臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第1014號
原 告 黃祺凱
訴訟代理人 張秀惠
被 告 許騏家
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年8月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆萬參仟陸佰肆拾元，及如附表編號1至4所示之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣肆萬參仟陸佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告於起訴時原聲明為：(一) 被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○路0段000號房屋(下稱系爭 房屋)騰空遷讓返還予原告。(二)被告應自民國109年3月25 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣(下同) 1 3,500元，及至清償日止，按週年利率5%計算之利息。(三) 被告應自107年5月起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告 600元，及至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 (四)被 告應塗銷系爭房屋之公司登記。(五)原告願供擔保，請准宣 告假執行。嗣於110年8月20日言詞辯論時當庭就上開第(二) 、(三)項部分，變更聲明請求為：(二)被告應給付原告40,5 00元，及自109年3月25日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。(三)被告應給付原告19,200元，及自107年5月1日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息(見本院卷第83頁) ，核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。 又原告於起訴狀係表示依民法第440條、第450條、第455條 、第427條規定，請求被告給付遲延未繳之租金78,000元及 原告所代墊之管理費19,200元(見110年度中補字第470號卷 第21頁)，嗣於言詞辯論時，先係表示租約終止前及後，係 分別依據租賃契約及不當得利之法律關係請求(見本院卷第2 6頁)，繼又表示租約應係於109年6月25日終止，因而表示請
求「租金」部分，係請求契約終止前之3個月租金即109年3 月25日至同年6月25日之租金，而聲明請求被告應給付原告 三個月租金金額計40500元(見本院卷第82-83頁)。本院綜合 審酌原告前揭陳述，並誤認其已依土地法第100條規定合法 終止契約(見本院卷第82頁)，佐以原告於起訴狀所附之原證 2即LINE照片對話內容以觀，堪認原告真意應係主張被告自1 09年3月25日起至同年11月25日止，共積欠原告租金78,000 元，依租賃之法律關係請求被告給付此部分欠繳租金，然因 原告一方面又主張租約係於109年6月25日終止，乃減縮聲明 為請求被告積欠之租金金額為三個月即40,500元， 即原告 陳述之真意應係仍依起訴狀所載主張被告自109年3月25日起 至同年11月25日止共積欠原告租金78,000元，惟將聲明請求 金額減縮為三個月租金金額即40,500元。又原告既曾表示管 理費部分於租約終止後依不當得利之法律關係請求，堪認原 告併有主張自109年6月25日起至同年12月1日止，併依不當 得利之法律關係請求被告給付原告此部分墊繳之管理費，均 附此說明。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為 判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)被告於104年4月9日與原告簽定房屋租賃契約書(下稱系爭租 約)，向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自104年3月25日 起至105年3月24日止，租金每月12,000元，被告應於每月25 日前給付租金，被告並交付擔保金24000元予原告，另每月 管理費600元由承租人即被告負擔，被告應直接給付管理費 予福星大地社區管理委員會(下稱管理委員會)，租期屆滿後 ，二造未重新簽訂租約，視為以不定期限繼續租賃契約，嗣 二造復自106年8月25日起合意將租金調整為每月13,500元， 被告亦均依約給付。
(二)詎被告竟自109年3月25日起未依約定給付租金，因被告積欠 之租金額，扣除擔保金抵償後，仍達2個月以上，原告乃於1 09年6月9日以郵局存證信函，向被告表示終止系爭租約，並 限期被告搬遷，故系爭租約應已於106年6月25日終止，惟被 告猶置之不理。又被告自109年3月25日起至同年11月25日止 ，迄未依約給付之租金共計78,000元，爰依系爭租約之法律 關係請求被告給付三個月之租金金額40,500元。(三)被告且自107年5月1日起至109年12月1日止，均未向管理委 員會繳納管理費，管理委會乃向原告催繳，原告始於109年1
2月14日代被告墊繳管理費192,00元予管理委員會。爰依系 爭租賃契約之法律關係，請求被告給付原告所代墊之上開管 理費19,200元，且自系爭租約終止日即109年6月25日起至同 年12月1日止部分，併依民法第179條不當得利之法律關係， 請求被告給付原告就此部分(即自106年6月25日起至同年12 月1日止)所代墊之管理費。
