臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第492號
原 告 蘇政雄
被 告 王利榮
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110 年9 月9
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬捌仟元。
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○號三樓房屋騰空遷讓返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣於民國107 年9 月22日，兩造就門牌號碼新北 市○○區○○街000 巷00號3 樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂 租賃契約，由原告將系爭房屋出租予被告，租賃期間自107 年9 月22日起至110 年9 月21日止，約定每月租金為新臺幣 （下同）15,000元，應於每月22日前支付房租（下稱系爭租 賃契約），被告並繳納押金30,000元予原告。詎原告自109 年10月起未按月繳納房租，而跳月繳付房租，且於110 年2 月起即未依約支付房租或支付房租未足額，經原告於110 年 5 月7 日，以LINE通訊軟體催告被告應於110 年8 月23日前 清償所積欠房租，並經被告讀取，然被告迄至110 年8 月23 日仍未將所積欠房租清償完畢，被告積欠租額已達2 個月以 上，是於110 年9 月9 日，經原告當庭向被告終止兩造間系 爭租賃契約，系爭租賃契約既經合法終止，被告自應搬離系 爭房屋。又被告積欠109 年10、12月及110 年2 至5 月之房 租，經扣除前開押金後，尚積欠房租120,000 元。爰依系爭 租賃契約法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應 給付原告120,000 元。㈡被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予 原告。
二、被告則以：我雖然有欠租，但沒有原告所主張那麼多，我算 過截至110 年9 月9 日，共積欠房租100,000 元，另因系爭 房屋有壁癌，我也花了10,000多元修繕系爭房屋，想說可以 繼續租就要繼續租，我現在有上班，看可不可以下個月起每 月付20,000元等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴 。
三、經查，於107 年9 月22日，兩造就系爭房屋簽訂系爭租賃契 約，約定租賃期間自107 年9 月22日起至110 年9 月21日止
，每月租金15,000元，應於每月22日前支付房租，另押金則 為30,000元等節，有房屋租賃契約書、上海商業銀行交易明 細表、原告存摺內頁影本各1 份為證（見本院卷第53至59頁 、第99至100 頁、第63頁），且為兩造所不爭執，是此部分 之事實，自堪信為真實。
四、原告主張被告遲付租金總額已達2 個月，故經原告合法終止 系爭租賃契約，被告應返還積欠房租並遷讓房屋等節，為被 告所否認，並以前詞置辯。茲本院應審酌者厥為：㈠原告是 否已合法終止系爭租賃契約？㈡原告請求被告返還積欠房租 120,000 元，有無理由？㈢原告依系爭租賃契約第13條第1 項之約定請求被告遷讓房屋，有無理由？茲分敘如下： ㈠原告是否已合法終止系爭租賃契約？
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。又承租人積欠租金 額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房 屋，土地法第100 條第3 款亦有明文。再土地法第100 條第 3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而 設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適 用（最高法院44年台上字第516 號判例意旨參照）。經查， 原告前以LINE通訊軟體對話催告被告給付租金，先於110 年 4 月26日向被告稱：「就是不想付房租」、「就是不想處理 」等語；後於110 年5 月7 日再向被告稱：「先轉4 萬」、 「23日在轉3 萬」、「6 月23日轉3 萬」、「7 月23轉3 萬 」、「8 月23轉3 萬」等語，是原告顯係催告被告分期繳納 所積欠房租及應付房租，且於110 年8 月23日前應將所積欠 房租均清償完畢，然被告仍未於110 年8 月23日將所積欠租 金清償完畢，且積欠房租之租額已達2 個月以上乙節，此亦 經被告於本院審理時自承：我算過截至今日（按即110 年9 月9 日）我欠租剛好100,000 元等語，另原告亦於同日向被 告終止兩造間系爭租賃契約，此有本院110 年9 月9 日言詞 辯論筆錄1 份在卷可參（見本院卷第129 頁、第128 頁）， 是揆諸前揭說明，本件被告積欠租金已達2 個月以上，且經 原告催告被告應於110 年8 月23日前付清，然被告迄未給付 ，而被告所定期限亦屬相當，原告並已於110 年9 月9 日向 被告合法終止系爭租賃契約，是系爭租賃契約既經合法終止 ，原租賃關係業已消滅甚明。至被告雖辯稱系爭房屋有壁癌
，經其支付費用修繕云云，然此與原告是否得依前開規定以 被告積欠租金2 個月以上為由終止系爭租賃契約，尚屬二事 ，自無從據此為有利於被告之認定。
㈡原告請求被告返還積欠房租120,000 元，有無理由？ 經查，本件兩造間系爭租賃契約於110 年9 月9 日業經原告 合法終止，已如前述。又原告主張被告尚積欠109 年10、12 月及110 年2 至5 月之房租一節，參諸原告所提出上海商業 銀行帳戶交易明細表1 份（見本院卷第100 頁），可知自10 9 年9 月起，被告各於109 年10月30日、109 年12月25日、 110 年5 月9 日、110 年5 月11日、110 年5 月13日、110 年5 月15日、110 年5 月24日，分別匯款20,000元、16,000 元、4,000 元、2,000 元、4,000 元、4,000 元、2,000 元 予原告，是自109 年10月起迄至110 年5 月止之期間，被告 本應支付房租合計為120,000 元（計算式：15,000元×8 月 ＝120,000 元），經扣除被告已支付之押金30,000元後，被 告尚應支付房租90,000元（計算式：120,000 元－30,000元 ＝90,000元），又經扣除被告前開業已清償之部分房租後， 被告仍積欠原告房租合計38,000元（計算式：90,000元－20 ,000元－16,000元－4,000 元－2,000 元－4,000 元－4,00 0 元－2,000 元＝38,000元），是原告依系爭租賃契約法律 關係，請求被告給付積欠租金38,000元，為有理由，應予准 許。至逾越前開金額之請求，則屬無據，不應准許。另原告 僅請求被告支付109 年10、12月、及110 年2 至5 月所積欠 之房租，則逾越此段期間之房租部分，即非本件審究範圍， 附此敘明。
㈢原告依系爭租賃契約第13條第1 項之約定請求被告遷讓房屋 ，有無理由？
按系爭租賃契約第13條第1 項約定：「租期屆滿或租賃契約 終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登 記。」等語，有系爭租賃契約之房屋租賃契約書1 份為憑（ 見本院卷第56頁）。經查，本件兩造間就系爭房屋所簽訂之 系爭租賃契約，前經原告於110 年9 月9 日合法終止一節， 業如前述，則原告自得依系爭租賃契約第13條第1 項之約定 ，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，是原告此部分請 求，為有理由。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告應給 付原告38,000元，並將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，均為 有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回 。
六、按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不
併算其價額，民事訴訟法第77條之2 第2 項定有明文。經查 ，原告主張被告應給付房租120,000 元，然經核算後被告僅 積欠房租38,000元，已如前述，惟此部分既不併算訴訟標的 價額，則訴訟費用自仍應由被告全數負擔，附此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論 述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 9 月 23 日
民事第五庭 法 官 黃乃瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 9 月 23 日
書記官 李振臺