臺灣臺北地方法院民事判決
110年度消簡上字第4號
上 訴 人 劉宗興
訴訟代理人 林福地律師
複 代理人 陳宥均
被 上訴人 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
訴訟代理人 連根佑
被 上訴人 高祺智
上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，上訴人對於民國
109年10月27日本院臺北簡易庭108年度北消簡字第23號第一審判
決提起上訴，本院於民國110年8月27日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
上訴人主張：
㈠上訴人於民國107年5月29日委由被上訴人永慶房屋仲介股份有 限公司中興寶強店（下稱永慶房屋）居間仲介（下稱系爭仲介 契約，服務人員為被上訴人高祺智）購買訴外人盧梅枝所有門 牌號碼新北市○○區○○路0段00巷0號2樓房屋（下稱系爭房屋） 及座落基地（下合稱系爭房地），並與盧梅枝簽訂不動產買賣 契約書（下稱系爭買賣契約），上訴人已支付全部價金、於同 年7月27日交屋，並依系爭仲介契約給付被上訴人永慶房屋以 成交總價款1%計算之服務報酬新臺幣（下同）12萬4,000元。㈡盧梅枝亦為該棟1樓房屋所有權人，其於90年間在系爭房屋1、2 樓間增建一直通內梯（下稱系爭樓梯）。嗣盧梅枝出售系爭房 地前，將系爭樓梯拆除並回填樓地板（下稱系爭工程）。惟10 7年8月20日上訴人因裝潢而拆除地板時，始發現系爭工程之樓 地板施工不良，鋼筋有綁紮不實、僅綁紮1層、規格歧異等缺 失，且1樓頂板部分使用填充材料，2樓底板部分不平整。經上 訴人查證，始知悉系爭工程未委由建築師簽證、設計、監造施 工，該構造變更亦未經新北市政府審查同意，而違反新北市政 府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點（下稱系 爭要點）第9點所定程序，致系爭房屋結構安全存有疑慮。被 上訴人過失未調查上情並據實報告上訴人，違反不動產經紀業
管理條例第24條之2第3款、第4款規定之提供資訊及告知瑕疵 義務，亦未盡民法第567條第1項、第2項之據實報告及調查義 務，致上訴人受有無法居住使用系爭房屋之損害。上訴人依民 法第227條第1項、第226條、第256條規定，以起訴狀繕本之送 達解除系爭仲介契約，並依民法第259條第2款規定請求返還仲 介服務報酬12萬4,000元。另被上訴人提供之服務未符合專業 水準及合理期待，依消費者保護法(下稱消保法)第7條第3項前 段、第51條後段規定應賠償一倍之懲罰性違約金12萬4,000元 ；且依民法第184條第1項前段、第188條第1項規定，上開款項 應由被上訴人連帶給付。
㈢爰依上開規定請求被上訴人連帶給付24萬8,000元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（原審 為上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴）。上訴聲明：⒈原 判決廢棄；⒉被上訴人應連帶給付上訴人24萬8,000元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人辯以：伊雖以不動產仲介為營業，然非具建築專業， 對不動產現況之調查應以通常之注意程度，以目視觀察、確認 物件現狀並為說明已足，尚難要求伊對隱藏之瑕疵進行額外之 專業檢測。系爭工程係盧梅枝委託銷售前已施作完畢，無法以 肉眼發現隱藏瑕疵，不應苛責被上訴人將房屋地板撬開檢視。 而被上訴人執行本件居間仲介業務，所為之調查與說明與內政 部制訂公布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」相符， 並無疏漏。系爭買賣契約後附之不動產說明書、標的物現況說 明書，亦已記載系爭房屋原有1、2樓內梯增建，並已回復原狀 之文字，復經被上訴人高祺智解說、上訴人審閱，足認被上訴 人已善盡調查及告知義務，未違反不動產經紀業管理條例第24 條之2第3款、第4款、民法第567條第1項、第2項規定。且被上 訴人非企業經營者，上訴人不得依消保法之規定對伊請求。上 訴人不得因與盧梅枝間另案調解成立（案列：本院108年度他 調字第557號），即將盧梅枝應負之物之瑕疵擔保責任轉嫁予 被上訴人等語置辯。並聲明：上訴駁回。
