臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第692號
原 告 張雅利
孫家禾
共 同
訴訟代理人 戴家旭律師
複 代理人 許寧珊律師
被 告 袁守新
陳色嬌
共 同
訴訟代理人 袁江龍
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國110年8月24日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表甲所示之不動產為變賣分割，並按附表乙所示應有部分之比例分配價金。
訴訟費用由兩造按附表乙所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣訴外人袁淑青就所有如附表甲所示建物（下稱系爭建物） 之應有部分，曾自書遺囑，屬意其所有之系爭建物於其仙逝 後由原告2人各取得2分之1，該份遺囑亦經公證人認證，於 108年8月9日袁淑青仙逝後，袁淑青就系爭建物之應有部分 現已由原告2人取得，並於108年10月31日辦理遺囑繼承登記 、遺贈登記完畢，而被告陳色嬌、袁守新（合稱被告）則於 99年11月24日受贈與，並於99年12月1日辦理移轉登記，是 系爭建物現由原告2人、被告2人，共4人分別共有。此外， 兩造自原告分別因繼承、遺贈登記取得系爭建物時起，就系 爭建物並無不分割協議，就如何使用系爭建物，亦難達成共 識，原告自得訴請法院為裁判分割，又被告於系爭建物所坐 落之土地（下稱系爭土地）並無所有權，是系爭土地並無於 本分割方案內，合先敘明。
㈡查系爭建物主要用途為住家使用，且當系爭土地上之建物尚 為平房時，訴外人張子衡便已在使用，張子衡係張雅利之父 親，亦為孫家禾之爺爺，此等家族記憶伴隨系爭建物而生迄 今已逾60多個年頭，張雅利就系爭建物之應有部分乃自張子 衡、袁淑青繼承而來，而孫家禾就系爭建物之應有部分乃受 袁淑青遺贈而來，原告2人於系爭建物之應有部分多達4分之
3，系爭建物之於原告而言，除係遺產外，更是對於父親、 爺爺情感回憶之寄託，是原告對系爭建物有特殊情感自不待 言，倘就系爭建物為變價分割，原告必定有意主張優先承買 ，將致耗費過多司法資源。
㈢次查，系爭建物整棟為5層樓之建物，系爭建物1樓部分之總 面積為35.51平方公尺（未計入騎樓部分面積49.61平方公尺 ），約為11坪【計算式：35.51×0.3025＝10.741775，小數 點以下無條件進位，以下均同】；系爭建物2樓部分之總面 積為85.12平方公尺，約為26坪【計算式：85.12×0.3025＝ 25.7488】；系爭建物3樓部分總面積為131.38平方公尺，約 為40坪【計算式：131.38×0.3025＝39.74245】，倘各共有 人均受原物分配，將使各共有人分得面積過於狹小，勢必有 害於渠等各自日常生活之使用及經濟利用價值。又系爭建物 1、2樓、3樓部分僅各有一獨立出口，倘共有人未獲分配至 鄰近系爭建物之出入口，日後尚須得到他共有人同意始得出 入，將使各共有人間之法律關係複雜化。
㈣訴外人袁江龍係陳色嬌之配偶，亦為袁守新之父親，常伴被 告2人，並以管理人自居，時常代表被告如出庭應訊（案號 ：鈞院109年度訴字第692號）等行為，然袁江龍有諸多不當 行為，僭越共有人身分，以所有人自稱，渠等不僅不適合管 理系爭建物，更有減損系爭建物價值之虞，茲整理如下： ⒈依消滅共有原則、維持現狀原則，由原告擔任系爭建物所有 權人較為適合：
①查原告於系爭建物之應有部分達4分之3，依民法第820條第1 項但書之規定，本可管理系爭建物，且系爭建物1、2樓部分 現由原告出租使用中，若貿然變動此租賃關係，勢必將影響 系爭建物1、2樓部分利用方式，導致系爭建物之經濟價值降 低，不利於系爭建物之使用，自應維持現有使用方式為宜， 以符合分割共有物所應斟酌之維持現狀原則。
②次查，張雅利為孫家禾之母親，倘張雅利仙逝後，孫家禾作 為張雅利之繼承人，勢必將繼承張雅利於系爭房地之應有部 分，是若按此分割方案，則仍可消滅共有關係，此舉將大幅 減輕系爭房地共有之複雜法律關係，合於消滅共有原則。 ⒉袁江龍任意於系爭建物1樓之側門出入口建造違章建築，實 屬不當管理系爭建物，有減損系爭建物價值之虞： ①查袁江龍及被告明知系爭建物1、2樓由原告出租他人使用中 ，惟袁江龍卻故意將袁淑青之遺物堆放於系爭建物1樓側門 出入口，此舉已經張雅利委請成鼎律師事務所戴家旭律師發 律師函告知請袁江龍改善，惟袁江龍妨礙系爭建物使用之行 為並未見改善，後更於系爭建物1樓側門出入口任意建造違