(四)原告併依民法第767條、第179條規定，請求被告騰空遷讓返 還系爭房屋。並聲明：
1、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。 2、被告應給付原告40,500元，及自109年3月25日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。
3、被告應給付原告19,200元，及自107年5月1日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。
4、被告應塗銷系爭房屋之公司登記。
5、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
(一)按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他 方支付租金之契約。又承租人租金支付有遲延者，出租人得 定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不 為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之 總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。 其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月 時，始得終止契約，民法第421條、第440 條第1 項、第2 項定有明文。且承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二 個月以上時，出租人得收回房屋，此觀土地法第100條第3款 之規定即明。又土地法第100條關於房屋出租人收回房屋之 限制，適用於不定期租賃契約。次按支付租金之催告，固屬 意思通知之性質，其效力之發生，應準用民法關於意思表示 之規定，而民法第95條第1 項前段規定「非對話而為意思表 示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」惟 催告通知到達相對人，僅使催告之內容發生效力，不能使未 包含在催告內、於催告通知到達後履行期始屆至之遲延給付 租金，亦發生催告之效力（最高法院106 年度台上字第2336 號判決意旨參照）。再按「民法第四百四十條第一項載，承 租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支 付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。 此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第三款 終止契約時，亦適用之。上訴人就系爭耕地對被上訴人之欠
租兩年，雖曾派員面催剋速清繳，但『所謂剋速清繳一語， 仍與未定相當期限之情形並無二致，故其催告，依法尚難謂 為有效』。」(最高法院45年度台上字第205號民事判決意參 照)。
(二)原告主張上揭一(一)部分所示事實及被告自109年3月25日起 未依約定期限給付租金，至同年11月25日止，迄未給付租金 共計78,000元，另被告未依約給付自107年5月1日起至109年 12月1日止之管理費19,200元予管理委員會，經管理委員會 向原告催繳，原告乃於109年12月14日代被告墊繳管理費19, 200元予管理委員會等事實，業據原告提出系爭租賃契約書 、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、LINA對話照片、 原告存摺彩色照片等為證，並有系爭房屋稅籍資料在卷可參 ，堪信屬實。
(三)原告主張以系爭催告函、系爭終止函對被告為催告，系爭租 約已終止，為無理由：
1、原告於109年5月26日分別向被告住所即臺中市○○區○○○路0段0 00號及居所即臺中市○○區○○○路0段000號，寄發存證信函予被 告，以被告自109年3月25日起未給付租金，已積欠2個月租金 27,000元為由，催告被告於該存證信函到達後7日內付清租金 ，並向被告表明被告如屆期未付清，租約即行終止，不另通 知等語，該二存證信函分別於同年月28日及27日送達被告住 所及居所，有原告提出之存證信函及收件回執為證(見本院11 0年度中補字第470號卷(下稱補字卷)第41-49頁、本院卷第31 頁、第33頁)。嗣原告復於同年6月9日再分別向被告上址住、 居所寄發存證信函予被告，表明：被告自109年3月25日起未 給付租金，經押租金扣抵後，尚欠原告租金，業經原告於109 年5月26日以前揭存證信函催告，被告仍未依約履行，特再以 該存證信函終止系爭租約，並限被告於109年6月25日前搬離 系爭房屋，另請被告補繳管理費，及將被告登記於系爭房屋 之公司行號塗銷等語，該二存證信函均於同年6月10日送達被 告住所及居所，有原告提出之存證信函及收件回執為證(見補 字卷第51-59頁、本院卷第35、37頁)，堪以認定。又原告以 上開存證信函催告被告給付欠繳之2個月租金時，並未先扣除 被告交付之押租金24,000元，及原告據以主張系爭租約於109 年6月25日終止之理由，係以被告當時積欠109 年3 月25日至 109 年4 月24日、109 年4月25日至109 年5 月24日、109 年 5 月25日至109 年6 月24日，計3個月租金為據，惟原告當時 亦未先扣除上開押租金24,000元，業據原告到庭陳明屬實(見 本院卷第23-25頁)，則原告於109年5月26日催告被告給付積 欠之租金時，如扣除被告交付之押租金24,000元，則被告當
