　按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。補 充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加， 民事訴訟法第446條第1項本文、第256條分別定有明文。上 訴人於原審主張伊承受訴外人睿欣廣告有限公司（下稱睿欣 公司）於民國（下同）103年9月15日向被上訴人購買坐落新 北市○○區○市段00000○000地號之預售屋即建案「海洋都心3 （下稱系爭建案）」第C09棟11樓房地（下稱系爭房地）及 地下4層編號0964車位（下稱系爭車位），並簽立房屋土地 預定買賣契約書（下稱系爭契約）。因被上訴人嗣後將系爭 車位旁原有走道退縮，致停車出入不便而有物之瑕疵，經兩 造於105年8月3日合意解除系爭契約，如認為無合意解除契 約，則依系爭契約第26條第1項前段約定及民法第359條規定 解除系爭契約，並依民法第259條第1、2款規定，請求返還 已付價金新臺幣(下同)102萬元本息。嗣於本院審理中主張 ，如法院認為上開瑕疵不能解除全部系爭契約，則本於先前 已為解除之意思表示，主張解除系爭車位部分之契約，依民 法第259條第1、2款規定，請求返還已付車位價金14萬元本



息等語，揆諸前開說明，此部分主張核屬補充法律上陳述， 與訴之追加無涉。又上訴人於本院審理中追加備位之訴，主 張如認為上開瑕疵非重大，不得解除系爭契約，則依民法第 359條規定請求減少價金14萬元，並聲明求為判決：確認兩 造間就新北市○○區○市段00000○號建物地下第4層編號0964號 車位之買賣契約所定價金110萬元減為96萬元。被上訴人同 意其追加（本院卷二第244頁），應予准許。貳、實體事項
一、上訴人主張：睿欣公司於103年9月15日向被上訴人購買系爭 房地及系爭車位，並簽訂系爭契約，睿欣公司於同日交付定 金、簽約金及開工款共新臺幣（下同）102萬元予被上訴人 ，嗣睿欣公司於104年10月14日將系爭契約之權利義務讓與 伊。被上訴人於105年5月間告知停車場原設計因不符新北市 政府法規，須增設逃生門為由，變更系爭車位位置，致系爭 車位旁原有寬131公分之走道空間退縮消失，造成停車出入 不便而有物之瑕疵。嗣後被上訴人業務部經理即訴外人蕭弘 楷與伊之代理人賈欣梅及洪仲亨於105年8月3日達成解除系 爭契約之共識，縱認蕭弘楷無權代理，但蕭弘楷代理被上訴 人之行為構成表見代理，被上訴人應負本人責任，故系爭契 約已經合意解除。又縱認兩造未合意解約，但系爭車位因原 有走道退縮而具有瑕疵，且與系爭契約附圖二即「汽車停車 空間平面圖」（下稱系爭契約附圖二）內容不符，爰依系爭 契約第26條第1項前段約定及民法第359條規定解除系爭契約 ，並依民法第259條第1、2款規定，請求返還已付價金102萬 元本息。如法院認為上開瑕疵不能解除全部系爭契約，則本 於先前已為解除之意思表示，主張解除系爭車位部分之契約 ，並依民法第259條第1、2款規定，請求返還已付車位價金1 4萬元本息等語。退步言，如上開瑕疵非重大致不得解約， 則備位主張依民法第359條規定請求減少價金14萬元，則系 爭車位部分之價金110萬元應減為96萬元等語。原審為上訴 人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴並為訴之追加，上訴聲 明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人應給付上訴人102萬元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。追加備位之訴求為判決：確認兩造間系爭車位之買賣 契約所定價金110萬元減為96萬元。
二、被上訴人則以：伊未授權蕭弘楷於105年8月3日與上訴人合 意解除契約，且無表見事實。伊係因財團法人台灣建築中心 評定系爭建案新建工程防火避難措施時，建議系爭建案地下 層每個防火區劃皆應設置避難措施，才因此變動系爭車位原 設計位置，上訴人依系爭契約第14條第1項約定有配合辦理



