臺灣臺南地方法院民事判決
109年度訴字第1961號
原 告
即反訴被告 許耀元
訴訟代理人 陳水聰律師
簡汶珊律師
被 告 財政部國有財產署南區分署
法定代理人 黃莉莉
訴訟代理人 黃耀光
曾友和
反訴 原告 交通部臺灣鐵路管理局
法定代理人 杜微
訴訟代理人 謝依良律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國110年9月
6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將臺南市○○區○路○段○○○○○○地號土地上，如附圖所示編號Ａ部分面積二百六十三平方公尺、編號Ｂ部分面積一百四十三點五平方公尺、編號Ｃ部分面積七點六二平方公尺、編號Ｄ部分面積一平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還反訴原告。反訴被告應自民國一百零九年六月八日起至返還上開土地之日止，按月給付反訴原告新臺幣壹萬零陸佰肆拾陸元。反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
反訴原告以新臺幣肆拾貳萬伍仟捌佰參拾參元為被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹佰貳拾柒萬柒仟伍佰元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。訴經撤回者，視 同未起訴。但反訴不因本訴撤回而失效力，民事訴訟法第25 9條、第263條第1項分別定有明文。查原告於民國109年10月 30日具狀對反訴原告提起本件訴訟，反訴原告則於110年2月 17日具狀對原告提起反訴，嗣原告於110年3月3日具狀撤回
起訴，有起訴狀、民事答辯一暨反訴狀、民事撤回部分起訴 狀附卷可佐（補字卷第15-25頁、本院卷第37-42、63-65頁 ）。揆諸上揭法律規定，反訴原告提起之反訴不因本訴之撤 回失其效力，合先敘明。
二、次按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人 承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時， 應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分 別定有明文。查反訴原告之法定代理人原為張政源，嗣於11 0年1月16日由交通部常務次長祁文中代理，祁文中於同年2 月17日具狀聲明承受訴訟後，反訴原告之法定代理人又變更 為杜微，杜微已於同年8月25日具狀聲明承受訴訟，有交通 部110年1月12日交人字第1105000484號函、民事答辯一暨反 訴狀、行政院110年4月22日院授人培字第1103001236號令、 民事言詞辯論意旨狀在卷可稽（見本院卷第59、38、161、1 54頁），經核並無不合，應予准許。
三、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
㈠訴之聲明：
確認兩造間就坐落臺南市○○區○路○段000000地號土地（下稱 系爭土地）之租賃關係繼續存在。
㈡原告向被告承租系爭土地，兩造於106年7月5日簽訂國有基地 標租租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告向被告承租 系爭土地，租賃期間自106年8月1日起至126年7月31日止， 共20年，每年租金新臺幣（下同）6萬3,864元，履約保證金 為29萬8,500元，原告有按期繳納租金，原告因信任租期為2 0年，始出資上千萬元整理土地、搭建地上設施及停車棚， 用以經營停車場。
㈢詎被告竟來函稱：「系爭土地將移由第三人交通部臺灣鐵路 管理局（即反訴原告）有償撥用，故雙方租賃關係自109年6 月1日起即歸於消滅……。」原告係合法承租系爭土地，並無 違約之情事，基於信賴利益保護原則，其租賃權應受保障。 被告未經原告同意，即擅自終止系爭租約，應屬無效。又系 爭租約為定型化契約，請鈞院審酌被告終止租約之條款是否 違反平等原則。再者，被告縱將系爭土地改移由反訴原告有 償撥用，依民法第425條規定，系爭租約對於反訴原告應仍 繼續存在。原告曾以律師函通知被告無故毀約而有違反系爭
租約之情事，依法應負損害賠償責任，被告卻置之不理，原 告僅得提出本件確認訴訟，以維權益。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡系爭土地位在仁德火車站前方，原告在系爭土地上經營停車 場，造成該車站規劃之停車空間進出動線受到阻礙，為該車 站站前廣場及出入通行用地之需，反訴原告報經行政院同意 後，有償撥用系爭土地給反訴原告。被告遂於109年6月4日 依系爭租約第7條第19點第1款約定，函知原告自同年6月1日 起終止渠等間之租賃關係，被告於系爭租約終止後之同年10 月14日有償撥用系爭土地給反訴原告管理，自無民法第425 條所有權移轉不破租賃規定適用之餘地。縱依民法第425條 規定，系爭租約對於反訴原告仍繼續存在，然因系爭土地作 為仁德車站站前廣場及出入通行用地需要，反訴原告已依系 爭租約第7條第19點第1款約定終止租約，以民事答辯一暨反 訴狀再次為終止租約之意思表示。
