臺北高等行政法院判決
108年度訴字第861號
110年8月19日辯論終結
原 告 李佳蓉
被 告 臺北市政府都市發展局
代 表 人 黃一平（局長）
訴訟代理人 陳錦豪
吳妙惠
徐昀沅（兼送達代收人）
上列當事人間因都市計畫法事件，原告不服臺北市政府中華民國
108年4月25日府訴二字第1086101751號訴願決定，提起行政訴訟
，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：被告臺北市政府都市發展局代表人原為黃景茂， 於訴訟進行中變更為黃一平，茲據新任代表人具狀聲明承受 訴訟（本院卷第527、528頁），核無不合，應予准許。二、事實概要：
㈠原告李佳蓉所有坐落臺北市中山區金泰段94之6 地號土地（ 下稱系爭土地）、門牌號碼臺北市○○區○○○路00巷00號 0樓之00建築物（主要建物面積21.92平方公尺，下稱系爭建 物），領有民國96年12月18日96使字第0538號使用執照，位 於都市計畫商業區。依臺北市政府83年6月1日府都二字第83 027894號公告（下稱83年6月1日公告）之「擬訂基隆河（中 山橋至成美橋段）附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案 」（下稱83年計畫案）都市計畫圖說，以及臺北市政府105 年11月9日府都規字第10539571200號公告（下稱105年11月9 日公告）之「修訂臺北市『基隆河（中山橋至成美橋段）附 近地區土地使用分區與都市設計管制要點』（北段地區）內 商業區、娛樂區規定計畫案」（下稱105年計畫案）都市計 畫書，均明訂系爭建物所在商業區係供一般商業使用，不得 作住宅使用。嗣被告查得系爭建物前經臺北市稅捐稽徵處（ 下稱稅捐處）核定按住家用稅率課徵房屋稅，乃以106年5月 1日北市都築字第10633611900號函（下稱106年5月1日函） 通知原告略以：系爭建物涉違規作住宅使用，請確保建築物
合法使用，以免受罰；如現況已非住宅使用，請向稅捐處辦 理房屋使用情形變更，重新核定稅率等語。
㈡因系爭建物仍按住家用稅率課徵房屋稅，被告乃以107年5月 22日北市都築字第10734467400號函（下稱107年5 月22日函 ）通知原告將於107年6月11日派員至現場會勘，如系爭建物 實際已改作商業使用，得出示商業登記或營業登記等資料， 以作為非住宅使用認定之依據等語。惟屆期未獲原告配合無 法進入，被告乃以107年6月14日北市都築字第1076001717號 函（下稱107年6月14日函）通知原告檢附具體事證並陳述意 見。嗣被告審認原告未提出系爭建物未作住宅使用之具體事 證供核，乃以系爭建物違規作為住宅使用，違反系爭建物所 在土地使用分區之都市計畫規定，依都市計畫法（按：因應 「地方制度法」制定，以及陽明山管理局已降編為陽明山管 理處，都市計畫法於110年5月26日修正時，將部分條文中關 於「局」之相關文字予以刪除，以下涉及此次修正之條文者 ，均冠以「修正前」）第79條第1 項前段（下稱系爭規定） 及「臺北市中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅使用違反 都市計畫法第七十九條第一項裁處作業原則」（下稱裁處作 業原則），以107年12月3 日北市都築字第10760623141號裁 處書，處原告新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，並限於文到次日 起9 個月內停止違規使用（下稱原處分）。原告不服，提起 訴願，復經臺北市政府以108年4月25日府訴二字第10861017 51號訴願決定書駁回其訴願。原告仍不服，乃提起本件行政 訴訟。
三、原告起訴主張及聲明：
㈠被告不具有作成原處分之權源：