兩造不爭執事項（見本院卷第157-158頁）：㈠上訴人委由被上訴人永慶房屋中興寶強店居間仲介買受房屋， 服務人員為受雇於被上訴人永慶房屋之被上訴人高祺智。㈡上訴人於107年5月29日透過被上訴人居間仲介購買盧梅枝所有 門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷0號2樓之房屋及座落基地（ 即系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（即系爭買賣契約， 見原審卷第17-69頁，原證一)。
㈢上訴人已支付系爭房地全部買賣價金；並於107年7月27日交屋 。
㈣上訴人給付被上訴人永慶房屋成交總價款1%計算之仲介服務費 報酬12萬4,000元。
㈤盧梅枝亦為該棟1樓所有權人，90年間盧梅枝於系爭房地1、2樓 間增建一座直通內梯（即系爭樓梯）。嗣盧梅枝將系爭樓梯拆 除、未委由建築師簽證、設計、監造，而未辦理免變更使用執 照程序，該構造變更並未經新北市政府審查同意。㈥上訴人前對盧梅枝提起返還價金之訴，雙方於108年4月17日在 本院作成調解筆錄（案列：本院108年度他調字第557號）。調 解内容為：①、上訴人應就附件所示竣工圖室内樓梯位置部分 ，簽署同意書協同盧梅枝向工務局申請用執照變更；②、盧梅 枝應於上訴人簽署使用執照變更申請使用同意書之同時給付10 萬元；③、盧梅枝應於上訴人簽署上開同意書後1個月内，向工 務局提出使用執照變更申請，並應符合建築法規。兩造爭執事項（見本院卷第158頁）：
㈠被上訴人有無違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款、第4 款、民法第567條第1項、第2項規定之義務？㈡上訴人依民法第226條、第227條第1項、第256條規定解除契約 並依第259條第2款規定，請求被上訴人返還仲介費12萬4,000 元，有無理由？
㈢上訴人依消保法第7條第3項、第51條規定，請求被上訴人給付 懲罰性違約金12萬4,000元，有無理由?㈣上訴人依民法第184條第1項前段、第188條第1項規定，請求被 上訴人連帶賠償，有無理由？
本院之判斷：
㈠被上訴人毋庸負債務不履行或侵權行為損害賠償責任： ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為 訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應 就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約 事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。 民法第565條、第567條第1項前段、第2項定有明文。又不動產 經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交 易之相對人解說。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之 一部分。經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意 ，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：③提供買受人 或承租人關於不動產必要之資訊。④告知買受人或承租人依仲 介專業應查知之不動產之瑕疵。不動產經紀業管理條例第23條 第1項、第24條第2項、第24條之2第3款、第4款分別定有明文 。
⒉次按「建築物使用變更符合附表二規定，且建築物建造行為以 外之構造變更行為，屬下列情形之一者，免辦理變更使用執照