之義務。且系爭車位旁之走道空間屬公共空間，非上訴人之 專用區域，雖走道空間退縮，然該車位本身大小空間無變動 ，對於系爭車位之使用無太大影響，非屬瑕疵。又如解除系 爭契約，依房地總價730萬元、車位價格110萬元及「103年 度營利事業各業所得額暨同業利潤標準」，伊將受有房地部 分124萬1,000元、車位部分18萬7,000元之損失，高於上訴 人因走道退縮所生之損害，顯失公平，自不應准許。再依公 寓大廈管理條例第4條第2項規定專用部分與房屋所有權有不 可分之關係，系爭車位乃「法定停車位」無獨立產權，使用 面積需登記在系爭建案區分所有建物之共有部分，系爭房地 與車位乃給付不可分之關係，不得一部解除系爭車位部分之 契約。此外，縱認系爭車位走道退縮為物之瑕疵，上訴人請 求減少買賣價金14萬元，顯然過高，應無理由等語，資為抗 辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執之事實（本院卷一第150頁）㈠、上訴人於104年10月14日受讓睿欣公司與被上訴人間於103年9 月15日簽訂之系爭契約，約定買受系爭房地（系爭建案第 C 09棟11樓房地），及系爭車位（地下4層編號0964車位，位 置如系爭契約附圖二）。系爭車位為法定停車位，無獨立權 狀，系爭房地總價為730萬元，系爭車位總價為110萬元，睿 欣公司已給付102萬元價金（包含房地定金15萬元、簽約金 58萬元、開工款15萬元；車位定金3萬元、簽約金8萬元、開 工款3萬元）予被上訴人（新北院卷第55至158頁、本院卷一 第185頁、第399至401頁）。
㈡、系爭車位原設計位置如系爭契約附圖二所示。財團法人台灣 建築中心於104年2月16日出具系爭建案防火避難綜合檢討評 定書（下稱系爭評定書），審查建議地下層每個防火區劃皆 設置有避難措施等語，被上訴人因此規劃於地下4層之編號 第962號之法定停車位旁增設防火門，並變動系爭車位位置 如變動後之平面圖所示（下稱系爭變動平面圖）所示，致系 爭車位原有左側走道空間退縮，左側寬131公分之走道空間 不存在，惟車位面積大小無變動（原審卷第53頁平面圖、本 院卷一第123至129頁、第185至186頁、第233頁）。㈢、被上訴人於105年5月間通知上訴人系爭車位將變動，但未具 體說明變動後情形。
㈣、蕭弘楷曾於105年間與上訴人之代理人洪仲亨、女兒賈欣梅見 面（本院卷第59頁、原審卷第80頁）。
㈤、系爭建案興建完成取得使用執照後，系爭房屋門牌為新北市○ ○區○市○路○段000號11樓（建號為新北市○○區○市段00000○號 ，坐落土地地號為新北市○○區○市段000地號），被上訴人為



登記所有權人；系爭車位則登記在被上訴人所有門牌號碼為 新北市淡水區新市○路○段000號28樓房屋（建號新北市淡水 區新市段00000）之共有部分（同段00000建號，權利範圍為 ：1,000,000分之256，11263建號之面積為101451.02平方公 尺）（本院卷一第399、401頁）。
四、本院得心證理由：
㈠、系爭契約是否經兩造於105年8月3日合意解除？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文定有明文。次按由自己之行為表示 以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之 表示者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169條 所規定，然此所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須 本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人 之事實，方足當之。倘無此事實，即不應令其對第三人負授 權人之責任（最高法院91年度臺上字第1378號判決意旨參照 ）。上訴人主張蕭弘楷於105年8月3日代理被上訴人與上訴 人合意解除系爭契約，即令蕭弘楷無權代理，亦構成表見代 理，被上訴人應負本人責任等情，為被上訴人否認，上訴人 自應就各該事實存在負舉證之責。
⒉查證人蕭弘楷到庭結證：伊是宏泰建設股份有限公司業務部 專案經理。因系爭車位使用空間變小，被上訴人授權伊與上 訴人協調換車位，授權每層的車位都可以讓上訴人挑選更換 ，協調1至2小時，對方不願意換車位，堅持要解除契約，因 為被上訴人沒有授權伊解約的權限，伊只能回報公司對方要 解約及退房這件事，能不能解約，公司會派人跟對方協調； 賈小姐所提的解約方案伊有呈報被上訴人，後續如何處理由 被上訴人副總及副理討論，伊沒有參與；伊不清楚解約流程 ，專案經理不會碰解約流程，都是客服部負責等語（本院卷 一第230至233頁），可見被上訴人僅授權蕭弘楷就更換車位 部分與上訴人協商，並未授予解除契約之代理權限，賈欣梅 於105年8月3日雖代理上訴人提出解除契約之方案，但蕭弘 楷僅能回報被上訴人，由被上訴人決定後，另行派員與上訴 人協商解除契約事項。