⒈依行政程序法第15條第1 項規定，關於權限委任，必須法 有明文授權始得為之，否則即屬違法委任，下級行政機關 違法受任所為之行政處分亦屬違法。查（修正前）都市計 畫法第79條第1 項前段明定裁處權限主體為當地地方政府 （於本件中即為臺北市政府），且並無任何得為權限委任 之規定，則臺北市政府以104年4月29日府都築字第104330 41900號公告（下稱104年4 月29日權限委任公告），將都 市計畫法第79條有關臺北市政府權限委任被告辦理，實於 法相違。
⒉臺北市政府組織自治條例第2條第2項固規定：「中央法令 規定市政府為主管機關者，市政府得將其權限委任所屬下 級機關辦理。」然參諸法務部96年12月14日法令字第0960 700882號令意旨，因權限委任涉及對外行使公權力之權限 移轉，關涉人民權益重大，自應有具體明確之個別授權規
定，而不許以概括規定便宜行之。104年4月29日權限委任 公告既欠缺具體明確之法律依據，被告實不具作成原處分 之事務處理權限，原處分應予撤銷。
㈡系爭規定、裁處作業原則並無限制「不得作為住宅使用」之 明文規定，原處分違反法律保留原則：
⒈依系爭規定所為之處罰，必須人民違反都市計畫法明文規 定課予人民之義務，或直轄市依該法所明確授權就都市計 畫事項發布之命令，始得為之。惟都市計畫法第35條僅規 定：「商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之 使用，不得有礙商業之便利。」並無明文禁止商業區或娛 樂區之建築物作為住宅使用。事實上，早於94年間，臺北 市政府即基於都市土地及房地產多元化發展等趨勢，認為 「商務居住機能」並不違背都市計畫目的，並取消大彎北 段部分區域不准許住宅使用之限制。可見，商務機能與居 住機能混合為都市多元化發展趨勢，自無任何有礙商業之 便利可言。
⒉又自法條文義而言，自治條例與法律授權主管機關發布之 行政命令並不相同，系爭規定之構成要件，乃以違反主管 機關依都市計畫法所發布之「行政命令」為限，不包含臺 北市政府制定之自治條例；縱認自治條例可涵攝在內，觀 諸臺北市都市計畫施行自治條例（下稱都計施行自治條例 ），亦無禁止商業區或娛樂區之建築物作為住宅使用之明 文規定，其第10條之1亦僅規定商業區以建築商場（店） 及供商業使用之建築物「為主」，並非完全禁止商業使用 外之其他不違反商業便利的目的使用。再參臺北市土地使 用分區管制自治條例（下稱分區管制自治條例）第3 條、 第4條規定，將商業區分為4 種，其第21條至第24條關於4 種商業區「不允許使用」之規範，僅禁止類如歌廳、夜總 會、俱樂部、電子遊戲場、舞場、夜店業等組別，但皆未 明文規範商業區不得作為住宅使用。
⒊上述規定，皆無任何限制商業區不得作為住宅使用之明文 規範，原處分顯然違反法律保留原則。實則，依臺北市向 來之規範，反而是明文肯認商業區得作為住宅使用，包括 77年7 月18日版之臺北市土地使用分區管制規則（下稱分 區管制規則）第21條、第30條；82年11月2 日版之分區管 制規則第21條至第24條、第30條；85年7 月12日版之分區 管制規則第21條至第24條、第30條；88年4 月30日版之分 區管制規則第21條至第24條；89年1 月26日版之分區管制 規則第21條至第24條；91年8 月27日版之分區管制規則第 21條至第24條；94年12月7 日版之分區管制規則第21條至
第24條；95年9 月18日版之分區管制規則第21條至第24條 ；97年1 月24日版之分區管制規則第21條至第24條等。以 上長達20幾年之規範，都明文肯認商業區內得為住宅使用 ，且均為正面表列。至於99年6 月23日版本後之分區管制 規則（現行名稱為分區管制自治條例）相關規範，則改採 「負面表列」之方式，且有關商娛區「不允許使用」之規 範等，皆未明文規範商業區不得作為住宅使用。依文義解 釋，負面表列以外項目，自應為非禁止項目，此亦為原告 信賴基礎之一。