㈢系爭土地係國有土地有其公益性，且系爭租約係兩造基於平 等地位，本於公平原則，而達成書面合意，對原告並無顯失 公平之處，與消費者保護法施行細則第14條規定顯然有別。 況系爭租約第7條第19點，乃兩造就「被告有權單方結束契 約關係之終止權」之約定，無須被告同意，原告非不可預知 ，自無顯失公平之情事。是以，被告單方即可依系爭租約第 7條第19點第1款約定，終止系爭租約，原告同意與否，並不 影響被告終止系爭租約之效力。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：
㈠訴之聲明：
⒈反訴被告應將系爭土地上如附圖所示編號Ａ部分面積263平方 公尺、編號Ｂ部分面積143.5平方公尺、編號Ｃ部分面積7.62 平方公尺、編號Ｄ部分面積1平方公尺之地上物拆除後，將土 地騰空交還反訴原告。
⒉反訴被告應自109年6月1日起至返還上開土地之日止，按月給 付反訴原告1萬0,646元。
⒊反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡系爭土地位於反訴原告之仁德火車站前方，反訴被告於系爭 土地上經營停車場，造成反訴原告規劃之停車空間進出動線 受到阻礙，其為站前廣場及出入通行用地之需要，報經行政 院同意後，有償撥用系爭土地給反訴原告。被告已依系爭租 約第7條第19點第1款約定，終止其與反訴被告間之系爭租約 ，渠等間之租賃關係自109年6月1日起歸於消滅，反訴被告
依系爭租約第7條第23點第1項約定，應於租約終止日起1個 月（即同年月30日）前拆除、騰空非屬國有之地上物，並返 還系爭土地。反訴被告當初有選擇是否訂立系爭租約之自由 ，故系爭租約並非定型化契約，系爭租約關於終止租約之條 款，亦無顯失公平之情形，故本訴被告終止系爭租約，應為 有效。
㈢仁德火車站原有規劃5個汽車停車位、44個機車停車位，給民 眾使用，反訴被告承租後，上開停車空間無法自由進出使用 ，反訴原告原先規劃之法定停車位、自設停車位無法出入通 行系爭土地，因而申請撥用。該撥用係基於公用目的，依該 函記載要作為站前廣場、出入通行使用，不宜再租與反訴被 告。縱依民法第425條規定，其與被告簽訂之系爭租約，對 於反訴原告仍繼續存在，然因系爭土地作為仁德車站站前廣 場及出入通行用地需要，反訴原告得依系爭租約第7條第19 點第1款約定終止租約，反訴原告前以110年2月17日民事答 辯一暨反訴狀再次為終止租約之意思表示。
㈣反訴原告為系爭土地之管理者，反訴被告已無合法使用權源 ，其無權占用系爭土地，反訴原告得代國家主張所有權人之 權利，而依民法第767條第1項規定、系爭租約第7條第23點 第1項約定，請求反訴被告拆除地上物及交還土地，請求鈞 院擇一判決。
㈤反訴被告無權占用系爭土地，其可獲得相當於租金之利益， 致反訴原告受有相當於租金之損害，爰參酌土地法第97條第 1項、土地法施行細則第25條規定，以系爭土地之申報地價 每平方公尺2,500元、週年利率10％為計算基準，每月租金為 1萬0,646元（計算式：511平方公尺×2,500元/平方公尺×10％ ÷12個月＝1萬0,646元，元以下4捨5入）。又依系爭租約第7 條第23點第1、2、4項約定：「承租人未依約返還租賃物， 承租人應自租約消滅之日起至地上物處理完成止，按土地當 期申報地價年息10％給付使用補償金。」反訴被告依上開約 定，亦應按月給付使用補償金1萬0,646元，足認反訴原告請 求反訴被告按月給付1萬0,646元之不當得利，應屬恰當。而 反訴被告自109年6月1日起即未繳納租金，爰依不當得利之 法律關係，請求反訴被告自該日起至返還系爭土地之日止， 按月給付1萬0,646元。
二、反訴被告即原告則以下列情詞資為抗辯：
㈠聲明：
⒈反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行 。
㈡系爭租約係被告單方面擬定，不包括經雙方合意之個別磋商 條款在内，屬於定型化契約，内容違反平等互惠原則，顯失 公平而無效。再者，本訴被告以系爭土地將移由反訴原告有 償撥用為由，未經反訴被告同意，即逕行終止系爭租約，違 反消費者保護法第12條第1項及第2項第1款、民法第247條之 1第2款、消費者保護法施行細則第14條規定之平等互惠原則 ，而有顯失公平之情形，應屬無效。則反訴原告依系爭租約 第7條第23點第1、2、4項約定，請求反訴被告拆除、騰空系 爭土地及給付補償金，即失所附麗。
㈢依民法第425條第1項規定、最高法院41年台上字第1100號判 例，出租人於租賃物交付後，其租賃物所有權讓與第三人， 原租賃契約即移轉存在於受讓人與承租人間，原出租人之地 位當然由受讓人承受，而不得更行終止租約。系爭租約成立 不到3年，即遭被告片面終止，縱被告將系爭土地改移由反 訴原告有償撥用、轉讓所有權，系爭租約應移轉於反訴原告 、反訴被告間，且單純撥用，並不符合系爭租約所約定之「 舉辦公共、公用事業之情事」，反訴原告不得終止系爭租約 ，請求反訴被告拆除地上物及給付補償金。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告即反訴被告與被告於106年7月5日簽立系爭租約，約定由 原告向被告承租系爭土地，租賃期間自106年8月1日起至126 年7月31日止，每年租金為6萬3,864元，履約保證金為29萬8 ,500元（補字卷第27-41頁）。
