臺灣臺北地方法院民事簡易判決
110年度北簡字第8432號
原 告 陳靖淮
訴訟代理人 彭彥儒律師(法扶律師)
被 告 陳建民
兼訴訟代理
人 陳美英
被 告 李浥榛
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國110年8月5
日言詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
兩造共有如附表一所示之建物，准予變價分割，所得價金由兩造按附表二所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按附表二所示應有部分比例負擔。 事實及理由
一、被告李浥榛經受合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告聲 請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號、三小段247 地號土地上，如附表一所示建物(下稱系爭建物)原為訴外人 陳懿祥所有(不含坐落土地，土地為電信協會所有)，未辦理 建築物所有權第一次登記。陳懿祥於民國103年4月21日死亡 ，由訴外人陳建國及被告共同繼承，嗣經裁判分割為應有部 分各4分之1。其後陳建國之應有部分4分之1遭強制執行拍賣 ，原告於105年6月30日得標買受，經本院105年7月14日核發 不動產權利移轉證書，取得系爭建物之權利。原告與被告共 有系爭建物，應有部分各4分之1，且並無使用目的不能分割 ，亦未訂有不分割之特約。茲因系爭建物僅有單一之門戶可 出入(即（「一層增建」部分臨路之鐵捲門)，「一層增建」 部分為店面空間；「未辦保存登記」部分未臨路，僅以單一 紗門與「一層增建」部分相通，內有一間客廳及三間房間； 原告無力由個人承受系爭建物，如被告亦無力承受系爭建物 ，則以原物分配方式分割，客觀上顯有困難，無法達到房屋 使用目的，爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款前 段之規定提起本件訴訟請求變價分割等語。並聲明：兩造共 有如附表一所示不動產應予變賣，所得價金按附表二所示兩 造應有部分比例分配。
三、被告陳美英、陳建民辯稱：
㈠兩造確為系爭建物之共有人，系爭建物並未辦理所有權第一 次登記，且該土地現為電信協會所有，而該協會現就系爭建 物是否給付租金等情，曾於105年3月24日來函稱：「一、本 會105年3月7日電協產字第1050000068號函諒達。臺灣高等 法院於105年1月19日103年度重上字第100號判決已判決該案 房屋所有人就房屋座落之基地與本會間成立租賃關係，並判 決房屋基地租金，自判決確定後按101年申報地價7%計算， 判決確定後，為按房屋用地面積比例計算之本會地價稅。二 、無論台端是否為通化街電信勞工住宅原始申購戶，依上述 判決要旨，自取得房屋權利之日起，即與本會成立租賃關係 ，爰請支付100年起至104年止按本會實繳地價稅依台端用地 面積比例計算之租金...」，是系爭建物尚與土地所有權人 有租金之爭議，現仍與法院訴訟中，是以倘依5年租金計算 之，原告為所有權人之一，應先給付該筆租金於其餘共有人 ，否則系爭建物因尚有租金之爭議，實存在無法分割之狀況 。
㈡本件共有人分別持有系爭建物之1/4，依本院105年4月15日之 民事執行處北院木103司執甲字第111118號函所示，斯時曾 拍賣系爭建物之應有部分1/4，且最低拍賣價格為新臺幣(下 同)8萬元，是依民法第824條要旨，應以原物分配於各共有 人為原則，而被告陳美英、陳建民願意維持共有關係，縱系 爭建物無從以原物分割予全體共有人，亦可將該其應有部分 分配於其他共有人，再就原告部分予以金錢補償，原告稱系 爭建物有不可原物分配之情形，顯無所據。
㈢倘法院認為原物分配顯有困難時，雖得變賣共有物，惟系爭 建物係源於繼承而來，被告等不願任意處分房產，且被告陳 美英、陳建民願意維持共有關係，則原告取得系爭建物亦係 買受1/4之應有部分，被告陳建民願意以8萬元之價金取得其 應有部分。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
四、按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能 分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又共有物分割 之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命 為分配，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。 經查，系爭建物為兩造共有，權利範圍即應有部分例如附表 二所示等情，業據原告提出業據原告提出臺北市大安地政事 務所建物測量成果圖、本院103年度訴字第4394號判決及確 定證明書、本院105年7月14日不動產權利移轉證書、系爭建 物照片在卷可稽（見本院卷第15-30頁、第33-39頁），被告
陳美英、陳建民雖辯稱：系爭建物因尚有租金之爭議，實存 在無法分割之狀況云云，惟按民法第823條第1項所謂因物之 使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物 之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高 法院50年台上字第970號判決可資參照），是系爭建物雖尚 有租金爭議，惟並非前開因物之使用目的不能分割之情形， 故被告陳建民、陳美英前揭所辯，並不足採。此外，依系爭 建物之使用目的，亦無不能分割之情事，且兩造前就系爭建 物之分割方法未能達成一致之協議，是原告依上開法條規定 ，請求裁判分割系爭建物，自屬有據。