⒋臺北市政府在法無明文授權下，竟自行發布都市計畫限制 人民之財產權及居住自由，核該都市計畫性質，顯屬臺北 市政府未經法律授權，而逕依職權訂定頒布之職權命令， 自屬違法、違憲。且查本件最早出現「不得供作住宅使用 」文字之都市計畫，應為83年計畫案，然該計畫案顯與當 時82年11月2 日版之分區管制規則第21條至第24條等規定 相牴觸，依法律優位原則，自屬無效；而現行105 年計畫 案一樣也是在現行分區管制自治條例沒有限制不得作住宅 使用情況下，恣意增加法無明文之限制。
⒌縱使都市計畫法第32條第2 項授權主管機關得對使用分區 施以管制，但依都計施行自治條例第26條規定可知，管制 措施須於分區管制自治條例內明訂。然如上述，分區管制 自治條例根本沒有限制商娛區不得作為住宅使用，自不應 援引該條規定作為法律保留之根據。實則，都市計畫法第 32條第2 項所指分別予以不同程度之使用管制，仍需在法 律規範範圍內為之，而依都計施行自治條例予以檢視。依 該自治條例第10條、第10條之1 規定，商業區以商用建築 為主，其他不妨礙商業之便利、發展之使用為輔，具體管 制措施則限於分區管制自治條例第21條至第24條就商業區 所劃定之4 種分類（商一至商四）及相應之「不允許使用 」、「不允許使用，但得附條件允許使用」等限制而已。 ⒍依地方制度法第25條、第28條第2 款規定，地方自治團體 就其自治事項，或依法律及上級法規之授權，於合理範圍 內必須以自治條例方式始能限制居民之基本權，若非訂立 自治條例，即牴觸憲法第23條所規定之法律保留原則。查 臺北市政府依都市計畫法第85條概括授權規定，訂定都計 施行自治條例，又依都計施行自治條例第26條概括授權規 定，訂定分區管制自治條例。105 年計畫案在分區管制自 治條例無限制不得作住宅使用情況下，恣意增加對人民居 住自由、財產權之限制，而非技術性或細節性次要事項， 顯已違反憲法第23條之法律保留原則。
㈢原處分違反信賴保護原則、誠信原則及行政自我拘束原則（ 禁反言原則），依法應予撤銷：
⒈本件大彎北段自開發初期起，建商、代銷公司、房仲無不 於各大媒體上強力放送，鼓吹兼具住宅品質與商業發展等 賣點，相關建案的樣品屋也均係採住家格局規劃，以行銷 一般住宅之手法，吸引大批民眾購屋進駐。然被告於該等 建案申請核照、發照時，竟未依法確實稽查，放水讓建商 取得執照，若非藉由內神（市政府違法失職人員）通外鬼 （不肖建商、代銷公司）之配合，大彎北段「商業宅」如 何能通過層層檢視查驗！？
⒉原告依稅捐處稅單上之便民服務提示說明，得知建物若係 作為住家使用，得以較優惠稅率課徵房屋稅，乃依法向稅 捐處申請變更為住家用稅率，並經同意變更；又戶政事務 所同意原告設立戶籍及辦理戶籍遷入，並於臺北市國中國 小新生入學資訊網之學區分發表公告系爭建物所在區域學 籍所屬學區。依臺北市公立國民中小學學區劃分辦法第4 條規定，考量就近入學、衡酌各校容量及配合社區發展為 學校設立與學區劃分之重要指標。是原告依戶政單位同意 辦理戶籍遷入及分發就近學區，理解系爭建物可作為住家 使用，就此等臺北市政府之左右手機關行為，原告當然會 給予信賴。若被告認為大彎北段地區不得作為住家使用， 本應聯繫稅捐處、戶政機關等單位，以避免民眾認知錯誤 ，被告捨此不為，致不知情之原告買受系爭建物後，依法 申請適用住家稅率、設戶籍，竟遭被告事後以原告適用住 家用稅率為依據裁罰原告，顯然違反誠信原則、信賴保護 原則及行政自我拘束原則（禁反言原則）。
⒊原告所取得之所有權狀上，原本均無記載「不得作為住宅 使用」之類似文字，81年5月19日府工都字第8103112號「 配合基隆河（中山橋至成美橋段）整治計畫擬（修）訂主 要計畫案」（下稱81年計畫案），其內文亦無不得作住宅 使用之文字限制，原告理解系爭建物可作為正常住家使用 及所應遵循之法律意旨，原告對其寄予信賴，自值保護， 原告亦無行政程序法第119 條所規定信賴不值得保護之情 形。被告於106 年間為預備開罰作準備，而開始於建物執 照上加註「不得作為住宅使用」等字樣，並以此作為裁罰 依據，其先射箭再畫靶之違法情節至明。
