臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第四九四五號
原 告 宏盛建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 林樹旺律師
莊志成律師
被 告 虹捷資訊有限公司 設台北市○○區○○街二巷八號四樓
法定代理人 甲○○
右當事人間返還土地事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落台北市○○區○○段四小段七九九地號土地（面積一四○五平方公尺）應有部分五萬分之二一二及同地段七九九之一地號土地（面積四八五平方公尺）應有部分五萬分之二一二移轉登記返還於原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰陸拾叁萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆佰捌拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）如主文第一項所示。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣被告於民國（下同）八十六年六月十二日向原告購買「宏盛北美館」 第Ｃ棟第七號第四樓預售屋壹戶及其基地持分土地，房地總價金為新台 幣（下同）五百七十一萬元。
（二）依前揭買賣契約書第四條付款辦法之約定：甲方（即被告）應繳付之房 地價款同意按照付款專項約定繳付乙方（即原告），於接到乙方繳款通 知五日內向乙方指定辦事處或銀行專戶以現金或即期支票如數乙次繳清 ，不得藉故拖延。另依同約第十八條第㈢項之約定：甲方全部或一部份 不履行本約第四條、第五條或第九條約定付款時，其逾期部分甲方應加 付該期萬分之五計算之滯納金於繳款時一併繳清。但如逾期經乙方催告 後七日內仍不繳納者，視同甲方違約，乙方得自行解除本約，‧‧‧」 。
（三）查被告簽約後，房屋款僅繳至第十一期，土地款僅繳至第四十一期，其 餘陸續到期之房屋、土地期款，被告則未按期繳付，查被告共積欠土地 及房屋款計四百五十三萬元，原告乃發函請求被告儘速繳付，無奈被告 皆置之不理，原告乃委請林樹旺律師依買賣契約書第十八條之約定發函 被告，表示解除兩造間之買賣契約。
（四）查原告已於八十七年九月三日將系爭房屋之基地持分土地移轉登記給被 告，今買賣契約已合法解除，則被告應將土地返還給原告，為此本於民
法第二百五十九條規定，求為判決如聲明所示。 （五）兩造合意就本件買賣所生之糾紛，由台灣台北地方法院為第一審管轄法 院（買賣契約書第二十條），併此說明。
三、對於被告抗辯之陳述：
（一）被告辯稱冷氣機固定架、瓦斯管線、前庭四層建築物皆為廣告圖說所無 ，認影響標的物的正常功能云云。查瓦斯及冷氣幾乎為現代家庭生活所 必備之設施，瓦斯管線及冷氣機固定架乃為提供上述設施所不可欠缺之 裝備，因有上述設備使系爭買賣標的物更符合消費者之需求，何有影響 標的物之使用功能？至於前庭四層樓建物乃為廣告單所有（該第四層部 分乃為水塔並非建物），並未影響被告之權利，被告以此拒繳價金，並 非有理。
（二）被告辯稱現在完成之標的物無法作廣告宣傳用云云，惟查原告所出售的 標的物是房屋，並非廣告牆，能否作為廣告宣傳使用，非原告所應負責 之義務，被告以此指摘原告，同屬無理。
（三）被告另辯稱其未遲延辦理貸款並無違約，唯當問及是否願意配合辦理貸 款手續以繳清價款，被告卻回答不願意，則其所辯因懼怕自己權益受損 乃不願辦貸款及無違約云云，顯為藉口，無解其違約之法律責任。 四、證據：提出
原證一：房地預定買賣契約書一份；
原證二：存證信函及回執各一件；
原證三：存證信函及回執各一件；
原證四：土地登記簿謄本二份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。 二、陳述：