⒊再依證人即上訴人之女賈欣梅於原審結證：我們與蕭弘楷約 在松江路的怡客咖啡廳，蕭弘楷表示他是被上訴人經理，代 表被上訴人來跟我們談的，一開始就有說到車位被移動了， 問我們是否願意改到其他位置或其他樓層，因為我們比較屬 意的位置都被選走，所以當下沒有達成任何合意，最後的協 議是我們要退掉房屋及車位的合約，蕭弘楷也同意，說他回 去會跟公司講；當下沒有解約，因為解約也不是我們這樣說



就可以處理掉，蕭弘楷說他是代表被上訴人，所以我們認為 窗口就是對蕭弘楷，最後我們是達成要解除合約的合意，因 為蕭弘楷說沒問題，可以讓我們解約；當下我們與蕭弘楷達 成的協議就是解約，蕭弘楷當然要回去稟報公司後續如何處 理；沒有講到退款的部分，當天就是達成要解除合約的共識 ；當初蕭弘楷有跟我們說房子蓋好後，一坪可以賣到30幾萬 元，要我們不要退這個房子等語（原審卷第80頁至第82頁） ，可知上訴人女兒賈欣梅明知當日協商結果，僅確定上訴人 拒絕更換車位，而要求解除系爭契約，尚待蕭弘楷回報被上 訴人，再由被上訴人決定是否同意解約，益徵兩造於 105 年8月3日未合意解除系爭契約，蕭弘楷亦無代理被上訴人為 同意解約之意思表示，遑論表見代理。上訴人復未提出其他 事證以實其說，是上訴人主張系爭契約業經合意解除云云， 無從採信。
㈡、系爭車位是否因車位旁原有走道退縮，而具有物之瑕疵？　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所 謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念 ，或依當事人之約定認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年度台上字第1173號、 85年度台上字第1306號判決意旨參照）。　⒉依系爭契約第2條約定：「賣方應確保廣告內容之真實，本預 售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房地及停車位 平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」，是系爭契約附 圖二之「汽車停車空間平面圖」乃契約之一部（新北院卷第 55頁）。審酌預售屋買賣之交易特性，乃契約締結時無實際 房屋或停車位可供檢視，關於建築規劃、施工品質具高度不 確定性，就交易資訊之取得，消費者顯居於劣勢地位，易生 難以精準評估之交易風險，而建設公司乃負責設計及興建之 人，享有締約之優勢地位，所提出之契約文件附圖、宣傳廣 告、樣品屋或成品屋，更是消費者締約之重要參考依據，並 對此存有合理之信賴，自應依交易慣例及誠信原則，就契約 規範為有利消費者之解釋與認定。系爭建案乃預售屋建案， 並無實際成屋供上訴人選擇，上訴人僅能透過系爭契約附圖 二所示判斷各個車位位置及優劣程度，並予以選擇，可見系 爭契約附圖二如有變動，當會影響上訴人選購車位之決定。 觀系爭契約附圖二所示，系爭車位原規劃位置與地下4層樑 柱之柱體間存有131公分之走道空間，相較其他同層車位，



其旁空間更寬敞，堪認系爭契約附圖二所彰顯系爭車位如上 之相對位置及左右空間，均為系爭契約約定之事項（本院卷 一第185頁）。又依上開三之㈡所示，被上訴人重新規劃地下 4層車位位置並興建如系爭變動平面圖所示（本院卷一第112 頁），使得系爭車位前段與地下4層樑柱之柱體間原規劃之1 31公分走道空間退縮而不存在，顯與系爭契約約定內容不同 。且再參以系爭車位現況照片及兩造於系爭車位現場測試停 車之影片擷取畫面（本院卷一第123至131頁、卷二第115至1 18頁），顯示系爭車位因走道空間退縮與樑柱柱體緊靠，致 停車時有擦撞樑柱柱體之風險，及減少前客座車門開啟角度 ，嚴重影響停車及出入之便利性，客觀上已減損系爭契約原 約定之效用及價值，是上訴人主張系爭車位因位置變動、走 道空間退縮而具有民法第354條第1項本文之瑕疵等語，自屬 有據。
