臺灣臺南地方法院民事判決
109年度訴字第1532號
原 告 王耀德
訴訟代理人 許世烜律師
訴訟代理人 楊家明律師
被 告 劉聖昌
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，經本院於民國110
年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就財政部國有財產署南區分署逾期未辦繼承登記不動產標售案109年度第23批第38標號於民國109年8月4日所拍定「臺南市○○區○○段000地號面積277平方公尺所有權全部」之優先購買權存在。
訴訟費用新台幣13,474元由被告負擔。 事實及理由
壹、程序事項：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之 存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此 項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。查本件訴外 人財政部國有財產署南區分署（下稱國有財產署）依土地法 第73條之1第2項及逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售 作業要點之規定，委託台灣金融資產服務股份有限公司南部 分公司（下稱台金公司）標售臺南市○○區○○段000地號土地 ；開標後由被告得標，原告於法定期間主張優先購買權，惟 遭被告否認。故原告對上開土地是否存在優先購買權發生爭 執，如不訴請確認，原告私法上財產狀態即有不安之狀態， 且此不安之狀態，得以確認判決加以確定，原告提起本件確 認之訴，即有確認利益，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，乃指變更或追加 之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社 會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料 ，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性， 得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序 得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之 （最高法院91年台抗字第28號、90年度台抗字第519號裁定
意旨參照）。本件原告起訴時聲明為「就財政部國有財產署 南區分署逾期未辦繼承登記不動產標售案109年度第23批第3 8標號於民國109年8月4日所拍定「臺南市○○區○○段000地號 面積277平方公尺所有權全部」，原告之優先購買權存在。 」嗣於110年8月18日，提出民事聲明暨補充理由狀，除上開 聲明作為先位聲明外，另追加備位聲明：「確認原告就坐落 臺南市○○區○○段000地號面積284.86平方公尺土地之所有權 存在。」此有民事聲明暨補充理由狀在卷可按（見本院卷第 309頁）。經核原告備位之訴，原告追加之訴與原訴之主要 爭點有其共同性，請求利益之主張在社會生活上可認為同一 或關連，兩造原所主張之事實及證據資料亦均得加以利用， 揆諸前揭規定，原告之追加程序上尚無不合，應予准許。貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）緣坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）， 因逾期未辦理繼承登記，土地法第73條之1規定列冊管理 在案，因列冊期滿，逾期仍未辦理繼承登記，經臺南市政 府地政局移請國有財產署公開標售，於109年8月4日開標 ，開標後由被告得標，原告於決標後十日内之109年8月13 日，依土地法第73條之1第3項向台金公司提出優先購買之 申請。詎台金公司以109年9月1日109國繼南丑字第23號函 覆：「…台端所提具之證明文件無法認定就上開土地具有 使用事實，故請台端於本通知送達之次日起十五日内，以 得標人為被告向法院提起確認之訴，逾期未辦理，視為放 棄優先購買權。」因原告為合法優先購買權人，為此，爰 提本件訴訟，請求確認就系爭土地有優先購買權存在。又 原告為王廷之繼承人，而重測前554地號（即現今北門區 永隆段376地號）土地既為王廷取得其所權，則原告亦已 繼承取得重測前554地號土地所有權。王溜為被告之外曾 祖父，故被告為王溜之繼承人，應包括繼承王溜之一切權 利及義務。今重測前554地號土地登記為被告所有，且被 告仍爭執554地號土地由王廷取得（原告繼承取得）所有 權之事實。為使兩造就土地紛爭一次解決，避免將來又發 生拆屋還地等訴訟紛爭，原告乃追加提起備位之訴，請求 ：確認原告就坐落台南市○○區○○段000地號土地之所有權 存在。
（二）並聲明：
⒈先位聲明：
⑴就財政部國有財產署南區分署逾期未辦繼承登記不動產 標售案109年度第23批第38標號於109年8月4日所拍定「
臺南市○○區○○段000地號面積277平方公尺所有權全部」 ，原告之優先購買權存在。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⒉備位聲明：
⑴確認原告就坐落臺南市○○區○○段000地號，面積284.86平 方公尺土地之所有權存在。
⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）不同意原告主張。王廷所占有使用之土地是登記在王溜名 下，而王溜使用之範圍登記於王廷名下，從日據時代就是 如此登記，從土地權狀觀之是正確的，法院法拍時也有寄 發優先購買通知給原告。希望按照法律規定處理。原告原 先土地是我們在使用，我們土地原先是他們在使用，日據 時代沒有正確登記，但被告兩造祖先間並無互換土地使用 之約定。系爭554地號土地所有權人是被告的外曾祖父王 溜，後來出賣部分土地分割出去系爭554-1地號土地，在 分割554地號番地時，王溜已經在現在379地號土地上建屋 ，該屋是北門131號，我出生前就有了。我認為王溜不可 能把自己建物坐落的土地分割給其他共有人。系爭376地 號土地是我從祖母王氏素會繼承而來，對於原告主張，王 溜、王廷及其繼承人就系爭379、376地號土地有默示互換 土地使用之約定，我不清楚，連我祖母王氏素會也不清楚 。