㈡系爭租約第7條第19點第1款記載：租賃基地有舉辦公共、公 用事業需要或依法變更使用時，標租機關得終止租約，承租 人不得向標租機關要求任何補償。同條第23點第1、2項記載 ：租期屆滿或租約終止時，承租人應返還租賃物，並停止使 用，無優先承租或續租權利，且不得向標租機關要求任何補 償。租賃基地除符合第20點第1項第1款規定外，承租人應於 租期屆滿或租約終止日起1個月內拆除、騰空非屬國有之地 上物或掩埋之廢棄物，檢附經政府機關立案之檢測機構檢測 土壤污染報告（補字卷第37、39頁）。
㈢反訴原告因仁德車站站前廣場及出入通行用地需要，向行政 院申請有償撥用系爭土地，行政院於109年6月1日以院授財 產公字第10900166970號函准予辦理（本院卷第49-57頁）。 ㈣被告於109年6月4日以台財產南南二字第10922015750號函通 知原告，內容略謂：系爭土地經行政院核准由反訴原告有償 撥用，租賃關係自109年6月1日起歸於消滅，另依系爭租約 第7條第19點第1款規定，標租機關得終止租約，承租人不得 向標租機關要求任何補償（補字卷第45頁）。
㈤系爭土地為國有土地，面積511平方公尺，109年1月申報地價 為每平方公尺2,500元，管理者於109年10月14日由被告變更 登記為反訴原告，原因發生日期為109年6月1日（本院卷第2 7頁）。
㈥原告即反訴被告係在承租之系爭土地上搭建鐵皮車棚，經營 收費停車場。
四、兩造爭執之事項：
㈠被告以行政院核准系爭土地有償撥用反訴原告，故依系爭租 約第7條第19點第1款規定，終止兩造間之系爭租約，有無理 由？兩造間之就系爭土地之租賃關係是否仍存在？ ㈡反訴原告請求反訴被告拆除系爭土地上，如臺南市歸仁地政 事務所110年5月11日之土地複丈成果圖即附圖所示編號Ａ、Ｂ 、Ｃ、Ｄ之原告設立之地上物，並請求自109年6月1日起至返 還系爭土地之日止，按月給付10,646元，有無理由？五、得心證之理由：
㈠本訴部分：
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。而該 條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否 不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危 險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台 上字第1031號判例參照）。原告主張系爭租約仍存在，然為 被告所否認，堪認兩造間就系爭土地之租賃關係存否不明確 ，致原告在私法上地位有不安之狀態存在，而此狀態能以確 認判決除去，是原告提起本件確認之訴，應認有即受確認判 決之法律上利益，合先敘明。
⒉查反訴原告因仁德車站站前廣場及出入通行用地需要，向行 政院申請有償撥用系爭土地，行政院於109年6月1日以院授 財產公字第10900166970號函准予辦理，故系爭土地之管理 者於109年10月14日由被告變更登記為反訴原告，原因發生 日期為109年6月1日（兩造不爭執事項㈢、㈤）。是系爭土地 自109年6月1日起，即由反訴原告管理，並作為仁德車站整 體規劃、公眾通行之用，實符合系爭租約第7條第19點第1款 之要件，故被告於109年6月4日以台財產南南二字第1092201 5750號函，通知原告依上開條款終止系爭租約，並非無據。 然系爭租約第7條第19點僅規定標租機關得終止租約，並非 自租賃基地有舉辦公共、公用事業需要或依法變更使用時， 租賃關係即消滅，而原告係於109年6月8日收受該函文（補 字卷第45頁），故系爭租約應自109年6月8日起即終止，兩 造間就系爭土地之租賃關係業已消滅。
⒊原告固主張其並違約，且未同意終止系爭租約，況基於信賴 保護原則，其租賃權應受保障，依民法第425條規定，系爭 租約對於反訴原告仍繼續存在云云。惟查，系爭租約第7條 第19點既已明定：租賃基地有下列10款情形之一時，標租機 關得終止租約，承租人不得向標租機關要求任何補償。該條 文本未規定需經原告同意，被告單方面終止系爭租約，於法 並無不合，自無民法第425條之適用。且原告在承租系爭土 地前，應已盤算在該10款情形下，系爭租約固可能經被告單 方終止，然綜合考量系爭土地之位置、面積、系爭租約之租 金等情，在系爭土地上經營收費停車場仍有利可圖，方與被 告合意簽立系爭租約，自無違反平等或信賴保護原則可言， 是原告上揭主張，尚屬無據。
㈡反訴部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占 有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為 抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責 任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（ 最高法院85年度台上字笫1120號民事判決意旨參照）。 ⒉查系爭土地上南北兩側各有1座停車棚，坐落在仁德車站之入 口處，由反訴被告經營停車場，供大眾停放機車使用，並設 置閘門控制車輛之進出，2座停車棚中間有設有繳費機及飲 料販賣機，北側停車棚占用系爭土地263平方公尺（如附圖 編號Ａ所示），南側停車棚占用系爭土地143.5平方公尺（如 附圖編號Ｂ所示），繳費機（售票亭）占用系爭土地7.62平 方公尺（如附圖編號Ｃ所示），飲料販賣機占用系爭土地1平 方公尺（如附圖編號Ｄ所示）等情，經本院會同被告、反訴 原告、臺南市歸仁地政事務所至現場勘驗屬實，復有本院勘 驗測量筆錄、衛星地圖、現場照片、臺南市歸仁地政事務所 110年5月11日土地複丈成果圖附卷可參（本院卷第47、93-9 9、107頁），堪予認定。而系爭租約業於109年6月8日終止 ，已如前述，反訴被告自該日起已無占用系爭土地之正當權 源，是反訴原告請求反訴被告拆除系爭土地上如附圖所示之 地上物，並返還系爭土地，核屬有據。