㈢、被上訴人抗辯其係為了增設系爭建案地下4層之避難措施，而 變動系爭車位位置，上訴人依系爭契約第14條第1項約定應 無條件配合，不得主張物之瑕疵等語，有無理由？　⒈依系爭契約第14條第1項約定：「本社區之汽車停車空間位置 及編號，若因法令變更或主管機關要求而需調整，甲方(即 買受人)同意於不影響甲方所購買汽車停車空間之權益下， 乙方(即出賣人)得依實際使用情形變更汽車停車空間位置及 編號，於必要時甲方應無條件配合乙方辦理相關變更事宜。 」（新北院卷第67頁），是被上訴人縱因法令變更或主管機 關要求而需調整車位，仍以不影響買受人所購買汽車停車空 間之權益為前提下，買受人始應配合辦理變更，不得主張瑕 疵擔保責任，然系爭車位位置之變動已嚴重影響停車及出入 之便利性，造成原約定之效用及價值減損，自屬影響上訴人 就系爭車位之權益，與上開約定之要件不合。
⒉次按建築法第2條第1項規定：「主管建築機關，在中央為內 政部；在直轄市為直轄市政府；在縣 (市) 為縣 (市) 政府 。」，及建築技術規則總則編（100年06月21日修正）第 3 條之4第1項規定：「下列建築物應檢具防火避難綜合檢討報 告書及評定書，或建築物防火避難性能設計計畫書及評定書 ，經中央主管建築機關認可；如檢具建築物防火避難性能設 計計畫書及評定書者，並得適用本編第三條規定：一、高度 達25層或90公尺以上之高層建築物。但僅供建築物用途類組 H-2組使用者，不受此限。二、供建築物使用類組B-2組使用 之總樓地板面積達三○、○○○平方公尺以上之建築物。三、與 地下公共運輸系統相連接之地下街或地下商場。」、第2項 規定：「前項之防火避難綜合檢討評定書，應由中央主管建



築機關指定之機關 (構) 、學校或團體辦理。」，可知高樓 層建物之起造人應出具「防火避難綜合檢討報告書及評定書 」或「建築物防火避難性能設計計畫書及評定書」送中央主 管建築機關即內政部認可。準此，被上訴人依據上開規定委 託財團法人台灣建築中心出具系爭評定書內載審查建議：地 下層每個防火區劃皆設置有避難措施等語（原審卷第49至53 頁），增設地下2層～地下5層之防火區劃3之避難出口，因而 修改地下4層車位位置如系爭變動平面圖所示（本院卷一第1 12頁），復回覆財團法人台灣建築中心：地下2層～地下5層 防火區劃3兩車道左右兩側皆開設雙開式防火門可利人員通 往防火區劃2或4進行避難等語（本院卷二第27、51頁），可 見被上訴人將系爭評定書送內政部核定前，已自行決定以變 動系爭車位之方式，增設地下4層避難出口（即位於該層編 號第0962號之法定停車位旁之防火門），要非基於中央主管 建築機關內政部或地方建築主管機關縣市政府之要求所為變 動，此與系爭契約第14條約定情形當屬不同。況且，系爭評 定書僅建議「地下層每個防火區劃皆設置有避難設施」，未 具體指示被上訴人應如何設置避難措施，被上訴人亦未舉證 證明變動系爭車位乃「地下層每個防火區劃皆設置有避難設 施」之唯一方法，綜上所陳，被上訴人上開辯稱，洵屬無據 。
㈣、上訴人主張依系爭契約第24條第2項約定及民法第359條規定 ，解除系爭契約全部或一部，並依民法第259條第1、2款規 定，請求返還全部已付價金102萬元本息，或車位已付價金1 4萬元本息，有無理由？
　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第 359條定有明文。又該條所謂買受人解除契約顯失公平，係 指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損 害，有失平衡而言（最高法院88年度台上字第1438號判決意 旨參照）。
　⒉系爭契約第24條第2項約定：「有關本契約標的物之瑕疵擔保 責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。」、第26條第1 項前段約定：「除經雙方個別磋商同意之約定外，乙方(即 被上訴人)違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使 用執照期限』、『瑕疵擔保責任』者，甲方（即被上訴人)得解 除系爭契約」（見新北院卷第22頁），可見系爭契約約定瑕 疵擔保責任，除關於個別磋商同意之約定外，應適用民法關 於買賣物之瑕疵擔保責任之規定。