⒋被告辯稱使用執照上有限制使用用途等語，然原告買受系 爭建物時，根本未看過使用執照，且使用執照是發給建商 ，並非發給各戶權利人，所有權人是拿到權狀，自當信賴 政府所發給之權利憑證。又依建築法第73條規定，若各戶
樓地板面積未達500平方公尺，即便使用用途與使用執照 上記載不符，亦得免辦理使用執照變更、合法使用。 ㈣原處分違反平等原則：
⒈觀諸與本件爭議相同且位處同一區段之「宜華國際股份有 限公司旅館式住宅」（即萬豪酒店）開發案，於94年間， 被告以商業區建築物之商務機能與居住機能混合為都市多 元化發展趨勢，而允許開放為住宅使用，大彎北段作為住 宅使用，並無妨礙商業之發展，何以同樣是作為住宅使用 ，被告對於妨礙商業發展之認定，竟有不同之解讀？又「 潤泰京采」建案定位，與系爭建物同為一般事務所，但臺 北市政府卻能積極主動替建商財團尋求合法之法規依據， 准許免辦理變更，直接住宅使用，被告開罰原告，忽略有 利及不利應一體注意原則，亦違反平等原則及行政自我拘 束原則。
⒉臺北市政府92年1月7日府都二字第09126159700 號公告之 「修訂台北市基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區細部 計畫暨配合修訂主要計畫案內『基隆河（中山橋至成美橋 段）附近地區土地使用分區與都市設計管制要點』案」（ 下稱92年計畫案）第7 項明訂街廓編號F1-F28之工業區（ 供輕工業使用）應以科技產業使用為主、街廓G1-G10之工 業區（供倉儲使用）為供倉儲、運輸、轉運及分類、配送 等使用為主，然此兩處工業區之使用，經市府12次變更， 所開放之項目已遠遠超出都市計畫原本所規範之工業項目 ，已成類似商業區，被告卻無視於此工業區不合規定且不 予裁罰，亦無要求財團商家改善，被告依同一份計畫書， 對待市民與商家財團之行政方式，明顯違反平等原則。 ㈤原處分違反有利及不利事項一體注意原則及比例原則： ⒈都市計畫法並未賦予行政機關有強制進入私人所有建物勘 查之法源依據，亦未課予人民有任何配合領勘、現勘之義 務，且原告並未受合法通知將辦理領勘、現勘事宜，原告 既不知悉，如何能配合辦理？且依稅捐處房屋使用情形變 更申報案件處理作業要點之規定，亦未強制要求房屋使用 情形變更者均須赴現場勘查，被告僅以系爭建物係按住家 用稅率課徵房屋稅，即認有違反都市計畫法情事，顯非適 法。被告核照、發照程序有嚴重瑕疵，且原告信賴臺北市 政府轄下所有單位之作為，此皆為對原告有利之事項，但 原處分均不予考量，自有違誤。
⒉原告使用系爭建物縱有不合分區使用限制之情形，依法亦 應得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使用，或應 給予原告適當之補償：稽諸（修正前）都市計畫法第41條
、都計施行自治條例第21條及分區管制自治條例第93條、 第94條規範意旨，乃係鑒於都市計畫更迭快速，且一般民 眾察知不易（連臺北市政府各局處首長幾乎均坦承不會查 閱、也不知道相關都市計畫內容，遑論一般民眾，且計畫 案中僅有街廓編號，並無路名標示，如非被告答辯書稱系 爭建物係位於A5區等語，原告根本無法判別），基於對合 法信賴之保護，以及輔導不知情民眾之目的，特別立法予 以保障。如建築物有不合分區使用限制之情形，依法亦應 得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使用，或應給 予原告適當之補償，始為衡平。本件被告即便認定系爭建 物不得作住宅使用，然被告裁罰原告係依據105 年計畫案 ，原告買受系爭建物既在105 年計畫案公布之前，被告自 應依都計施行自治條例第21條，容許原告繼續使用至新建 止，或是改為妨害較輕之使用，或給予適當之補償，此為 信賴保護及比例原則之當然要求。然被告無法說明何以原 告不能依上開規定繼續使用，卻執意作成原處分，直接禁 止原告繼續使用，除違反相關法令明文規定外，亦有違信 賴保護原則及比例原則。
