臺灣臺北地方法院民事簡易判決
109年度北簡字第20884號
原 告 張曦鍇
被 告 陳薏喬
訴訟代理人 王玉麟
上列當事人間請求返還訂金事件，本院於民國110年9月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠民國109年年初，原告在網路上591售屋網，看到被告有PO一 則售屋廣告【標題為「總太2020溫馨兩房(含車位)忍痛自售 」，聯絡人為陳小姐，手機號碼為0000-000-000，總價新臺 幣（下同）590萬元】，嗣售屋之內容除了通訊方式及總價 已遭被告變更為【聯絡人為王先生，手機號碼為0000-000-0 00，總價為588萬元】，其餘內容一模一樣。該系爭房屋坐 落在台中市北屯區，為總太地產開發股份有限公司（下稱總 太公司）之建案。原告向被告表示有意願購屋，雙方討價還 價後，最後以總價574萬元作為買賣價金，被告要求原告一 定要先給付定金15萬元，並於109年2月15日約在台中咖啡店 簽立不動產權利讓渡契約書。被告與總太公司不動產買賣契 約內容並未讓原告審閱，其次，被告使用詐術謊稱：【房屋 自備款18萬元就是買方負擔代辦費(代書費、保險費、契稅 、天然瓦斯管線…等)18萬元，於交屋結算時多退少補，代辦 費不含總價內」】，使原告陷於錯誤，而簽立被告自擬之不 動產權利讓渡契約書，並匯款15萬元至被告第一銀行劍潭分 行之帳號內。
㈡雙方約定109年4月30日在總太公司太平區銷售中心欲換約時 ，承辦人員陳玟蓉現場解說，原告始知遭被告詐騙關於18萬 元之事。正確來說：【房屋自備款18萬元根本不是買方負擔 代辦費(代書費、保險費、契稅、天然瓦斯管線…等)18萬元 ，於交屋結算時多退少補，代辦費不含總價內】，故非被告 所言僅一筆18萬元費用，而是兩筆不同的18萬元共計36萬元 。當原告始知遭騙希望被告退費，被告卻置之不理。原告於 109年5月2日再次前往總太公司太平區售屋中心時，由售屋 中心行銷專員王宇立接洽，王宇立告知原告，當初被告向總 太公司購屋時，由伊親自協助被告辦理買賣作業，所以伊非 常清楚當時買賣情形，且向原告聲稱：被告不可能不知道關
於房屋自備款18萬元根本不是買方負擔代辦費18萬元乙事 ，顯見被告有詐欺意圖，使原告陷於錯誤，交付15萬元。原 告前後寄出兩次存證信函告知被告退款，被告於109年5月12 日立即以存證信函回覆原告，內容意旨命原告收到7日內換 約，詎原告於109年5月13日收到被告存證信函，同時上網59 1售屋網查詢時，發現被告仍在販售本件房屋，顯見被告要 求原告7日內換約同時，將本件房屋PO上網販售，有一屋二 賣情形。被告賣房使用詐術隱匿事實，迫使買家無法履約， 被告就名正言順方式沒收買家訂金，藉此操作手法來詐取買 家訂金。被告在買賣交涉過程中並未向原告詳盡說明，且雙 方尚未確定解除買賣契約同時(原告仍在7日時間內可回覆) ，原告竟發現被告仍將系爭房屋上網求售，顯見被告未依約 履行買賣義務，爰請求被告返還訂金。退步言之，縱使原告 仍須負擔訂金，請本院依被告有其過失，酌減買賣訂金 。
㈢並聲明：被告應返還原告15萬元，及自起訴狀繕本送達被告 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
㈠109年2月11日原告友人盧先生來電詢問被告房價，從詢價議 價到雙方約定成交皆為盧先生與被告交涉。當天盧先生告知 被告須至4月底賣屋款下來方能支付款項進行換約手續，因 時程較久，盧先生遂主動提出願支付15萬元訂金。次日被告 使用line通訊軟體提供盧先生房產資料，包括被告與總太公 司的總太2020付款明細表、不動產權利讓渡契約書等文件， 供盧先生簽約前先進行細節及價款確認，同時並告知對方如 有疑問或需要修改的部份再與被告聯絡。直到2月15日雙方 依約簽訂契約，被告才知悉買家另有其人，也就是原告。當 天原告於盧先生的陪同下審閱總太房屋土地預定買賣契約、 總太2020付款明細表及不動產權利讓渡契約並簽約，雙方約 定於4月30日至建設公司進行換約手續，當日原告與盧先生 從未向被告提出任何有關契約上的任何問題。隨後原告至銀 行匯款交付訂金。