（二）並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實及爭執事項：
（一）兩造不爭執事實：
⒈王廷（原告王耀德之祖父）於日據時期大正3年8月5日購買 北門段553番地（重測後永隆段375地號），建屋居住並建 戶籍。
⒉王溜（被告劉聖昌之外曾祖父）於昭和8年1月11日取得北 門段554番地（重測後永隆段376地號）所有權，並於昭和 8年1月11日出售部分土地給王廷，王廷成為共有人。554 番地在昭和14年10月24日分割，554番地（重測後永隆段3 76 地號）歸王溜，554-1番地（重測後永隆段379地號） 歸王廷所有。
⒊王溜在王廷之土地（即北門段554-1番地、今永隆段379地 號）作為建築基地上建屋使用（房屋門牌北門131號）； 王廷則在王溜之土地（即北門段554番地、今永隆段376
地號）作為建築基地建屋使用（房屋門牌北門132號）。 ⒋坐落臺南市○○區○○段000地號土地，因逾期未辦理繼承登記 ，依土地法第73條之1規定列冊管理在案，因列冊期滿， 逾期仍未辦理繼承登記，經臺南市政府地政局移請國有財 產署公開標售，於109年8月4日開標，由被告得標。（二）兩造爭執事項：
⒈原告主張：王溜、王廷在昭和14年10月24日分割554番地時 ，理應將北門段554 番地（重測後永隆段376地號）登記 為王廷所有，北門段554-1番地（重測後永隆段379地號土 地）登記為王溜所有，然因錯誤登記致將北門段554-1番 地（重測後永隆段379 地號土地）登記為王廷所有，北門 段554 番地（重測後永隆段376地號）登記為王溜所有， 然因王溜在王廷之土地（554-1番地、今379地號）作為建 築基地上建屋使用（房屋門牌北門131號），而王廷則在 王溜之土地（554番地、今376地號）作為建築基地建屋使 用（房屋門牌北門132號），則王廷、王溜及其繼承人， 均同意互相交換他方土地使用，是否屬實？
⒉原告先位聲明主張，王廷與王溜間因土地分割登記時之錯 誤，有上述互相使用他方土地建屋居住之事實，即有交換 土地使用之事實，應認屬互為租賃關係，即王廷將自己所 有之北門段554-1 番地（今永隆段379地號土地）出租予 王溜；王溜將北門段554番地（今376地號土地）出租予王 廷。原告為王廷之繼承人王仰山之繼承人，繼承系爭379 地號土地出租人地位，對379 地號土地有事實上管領力， 為合法占有人，依土地法第73條之1第2、3 項規定，得優 先購買永隆段379 地號土地，是否有理由？
⒊原告備位聲明主張：依日據時期之法律，物權之取得不以 登記為要件，已生物權移轉之效力。王廷與王溜二人於日 據時期昭和十四年（即民國28年）分割北門段554番地， 於協議分割共有物合意時，即生物權移轉之效力，王廷於 昭和十四年間已取得分割後之554 番地（今永隆段376地 號土地）所有權，兩造為王廷、王溜之繼承人，應繼承其 一切權利義務關係，乃請求確認「原告就坐落臺南市○○區 ○○段000地號面積284.86平方公尺土地之所有權存在。」 是否有理由？
四、得心證之理由：
（一）原告主張：王溜、王廷在昭和14年10月24日分割554番地 時，理應將北門段554番地（重測後永隆段376地號）登記 為王廷所有，北門段554-1番地（重測後永隆段379地號土 地）登記為王溜所有，然因錯誤登記致將北門段554-1番
地（重測後永隆段379地號土地）登記為王廷所有，北門 段554番地（重測後永隆段376地號）登記為王溜所有，然 因王溜在王廷之土地（554-1番地、今379地號）作為建築 基地上建屋使用（房屋門牌北門131號），而王廷則在王 溜之土地（554番地、今376地號）作為建築基地建屋使用 （房屋門牌北門132號），則王廷、王溜及其繼承人，均 同意互相交換他方土地使用，是否屬實？被告則以前揭情 詞置辯。經查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但依其情形顯失公平者，不在此限，為民事訴訟法第 2 77條所明定。臺灣在日治時期關於財產之交易及其資料之 保存，因年代久遠，人物全非，難以查考，舉證誠屬不易 ，法院於個案審理中，應斟酌當事人各自提出之證據資料 ，綜合全辯論意旨，依同條但書之規定，可適度降低舉證 人應負舉證之證明度，為適切之調查認定，以維公平正義 。苟當事人之一造依該方式提出相關之證據，本於經驗法 則，可推知其與事實相符者，亦應認其已有提出適當之證 明（最高法院109年度台上字第2063號、100年度台上字第 2268號判決意旨可資參照）。
⒉依卷內日據時期北門段553番地、554番地、554-1番地之土 地臺帳及土地登記簿記載（見本院卷第229-265頁），原 告之祖父王廷，於日據時期大正3年8月5日向原土地共有 人王順理等人「買得」北門段553番地。日據時期北門段5 53番地之南側毗鄰之554番地，為被告之外曾祖父王溜於 昭和7年9月24日因「相續」（繼承）取得。嗣由王廷向王 溜購買一部分所有權，於昭和8年1月11日由王溜移轉一部 分所有權予王廷，王廷成為554番地土地共有人。北門段5 54番地，於日據時期昭和14年10月24日為「共有物分割」 登記，554番地歸王溜，分割出554-1番地，歸王廷所有。 然因王溜在王廷之土地（554-1番地、今379地號）作為建 築基地上建屋使用（房屋門牌北門131號）；而王廷則在 王溜之土地（554番地、今376地號）作為建築基地建屋使 用（房屋門牌北門132號）。王廷向王溜購買土地，以王 廷已為系爭375地號土地所有權人、王溜已建築建物於系 爭379地號土地上之情形，王廷購買土地，應該選擇坐落 系爭375地號土地之旁即系爭376地號土地，得以一併利用 ，而不會選擇系爭379地號土地，致使所購買之土地遭系 爭376地號土地一分為二。再加上，被告亦陳稱，王溜在 系爭379地號土地上建屋，現今門牌為北門131號，被告認 為王溜不可能把自己建物坐落的土地（即系爭379地號）