㈥原處分違反法律不溯及既往原則：原處分乃係依據105 年計 畫案、裁處作業原則（106年10月發布）及104年4 月29日權 限委任公告「都市計畫法第79條」等，然該等法令規範皆屬 「新法規範」，而原告取得系爭建物、申請變更為住家用稅 率之事實均係於「新法規範」制訂前早已終結，依司法院釋 字第574 號解釋意旨，自有禁止法律溯及既往原則之適用， 原處分以新法規範為據，欲對該法規生效前業已終結之事實 開罰，有違法治國原則之要求。又被告係於106 年9月7日才 開始於使用執照上註記「不得作為住宅使用」，復為準備開 罰，方於107年6月26日公布「大彎北段執照查詢專區」，並 製作「大彎北段土地使用分區不得做為住宅使用告知單」， 在此之前，市府單位對大彎北段商業區之資訊均未完整揭露 ，亦未善盡充分告知之義務，民眾如何得知公部門於未來修 訂法令函示之規定？是被告以裁處作業原則為裁罰依據，有 違禁止法律溯及既往原則。又裁處作業原則並未說明其法律 授權之依據，依其內容亦非普遍抽象性之規定，法律上性質 定位不明，卻足以限制人民之自由權利，包括罰鍰及其他諸 多公法上之義務，然未經法律之授權，被告縱依其組織法有 主管都市計畫職權，亦不得據以訂定法規範，限制人民之自 由權利，是裁處作業原則顯有違憲法第23條、中央法規標準 法第5條第2款之誡命，原處分以之為裁處依據，自應予以撤 銷。
㈦本件實為違法性認識錯誤，都市計畫法第79條等規定對人民 所為之規制，也無任何期待可能性可言：
⒈凡行政法律關係之相對人因行政法規、行政處分或行政契 約等公權力行為而負有公法上之作為或不作為義務者，均 須以有期待可能性為前提。
⒉原告買受系爭建物時，無法得知都市計畫書有不得作住宅 使用之限制，關於使用分區之劃分及限制，一般市民最便 捷的查詢是土地、建物登記簿謄本，而這樣的資訊卻要在 107 年3月5日起，經由土地建物登記簿謄本之調閱才足以 知悉系爭建物的主要用途是商業區，該土地參考資訊檔欄 位，才能看到系爭建物是規定不能作為住宅使用。而都市 計畫使用分區之查詢，也要在104 年9月1日起方得以查悉 。又依與被告同級單位一級主管之發言，渠等皆表示有過 買房經驗，但也根本不會在買房時，特別去查看都市計畫 ，足徵系爭規定對人民所為之規制，根本不能期待人民遵 守。近日臺北市都市計畫委員會（下稱都委會）亦審議通 過中山區都市計畫通盤檢討案，提出有條件放寬住宅使用 規定及配套回饋金機制，經委員會議審議通過，足見被告 作成原處分，僅是為應付監察院之糾正，隨意將責任加諸 於民，實有違法可議之處。
⒊原告當初購買系爭建物，賣方是以住宅為標示而出售，現 場之氛圍就是住宅之交易建商或房仲從未告知所在區域有 「不得作為住宅使用」之特別限制，甚至強調系爭建物係 「住商兩用」，以類此含糊話術誤導原告，當時復無垂手 可查的資訊，故原告從未意識到系爭建物可能有使用上之 限制，更未檢視其中有無違規問題。而行政法規關於違規 裁罰之規定太多，且處罰規定之文義又時常不明確或不精 準。如本件都市計畫或都市使用分區等相關規定，並未明 文規定商業區不得作住宅使用，又住宅區以住宅為主，而 商業區以商業為主，均稱「為主」，在文義上當然會被認 為有其他「為輔」或「例外」情況，加上系爭建物既經稅 捐處核定按住家用稅率課徵房屋稅，就表示稅捐處認同系 爭建物為自用住宅，就稅捐處及被告而言，同屬一個臺北 市政府，就好比左手認為是自用住宅而課稅，而右手卻認 為住家使用為違法而應受罰，則原告對於其行為（遷入系 爭建物作為住宅使用）具有處罰法上效果之認知，當然會 有錯誤。是原告不具故意或過失，也無期待可能性。 ㈧原處分已逾裁處權時效而為違法：按系爭規定明文「使用」 、「從事建造」、「採取土石」、「變更地形」等要件，皆 係著重於「違規行為」，故依該規定所為之裁處，應屬「行