⒊次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條定有明文；又被告無權占有原告之土地，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上 字第1695號民事判例意旨參照）。從而，原告依不當得利之
規定，請求被告返還相當於租金之利益，應屬有據。 ⒋再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。而土地法第 97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建 築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為 土地法施行法第25條所明定。又房屋租金之數額，除以土地 及建築物之總價額為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁 榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係 及社會感情等情事以為決定之（最高法院68年台上字第3071 號裁判參照）。查系爭租約第7條第23點第1、2、4項規定： 租期屆滿或租約終止時，承租人應返還租賃物，並停止使用 ，無優先承租或續租權利，且不得向標租機關要求任何補償 。租賃基地除符合第20點第1項第1款規定外，承租人應於租 期屆滿或租約終止日起1個月內拆除、騰空非屬國有之地上 物或掩埋之廢棄物，檢附經政府機關立案之檢測機構檢測土 壤污染報告。承租人依第2項期限返還租賃基地者，不計收 使用補償金。逾期未辦理者，自租約消滅之日起至地上物處 理完成止，按土地當期申報地價年息百分之10計收使用補償 金，有系爭租約在卷可稽（補字卷第39、41頁）。次查，系 爭土地面積為511平方公尺，自109年1月起迄今之申報地價 為每平方公尺2,500元，系爭租約第7條第23點第4項既已約 定，倘反訴被告未於系爭租約終止後1個月內拆除其上之地 上物，即按土地當期申報地價年息百分之10計收使用補償金 ，故反訴被告應自109年6月8日起至返還系爭土地之日止， 按月給付反訴原告相當於租金之不當得利1萬0,646元（計算 式：2,500元×511平方公尺×10%÷12＝10,646元，元以下4捨5 入）。
六、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在 ，為無理由，應予駁回；反訴原告本於所有權人之地位，請 求被告拆除系爭土地上之地上物，並將系爭土地騰空交還反 訴原告，反訴被告應自109年6月8日起至返還系爭土地之日 止，按月給付1萬0,646元，為有理由，應予准許，逾此範圍 之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以 論列，併此敘明。
八、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。各當事人一部勝訴、一 部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分 擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民 事訴訟法第78、79條分別定有明文。查本訴部分係判決原告
敗訴，反訴部分係判決反訴原告大部分勝訴，僅反訴被告應 返還不當得利之起算日相異，故本、反訴之訴訟費用，自均 應由原告即反訴被告負擔為妥，爰判決如主文第2、6項所示 。
九、至反訴判決反訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣 告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定如 主文第7項所示之相當擔保金額，併准許之。至反訴原告敗 訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予 駁回。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有 理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390 條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 24 日 民事第一庭 法 官 陳尹捷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 中 華 民 國 110 年 9 月 24 日 書記官 曾美滋