最高法院民事判決 110年度台上字第826號
上 訴 人 陳美蓮
訴訟代理人 黃建閔律師
被 上訴 人 蔡彩柔
訴訟代理人 蔡宜靜律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國109年6月
3日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（106年度上字第135 號）
，提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人對被上訴人之上訴及追加之訴暨訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、本件原審維持第一審所為上訴人請求給付違約金、損害賠償 部分敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，係以：兩造於民 國102年3月15日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），被上訴 人向上訴人承租其所有坐落臺中市○○區○○路000 號房屋 （下稱系爭房屋），約定租期自102年4月1日至112年3 月30 日，月租新臺幣（下同）7萬8,000元（含稅），自102年4月 1 日至同年6月30日免收租金。被上訴人未依約於當月10 日 前給付102年7、8月租金，迄同年9月30日始給付，被上訴人 以系爭房屋遭所屬黎明大地社區管理委員會（下稱系爭管委 會）阻撓為由抗辯其得拒絕給付租金，並無可採。惟依民法 第440條第1項、第2 項規定，租金約定於每期開始時支付者 ，除遲付租金之總額達2個月之租額，並應於遲延給付逾2個 月時，始得終止。被上訴人雖未於102年8月10日前給付同年 7、8月租金，然迄102年10月10日以後始遲延給付逾2個月， 方能終止租約，被上訴人於同年9月30日將包括同年7、8 月 份租金之30萬4,571元交付上訴人，已無拖欠租金逾2個月之 情形，上訴人以被上訴人欠租為由於102年9月10日、103年3 月3 日終止租約，不生終止效力。上訴人主張被上訴人未經 同意拆除系爭房屋廁所（下稱系爭廁所）隔間部分，臺中市 政府都市發展局（下稱都發局）於102年5月7 日函文核准系 爭房屋變更使用、室內裝修之圖說許可，被上訴人於102年9 月11日與系爭管委會簽立之協議書附件已檢附施工圖，並參 酌承辦系爭房屋變更使用、室內裝修之蔡琪祥建築師事務所 員工即證人柯貴仁，及為被上訴人瑞東診所即杜柏村（下稱 瑞東診所，上訴人另以瑞東診所為被上訴人部分，由本院另 以裁定駁回）處理設立裝修工地現場廠商協調事宜之證人楊 永旭等人之證言，可認系爭房屋原來用途為店鋪及辦公室，
必須辦理建築物用途變更始能作為診所使用，而依建築實務 ，一般變更使用即含室內裝修申請，上訴人已授權柯貴仁申 辦系爭房屋設立診所之變更使用、室內裝修相關手續，並經 都發局核准，並未違反系爭租約第7 條約定「房屋有改裝設 施之必要，經出租人同意，承租人得依相關法令自行裝設， 但不得損害原有建築結構安全…」，上訴人主張被上訴人擅 自敲除系爭廁所隔間違反系爭租約第7條約定，於102年12月 11日終止租約，自無可採。上訴人又主張系爭租約已經合意 於103年1月23日終止云云，為被上訴人所否認，查兩造於該 日雖曾協商由瑞東診所與上訴人訂定租約，然無共識，其此 部分主張，為無可採。系爭租約第6條第1項、第2 項約定系 爭房屋係供診所設立使用，並同意被上訴人與診所簽訂租賃 契約，審酌參與議約之證人陳其哲、歐享祓、賴光如之證言 及卷附電子郵件、契約草稿等件，足認被上訴人承租系爭房 屋後雖將之轉租瑞東診所，然該診所執行之血液透析醫療行 為為其業務之一環，不能排除在系爭租約診所定義之外，未 違反系爭租約第6 條約定，上訴人以被上訴人違反系爭租約 第6條第1、2項約定，主張於103年3月26日、106年3月24 日 終止租約，自無可取。又兩造合意於106年7月30日終止系爭 租約，被上訴人持續繳交租金、電費及管理費至106年7月份 ，於106年7月30日自系爭房屋搬離，並以同年8月4日通知函 文及原審開庭過程表示返還鑰匙及遙控器，惟上訴人始終拒 絕收受，致被上訴人於109年1月3 日始交還，自不能認其於 交還鑰匙、遙控器時始遷離系爭房屋。