時僅欠繳租金3,000元(計算式：00000-00000=3000元)，縱以 109年6月25日計算，扣除押租金後，被告當時亦僅積欠16,50 0元(計算式：00000-00000=16500元)，顯均不到二個月之租 金總額即27,000元，堪認被告當時並無遲付租金總額達二個 月租額情事，依前開說明，原告自無取得終止系爭租賃契約 之權利，是其主張系爭租賃契約已於106年6月25日終止，難 謂有據。
2、原告嗣雖復於109年7月27日以line對話向被告表示被告積欠4 月25、5月25、6月25、7月25共計4個月租金及自107年5月起 之管理費等語；於109年8月25日以line對話向被告表示被告 積欠5月25(欠7000)、6月25、7月25、8月25計47,500元等語 ；於同年10月間以line向被告表示：9月25日前共欠61,000元 -10月12日匯10,000元，還欠51,000元等語；於同年11月25日 以line對話向被告表示：11月25日13,500+前幾個月欠64,500 元，共欠78,000元，管理費到109年12月份共19,200元，原告 已經繳清，合計被告尚欠97,200元等情，固有原告提出之lin e對話照片在卷可稽(見補字卷第35-39頁)，惟依原告所為上 開line對話內容以觀，顯僅告知被告欠繳租金、管理費情形 ，並未定相當期限催告被告給付租金，亦未再對被告為終止 租約之意思表示，再對照被告於109年8月10日、14日及同年1 0月12日曾以line對話向原告表示「這星期我會弄二個月租給 你..」、「先入20000元過陣子再轉了..」及「先入10000元2 0號之前我會再入..」等語(見補字卷第37頁)後，原告即以li ne向被告表示：9月25日前共欠61,000元-10月12日匯10,000 元，還欠51,000元等語，佐以原告於110年4月28日遞狀提出 之原告存摺照片上方記載「調解庭(民國110年1月21日)後許 騏家未曾匯過任何房租」等語(見本院卷第27頁)，及原告所 提出之存摺照片僅至108年12月17日為止 (見本院卷第27-29 頁)等節觀之，要難認定原告已依首揭說明為合法之催告，更 難認系爭租賃契約已經原告合法終止。
(四)從而，系爭租約既未經原告合法終止，則原告因被告自109 年3月25日起至同年11月25日止，計積欠78,000元租金迄未 給付，並因原告片面主張租約係於109年6月25日終止，109 年3月25日至同年6月25日為三個月，乃本於系爭租約之法律 關係，請求被告給付上開積欠租金中之40,500元，即屬有據 ，應予准許。再被告既係基於系爭租賃契約占有使用系爭房 屋，在系爭租約合法終止前，即難認係無權占有使用，原告 依民法第455條前段、系爭租賃契約約定及民法第767條規定 ，請求被告遷讓返還系爭房屋，及塗銷系爭房屋之公司登記 ，即屬無據。
(五)原告請求管理費部分：
1、按「區分所有權人」或「住戶」積欠應繳納之公共基金或 應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，為公 寓大廈管理條例第21 條所明定，顯然繳納管理費之人除 區分所有權人外，尚有住戶。依同條例第 3 條第 8 款 規定「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他 經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停 車空間建築物所有權者。」，住戶原即包含區分所有權人 在內，第 21 條法文特別將區分所有權人畫出，顯然係為 管理委員會實際求償方便而設，而不問區分所有權人或住 戶彼此間之約定為何，至於區分所有權人與承租人間內部 如何約定負擔管理費，他人無從置喙。
2、本件依兩造簽訂之系爭租約第7條所載，管理費雖屬租賃期 間使用房屋產生之相關費用，但顯非房屋租金之一部，兩 造既約定於租賃期間由被告負擔，被告依系爭租約係應給 付管理費予管理委員會，而非給付予原告，此亦為原告所 是認(見本院卷第26頁)，則原告本於系爭租約之法律關係 ，請求被告給付代墊之管理費，即屬無據，不應准許。 3、按民法第179條規定之不當得利，凡無法律上之原因，而一 方受利益，致他方受損害，即可成立，至損益之內容是否 相同，及受益人對於受損人有無侵權行為，可以不問。查 ，二造既約定於租賃期間由被告負擔管理費之繳納，則被 告未依約繳納管理費，致原告遭管理委員會催討，而代被 告繳納管理費，原告自得依不當得利之法律關係請求被告 給付原告代墊之管理費，是原告依民法第179條不當得利之 法律關係，請求被告給付原告代墊之自106年6月25日起至 同年12月1日止(計5個月又7日)之管理費3,140元(計算式： (5×600)+(600×7/30)=3140元)部分，核有理由，應予准許 。
(六)綜上，原告依系爭租約之約定，請求被告給付積欠之租金40 ,500元，暨依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告 給付原告所代墊自106年6月25日起至同年12月1日止之管理 費3,140元，合計43,640元(計算式：40500+3140=43640元) ，核有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由， 不應准許。