章建築、接通系爭建物3樓電線予違章建築使用。 ②次查袁江龍建造違章建築之行為除有妨害系爭建物1樓之使 用外，更擋住系爭建物1樓門口，系爭建物1樓乃營業店家， 該門口乃作為逃生門使用，袁江龍恣意建造違章建築之行為 ，顯有害於系爭建物1樓部分之消防安全，該違建現更由新 北市政府違章建築拆除大隊認定為違章建築，又袁江龍於違 章建築之電路設備係接通系爭建物3樓而來，惟電線本應有 獨立之電路實屬安全之狀態，袁江龍隨意接通電路有導致電 路走火之疑慮，不僅有害於系爭建物3樓部分，更有害於1樓 部分。
⒊袁江龍於109年4月15日刻意於系爭建物3樓部分裸體示人， 更對鄰居隨意興訟，不適任系爭建物管理者。
⒋袁淑青親筆記載袁江龍對其不孝之文字，是不宜使其成為袁 淑青遺產即系爭建物之管理人。
⒌無論就分割共有物之維持現狀原則、消滅共有原則，又或以 對系爭建物管理適任角度以觀，袁江龍不僅任意建造違章建 築、居住於系爭建物時又有任意裸體示人之行為、意圖妨礙 讓同為共有人之原告二人使用系爭建物三樓，甚至惡劣對待 袁淑青，前開行為實難謂袁江龍及被告二人適合管理系爭建 物。
㈤綜上所述，採變價分割之方案顯非經濟，各共有人均受原物 之分配亦顯有困難，原告爰依民法第823條第1項、第824條 第2項第1款及第3款之規定請求裁判分割，分割方式為系爭 建物由張雅利取得8分之7，孫家禾取得八分之1，並由張雅 利按系爭建物之公告現值及各共有人之應有部分比例，金錢 補償未受原物分配之其他共有人。
㈥並聲明：
⒈兩造共有如附表甲（即起訴狀附表一）所示之建物准予裁判 分割，分割方式為建物由原告張雅利取得8分之7應有部分， 原告孫家禾取得8分之1應有部分。
⒉兩造應付補償金額及應受補償金額如起訴狀附表二所示。 ⒊訴訟費用由兩造按附表乙（即起訴狀附表三）所示應有部分 之比例負擔。
二、被告則以：
㈠兩造共有坐落新北市○○區○○路00號1、2、3樓房屋全部 ，原告主張以補償方式，由原告取得全部所有權，原告所提 出之補償金額沒有依據，被告也不能接受。
㈡被告主張就兩造共有之不動產，以變價分式，由兩造依所有 權的比例分配價金比較公平。而依原告主張補償方式，就補 償之金額對被告不公平，如果要以補償方式，被告主張就兩
造共有1、2、3樓房屋以抽籤方式，如抽中之人取得全部所 有權，由抽中之人補償沒有抽中之人，由於被告經營理髮業 務，目前有使用到系爭3樓房屋的水電，如果被告取得其中 1個樓層，被告就可以繼續使用該房屋的水電設施。
㈢本件原告主張以補償方式，由原告取得全部所有權，被告並 不同意，因為補償方式是請鑑定機關鑑定價格，鑑定的結果 並不客觀，如果以變價分割的方式分割，就是先由民事執行 處先行委託鑑定機關鑑定價格，再由民事執行處依鑑定價格 公開拍賣，拍賣是由參與投標之人出價，由出價最高的人得 標，如果原告認為系爭建物係祖產，有保留的必要時，原告 可以參與投標，如果原告未得標，原告仍可以主張優先承買 權，所以變價分割不會影響原告的權利。
㈣原告提出由第三人優世國際不動產估價師事務所鑑定，由於 民事執行處有委託公正的第三人作不動產的鑑定，如果有鑑 定的必要，被告主張由鈞院的民事執行處所委託之鑑定機關 ，從其中的鑑定人來選任，不但客觀而且鑑定費用也比較合 理。
㈤被告就所有系爭之不動產，已於102年5月22日與訴外人禾霖 建設股份有限公司（下稱禾霖公司）簽訂都市更新合建契約 書，原告也與禾霖公司簽訂都市更新合建契約書，目前都市 更新即將完成，如果都市更新合建完成，兩造的分割顯無意 義，依被告與禾霖公司契約，禾霖公司答應分給1樓10.5坪 及地下室2個停車位，2樓以上可以分到26坪，共可分得36.5 坪，禾霖公司與住戶權利換算的價格是1樓1坪值90萬元，2 樓1坪值60萬元，每個車位180萬元，換算結果，被告不動產 市值2,865萬元，兩造都同意都市更新，原告主張分割，顯 無必要。