：（二）梯級變更。（三）非安全梯之樓梯變更。（四）申請 專有部分之樓地板變更，該戶（該層）變更樓地板面積合計在 一百平方公尺以下，且在該戶（該層）總樓地板面積二分之一 以下者。前項構造變更，申請人應備齊下列文件，送本局審查 同意後，始得施工：（一）申請書。（二）建築物使用執照（ 或部分使用執照）、變更使用執照存根聯。（六）建築師簽證 表及設計圖說（四份）。但涉及相關專業工業技師或各項設備 專業技師應簽證項目，須併同檢附。（七）建築師監造說明書 。（十）其他本法、相關法規規定或本局指定應檢附之文件、 圖說。」系爭要點第9點第1項第2、3、4款、第2項第1、2、6 、7、10款分別定有明文（見本院卷第147-149頁）。⒊查本件盧梅枝前於90年間在系爭房屋1、2樓間增建系爭樓梯， 嗣其將樓梯拆除並回填樓地板時，未委由建築師簽證、設計及 監造，而未辦理免變更使用執照程序，系爭工程未經新北市政 府審查同意始施作等事實，為兩造所不爭（見不爭執事項第5 點），是系爭工程並未符合系爭要點第9點所定程序乙節，首 堪認定。
⒋惟上訴人執此主張被上訴人執行居間仲介業務，過失未調查系 爭工程是否符合系爭要點第9點，並疏未告知上訴人系爭房屋 存有樓地板安全瑕疵，違反不動產經紀業管理條例第24條之2 第3款、第4款、民法第567條第1項、第2項規定之義務云云。 經查，不動產仲介業於固應提供不動產之必要資訊予買受人， 然所謂「必要資訊」範圍為何，理應參考內政部制訂公布之「 不動產說明書應記載及不得記載事項」而定。而觀諸「不動產 說明書應記載及不得記載事項」中有關「成屋建物瑕疵情形」 之應記載事項包括：「⑴有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻 射檢測？（若有，請附檢測結果，若無，則應敘明原因。）⑵ 是否有滲漏水情形，若有，應敘明位置。⑶有無違建或禁建情 事？若有，應敘明位置、約略面積、及建管機關列管情形。⑷ 是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損 害及其修繕情形。⑸目前是否因地震被建管單位公告列為危險 建築？若是，應敘明危險等級。⑹樑、柱部分是否有顯見間隙 裂痕？若有，應敘明位置及裂痕長度、間隙寬度。⑺房屋鋼筋 有無裸露，若有，應敘明位置」等7項（見本院卷第140頁）， 並未規範倘建物曾經施工，須記載施工是否符合行政法規，或 經主管機關審核同意此一事項，上訴人復未主張或舉證曾就此 事項要求盧梅枝或被上訴人特別說明，則上訴人空言稱被上訴 人就系爭工程是否符合系爭要點第9點有調查及報告之義務云 云，已乏依據。
⒌再者，不動產經紀業者固有調查標的必要資訊及瑕疵之義務，
然非謂其負有保證買賣標的無瑕疵之責，亦不能認一旦不動產 說明書之記載與物件現實情況有所落差，不動產經紀業者即應 負責。換言之，不動產經紀業者有無債務不履行或過失侵權行 為，仍應視其是否違反義務、有無可歸責事由以斷。本件上訴 人雖主張盧梅枝未將系爭房屋「回復原狀」，應認被上訴人過 失就標的物現況調查不周云云。惟查，被上訴人確有依前揭各 規定製作系爭房地之現況說明書，並就調查所得據實報告上訴 人一情，有系爭買賣契約後附之不動產說明書、標的物現況說 明書存卷可考（見原審卷第39-60頁），與前揭「不動產說明 書應記載及不得記載事項」互核以觀（見本院卷第135-146頁 ），項目、內容俱無缺漏。再參上開現況說明書之【重要注意 事項】已載明「本案建物原有一、二樓內梯增建之情事，已恢 復原狀。」、標的物現況說明書第14點「是否有增建部分」， 亦記載「一、二樓內梯增建已恢復」等語（見原審卷第43頁、 第60頁）；而盧梅枝將系爭房屋委託被上訴人永慶房屋銷售時 ，系爭房屋地板已鋪設完畢，上訴人於拆卸地板前，無從自外 觀窺視內部狀況，係撬開地板後方知悉系爭工程施工不良等情 ，為上訴人始終所不爭（見原審卷第9頁、本院卷第262頁）， 並有系爭房屋地板拆卸前後之照片在卷可憑（見原審卷第79-9 1頁），復據證人即受被上訴人委託於交屋前至現場會勘之土 木技師蘇國樑證稱：我的專業是從事建築物結構安全鑑定，當 天現場勘查時有用目測和儀器檢查，外表看不出有何瑕疵，因 為當時已經裝潢起來、木板已經釘上去了。一定要拆除2樓底 板或1樓頂板的裝潢，方可得知1、2樓樓板的狀況等語明確（ 見原審卷第228-229頁）。足認被上訴人對於系爭房屋之增建 背景及目光能見之現況等，已向屋主充分詢問調查，並揭露、 告知上訴人，且縱為專業土木技師，亦無從於未拆卸地板前查 知系爭工程之缺失，自不能以被上訴人事前未能查悉上情，即 認有何過失、未盡義務情事。