(七)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴，或依督促程式送達支付命令，與催告有同一之 效力。民法第229條第1、2項分別定有明文；又遲延之債務
，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付 利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5。亦為同法第233條第1項及第203條所明定。 查，本件原告請求被告應給付之租金部分，有確定期限， 請求代墊管理費之不當得利部分，則未定有給付之期限。 且：
1、按對於一人負擔數宗債務，而其給付之種類相同者，如清償 人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償 時，指定其應抵充之債務。如未為指定，則債務均已屆清 償期，以債務之擔保最少者，儘先抵充，擔保相等者，以 債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充，獲益相等者，以 先到期之債務，儘先抵充，如獲益及清償期均相等者，各 按比例，抵充其一部，此觀諸民法第321條、第322第2款、 第3款規定甚明。查，依原告所提出之LINE對話內容(見補 字卷第35-39頁)以觀，足見被告於109年11月25日就租金部 分，所積欠之總額為78,000元，依此反推被告所欠之租金 應為：
欠繳租金月份 欠繳金額 109.11.25 13500元 109.10.25 13500元 109.9.25 13500元 109.8.25 13500元 109.7.25 13500元 109.6.25 10500元
則原告上開請求被告給付之租金40,500元，堪認係被告於10 9年6月25日應給付之租金10,500元、109年7月25日應給付之 租金13,500元，109年8月25日應給付之租金13,500元及109 年9月25日應給付租金13,500元中之3,000元，合計40,500元 (計算式：10500+13500+13500+3000=40500元)。則原告就請 求被告給付租金40,500元部分，併請求被告給付如附表編號 1至3所示之遲延利息，即無不合，應予准許，逾此部分則不 應准許。
2、按民法第95條第1項規定，非對話而為意思表示者，其意思表 示，以通知達到相對人時，發生效力。所謂達到，係僅使相 對人已居可了解之地位即為已足，亦不問相對人之閱讀與否 ，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院54年度台上 字第952號民事判決意旨參照）。查，原告並未陳明如本院 補字卷第39頁編號11之LINE對話係於何時傳予被告，該照片 上亦看不出傳送日期，且其傳送內容，原告雖向被告表示其 已繳清前揭19,200元管理費，被告積欠原告房租78,000元及 管理費至109年12月份計19,200元，惟並未明確表明請求被 告給付之意，爰就此部分以本件起訴狀送達被告翌日即110 年1月13日(參補字卷第69頁)起計算被告遲延給付之利息。 則原告就依不當得利法律關係請求被告給付代墊管理費3,14
0元部分，併請求被告給付如附表編號4所示之遲延利息，即 無不合，應予准許，逾此部分則不應准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告給付積欠之租 金40,500元及如附表編號1至3 所示之遲延利息，暨依民法 第179條不當得利之法律關係，請求被告給付原告所代墊自1 06年6月25日起至同年12月1日止之管理費3,140元及如附表 編號4所示之遲延利息，核有理由，應予准許。逾此範圍之 請求，則為無理由，應予駁回。
五、本判決所命被告之給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9條第1項第5款之規定，自應依職權宣告假執行，並依民事 訴訟法第392條第2項職權宣告被告供擔保後得免為假執行。 至原告就敗訴部分所為之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 110 年 9 月 10 日 民事第二庭 法 官 江奇峰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 9 月 11 日 書記官 黃雅慧
附表
編號 被告應給付金額 (遲延)利息 備註 (依約應給付日期) 1 10,500元 自109年6月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息 109.6.25 3,000元 自109年9月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息 109.9.25 2 13,500元 自109年7月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息 109.7.25 3 13,500元 自109年8月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息 109.8.25 4 3,140元 自110年1月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息 原告代墊109年6月25日起至同年12月1日止之管理費