臺灣臺北地方法院民事判決
108年度重訴字第982號
原 告 黃柏霖
訴訟代理人 李玉海律師
被 告 吳文英
訴訟代理人 侯雪芬律師
柳慧謙律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國110年8月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖拾伍萬肆仟肆佰伍拾元，及自民國一百零八年八月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾伍萬肆仟肆佰伍拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之 法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。查本件涉及坐落臺 北市○○區○○段○○段000○000地號土地及其上建物（即門牌號 碼臺北市○○區○○街000號建物，下稱系爭房地）之買賣契約 ，核屬因不動產涉訟，且該不動產係在本院轄區內，依上開 規定，本院對本件訴訟自有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請 求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。經查， 原告依民法第259條第2款、第359條規定提起本件訴訟，㈠先 位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）1,350萬元，及自 民國108年3月5日起至清償日止（原告漏載至清償日止，應 予補充），按週年利率5％計算之利息。㈡備位聲明：被告應 給付原告363萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清 償日止（原告漏載至清償日止，應予補充），按週年利率5％ 計算之利息（見本院卷第11至14頁），嗣於110年8月25日將 備位聲明請求金額變更為186萬4,326元（見本院卷第387頁
），並於109年11月4日追加民法第179條規定為請求權基礎 （見本院卷第264至265頁），核其變更聲明及追加部分所請 求之基礎事實均屬同一，且係減縮應受判決事項之聲明，亦 不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依據前開說明，於法並無 不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於108年2月14日與被告簽定不動產買賣契約 （下稱系爭契約），約定原告以1,350萬元向被告購買系爭 房地，系爭房地並於同年3月5日以買賣為原因移轉登記予原 告。嗣原告於同年月25日發現系爭房地有3處漏水，即委託 父親黃俊華與被告配偶曾清旭聯絡，由曾清旭委請修繕廠商 翁文雄修繕，但仍無法修復該漏水狀態，故原告於同年5月4 日委託黃俊華以臺北青年郵局第41號存證信函通知被告應立 即修繕，惟被告均未處理妥當，系爭房地仍不斷漏水，且經 2樓鄰居告知系爭房地早已經漏水多年均無法修復，原告始 知悉被告係故意不告知系爭房地有嚴重漏水無法修復之瑕疵 ，嗣原告於108年7月12日委託律師以永和郵局第280號存證 信函通知被告解除系爭契約，並請求返還買賣價金1,350萬 元，被告則委請律師於108年7月19日以108雪法字第1080719 01號函回覆否認系爭房地有瑕疵。是系爭房地漏水嚴重致無 法修復，原告依民法第359條規定解除系爭契約，並依民法 第259條第2款規定請求被告返還買賣價金1,350萬元。此外 ，倘認原告主張解除系爭契約顯失公平，然系爭房地漏水已 經達到不能修復之程度，如欲轉售，則必須據實告知承買人 ，且系爭房地經宇聯不動產估價師事務所估價報告書（下稱 系爭估價報告）勘估因漏水之評估總價為1,163萬5,674元， 則原告依民法第359條規定請求減少價金186萬4,326元（計 算式：1,350萬元－1,163萬5,674元＝186萬4,326元），並依 民法第179條規定請求被告給付186萬4,326元。並聲明：㈠先 位請求：⒈被告應給付原告1,350萬元，及自108年3月5日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉原告願供擔保， 請准宣告假執行。㈡備位請求：⒈被告應給付原告186萬4,326 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：臺北市建築師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報 告）所指B位置之漏水水漬係很久以前造成水漬，現在並無 漏水現象，且B位置之漏水主要係因2樓浴室防水施工不良所 致，係屬2樓屋主之侵權行為，而非系爭房地之瑕疵，依系 爭鑑定報告建議修繕後，系爭房地即無瑕疵。又C位置漏水 係在後陽台外推與隔壁交界處，一、二個星期才滴一滴水，