⒍從而，上訴人主張被上訴人違反前揭法條所定調查及報告義務 云云，難認可採，其依債務不履行相關規定解除系爭仲介契約 、及依侵權行為法律關係對被上訴人請求，均屬無據。㈡上訴人不得依消保法第7條第3項前段、第51條後段規定請求被 上訴人賠償：
⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提 供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務， 符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。企業經營者違 反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償 責任。依本法所提之訴訟，因企業經營者之過失所致之損害， 得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金。消保法第7條第1項、
第3項前段、第51條後段分別定有明文。
⒉次按消保法第2章第1節「健康與安全保障」92年修正前第7條所 規定乃商品製造者侵權行為責任，各項為不同請求權，均本諸 消費者購買商品或服務，其身體健康不應受到危害之旨，規範 商品或服務應具安全性與衛生性。觀諸立法院審議該法草案條 文對照表第7條之說明所載：「(一)消費者購買商品或服務， 其身體健康不應受到危害，故應要求商品或服務安全性或衛生 性。(二)本條稱危險而不稱瑕疵，主要避免與民法之瑕疵混淆 」等語，可知該規定稱危險而不稱瑕疵，係為避免與民法之瑕 疵混淆。復觀92年修正為現行消保法第7條第1項規定，係以修 正前第1項所稱「安全或衛生上之危險」，指商品或服務欠缺 安全性，而所謂「欠缺安全性」，指商品於流通進入市場時或 服務於提供時，不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全 性而言，爰參考歐體指令第6條並將本法施行細則第5條第1項 及第2項規定修正予以納入（立法理由參照）。從而該條規定 之「商品責任」規範之目的在保障消費者之健康與安全，請求 之賠償範圍為消費者因健康與安全受侵害而生之損害，並不包 括商品本身瑕疵的損害。是商品本身之瑕疵損害，應依民法瑕 疵擔保或債務不履行規定保護，而不在上開規定保護範圍之列 （最高法院106年度台上字第1號判決要旨參照）。⒊本件上訴人固主張因系爭房屋地板結構安全存疑，得依消保法 第7條第3項前段、第51條後段規定，請求被上訴人給付懲罰性 違約金12萬4,000元云云，然被上訴人並未違反不動產經紀業 管理條例第24條之2第3款、第4款、民法第567條第1項、第2項 規定之義務，業如前述，其提供服務之過程自無過失，上訴人 依消保法第51條後段規定為請求，當屬無據。況上訴人自陳所 受之損害乃無法居住使用該屋之使用利益（見本院卷第66頁、 第155頁、第177頁），此既非上訴人自身健康與安全受侵害而 生之損害，揆諸前開說明，自無消保法第7條第3項規定之適用 。上訴人援引上開規定請求被上訴人給付懲罰性違約金12萬4, 000元，於法不合，不應准許。
綜上所述，上訴人主張依民法債務不履行、侵權行為法律關係 及消保法第7條第3項前段、第51條後段規定，請求被上訴人連 帶給付24萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，為無理由。原審為上訴人敗訴之 判決，核無違誤，上訴人提起本件上訴，指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決 結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項
、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 9 月 17 日 民事第五庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 劉娟呈
法 官 蔡牧容以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 9 月 17 日 書記官 周芳安
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