被上訴人抗辯其於10 6年7月30日搬遷系爭房屋，堪信可採。上訴人主張被上訴人 多項違約事由並終止契約，均無可取，且被上訴人於106 年 7月30日已自系爭房屋搬遷，系爭租約係於106年7月30 日經 兩造合意終止，上訴人請求原判決附表（下稱附表）一編號 1、2、4、5及附表二編號1、3、4及附表三編號1之違約金、 電費及管理費，均無可採；被上訴人敲除系爭廁所隔間已經 上訴人同意，並為系爭租約第3條第2項、第7 條所明定，自 無侵權行為，上訴人請求賠償附表一編號3、附表二編號2及 附表三編號2 之損害，亦無可採。綜上，上訴人先位請求及 在原審之擴張、追加，請求被上訴人給付909萬0,355元，及 其中80萬4,244元自起訴狀繕本送達翌日起，其中828萬6,11 1元自109年5月5 日民事辯論意旨狀（下稱系爭辯論意旨狀） 繕本送達翌日起按週年利率5%計算利息；及於原審追加備位 之訴，第一備位聲明主張倘系爭租約仍存續，請求被上訴人 給付附表二所示項目金額合計306萬0,829元，及其中80萬4, 244元自起訴狀繕本送達翌日起，其中225萬6,585 元自系爭
辯論意旨狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算利息；第二備 位聲明主張，倘認被上訴人終止租約為合法，系爭租約於10 2年4月1日至106年7月31 日仍然存續，被上訴人應給付附表 三所示項目金額合計441萬6,244元，及其中80萬4,244 元自 起訴狀繕本送達翌日起，其中361萬2,000元自107年1月5 日 民事更正聲明暨爭點整理狀繕本送達翌日起按週年利率5%計 算之利息，洵非正當，不應准許等詞，為其論斷之基礎（未 繫屬本院者，不予贅敘）。
二、按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額， 不得依民法第440條第1項之規定，終止契約。其租金約定於 每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止 契約。此觀同法第440條第2項規定自明，核此規定意旨，乃 於承租人未依約支付租金總額達2 個月時，在預付租金之情 形，不若每期屆滿時支付租金，其遲延給付已經2 個月，倘 認出租人即得催告終止租約，對承租人未免過苛，故需遲延 給付逾2 個月時，始得終止契約。查兩造約定租期自102年4 月1日至112年3月30日，除前3個月免付租金外，自102年7月 1日起按月計付租金，於當月10 日前支付，被上訴人未依約 給付102年7月、8 月租金，為原審所認定。則被上訴人似於 102 年9月1日起遲付租金之總額已達2個月且遲延給付逾2個 月，原審以其至102年10月10日以後，遲延給付始逾2個月， 上訴人方能終止系爭租約，尚有可議。末查上訴人在事實審 以被上訴人給付之押租金自行扣抵所主張得請求之金額，但 未表明如何與其請求之項目相扣抵，致其先位各項請求無從 為一部之維持。上訴人之先位之訴既應廢棄發回，第一、二 備位之訴部分應一併發回。上訴論旨，指摘原判決此部分違 法，聲明廢棄，非無理由。
三、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 8 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 陳 玉 完
法官 梁 玉 芬
法官 陳 麗 玲
法官 謝 說 容
法官 黃 書 苑
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 9 月 22 日
最高法院民事裁定
本件判決主文欄所載「暨訴訟費用部分均廢棄」，應更正為「暨該訴訟費用部分均廢棄」。
中 華 民 國 110 年 9 月 29 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 陳 玉 完
法官 梁 玉 芬
法官 陳 麗 玲
法官 謝 說 容
法官 黃 書 苑
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 9 月 29 日