且C位置漏水係因權屬不明之排水管接頭老化所致，該位置 係位於系爭房地範圍之外，足證並非系爭房地之瑕疵。另A 位置漏水現象係表現於客廳板材上之水漬，B位置漏水現象 係表現在和室牆壁、床板及隔間牆上方天花板之水漬，C位 置漏水現象係表現於磚壁有滲漏水，故原告所指的3處漏水 均表現在外部裝潢或磚牆上，則原告於108年2月14日簽訂系 爭契約時，由黃俊華陪同看屋，原告自當看到且知悉系爭房 地有其所指3處漏水，並約定現況交屋，屬原告於買受時所 得評估及預見，故原告不得主張損害或請求給付。況原告於 看屋時理當發現系爭房地有其所指3處漏水，惟其於108年2 月14日簽約看屋時未發現有此3處瑕疵，有重大過失，被告 依民法第355條規定不負擔保責任。此外，卷附現況說明書 所指滲漏水位置係在室外後陽台外推部分，但系爭房地室內 並無漏水，且被告並未隱匿系爭房地之漏水，亦未保證品質 。再者，原告所指3處漏水均可修復，且修復費用僅26萬0,5 00元，與系爭房地買賣價金1,350萬元差距甚大，則原告據 此主張解除系爭契約顯失公平，依民法第359條規定，原告 不得解除系爭契約。倘原告得依民法第359條、第259條第2 款規定解除系爭契約及請求返還買賣價金，被告依法行使同 時履行抗辯權，於原告未將系爭房地回復登記至被告名下前 ，拒絕返還價金。復系爭房地經鑑定後之正常價值為1,252 萬1,149元，瑕疵情況價值為1,163萬5,674元，則原告主張 系爭房地瑕疵價值減損即減少價金之數額應為88萬5,475元 （計算式：1,252萬1,149元－1,163萬5,674元＝88萬5,475元 ）。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡被告願供 擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第388頁，並依判決格式修正 或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）： ㈠原告於108年2月14日與被告簽署系爭契約，約定原告以1,350 萬元之代價向被告購買系爭房地，系爭房地並於同年3月5日 以買賣為原因移轉登記予原告。
㈡系爭房地經臺北市建築師公會鑑定後，有該鑑定報告中A 、B 、C 共3處位置有漏水之情形。而該漏水經臺北市不動產估 價師公會鑑定，致系爭房地價格減損比率為7.07％。四、得心證之理由：
原告主張被告故意不告知系爭房地有嚴重漏水無法修復之瑕 疵，爰依法先位請求解除系爭契約及返還買賣價金，備位請 求返還減少價金等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯 ，經查：
㈠系爭房地是否有漏水之瑕疵存在部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有 前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。如買受人 因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如 未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者 ，不在此限，民法第354 條、第355 條分別定有明文。又所 謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念， 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。 ⒉經查，本件本院經兩造合意，囑託臺北市建築師公會就系爭 房地是否有漏水情形存在及其發生原因、有無修補可能等事 項為鑑定，鑑定結果為：⑴A位置漏水係因公共梯間外牆壁磚 與室內外推牆壁材質不同產生縫隙，雨水順縫隙而下又遭板 材吸附所致。目前為求室內面積極大化而將客廳外牆砌築於 公共梯間外牆前方，欲使牆壁厚度儘量使用公共空間，建議 將客廳原平台位置受漏水損壞的天花板及牆壁裝潢板材拆除 ，拆除原有因外推而新砌的外牆，退縮至公共梯間切齊重新 砌築，外牆內、外皆需重做防水設施，再修復原拆除之室內 裝潢，工程所需費用約60萬4,713元。⑵B位置漏水係因1樓通 往廚房走道末端之天花板龜裂而將上方浴廁的生活用水引導 下來所致。建議將和室與廚房受漏水損壞的隔間牆部分拆除 ，通往廚房走道末端天花板裝潢板材拆除，遭水浸產生白華 現象的天花板予以壁癌處理，裂縫處予以填補，重新塗抹防 水抗裂水泥粉光層並上油漆，再修復原拆除之室內裝潢，工 程所需費用約7萬7,171元。⑶C位置漏水係因權屬不明之排水 管接頭老化所致，建議打除部分水泥粉刷層，找到埋藏在天 花板內的排水管接頭，重新更換接頭即可排除漏水，工程所 需費用約3,766元等情，有系爭鑑定報告在卷可稽（見外放 卷）。本院參諸系爭鑑定報告係經鑑定人即建築師實地勘查 及檢測，本諸其專業知識而作成，認前開鑑定結果應屬可採 。則依系爭鑑定報告可知，系爭房地確有上述3處漏水之情 形。復佐以關於A部分漏水係因公共梯間外牆壁磚與室內外 推牆壁材質不同產生縫隙造成、B部分漏水之天花板已遭水 浸產生白華現象及壁癌、C部分漏水則起因於管線接頭老化 ，足見其等存在之狀況及形成之原因均屬經年累月所致，自 非原告於108年2、3月簽約交屋至其108年4、5月間向被告反 應漏水之短暫時間內可能生成。是以，原告主張被告於108
年間將系爭房地交付原告時，該房地即存有該等漏水之瑕疵 ，被告應負瑕疵擔保責任等節，自屬有據。
㈡至被告雖以前詞置辯，惟查：
