臺灣桃園地方法院民事簡易判決 110年度桃簡字第821號
原 告 桃園市政府住宅發展處
法定代理人 莊敬權
訴訟代理人 程光儀律師
複代理人 蔡欣澤律師
訴訟代理人 連思成律師
張義群律師
被 告 林孟承
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110 年9 月9 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將桃園市○○區○○路○○○○○號七樓房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬玖仟捌佰貳拾元，及自民國一一０年三月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０九年十一月五日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟玖佰元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十四，餘由原告負擔。本判決勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，法院得依職權由 一造辯論而為判決，民事訴訟法第433 條之3 定有明文。又 當事人之不到場，可認為係因天災或其他正當理由者，法院 不得一造辯論判決應延展辯論期日，同法第386 條固定有明 文，然所謂正當理由，係指當事人因天災、患病、緊急公務 或其他不可避之事故不到場而言，當事人如未提出證據釋明 ，自無正當理由。另法院於言詞辯論終結後，宣示裁判前， 如有必要得命再開言詞辯論，固為民事訴訟法第210 條所明 定。惟命再開言詞辯論與否，係屬法院指揮訴訟之職權行使 ，最高法院106 年度台上字第694 號民事判決參照。經查， 被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，而被告雖於民國 110 年9 月11日具狀表示其於言詞辯論期日反覆發燒、喉嚨 痛、腹瀉，有感染疑慮，請求請假及再開辯論云云（見本院 卷第45頁），然未附具證據以為釋明，自非遲誤言詞辯論期 日之正當理由。因此，被告未到庭既無民事訴訟法第386 條 所列各款情事，爰依民事訴訟法第433 條之3 規定，依職權
一造辯論而為判決。另本件事證業已明確（詳下述），要無 因被告上開抗辯而再開辯論之必要。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於108 年9 月間向原告承租門牌號碼桃園市 ○○區○○路000 ○0 號7 樓房屋（下稱系爭房屋），簽訂 桃園市桃園區中路二路社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約 ），約定租期自108 年10月1 日起至111 年9 月30日止，每 月租金新臺幣（下同）1 萬2,900 元，應於每月10日前給付 ，保證金1 萬2,900 元，若逾期未繳交租金，按系爭租約第 3 條第3 項規定（下稱系爭違約金規定），被告需賠償按日 加計每月租金1 ％之違約金。詎被告自109 年1 月起即未依 約給付租金，原告於109 年9 月28日以桃園永安郵局存證號 碼第401 號存證信函（下稱第401 號存證信函）限期催告被 告繳納積欠之租金，並表示逾期不繳將終止系爭租約，期限 屆滿後，被告仍未置理，原告再於109 年11月3 日以桃園永 安郵局第448 號存證信函（下稱第448 號存證信函）向被告 為終止系爭租約之意思表示，第448 號存證信函於翌日送達 被告，則系爭租約於109 年11月4 日終止。被告自109 年1 月起至109 年11月4 日止，扣除保證金1 萬2,900 元後，尚 欠租金11萬7,820 元（下稱系爭租金），另外依系爭違約金 規定，被告應給付違約金20萬9,238 元（下稱系爭違約金） ，系爭租金及違約金合計32萬7,058 元，又被告自系爭租約 終止後，仍無權占用系爭房屋迄今，被告應返還系爭房屋， ，且應自系爭租約終止後翌日即109 年11月5 日起至遷讓系 爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利1 萬2,900 元 。為此，爰依租賃物及所有物返還請求權、系爭租約及不當 得利之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭 房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告32萬7,058 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之 利息。㈢被告應自109 年11月5 日起至騰空遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付原告1 萬2,900 元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未就本件實體部分為聲明或 抗辯，僅以書狀為前述程序之抗辯。
三、本院之判斷：
㈠返還系爭房屋部分：
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止 契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約。出租人非因承租人積欠 租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房
屋。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第2 項前段、第455 條、土地法第100 條第3 款 分別定有明文。經查，原告主張被告於108 年9 月間向原告 承租系爭房屋，簽訂系爭租約，約定租期自108 年10月1 日 起至111 年9 月30日止，每月租金1 萬2,900 元，應於每月 10日前給付，保證金1 萬2,900 元。被告自109 年1 月起未 繳付租金，計算至109 年9 月止共計9 個月租金未付，扣除 保證金1 萬2,900 元後，尚欠租金8 個月租金，已逾2 個月 租金額，原告以第401 號存證信函催告被告應於109 年10月 20日前給付積欠之租金，第401 號存證信函於109 年9 月29 日送達被告，被告逾期仍未給付，原告再於109 年11月3 日 以第448 號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，第 448 號存證信函於翌日送達被告，系爭租約於109 年11月4 日終止等情，有系爭租約、公證書、第401 號、第448 號存 證信函、回執、房屋稅籍證明書等證據附卷可參（見本院卷 第8 至19頁、第24頁、第44頁），堪信為真實。系爭租約既 於109 年11月4 日終止，則原告依租賃物返還請求權請求被 告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據。 ㈡積欠租金部分：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院104 年度台上 字第1569號判決參照。經查，被告積欠原告自109 年1 月起 至109 年11月4 日止共計10個月又4 日租金未付，扣除前已 付之保證金1 萬2,900 後，尚欠系爭租金11萬7,820 元（計 算式：1 萬2,900 ×10＋1 萬2,900 ÷30×4 －1 萬2,900 ＝11萬7,820 ），故原告依系爭租約請求被告給付系爭租金 11萬7,820 元，自有理由。