㈡4月30日換約當日，原告莫名針對付款明細不停向被告提出問 題，其中原告突問一句：這筆18萬元是代辦費嗎? 因兩造支 付明細中未有18萬此筆款項，唯有一筆代辦費用為18萬元， 於交屋後多退少補，故被告當下不加思索直接回答：對，這 筆18萬元是代辦費。當日經過售服人員解說，自備款上的18 萬元是109年4月、7月、10月三筆房地加總的18萬元，非代 辦費18萬元，且被告亦於4月21日繳納6萬元房屋款，故自備
款剩餘12萬元。原告聽完也隨即回應：那這筆代辦費我就沒 問題了，但我現在錢都拿去投資了，給建商的27萬元驗收款 我付不出來。原告當天遂與售服人員陳玟蓉詢問若27萬元驗 收款付不出來會有何罰款，售服人員告知若驗收款27萬元未 能支付，將會罰款已繳工程款的80%，計算之下罰款高達78. 4萬元。當下原告說了一句：那我就違約妳的15萬元就好， 損失還比較少。之後原告藉故外出與友人通電話，隨即不告 而別逕自離開總太公司。當日係由盧先生電話告知被告，原 告確定毀約，要被告不需再等待。
㈢簽約當日原告與盧先生二人共同審閱三份文件並簽訂契約， 故簽訂完畢的當下，等同審閱契約已完成。且雙方約定於4 月30日至總太公司進行換約手續，簽約至換約期間共75日， 原告亦無針對契約內容提出疑義。依據總太2020付款明細表 左下欄位明確標註：買方負擔代辦費(代書費、契稅、天然 瓦斯外管線…等)18萬，於交屋結算時多退少補。不動產權利 讓渡契約書第5條第2點、總太房屋土地預定買賣契約第23條 第6點皆明文提到代辦費由買方支付，證明被告無詐欺之意 圖。盧先生於4月30日通知原告確定違約後，因被告已遭原 告不誠信之行為空等75日無法將其建案銷售，且此建案換約 期限至6月底，故被告為降低損失，於當日上架591售屋網欲 盡快再售出，若原告於催告期限內履約，被告當下便可立即 下架廣告，然當時至催告期限終止日，被告始終未接獲原告 任何欲履約之訊息，且被告當時僅刊登廣告並未與他人簽訂 契約，此非一屋二賣之情形，即被告並無違反雙方約定，故 不構成違約條件。原告與被告簽訂不動產權利讓渡契約書後 ，日後卻因個人因素不履約，被告於109年5月12日催告限期 履約，原告仍拒不履約，被告只得依雙方簽定之不動產讓渡 契約書第6條第2點沒收買方已繳款額。
㈣並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決 ，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、原告主張兩造於109年2月15日在台中咖啡店，就總太公司出 售位於臺中市北屯區建案之不動產簽立不動產權利讓渡契約 書，並匯款15萬元至被告第一銀行劍潭分行之帳號之事實， 業據其提出不動產權利讓渡契約書、玉山銀行匯款申請書等 件影本在卷可稽（見臺灣臺中地方法院109年度中簡字第299 7號卷宗第35頁至第41頁），並為被告所不爭執，原告主張 之前揭事實，堪信為真實。
四、原告主張被告使用詐術謊稱房屋自備款18萬元就是買方負擔 代辦費18萬元，使原告陷於錯誤，簽立被告自擬之不動產權 利讓渡契約書，而請求被告返還訂金15萬元，則為被告所否
認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。所謂舉證係指就爭訟事 實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所 舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主 張為真正。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告 負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為 真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚 有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號 判決參照）。又按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二 條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐 欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法 院44年台上字第75號裁判意旨參照）；又民事法上所謂詐欺 云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因 錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號裁判意旨 參照）。本件原告主張其受被告詐欺而簽立不動產權利讓渡 契約書，惟為被告所否認，揆諸前揭說明，應由原告就被告 有詐欺之行為負舉證之責。