⑴被告辯稱：系爭契約係約定現況交屋，且系爭房地縱有原告 所述漏水等瑕疵，然原告於簽約前曾至系爭房地看屋，上述 瑕疵應為原告所明知或重大過失所不知，依民法第355 條第 1 項規定，原告不得主張瑕疵擔保責任等語。然衡之原告於 簽訂買賣契約時，客觀上能知悉或可得而知之建物現況，應 為看屋時即可發現之瑕疵，如磁磚是否脫落、牆壁有無明顯 裂縫、馬桶、水管是否堵塞、門扇、窗戶有無破損等，及一 般中古房屋因長久使用可能產生無礙於居住品質之自然耗損 ，或僅以簡易修繕即可排除之瑕疵等，至於系爭房地有無漏 水之瑕疵，尚需具有相當之專業知識及檢測始足判斷其存在 或成因，以一般無建築專業知識之普通人標準，自無從要求 於肉眼看屋當下即能知悉本件漏水之狀況。且觀以兩造於10 8年2月14日簽署系爭契約後，原告旋有向被告反應漏水之事 ，並於同年5月4日發函向被告表示系爭房地有3處漏水之情 ，被告亦有於同年4月30日、5月20日及同年月30日委請訴外 人處理漏水事宜，此有臺北青年郵局第41號存證信函、估價 單等件為憑（見本院卷第33、34、107、109、141頁），並 為兩造所不爭執（見本院卷第12、13、100頁），足認原告 於簽定系爭契約前，尚未知悉系爭房地存有漏水之情形，且 係交屋後始發現該等情形，始會向被告反應上述瑕疵，另若 該等漏水狀況果屬原告已知悉或應知悉事項，甚或為兩造約 定交屋之內容，被告豈有不於原告為上開漏水告知及要求處 理時，就此情向原告主張或拒卻修繕要求之理，此益證該等 漏水瑕疵事由，應非原告於移轉系爭房地前所得知悉之事。 再者，房屋以居住使用為目的，漏水之結果必影響居住使用 之目的，並減低房屋之價值，是被告就系爭房地漏水之事實 ，自應依法負瑕疵擔保責任。從而，被告抗辯依系爭契約僅 需依房屋現況交付，且其依據民法第355條規定無須負擔保 責任等節，均無可採。
⑵被告辯稱：B位置之漏水主要係因2樓浴室防水施工不良所致 ，係屬2樓屋主之侵權行為，而非系爭房地之瑕疵。C位置漏 水係在後陽台外推與隔壁交界處，該位置係位於系爭房地範 圍之外等語。惟系爭房地確有系爭鑑定報告所載上開漏水之 情，業經本院認定如前，被告指稱系爭房地未有漏水一事， 顯非事實。且按物之瑕疵擔保責任，係就買賣標的之價值及 效用為擔保，所謂瑕疵，除契約預定效用之認定，自應一般 理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當
時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則 之判斷。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵 ，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，買受人不知 有瑕疵仍為購買者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此係根據 法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之 事由為必要，則被告對於上開漏水瑕疵，自應對原告負瑕疵 擔保責任，尚難以漏水為非可歸於己事由所致而免除此部分 責任。是被告此部分所辯，亦屬無據。
㈡原告主張依民法第359條規定解除系爭契約，並依民法第259 條第2款規定請求被告給付1,350萬元部分： ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。又 所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與 解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。則買受人解 除契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除契約所受損 害程度而為判斷。是原告主張因系爭房地有漏水之瑕疵，依 民法第359條規定解除系爭契約，自應以未顯失公平方得為 之。
⒉查系爭房地固有漏水之瑕疵存在，然本院審酌依系爭鑑定報 告之前述鑑定結果可知，該等漏水瑕疵均得以相關工法將之 修補，則其既可以維修、補強方式予以回復原狀，即應不致 影響該建物之結構安全，併參以上述瑕疵之修補費用總計為 68萬5,650元（計算式：60萬4,713元＋7萬7,171元＋3,766元＝ 68萬5,650元），相較於系爭契約買賣價金共為1,350萬元， 本件瑕疵修補費用比例甚微，故認本件原告依民法第359 條 規定，主張解除系爭契約，顯失公平，不應准許。準此，原 告另主張解除該契約後依民法第259條第2款規定，請求被告 返還1,350萬元，亦屬無據。
㈢原告依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規 定請求被告給付186萬4,326元部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。又買受人依民法第359 條規定所得主張之 價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得 請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人 於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。 ⒉查系爭房地有漏水之瑕疵存在，業如前述，依前開說明，原 告即得依前揭民法第359 條規定，請求減少價金。又系爭房 地因該漏水之瑕疵，於兩造108年2月14日訂立系爭契約時，