㈢不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有 他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租 金之利益，最高法院97年度台上字第294 號判決參照。經查 ，系爭租約於109 年11月4 日終止已見前述，則被告已喪失 繼續占有系爭房屋之正當權源，其占有系爭房屋即屬無法律 上之原因而受利益，致原告受有損害，自應返還原告相當租 金之不當得利。從而，原告請求被告自系爭租約終止之翌日 即109 年11月5 日起按月給付相當於租金之不當得利1 萬2, 900 元，自有理由。
㈣違約金部分：
⒈按約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額， 民法第252 條定有明文，此乃法院核減之職權，不待債務人 之聲請，最高法院103 年度台上字第179 號民事判決參照。 所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事 人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可 得享受之一切利益為衡量之標準，最高法院108 年度台上字 第123 號民事判決參照。又當事人得約定債務人於債務不履 行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為 因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時 期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人 除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適 當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明 文。準此，除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不 履行而生損害之賠償總額，最高法院108 年度台上字第81號 民事判決參照。
⒉經查，系爭違約金約定即系爭租約第3 條第3 項規定：「乙 方（指被告）應依前項約定繳款方式如期繳交租金，不得藉 由任何理由拖延或拒絕。逾期未繳上開費用者，每逾期一日 ，甲方（指原告）得按日加計每月租金1 ％之違約金。」有 系爭租約附卷可參。又系爭違約金約定，既未明文為懲罰性 違約金，系爭租約亦未明定原告於被告逾期繳交租金時得另 請求損害賠償，應認系爭違約金屬損害賠償總額預定性質之 違約金。又系爭租金期間為109 年1 月至10月部分之各月租 金，分別自各月11日起算逾期日數，均算至109 年11月4 日 止之逾期日數合計為1,622 日，依系爭違約金約定，被告應 給付上開逾期日數乘以每月租金1 ％即129 元（計算式：1 萬2,900 ×1 ％=129）計算之違約金，故系爭違約金合計20 萬9,238 元（計算式：1,622 ×129= 20 萬9,238 ），然本 院審酌原告因被告遲延給付租金，主要受有租金及租金利息 損失外，尚難認有其他高額損害，且原告已請求被告給付系 爭租金已見前述，若再課予被告高額違約金給付義務，殊非 公允，故本院認為原告請求系爭違約金，應酌減至2,000 元 ，始為適當。
四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5 ％，民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項 前段、第203 條分別定有明文。經查，系爭積欠租金債務以 支付金錢為標的，未約定利率，而被告應於每月10日前給付 租金，屬有確定期限之債，系爭租金為109 年1 月至11月之 租金，至遲於同年11月10日均已屆給付期限，被告應給付自 期限屆滿後翌日即同年月11日起按週年利率5 ％計算之遲延 利息。另系爭違約金債務給付無確定期限，以支付金錢為標 的，無約定利率，被告應自受催告時起，負遲延責任，給付 週年利率5 ％遲延利息，而本件起訴狀於110 年3 月8 日寄 存送達被告，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第22頁） ，於110 年3 月18日生送達效力，系爭違約金之遲延利息自 得從起訴狀送達翌日即110 年3 月19日起，按週年利率5 ％ 計算。基此，原告請求被告給付系爭租金及違約金自起訴狀 繕本送達翌日即110 年3 月19日至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，既未逾上開原告得請求遲延利息之 範圍，自有理由。
五、從而，原告依租賃物返還請求權，請求判決如主文第1 項所 示，及依系爭租約法律關係，請求判決如主文第2 項所示， 並依不當得利法律關係，請求判決如主文第3 項所示，為有 理由，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規 定，依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料， 經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述， 併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 9 月 17 日
桃園簡易庭 法 官 張明宏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 9 月 22 日
書記官 石曉芸