分割給其他共有人。昭和14年（民國28年）距今已將近百 年，可謂年代久遠，難以查考，舉證誠屬不易。惟綜合上 開日據時期北門段553番地、554番地、554-1番地之土地 臺帳及土地登記簿記載，及兩造房屋竟分別坐落在對方所 有土地上等事證，應可認定在昭和14年10月24日分割554 番地時，因錯誤登記致將北門段554-1番地（重測後永隆 段379 地號土地）登記為王廷所有，北門段554番地（重 測後永隆段376地號）登記為王溜所有。再由王廷、王溜 及其繼承人以降，已歷經數代之久，均未要求拆屋還地， 且雙方之房屋迄今均仍保持完好，足以證明雙方有默示有 交換土地使用之事實存在，性質上屬於互為租賃關係。（二）原告先位聲明主張，王廷與王溜間因土地分割登記時之錯 誤，有上述互相使用他方土地建屋居住之事實，即有交換 土地使用之事實，應認屬互為租賃關係，即王廷將自己所 有之北門段554-1番地（今永隆段379地號土地）出租予王 溜；王溜將北門段554番地（今376地號土地）出租予王廷 。原告為王廷之繼承人王仰山之繼承人，繼承系爭379 地 號土地出租人地位，對379 地號土地有事實上管領力，為 合法占有人，依土地法第73條之1第2、3 項規定，得優先 購買永隆段379 地號土地，是否有理由？被告則以前揭情 詞置辯。經查：
⒈按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼 承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公 告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地 政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其 期間應予扣除。前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲 請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國 有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用 權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租 賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。依第二項規定 標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使 用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優 先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購 買權視為放棄。標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存， 繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領 該價款者，歸屬國庫。第二項標售之土地或建築改良物無 人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由國 有財產局定期再標售，於再行標售時，國有財產局應酌減 拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售 而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及
租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內，原權利人得 檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產局申請就第四 項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人 異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給 之。土地法第73條之1定有明文。由土地法第73條之1第3 項規定可知，標售土地或建築改良物，其「繼承人」、「 合法使用人」或「其他共有人就其使用範圍」係有優先購 買權存在，且優先購買權之次序，係由繼承人為第一順序 ，再依序為「合法使用人」或「就其使用範圍之其他共有 人」。
⒉查系爭土地於36年4月15日總登記時，所有權人記載為王廷 ，此後，所有權人並無異動登記等情，有土地建物查詢資 料、異動索引查詢資料（見本院卷第67、69頁）在卷可稽 。又原告之父為王仰山，王仰山之父為王廷；王廷、王仰 山死亡後，原告為其等之繼承人，亦有戶籍謄本、繼承系 統表、戶籍謄本（見本院卷第43-47、110頁）在卷可稽。 原告既然為系爭標售土地之繼承人，揆諸上開土地法第73 條之1之規定及說明，於系爭標售土地標售後自有第一順 位之優先購買權。從而，原告主張其依土地法第73條之1 第2、3 項規定，得優先購買永隆段379 地號土地，自屬 有據。再如前述，王廷、王溜及其繼承人，雙方有默示交 換土地使用之事實存在，性質上屬於互為租賃關係，原告 亦屬永隆段379地號土地之合法使用人，則原告依此亦有 優先購買權存在。
（三）本件原告先位之訴既為有理由，則其備位之訴即無再予審 酌之必要，併此敘明。
五、綜上所述，原告為系爭土地之繼承人、合法使用人，其依土 地法第73條之1之規定，請求確認其就系爭土地，有優先購 買權存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應 依職權為訴訟費用之裁判；民事訴訟法第78條及第87條第1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為13,474元，而原告 之請求，為有理由，爰依民事訴訟法第78條命敗訴之被告負 擔，並依民事訴訟法第87條第1項確定訴訟費用額如主文第 二項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 28 日
民事第五庭 法 官 張麗娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 9 月 28 日 書 記 官 高培馨
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