（一）被告購買系爭預售房地，其購買目的以外牆廣告為主，網站工作室為輔 ，並非作為住宅使用。依消費者保護法第二十二條規定：「企業經營者 應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。 」被告訂購該預售屋時，原告已經動工，所有圖說應已定案，施工期間 原告不曾函告任何圖說變更事宜，被告至今所僅有的就是廣告圖說及追 加減施工圖。然查，原告完工建物附屬之不鏽鋼冷氣機固定架、瓦斯管 線、前庭四層樓建物等，皆為廣告圖說所無，嚴重影響被告購買系爭標 的物之正常功能，依買賣契約書第十八條第二款之規定，自得解除系爭 買賣契約。被告於八十八年四月十四日及八十八年七月十三日二次正式 發函原告要求改善，逾三個月毫無回應及改善誠意，八十八年八月十二 日被告發函原告依所訂房地預定買賣契約書第十八條第二項解除契約， 八十八年九月二十九日被告再發函原告，要求退還被告預繳之所有款項 後，被告將依法移轉產權回原告，被告要求同時履行抗辯。
（二）原告於八十八年八月二十四日，以律師信函聲明解約並沒收被告已付價 款，惟被告已於八十八年八月十二日發函解約在先，如被告之解約合法 生效，原告之解約即不存在。
（三）被告法定代理人未訂購系爭預售屋前，曾多次前往預售屋工地查看相關 資訊，與工地售屋銷售人員洽談多次，確認該標的物完全符合被告廣告 看板用途所需之規格條件，才決定下訂預購，被告是經過審慎評估分析 後才訂購。從看預售模型、廣告圖說、相關文件，到簽訂契約，至被告 提出增減裝修工程，至工地查看施工進度，所接洽的原告工作人員，被 告都十分清楚的讓他們知道被告購買的目的及商品規格品質。被告也一 直相信商品會依被告之要求順利交付，故十分配合地依契約支付自備款 一百一十八萬元，從未拖欠。被告拍攝模型屋、保留廣告圖說，追加廣 告看板電源三處、保留追加減施工圖、時常查看工地進度等，證明被告 對商品品質及規格的要求始終如一。然原告並未按廣告圖說及契約要件 交付被告要求的商品品質及規格。
（四）系爭買賣契約第十二條第一款：甲方同意本大樓受供電室及供排水設備 及消防電信、瓦斯供氣設備等公共設施，依照主管機關核發圖示或乙方 選定安裝地點設置，甲方決無異議。此款並未包含空調設備，原告依此 條款，未取得被告同意即擅自施工，安裝不鏽鋼冷氣機固定架，損害被 告權益，被告不斷對此提出疑義。
（五）被告基於安全理由，經過審慎評估後，曾以電話及當面通知原告工務員 李宗德先生，表示被告不裝設天然瓦斯，也拒絕繳納瓦斯管線施工費， 原告不顧消費者權益，仍強制施工按裝，消費者當然有選擇安全商品之 權利。契約並無強制購屋者裝置天然瓦斯之條文，被告購屋目的既然是 外牆廣告用途，裝置天然瓦斯設備當然會有安全顧慮。因此原告符合消 保法施行細則第十四條第二款：消費者應負擔非其所能控制之危險者。 （六）被告於八十六年六月十二日與原告訂立房地預定買賣契約書，價金五百 七十一萬元，其中自備款一百一十八萬元，銀行貸款四百四十七萬元， 交屋款六萬元。迄今被告依約已給付原告一百一十八萬元，至於房屋款 第十二、十三、十四期暨土地款第四十二、四十三、四十四期共四百四 十七萬元，依買賣契約書第五條貸款約定為原告代辦銀行長期貸款，原 告拒不履行同約中之代辦銀行貸款委託書，被告為保全預付款權益，自 行尋找銀行洽貸。八十八年三月四日原告以沒收預付款為由，要求被告 加簽一份自洽貸款協議書及本票一張金額四百四十七萬元，原告要求本 票兌現日期空白，被告為保障權益及改善標的物施工期，因此填具八十 八年四月十五日兌現日，期望屆期能順利交屋。被告從未延誤銀行貸款 、設定抵押等相關應辦手續，也從未中止銀行撥款，四百四十七萬元銀 行貸款乃因原告指定代書許淑貞辦理抵押設定延誤無法撥款，被告銀行 貸款迄今未終止。因無法交屋，是以交屋款六萬元尚未交付原告。原告 無權要求被告於文到五日內一次繳清所有款項及滯付金，被告並無原告 所稱違約拒不繳款情事，因此原告無權解約及沒收被告已付價款。