　⒊查上訴人主張系爭車位停車及出入之便利性減少，不符原約 定之效用而有瑕疵，其得主張解除全部契約云云，惟依前開 ㈡論述，系爭車位之瑕疵，係減損系爭車位之契約預定效用 及價值，對於系爭房地之所有權範圍及使用、收益、處分權 益均無任何損害。且查，系爭房地總價730萬元乃系爭車位 價金110萬元約6.6倍(見新北院卷第85、87頁)，倘若僅以系 爭車位旁走道空間減少為由，即准予解除系爭契約全部，將 使得被上訴人就系爭房地銷售所支出成本、時間均付之闕如 ，衡量上開瑕疵對上訴人所生之損害，與解除系爭契約全部 對被上訴人所生之損害，堪認解除系爭契約全部顯失公平， 是上訴人主張依系爭契約第24條第2項約定及第359條規定， 得解除系爭契約全部云云，為不可採。
　⒋然查，系爭車位旁原規劃寬敞之走道空間為上訴人決定購買 系爭車位之主要因素之一，被上訴人變更系爭車位位置構成 物之瑕疵，且該瑕疵對於系爭車位而言，可謂重大。參以上 開三之㈤所示，系爭車位登記在門牌號碼為新北市淡水區新 市○路○段000號28樓房屋（建號新北市淡水區新市段00000） 之共有部分，該房屋之所有權人為被上訴人，可知解除車位 部分之契約後，被上訴人再對外出售車位使用權或移轉車位 登記之共有部分產權均無困難，是衡量上訴人因上開瑕疵所 生損害，顯然大於被上訴人因解除車位部分契約所生之損害 。準此，上訴人主張依系爭契約第24條第2項約定及民法第3 59條規定，解除系爭車位部分之契約，洵屬有據，且無顯失 公平情事。
　⒌再按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其 基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔， 公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。依前開三之㈤兩造 不爭執之事實，系爭停車位買賣契約一旦解除，其結果係被 上訴人無庸移轉登記該共有部分所有權至10237建號之共有 部分，根本不生違反公寓大廈管理條例第4條第2項之問題， 是被上訴人抗辯解除系爭車位買賣契約違反公寓大廈管理條 例第4條第2項規定云云，洵非可採。
　⒍末按契約解除時，當事人互負回復原狀之義務，由他方所受 領之給付物，應返還之；如受領之給付為金錢者，應附加自 受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。 經查，上訴人於105年11月7日與被上訴人進行消費爭議協商 時，即對被上訴人為解除系爭契約之意思表示，此有消費爭 議案紀錄（處理書）影本可佐（新北院卷第33頁），故系爭 車位部分之契約於105年11月7日業經上訴人合法解除而溯及 失效，被上訴人嗣後為解約及沒收被上訴人已支付價款14萬



元之意思表示，均不生解約、沒收效力。故而，上訴人依民 法第259條第1、2款規定，請求被上訴人返還車位已付之價 款14萬元本息，當屬有據。
五、綜上所述，上訴人先位依民法第259條第1、2款規定，請求 被上訴人給付14萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即108年 11月2日（於108年11月1日送達被上訴人，原審卷第19頁之 送達證書）起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息， 自屬正當，應予准許。上開應准許之部分，原審為上訴人敗 訴之判決，尚有未合，上訴人指摘原判決此部分不當，求予 廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。上開不 應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之 聲請，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。至於上訴人追加 備位之訴，因上訴人先位之訴為一部有理由，本院自無庸再 為論斷、裁判，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第449條第2項、第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　9 　　月　　30　　日 民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 鍾素鳳
法 官 羅惠雯
正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　9 　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　 書記官 洪秋帆