㈡經查，原告主張被告於109年2月15日使用詐術謊稱房屋自備 款18萬元就是買方負擔代辦費18萬元，使原告陷於錯誤，而 簽立被告自擬之不動產權利讓渡契約書云云，惟被告辯稱於 109年4月30日換約當日，原告莫名針對付款明細不停向被告 提出問題，其中原告突問一句：這筆18萬元是代辦費嗎? 因 兩造支付明細中未有18萬此筆款項，唯有一筆代辦費用為18 萬元，於交屋後多退少補，故被告當下不加思索直接回答： 對，這筆18萬元是代辦費等語，是被告於109年4月30日稱18 萬元是代辦費之時，兩造業已簽立不動產權利讓渡契約書， 尚難謂原告於109年2月15日訂約時以詐術謊稱房屋自備款18 萬元就是買方負擔代辦費18萬元，而使原告陷於錯誤，簽立 被告系爭不動產權利讓渡契約書。況參諸總太2020付款明細 表，本件房地總價款係包含訂金、簽約金、107年7月至109 年10月之房屋款、銀行貸款、自備款、買方驗收完成之款項 等費用，另該明細表左下角備註欄第2點明載「買方負擔代 辦費（代書費、保險費、契稅、天然瓦斯外管線...等）18 萬元，於交屋結算時多退少補，代辦費不含於總價內」，有 原告提出之總太2020付款明細表在卷可稽（見臺灣臺中地方 法院109年度中簡字第2997號卷宗第39頁），堪認自備款係 房地總價款加總之各項費用之一，而代辦費則係另記載於備 註欄，二者分屬不同之欄位，實無誤認自備款等同於代辦費 之可能，且系爭不動產權利讓渡契約書第2條記載「房地總
價款為574萬元整」，第5條第2點則記載「產權登記費、印 花稅、契稅、監證費、代辦費、各項規費及臨時或附加稅捐 ，由買方負擔」，有原告提出之不動產權利讓渡契約書在卷 可佐（見臺灣臺中地方法院109年度中簡字第2997號卷宗第3 9頁），亦可徵房地總價款並不包含代辦費等費用，是尚難 謂被告有施用詐術致原告因而陷於錯誤而締約之情形。 ㈢按契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定 金不得請求返還，民法第249條第2款有明文之規定，又系爭 不動產權利讓渡契約書第6條第2點約定：買方（即原告）逾 期不履行本契約義務，經賣方（即被告）催告限期履行仍拒 不履行時，賣方得按已繳款項請求損害賠償。如買方仍拒不 履行，賣方得解除本契約，並得沒收買方已繳款額。經查， 被告於109年5月12日催告原告於7日內履行原契約換約手續 ，原告於同年月13日收受後仍拒不履約，嗣被告於109年5月 20日以存證信函向原告解除兩造所簽訂之契約，並沒收原告 已支付之定金等情，有被告提出之存證信函影本在卷可佐（ 見本院卷第133頁至第139頁），原告雖主張被告於催告期間 另刊登售屋廣告云云，惟被告當時僅刊登廣告並未與他人簽 訂契約移轉系爭不動產權利，故並無違反雙方契約之約定 。原告於催告期間屆滿後仍未履約，故被告依系爭不動產讓 渡契約書第6條第2點沒收買方已繳之定金15萬元，洵屬有據 ，原告請求返還定金15萬元，並無理由。 五、從而，原告據以提起本件訴訟，請求被告返還15萬元，及自 起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併予敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 9 月 23 日 臺北簡易庭 法 官 郭美杏
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 23 日 書記官 林玗倩
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