最高法院民事判決 110年度台上字第2498號
上 訴 人 陳和順
訴訟代理人 許世烜律師
楊家明律師
被 上訴 人 匯智事業開發股份有限公司
法定代理人 邱保琪
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國 109
年12月29日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（109年度上字第1
58號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於核定租金及命上訴人給付暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由
本件被上訴人備位之訴主張：坐落臺南市○○區○○段000○0 00地號土地（下稱系爭287、289土地，合稱系爭土地），及其 上門牌號碼臺南市○○區○○路0 段000巷000號之未辦保存登 記建物（下稱系爭建物）原為伊所有，因伊之債權人於民國98 年間聲請臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）98年度執字第25 29號執行事件為強制執行，其中系爭建物於同年11月19日由第 一審共同被告凃淑美拍定，同年月27日發給不動產權利移轉證 書，凃淑美其後於106年3月20日再將系爭建物出售交付予上訴 人。系爭建物與系爭土地因法院強制執行而分屬不同人所有， 依民法第425條之1規定，推定系爭建物與系爭土地間有租賃關 係存在等情。爰求為命核定上訴人所有系爭建物占有系爭土地 自106年3月21日起之每月租金為新臺幣（下同）3 萬7438元； 上訴人應給付伊38萬620 元，及自判決確定翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息，並自107年2月起至系爭土地之拍定人 取得法院核發不動產權利移轉證書之前一日止，按月給付伊 3 萬7438元之判決（被上訴人依不當得利法律關係為請求之先位 之訴，及備位之訴逾上開請求部分，經第一、二審判決駁回後 ，未據聲明不服；其餘未繫屬部分，均不予贅述）。上訴人則以：系爭土地自97年10月23日起即遭執行法院查封， 被上訴人已喪失租金收取權及處分權，不能履行交付土地供伊 使用之出租人義務，伊於被上訴人交付系爭土地供伊使用收益 前，自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。另系爭土地位 置偏遠、不便，核定之租金應以不超過土地申報地價年息百分 之1 為限等語，資為抗辯。
原審核定上訴人占用系爭土地之每月租金為3 萬7438元，命上 訴人給付38萬620元本息，及自107年2月起按月給付3萬7438元
，係以如下理由，為其判斷之基礎：
㈠系爭建物與系爭土地原係被上訴人所有，系爭287土地面積71, 884.47㎡，系爭289 土地面積111.64㎡，系爭建物之基地坐落 面積為388.08㎡。系爭建物嗣經被上訴人之債權人聲請法院強 制執行，於98年11月19日由凃淑美拍定，同年月27日發給不動 產權利移轉證書。凃淑美嗣於106年3月20日將系爭建物出售予 上訴人，由上訴人取得系爭建物之事實上處分權，並占用系爭 土地全部迄今。臺南地院於97年10月23日假扣押查封系爭土地 ，嗣以106年度司執字第7112號執行事件為拍賣，於106年8月8 日由訴外人黃建亨等6 人拍定，惟因上訴人主張優先承買權之 爭議，執行法院迄未核發權利移轉證明書，系爭土地現仍登記 為被上訴人所有，為兩造所不爭。
㈡系爭土地全部為系爭建物之建築基地，依農業用地興建農舍辦 法第9條第2項第3款前段、第12條第2項之規定，足認系爭土地 除系爭建物坐落之位置外，其餘部分亦與系爭建物之使用有不 可分離之關係。上訴人既為系爭建物之受讓人，依民法第 425 條之1第1項規定，與被上訴人間就系爭土地之全部有租賃關係 存在。
㈢兩造就租金數額無法為協議，被上訴人主張依民法第425條之1 第2 項規定，訴請法院為核定，自屬有據。審酌系爭建物並未 臨接大馬路，坐落之系爭土地為農業區之耕地，附近均為農田 、魚塭，及被上訴人自陳規劃系爭建物作為休閒會館，惟實際 尚未完成規劃等情，認本件之租金額應以系爭土地申報地價之 年息2%計算，即每月3 萬7438元較為適當，爰核定上訴人占用 系爭土地之每月租金額為3 萬7438元。上訴人自認已占有系爭 土地之全部，並無行使同時履行抗辯權可言。被上訴人備位之 訴依租賃契約之法律關係，求為命上訴人給付自106年3月21日 起至107年1月26日止之租金38萬620 元本息，及自107年2月起 至系爭土地之拍定人取得權利移轉證書之前一日止，按月給付 3萬7438元之判決，為有理由。
本院廢棄原判決之理由：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有 權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，依民 法第425條之1第1 項規定，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與 人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須 以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值 為要件。且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使 用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限。至因當 事人不能協議其租金數額，而由法院依同條第2 項規定，核定 之者，除斟酌土地之位置、工商業繁榮之程度與鄰地租金之比
較外，並須審酌占用人利用土地之經濟價值及所受利益，以為 決定。
㈡查兩造不爭執訴外人陳國鐘前於88年11月1 日，申請在系爭土 地及同段288 地號土地上興建儲藏室、豬舍㈠、㈡、㈢、㈣、 飼料調配室㈠、㈡、自用農舍、污水池、堆肥舍等地上物，並 取得使用執照在案，惟並未辦理建物所有權第一次登記。又系 爭土地於原審審理時，僅有上開自用農舍及污水池，其餘之豬 舍、儲藏室及飼料調配室均已不存在（見原判決「事實及理由 欄」之㈨）。原法院另案受理107 年度重上字第36號事件而 於107 年5月3日履勘系爭土地時，系爭建物之門窗及框、燈具 、樓梯扶手、及部分牆面石材均已遭人拆毀，屋內外雜物堆積 ，雜亂不堪，無人居住使用。建物東側之鋼筋水泥造污水池沼 氣發電設備及堆肥舍已荒廢（見一審卷㈠第397至第417頁）。 而系爭287 土地面積71,884.47㎡，系爭289土地面積111.64㎡ ，系爭建物之基地坐落面積為388.08㎡，亦為原審所認定，並 有系爭建物之拍賣公告可參（見一審卷㈠第260 頁），似見上 訴人所有系爭建物並未占用系爭土地之全部面積。原審未遑詳 查究明上訴人於受讓系爭建物時，系爭建物占用系爭土地之面 積為何？該建物是否尚有經濟價值？系爭土地上除系爭建物以 外，其他部分之使用現況為何？與系爭建物占用土地之使用上 有何不可分離之關係？俾審認兩造間就系爭土地成立租賃關係 之範圍及上訴人所受利益，憑以計算所核定之租金額數。乃遽 認系爭土地全部為系爭建物之建築基地，已有認定事實未依憑 證據之違誤；復進而以系爭土地除系爭建物坐落之位置外，其 餘部分亦與系爭建物之使用有不可分離之關係為由，惟並未說 明其認定之依據，逕認兩造間就系爭土地面積之全部成立租賃 關係，並以之作為計算租金額數之基準，亦嫌速斷，並有判決 不備理由之違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非 無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、 第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 29 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 寶 堂
法官 邱 瑞 祥
法官 林 玉 珮
法官 李 文 賢
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 10 月 6 日
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