（七）契約書第十五頁代辦貸款委託書，原告銷售時即言明由原告負責銀行長 期貸款，貸款金額約為總價百分之八十，雙方同意才會同時簽訂代辦貸 款委託書，而非簽訂自洽貸款協議書。契約書第五條言明買方得選擇貸 款方式，㈠委託代辦貸款：簽訂本約同時另書立「代辦貸款委託書」。 ㈡自洽貸款：甲方若欲自洽金融機構辦理貸款者，應於簽訂本約同時另 書立「自洽貸款協議書。這段文字最重要的是「同時另書立」。被告依 照代辦貸款委託書及原告八十七年一十八日通知函，繳交委託費用總計 二萬三千元（台北銀行松江分行一八三七三帳戶票號SC0000000） ，並 於八十七年十二月十日接到原告貸款對保通知單。原告委由財務部徐素 雲小姐以電話告知被告，因被告為公司法人，原告確定無法代辦貸款， 被告曾提出抗議，原告簽約又不履行義務，損害被告權益。原告只以被 告是公司法人即不予辦理貸款，簽約時原告即明白清楚被告是公司法人 資格，為何還要與被告簽訂貸辦貸款委託書，在被告支付大筆預付款後 ，才又告知無法代辦貸款，在權益不對等條件下，脅迫被告於八十八年 三月四日再簽訂自洽貸款協議書，事後簽訂而非同時簽訂，已嚴重損害 被權益，依消費者保護法第十二條、同法施行細則第十四條第四款之規 定，應屬無效。
（八）因系爭房屋有瑕疵，被告已不願再辦理銀行貸款相關手續。 （九）依消費者保護法第十二條：定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費 者顯失公平者，無效。企業經營者如果只以定型化契約，佔盡消費者便 宜，以法律為工具，沒收消費者辛苦積蓄所繳的預付款，不但不用支付 資金利息，完工時還以強勢地位脅迫消費者接受不符廣告內容之房屋， 否則即沒收預付款。預收消費者資金，穩賺不賠的定型化契約銷售手段 ，法律將是保護消費者的最後一道防線。
三、證據：提出
被證一：商品實體照片；
被證一之一：電子商務進修論文；
被證一之二：資訊科技研究計畫；
被證一之三：購物網站網域名稱申請；
被證一之四：外牆廣告電源變更圖；
被證二：不鏽鋼冷氣固定架照片；
被證二之一：預售廣告圖說；
被證三：瓦斯管線照片；
被證四：前庭四層樓建物照片；
被證五：廣告看板實例照片；
被證六：存證信函九件及回執十件；
被證七：房地預定買賣契約書一份；
被證八：土地登記申請書、抵押權設定契約書、土地所有權狀、台北市士林 地政事務所土地登記案件補正通知書稿及駁回通和書、貸款對保通 知單；
被證九：捷運線各站版面價目表一份為證。
並聲請訊問證人鄧淑卿。
理 由
一、原告起訴主張：兩造於八十六年六月十二日簽訂房地預定買賣契約書，由被告向 原告預購系爭「宏盛北美館」第Ｃ棟第七號四樓房屋一戶及其坐落基地應有部分 ，約定總價為五百七十一萬元，被告簽約後，房屋款、土地款僅分別繳至第十一 期及四十一期，其後各期款項即未依約繳付，計尚積欠四百五十三萬元未付，原 告乃依約經催告後解除買賣契約，惟原告已將系爭房屋之基地應有部分移轉登記 於被告，為此本於民法第二百五十九條規定，請求被告回復原狀將如聲明所示之 土地移轉登記返還予原告。
被告則以：伊購買系爭房屋之目的乃以外牆廣告為主，網站工作室為輔，並非作 為住宅使用，此乃原告銷售人員所明知，然原告完工建物上有不鏽鋼冷氣機固定 架、瓦斯管線、前庭四層樓建物等，均為原告廣告圖說及追加減施工圖所無，此 嚴重影響伊購買系爭房屋之正常功能，經伊催告原告改善而未改善，伊乃於八十 八年八月十二日發函原告解除系爭買賣契約，並要求原告退還已繳款項後，再將 系爭土地所有權移轉登記返還原告，原告於被告解約後再為解約之意思表示，其 解約並非合法；又依契約之約定，原告應代辦銀行貸款，惟原告拒不履行，伊只 得自尋銀行洽貸，伊並未中止辦理銀行貸款手續，亦未違約，原告無權要求伊一 次繳清所有款項，故原告無權解約及沒收伊已付價款等語，資為抗辯。二、查兩造於八十六年六月十二日訂立房地預定買賣契約書，約定被告以總價五百七 十一萬元向原告預購系爭「宏盛北美館」第Ｃ棟第七號第四樓房屋一戶及基地應 有部分，被告已依約繳付期款計一百一十八萬元，餘款則屆期並未繳付，經原告 於八十八年七月三日發函催告被告於五日內一次繳清應繳款項及滯付金，被告於 同年月七日收受該函後，逾期並未繳納，原告乃委請律師於八十八年八月二十四 日發函被告解除系爭買賣契約，該函經被告於八十八年八月二十六日收受在案； 另一方面，被告以系爭房屋與廣告不符等事由，催告原告改善，嗣復於八十八年 八月十二日發函原告解除系爭買賣契約，經原告於同年月十三日收受在案；又原 告已於八十七年十一月二十六日將如主文第一項所示之土地應有部分移轉登記於 被告等事實，有卷附房地預定買賣契約書、存證信函及回執、土地登記謄本等件 足按，復為兩造所不爭，堪信為真實。