為責任」，或至少同時具有「行為責任」及「狀態責任」之 性質。本件原告買受系爭建物之行為，係延續建商所規劃建 造之建物格局、設備等，臺北市政府對於建商毫無管制作為 ，僅為狀態之繼續而非行為之繼續，是縱認原告有違反系爭 規定之情事，原告之使用行為早已完成該條之構成要件，僅 是繼續維持其事實上之效果，而屬「狀態之繼續」，仍應自 原告買受系爭建物時起算裁處權時效。從而，判別原告有無 具備故意或過失及有無違法性認識之時點，應以行為完成時 （即原告買受系爭建物時）為準，被告辯稱已透過行政指導 要求原告停止違規使用，當無可採。
㈨聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
四、被告答辯及聲明：
㈠原處分依系爭規定裁處，並無違法：83年計畫案明訂街廓編 號A5區係「供一般商業使用」，而非供住宅使用。該計畫案 表一「基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地及建築物 使用組別容許表」中，A5區亦無容許「獨立、雙併住宅」或 「多戶住宅」之使用，而系爭建物所坐落之臺北市中山區金 泰段94之6 地號土地即位於A5區；又92年計畫案明訂「（四 ）街廓編號A3-A13之商業區（供一般商業使用），供地區性 之商業、一般零售服務業及辦公空間之使用為主，其作原計 畫允許使用之容積樓地板面積應達申請基地總容積樓地板面 積之二分之一以上，其餘除不准許住宅使用外，街廓編號A3 -Al1之商業區（供一般商業使用）比照臺北市土地使用分區 管制規則第三種商業區之使用組別。街廓編號A12-A13 之商 業區（供一般商業使用），比照臺北市土地使用分區管制規 則第一種商業區之使用組別。」另105 年計畫案維持92年計 畫案關於系爭建物所在之A5區不得供住宅使用之規定，明訂 「（四）本計畫區街廓編號A3-A11之『商業區（供一般商業 使用）』，供地區性之商業、一般零售服務業及辦公空間之 使用為主，使用組別除不准許住宅使用外，比照臺北市土地 使用分區管制自治條例第三種商業區之使用組別。」且系爭 建物坐落土地之都市計畫使用分區圖分區說明亦已記載：「 商業區（供一般商業使用，不得作住宅使用）」，故系爭建 物確實不得供住宅使用，原告將其作為住宅使用，違反83年 計畫案及92年計畫案所定土地使用分區之管制（屬於系爭規 定所稱直轄市政府依都市計畫法所發布之命令），被告依系 爭規定及裁處作業原則予以裁罰，並無違法。
㈡原處分無違反信賴保護原則：
⒈參諸司法院釋字第525號解釋及最高行政法院106年度判字 第427 號判決意旨，如欲主張信賴保護原則，須以行政機
關表現在外具有法效性之行政行為作為信賴基礎，如授益 行政處分之撤銷、廢止，或行政法規之廢止、變更始有適 用。本件係原告違反83年計畫案及92年計畫案，將位於都 市計畫商業區之建築物作為住宅使用，被告依法裁處罰鍰 並命停止違規使用，非屬授益行政處分之撤銷、廢止或行 政法規之廢止、變更，核與信賴保護原則無涉。 ⒉83年計畫案之土地使用分區管制，原即不得作住宅使用， 被告並無任何表現在外具有法效性之行政行為，給予原告 任何得將系爭建物作為住宅使用之信賴基礎。至原告雖稱 接收到的建案資訊都未載明不得作為住宅使用，反而係一 再強調住家使用類似字眼等語，惟建商出示之室內設計圖 、於樣品屋擺設床、廚房、衛浴空間等居家使用設施及相 關房仲出售資訊，皆非被告所為，更非對外所為具有法效 性之行政行為，自不得作為信賴基礎。