五、又按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請 求，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困 難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之 一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有 人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、 第3項分別定有明文。而共有人因共有物分割之方法不能協 議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第八 百二十四條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束， （最高法院49年台上第2569號判決要旨參照）；惟究以原物 分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有 人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、 經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量（最高法院98年度 台上字第2058號判決要旨參照）。經查：
㈠系爭建物面積為86.83平方公尺，有本院105年7月14日不動產 權利移轉證書在卷可稽（見本院卷第33頁），如以原物分割 予兩造，則各共有人按應有部分所分得之面積極小，且必須 劃分一定區域維持共有或約定他部分作為出入之用，而影響 系爭得有效使用之面積，且日後任一共有人如欲出售其分得 部分，亦因欠缺獨立使用性而不易完成交易，並有損系爭建 物完整性，無法發揮經濟上之利用價值，堪認本件以原物分 割予兩造顯有困難。
㈡若將系爭建物原物分配予部分共有人，則受分配之共有人， 依民法第824條第3項之規定，對於未受分配或不能按其應有 部分受分配之共有人，應予金錢補償。然各共有人對於金錢 補償之標準或有不同，受分配之共有人亦未必有資力以金錢 補償其他共有人，此有被告陳建民陳稱可依8萬元之價金買 回原告的持分，然原告陳稱該價金過低，且據本院於106年 度訴字第1686號遷讓房屋等事件中，囑託國泰不動產估價師
聯合事務所鑑定系爭建物105年7月至107年6月租金，評估系 爭建物之成本價格為496,527元，而系爭建物原告之應有部 分為1/4，如以該金額計算至少應受補償124,132元（計算式 ：496,527元/4=124,132元，元以下四捨五入）等語可參(見 本院卷第121-180頁)，故兼採原物分割及金錢補償之分割方 式未必妥適。
㈢審酌系爭建物之性質及使用方式，為發揮最大之經濟效用， 減少因原物分割所生之無謂損失與交易成本，以期對有限之 資源為最有效率之配置與運用，如以原來狀態出售，經市場 公平競價之結果，各共有人能分配之金額增加，較有利各共 有人，亦可發揮更大之經濟效用及利用價值，且兩造均得於 系爭建物變價程序中主張優先承買權，取得完整之所有權， 對其權益亦無影響，較能符合公平均衡之原則，並徹底消滅 兩造之共有關係。是本院斟酌各共有人之意願、使用情形、 共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等情形，認本 件應以變價分割，並將所得價金按附表二所示之應有部分比 例分配，應屬適當。
六、從而，原告依民法第823條第1項、第824條規定，請求分割 系爭建物，為有理由，應予准許。至於分割方法乃法院自由 裁量之權，不受任何共有人主張之拘束，本院斟酌系爭建物 產之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，認應予變價分 割，所得價金由兩造各按如附表二所示應有部分比例分配， 且爰判決如主文所示
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提 起本件訴訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定所不得不 然，且因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，由敗訴當 事人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量情形，命兩造依其應有 部分比例分擔訴訟費用。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併予敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 規定。
中 華 民 國 110 年 9 月 2 日 臺北簡易庭
法 官 郭美杏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 9 月 2 日 書 記 官 林玗倩
附表一：
編號 基地坐落 ……………… 建物門牌 面積(平方公尺) 權利範圍 1 臺北市○○區○○段○○段0000地號、通化段三小段247地號 一層增建部分：49.42 未辦保存登記：37.41 合計：86.83 全部 臺北市○○區○○街000巷00號及增建部分。
附表二：
編號 共有人 應有部分 1 陳靖淮 4分之1 2 陳建民 4分之1 3 陳美英 4分之1 4 李曉維 4分之1