本件原告請求被告移轉登記返還系爭土地 ，乃本於「原告」解除契約後之回復原狀請求權，而非「被告」解除契約後之回 復原狀請求權，此兩種請求權之原因事實既非相同，不得混為一談，茲被告已發 函解約在先，苟系爭買賣契約業經被告合法解除，殊無再由原告行使解除權之餘 地，故本件首應審究者，厥為被告解除系爭買賣契約是否合法？三、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受 人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用 之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項 定有明文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買 受人得解除其契約，或請求減少其價金，為同法第三百五十九條前段所明定。本 件出賣人即原告尚未將系爭房屋移轉登記於買受人即被告，若被告已發覺物有瑕
疵，而能證明其瑕疵不能除去或確定原告拒絕為之除去時，被告固非不得本於前 揭規定解除契約，惟其解除權之合法行使，仍以買賣標的物之房地確有瑕疵存在 為前提。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當 事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最 高法院七十三年台上字第一一七三號判例意旨參照）。被告抗辯系爭已完工之房 屋外牆設有不鏽鋼冷氣機固定架、瓦斯管線，及前庭建物超出三層樓高之部分， 係為原告銷售系爭房屋之廣告圖說及契約附件平面圖、追加減施工圖所無乙節， 固據提出照片、房地預定買賣契約書、廣告圖說、追加減施工圖等件在卷為證， 堪信為真實。惟查：
㈠、廣告之作用重在吸引顧客購買之欲望，引發客戶觀看及興趣之動機，法律性 質上屬於「要約之引誘」；而以繪圖方式所為之廣告，既非實物之相片，不 可能鉅細靡遺，以之作為設計型式要求企業經營者遵循，固屬適宜，惟就細 微之處，則不宜逕以繪圖廣告作為企業經營者與消費者間約定之依據。消費 者保護法第二十二條固規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消 費者所負之義務不得低於廣告之內容。」惟此乃行政機關為管制消費秩序之 公平所為行政監督措施，至於企業經營者與消費者間訂立契約之權利義務關 係，仍應以雙方當事人間之言詞或書面約定為其規範之依歸，此乃當事人私 法自治之具體表現，故當事人間之契約應以雙方曾進行磋商後達於意思表示 一致者為其內容，若吸引消費者前來觀賞之廣告內容，因兩造從未進行磋商 無從達於意思表示合致，自不得僅因消費者保護法第二十二條之規定，即謂 廣告當然成為契約內容之一部，是故，就前述不鏽鋼冷氣機固定架、瓦斯管 線、前庭建物等事項，被告得否主張與契約約定不符，而構成物之瑕疵？應 視經兩造意思表示一致之內容為何而定。本件被告與原告締結買賣契約時， 曾提及「設置招牌」之事，惟並未要求建物外牆不得有冷氣機固定架、瓦斯 管線等突出物，此業經證人鄧淑卿到庭證述屬實（見本院八十九年一月十四 日言詞辯論筆錄），而依系爭已完工建物之現況，被告若欲於系爭房屋外牆 設置廣告，亦非不得為之（冷氣機固定架可以拆除，瓦斯管線亦非不得避開 設置廣告之處繞道而行），是故，殊難據此指為違背兩造間「得設置招牌廣 告」之約定。另就前庭建物超過三層樓高之部分，並非建物，僅為水塔之類 之固定物，原告未將之顯現於廣告及平面圖、追加減施工圖等圖說，與常情 並無不合，而由被告提出之相片觀之，系爭建物面臨寬闊馬路，前述固定物 之設置，並不影響行經該處者觀看被告所設之廣告看板，被告以之指為瑕疵 ，亦有未合。