⒊原告申請房屋稅稅率變更為住家用稅率，雖經稅捐處同意 ，然房屋稅課徵標準之認定係針對房屋「實際使用情形」 ，原告將系爭建物作為住宅使用，不代表該使用方式即為 合法，且稅捐處對於系爭建物是否為合法使用，並無任何 置喙之權限，故稅捐處從未對原告之系爭建物為合法住宅 使用之處分，自無拘束被告之效力可言。
⒋又建商申請之建造執照、使用執照係經主管建築機關依建 築法規相關規定審核，其使用執照核准之建築物用途均無 載明可作為住宅使用，原告不足以產生合理信賴。原告稱 其取得之所有權狀上並無記載「不得作為住宅使用」之類 似文字，然法律已有明確規定之事項，人民本應遵守，而 非須行政機關處處張貼標示或載明警語始有遵守之必要。 另被告於106 年9月7日開始在建造執照上所為「不得作為 住宅使用」之註記，僅屬就都市計畫相關規定再次加以說 明，目的即係為了提醒如原告之人應恪守規定，而非法規 之變動，與信賴保護原則無涉。
㈢原處分並無違反法治國原則及法律不溯及既往原則： ⒈83年計畫案已明訂系爭建物所在之A5街廓係商業區，為供 一般商業使用，未容許供住宅使用，92年計畫案亦明訂A5 街廓不准許住宅使用；嗣105 年計畫案關於「不准許住宅 使用」之規定並無變更，而係延續原管制要點之內容。故 關於系爭建物所在商業區不得為住宅使用，係於83年計畫 案及92年計畫案即已規定，系爭建物於104年3月31日登記 為原告所有後，自受前開規定之拘束，並無違反法律不溯 及既往原則。
⒉另裁處作業原則僅為裁量基準，而非直接限制人民權利義
務之依據；104年4月29日權限委任公告亦僅係將裁處權交 由被告行使，而非當時始公布都市計畫法第79條規定，該 條於89年1 月26日修正施行後即有適用，故上開規定皆非 屬新訂之法規對規範對象之有利法律地位或可得預期利益 有影響之情形，與法治國、法律不溯及既往原則無涉。 ⒊至原告雖主張綜觀建築法及分區管制自治條例之規定，第 一種至第四種商業區均未見不允許作為住宅使用之限制等 語，惟系爭建物所坐落之使用分區為商業區（供一般商業 使用），其係屬依都市計畫法第32條第1 項及分區管制自 治條例第3條第2項劃定之其他使用區域，故原告上開主張 ，容有誤會。再者，依分區管制自治條例第21條至第24條 之第3款規定，均已明定第一種至第四種商業區之使用， 經市政府認定有礙商業之發展或妨礙公共安全及衛生，得 公告限制其土地及建築物使用，故商業區亦非均得作為住 宅使用，仍應視各都市計畫之內容而定。
㈣原處分無違反誠信原則、行政自我拘束原則、禁反言原則、 有利及不利事項一體注意原則、明確性原則：
⒈被告為確認系爭建物之使用情形而辦理現場會勘事宜，雖 都市計畫法未有相關規定，然被告本即有權依行政程序法 第42條規定辦理勘驗，且被告係採取函請原告配合查勘之 方式進行，並未使用強制力，未違反行政程序法第7 條之 比例原則及同法第9 條之有利及不利一體注意原則。又依 107年6月11日現場使用情形訪視表記載，被告所屬人員至 系爭建物訪視時，現場大門深鎖，總幹事表示有通知所有 權人，但因不住在此，所以不方便讓被告所屬人員上樓等 語。而原告嗣後亦未提出系爭建物未作為住宅使用之具體 事證，故被告係斟酌調查事實及證據之結果，認定原告將 系爭建物作為住宅使用，並無違誤。再查，被告已通知原 告將於107年6月11日派員至現場會勘，該通知函於會勘日 期前已送達原告，故原告主張並未受合法通知將辦理會勘 ，顯非事實。
⒉又系爭建物面積為21.92 平方公尺，屬級距一，被告依系 爭規定及裁處作業原則第5 點等規定予以裁罰，於法並無 不合，亦與行政程序法第9 條、第36條、第43條等規定及 依法行政原則、明確性原則無違。
⒊稅捐處核定系爭建物按住家用稅率課徵房屋稅，係依原告 之申請並按實際使用情形所為核實課稅，與原告違反都市 計畫法規核屬二事；況系爭建物領有之建造執照、使用執 照係經主管建築機關依建築法相關規定審核，其使用執照 核准系爭建物之用途均無住宅，原告執此主張原處分違反