㈥查鑑定機關優世國際不動產估價師事務所僅鑑定坐落新北市 ○○區○○路00號1、2、3樓房屋全部的價格，並沒有將鑑 定上開房屋之坐落基地金額列入本件共有物鑑定的價格，由 於上開房屋之坐落基地無償提供給坐落新北市○○區○○路 00號1、2、3樓房屋使用，無償使用部分業經鈞院另案109年 度訴字第692號，認定上開房屋對坐落基地有無償使用權， 為此要鑑定共有物之價格，應將房屋與基地合併計算，就鑑 定機關對張雅利坐落基地987萬7,951元，650萬2,788元，合 計1,640萬5,831元，就坐落基地之價格1,640萬5,831元應合 併計算為本件共有物之價格比較合理。
㈦由於本件共有物業經都市更新預計於110年7月間就要完成， 目前準備召開都市更新案已進入聽證會，鑑定機關也未將即
將完成都市更新的情況列入鑑定參考。
㈧由於原告張雅利、孫家禾另案積欠被告債務117萬9,315元， 被告已另案聲請鈞院民事執行處110年度民執蘭字第65511號 查封原告所有坐落新北市○○區○○路00號1、2、3樓共有 房屋及原告張雅利、孫家禾的坐落基地。由於被告陳色嬌、 袁守新對原告張雅利、孫家禾尚有91萬4,000餘元的不當得 利請求權，目前已經由被告起訴，由鈞院110年度板司調字 第142號審理中，被告不同意以補償分割的方案分割共有物 。
㈨並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造共有系爭建物，應有部分如附表乙所示，系爭 建物並無因法令規定不能分割之情事，且兩造未以契約訂有 不分割之期限，亦無法達成分割協議，又系爭建物倘各共有 人均受原物分配，將使各共有人分得面積過於狹小，勢必有 害於渠等各自日常生活之使用及經濟利用價值，且系爭建物 1、2樓、3樓部分僅各有一獨立出口，倘共有人未獲分配至 鄰近系爭建物之出入口，日後尚須得到他共有人同意始得出 入，將使各共有人間之法律關係複雜化之事實，有建物登記 第一類謄本在卷可稽（本院板簡字卷第89至96頁），且為被 告所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張其得依民法第823條第1項前段、第824條第2項規 定，訴請法院裁判分割系爭建物如訴之聲明所示等情，則為 被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後 因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人 之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但 各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分 共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金 分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部 分變賣，以價金分配於各共有人」、「以原物為分配時，如 共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以 金錢補償之」、「以原物為分配時，因共有人之利益或其他 必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有」，民法第823 條第1項、第824條第2、3、4項分別定有明文。 ㈡被告固抗辯其就所有系爭建物應有部分，已於102年5月22日 與禾霖公司簽訂都市更新合建契約書，原告亦有與禾霖公司 簽訂都市更新合建契約書，目前都市更新即將完成，原告訴 請分割系爭建物，顯無必要云云。惟查，被告抗辯原告就系
爭建物亦有與禾霖公司簽訂都市更新合建契約書，目前都市 更新即將完成等情，為原告所否認，因被告尚未舉證以實其 說，本難遽信為真實，況被告所辯兩造同意都更，亦與原告 訴請分割，要屬二事，故被告所辯洵無可取。
㈢查系爭建物為兩造共4人所共有，既無因物之使用目的不能 分割之情事，亦未以契約訂有不分割之期限，且兩造復未能 達成協議分割之共識，揆諸首揭規定，原告請求裁判分割， 自無不合。本院審酌系爭建物僅有2建號，而兩造人數多達4 人，若以原物分割分配予全體共有人，勢必降低其經濟及利 用價值，尚非屬適當之分割方式，至於以原物分割分配予部 分共有人，並輔以金錢補償予未受分配共有人之分割方式， 因其補償金額之決定難期公平（詳如後述），亦非可取，故 認應以變賣系爭建物全部，價金按如附表乙所示應有部分之 比例分配予各共有人之方式為裁判分割，始屬公平，並得兼 顧社會及兩造之最大利益。