㈡、系爭建物既無任何不具備通常居住效用之情事；被告前開所辯外牆設有不鏽 鋼冷氣機固定架、瓦斯管線，及前庭建物超出三層樓高等事項，亦不減損兩 造買賣契約就系爭建物所預定之「外牆設置廣告看板」之效用，自無瑕疵可 言。則被告以瑕疵為由，於八十八年八月十二日發函原告解除買賣契約，即 難認為合法。
四、次查，系爭買賣契約第四條約定：「甲方（指被告）應繳付之房地價款同意按照 付款專項約定繳付乙方（指原告），於接到乙方繳款通知五日內向乙方指定辦事
處或銀行專戶以現金或即期支票如數乙次繳清，不得藉故拖延。」第十八條第三 項約定：「甲方全部或一部份不履行本約第四條、第五條或第九條約定付款時， ‧‧‧如逾期經乙方催告後七日內仍不繳納者，視同甲方違約，乙方得自行解除 本約‧‧‧」，此有系爭房地預定買賣契約書在卷可按。本件被告僅房屋款至第 十一期、土地款至第四十一期，其後各期款項即未依約定期限繳付，此為兩造所 不爭。被告雖抗辯原告未依約履行代辦貸款義務，致伊自尋銀行洽貸，並非拒不 繳款云云。惟查，兩造簽訂「代辦貸款委託書」，僅約定被告委託原告全權代辦 申請貸款之手續，至貸款核准與否，既非原告所能決定，本不屬原告依約應負之 義務。本件原告並非未代被告申請銀行貸款，僅因銀行不予核准，因而通知被告 自洽貸款，此為被告所自認，自難認為原告有何違反「代辦貸款委託書」之約定 ，則依系爭買賣契約第五條第二項：「甲方若因辦理貸款之條件不合，‧‧‧， 均視為甲方不辦理貸款，應於乙方通知期限內付清，逾期依本約第十八條處理。 」之約定，被告仍應於原告通知期限內繳付貸款金額，否則視同違約。況查，被 告亦於八十八年十二月七日言詞辯論期日當庭表明不願再辦理銀行貸款手續，則 其所辯非拒不繳款云云，難認可採。準此，原告自得於催告後依約解除買賣契約 。原告於八十八年七月三日發函催告被告於五日內一次繳清應繳款項及滯付金， 其所定「五日」期間固不合於契約約定之「七日」，惟被告於同年月七日收受該 函後，經過七日以上之期間仍未繳納，自應認為已屬違約而構成給付遲延，則原 告委請律師於八十八年八月二十四日發函被告解除系爭買賣契約，經被告於八十 八年八月二十六日收受在案，其解約即屬合法。五、末按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應 返還之，此為民法第二百五十九條第一款所明定。系爭買賣契約經原告合法解除 在案，已如前述，則被告就其本於買賣契約所受領如主文第一項所示之土地應有 部分，即負有移轉登記返還予原告之義務。至於被告所稱「被告依房地預定買賣 契約書第十八條第二項解除契約，要求退還預繳款項後，將依法移轉產權予原告 」云云，乃係以「被告」合法解約為前提所為抗辯，並非針對「原告」解約請求 回復原狀之同時履行抗辯，本件既係本於原告解除權之行使而認被告負有回復原 狀之義務，難認被告就價金之返還已為同時履行抗辯，故原告有無返還價金之義 務、其沒收已付價金作為違約金是否金額過高等，均不屬本件審究之範圍。六、綜上，系爭買賣契約業經原告合法解除，就原告已移轉登記予被告之系爭土地應 有部分，被告負有回復原狀移轉登記返還原告之義務。從而，原告本於民法第二 百五十九條規定，請求被告將如主文第一項所示之系爭土地應有部分移轉登記返 還於原告，依法即無不合，應予准許。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，核於判 決結果不生影響，無一一審究論述之必要，附此敘明。八、假執行之宣告：
兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌 定相當擔保金額准許之。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項 、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十八 日 民事第二庭法 官 梁玉芬
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十八 日 法院書記官 柯月英
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