誠信原則、禁反言原則等語，難謂有理。
㈤原處分未違反平等原則：原告主張早於94年間，臺北市政府 即取消大彎北段部分區域不准許住宅使用之限制一節，查臺 北市政府94年7月1日府都規字第09413518800號公告之「修 訂臺北市基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區細部計畫娛 樂區（供觀光旅館使用）街廓編號C2基地土地使用分區管制 規定計畫案」（下稱94年計畫案），該案坐落街廓編號C2區 與原告系爭建物所在街廓A5區係屬不同區域，土地使用分區 亦有區別，且94年計畫案係因土地所有權人宜華國際股份有 限公司當時計畫開發結合「國際觀光旅館」及「旅館式住宅 」，其中「旅館式住宅」之建築實體、經營模式與配套服務 ，將與「國際觀光旅館」密切結合，與傳統住宅產品不同， 且其使用亦符合本地區國際商務住居、產業支援性設施發展 之目標，故申請在不違背原都市計畫之商務居住機能下，取 消原都市計畫中有關「不准許住宅使用」之規定，且該案業 經臺北市都委會審核通過，非屬行政機關得以裁量之行政處 分，原告主張有違平等原則，實有誤解。
㈥原告不適用分區管制規則（已更名為分區管制自治條例）第 93條、第94條規定：上開規定係專指「適用本自治條例後， 不符本自治條例規定之原有土地及建築物」，即該自治條例 適用前即已存在之原有土地及建築物，始得依該自治條例第 94條規定之方式辦理。然查，系爭建物係於96年12月18日取 得使用執照，且原告遲至106 年間仍維持住宅使用；而上開 規定早自72年間即發布施行，足見系爭建物並非該自治條例 適用前即已存在之原有建築物，並不適用上開第93條、第94 條規定，是原告此部分主張，顯無理由。
㈦原告有違規之故意且無違法性認識錯誤：
⒈被告於作成原處分前，曾發文原告告知系爭建物已涉違規 作為住宅使用，違反都市計畫法相關規定，倘若繼續作為 住宅使用，被告將依相關規定辦理，並告知相關違反之法 令及裁罰規定內容。嗣再通知原告將於指定之期日至系爭 建物現場勘查，復發文原告於文到後10日內檢附系爭建物 使用現況之具體事證並陳述意見在案。之後被告始就系爭 建物仍違規作為住宅使用者之違規情形，對原告裁罰；換 言之，原告至遲在收到被告通知系爭建物有違規作為住宅 使用情事後，猶未改善違規使用情形之時，主觀上即有仍 繼續要將系爭建物違法作為住宅使用之故意存在，遑論在 此之後，原告都有可不作違規使用之決定權。是原告主觀 上對於系爭建物繼續作為住宅使用、已違反都市計畫法相 關規定均已有所認識，而仍繼續違法作為住宅使用，原告
主觀具有故意之違法，至為灼然。
⒉本件原告取得系爭建物時之土地使用管制法令依據，係依 都市計畫法第85條規定授權所訂定之都計施行自治條例， 依該自治條例第25條規定：「都市計畫地區內，市政府認 為土地有合理使用之必要時，得擬定細部計畫規定地區內 土地及建築物之使用，…，並依本法第二十三條規定程序 辦理。」大彎北段商業區及娛樂區規劃以購物商業、休閒 娛樂為主之使用，以延續主要商業活動，系爭建物坐落之 土地使用分區，依擬定之細部計畫規定為「供一般商業使 用之商業區」，且明訂不准許住宅使用，故其土地及建築 物之使用自應依其適用之細部都市計畫說明書規定檢討辦 理，而非按分區管制規則（已更名為分區管制自治條例） 第21條至第24條之第一種商業區至第四種商業區之允許使 用及附條件允許使用之規定。系爭建物所坐落之土地既已 於都市計畫書明定不允許作住宅使用，原告將系爭建物作 住宅使用，已影響都市計畫視實際需要對於土地之使用管 制，自非法所允許。
⒊按受處分人主觀上有無故意或過失，抑或是否具有不法意 識，均應以行政處分作成時之事實及法律為判斷基準。被 告於作成原處分前，以行政指導函、領勘函及陳述意見函