㈣原告雖主張本件採變價分割之方案顯非經濟，各共有人均受 原物之分配亦顯有困難，分割方式應以系爭建物由張雅利取 得8分之7，孫家禾取得八分之1，並由張雅利按系爭建物之 公告現值及各共有人之應有部分比例，金錢補償未受原物分 配之其他共有人為適當云云。被告則抗辯本件原告主張以補 償方式，由原告取得全部所有權，被告並不同意，因為補償 方式是請鑑定機關鑑定價格，鑑定結果並不客觀，如果以變 價分割方式分割，就是先由民事執行處先行委託鑑定機關鑑 定價格，再由民事執行處依鑑定價格公開拍賣，拍賣是由參 與投標之人出價，由出價最高的人得標，如果原告認為系爭 建物係祖產，有保留的必要時，原告可以參與投標，如果原 告未得標，原告仍可以主張優先承買權，所以變價分割不會 影響原告的權利等語。查本件原告起訴主張依系爭建物課稅 現值計算被告每人補償金額為6萬8,088元，顯無可取，經本 院命查報系爭建物起訴時市價，原告乃提出景瀚不動產估價 師聯合事務所估價報告書，認定總價值為1,761萬7,803元（ 本院板簡字卷第211頁），惟原告指摘鑑定結果不當，聲請 本院再委託優世國際不動產估價師事務所鑑定被告每人應補 償606萬2,673元（鑑定書外放），其金額反較前鑑定尤高甚 多，原告即改主張前鑑定結論可採，或可以前後鑑定之平均 數為補償金額（本院重訴字卷第229至235頁），經由上述鑑 價過程可見，所謂鑑定補償金額實難有絕對正確之答案，為 期公平，自應以全部變價分割為適當。是原告上開主張尚無 足取，而被告此部分所辯則屬可採。
五、從而，原告提起本件分割共有物之訴，請求將兩造共有系爭
建物予以分割，為有理由，應予准許，並由本院酌定將兩造 共有系爭建物全部予以變賣分割，所得價款按附表乙所示應 有部分比例分配之分割方案為分割。
六、末查分割共有物之訴為形式之形成訴訟，法院不受原告聲明 分割方案之拘束，故如准予裁判分割，原告之訴即有理由， 並無敗訴之問題。又裁判分割共有物之訴訟為固有必要共同 訴訟，共有人雖同意分割，只要不同意原告主張之分割方案 ，即必須被列為被告而應訴，故被告之抗辯自為伸張或防衛 權利所必要，且兩造均因本件裁判分割而同霑利益，故本院 認為裁判分割共有物訴訟，於法院准予分割原告之訴為有理 由時，仍應由兩造依系爭建物應有部分比例分擔訴訟費用較 符公平原則，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 24 日
民事第五庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 9 月 24 日
書記官 游曉婷
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│附表甲： │
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│編號│不動產 │權利範圍 │
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│1 │新北市○○區○○段0000○號建物（即門│全部 │
│ │牌號碼：新北市○○區○○路00號1、2樓│ │
│ │房屋） │ │
├──┼──────────────────┼────────┤
│2 │新北市○○區○○段0000○號建物（即門│全部 │
│ │牌號碼：新北市○○區○○路00號3樓） │ │
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│附表乙：應有部分之比例 │
├──┬──────────────────┬────────┤
│編號│共有人 │應有部分 │
├──┼──────────────────┼────────┤
│1 │張雅利 │8分之5 │
├──┼──────────────────┼────────┤
│2 │孫家禾 │8分之1 │
├──┼──────────────────┼────────┤
│3 │陳色嬌 │8分之1 │
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│4 │袁守新 │8分之1 │
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