是否有生價值減損之狀況暨其數額等情，經本院委請臺北市 不動產估價師公會鑑定，其鑑定結果記載：本報告依據委託 者提供之資料，以比較法及收益法為勘估標的價值之推估方 法，本次評估結果系爭房地正常屋況下之評估總價為1,252 萬1,149元、因漏水之評估總價為1,163萬5,674元、因漏水 之價格減損金額為88萬5,475元、價格減損比例為7.07％，而 該價格減損比例，係內含修復費用（即系爭鑑定報告所載之 修復費用）、污名價值減損及因修復造成使用空間減少之價 格減損比例等語，有系爭估價報告附卷可參（見外放卷）。 而本院細究系爭估價報告之內容，可知該報告之估價條件為 系爭房地使用執照之竣工日期、系爭鑑定報告之漏水事實及 修復費用，其估價條件並無任何錯誤，且採用比較法、收益 法之直接資本化法評估房屋正常屋況市場合理價格，評估系 爭房地在有漏水瑕疵情形下，修復費用、污名化、修復致空 間減少所造成之價值減損比例，另該報告已詳細分析政策、 經濟等一般因素，不動產市場概況、區域因素，及系爭房地 坐落位置、利用情形、公共設施、周遭環境、房屋構造、瑕 疵情形等個別因素，該報告結果亦經估價師公會襄閱小組形 式審查合於規範，足見系爭估價報告確實已考量系爭房地漏 水程度、範圍、規模，且詳實說明評估上開價值減損之理由 ，應屬客觀可採。
⒊另原告於108年2月14日向被告購買系爭房地前，並不知悉上開瑕疵因素，已如前述，可知兩造係於無漏水瑕疵前提下為系爭房地之買賣價格磋商，而系爭房地若無漏水之情形，該房地於斯時合理之市場交易價格應為1,252萬1,149元（見系爭估價報告），與兩造成交價格1,350萬元雖略有差異，惟參諸物之瑕疵擔保規定係在保障買受人得於買賣標的物無瑕疵之狀態下為價值衡量，並非限制兩造約定之買賣價金數額應合於市場價值，原告購買時自願以高於市場行情價值購買系爭房地，自應受兩造買賣契約之合意拘束，否則無異排除買賣雙方於簽約時得各基於其自身利益考量下而為價格磋商之權利，有違私法上契約自由原則，是本件計算系爭房地因漏水瑕疵存在可請求減少價金部分，自應以兩造實際交易價格1,350萬元為計算基準。再審以系爭估價報告中基於前述因素認定系爭房地因漏水瑕疵之價格減損率為7.07％，則依上開減損比例計算，前述瑕疵致系爭房地於108年2月間買賣時應減少之價金金額為95萬4,450元（計算式：1,350萬元×7.07％＝95萬4,450元）。準此，系爭契約買賣價金經減少後，被告受領減少部分之價金，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，則原告依民法第179 條規定，請求被告返還價金95萬4,450元，核屬有據，逾此範圍之請求，即非可採。至原告主張以買賣價金扣除系爭估價報告因漏水之評估總價差額，被告辯稱以系爭估價報告認定系爭房地正常總價與因漏水評估總價之差額，分別計算可請求減少價金部分，因均與上開本院認定之計算基礎與理由不符，自不足採。五、綜上所述，原告先位依民法第359條、民法第259條第2款規 定，請求被告給付1,350萬元，及其法定遲延利息，為無理 由，應予駁回；備位依民法第359 條、第179 條，請求被告 給付95萬4,450元，及自108 年8 月15日（起訴狀繕本於108 年8月14日送達被告，見本院卷第63頁）起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之 請求，則屬無據，應予駁回。又就先位之訴部分，原告既受 敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，不應准許。另就備 位之訴原告勝訴部份，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執 行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額， 予以准許。至備位之訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失 其依據，應予駁回。
六、至被告固聲請補充鑑定系爭房地A位置漏水除系爭鑑定報告 所載之修繕方式外，有無以不拆除因外推而新砌外牆之修繕 方式暨其費用、系爭鑑定報告附件八單價欄位之依據為何， 欲釐清本件漏水情況之範圍等節（見本院卷第232、233頁） 。然系爭鑑定報告即係鑑定人依據本院所詢，關於系爭房地 是否有漏水情形存在、發生原因，及若有漏水時之回復原狀
必要項目、方法（即何處修繕為妥適之修繕工法）與費用等 事項為鑑定，並經鑑定人本於專業知識、基於科學方法出具 該鑑定報告，足認系爭鑑定報告所載之修繕方法及費用，係 經專業鑑定人員進行鑑定後提出，自有相當之必要性及準確 性，是欲修復系爭房地漏水情形，當應以此為據，方能解決 漏水問題，故被告徒憑主觀想法欲鑑定人另尋其餘工法或質 疑單價之標準，核屬無據，本院認此部分證據無調查必要。 此外，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之 證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果， 自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 110 年 9 月 30 日 民事第七庭 法 官 溫祖明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 9 月 30 日 書記官 李佳儒