臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
110年度重簡字第51號
原 告 尊勝白金管理委員會
法定代理人 劉欣怡
被 告 林珮琪
訴訟代理人 蕭蒼澤律師
上列當事人間請求排除侵害事件，經本院於民國110 年9 月7 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號十八樓之露台上方，如附圖編號1 斜線部分、編號2 斜線部分、編號3 斜線部分所示之雨遮（玻璃遮光罩）均拆除，予以回復如露台上方無任何固定物之原狀。
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號十八樓之露台上，如附圖編號4 部分所示之玻璃門窗拆除，予以回復如露台上無任何固定物之原狀。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳萬陸仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
(一)本件原告社區為公寓大廈，於民國102 年1 月23日取得102 莊建字第50號建造執照，並於107 年11月12日領得107 莊使 字第432 號使用執照，為地上18層、地下3 層之新建集合住 宅，建築基地為新北市○○區○○○段○○段000 地號共1 筆土地，此有使用執照可憑。而原告係坐落新北市○○區○ ○街0000000 號之尊勝白金管理委員會，被告則為原告社區 109 號18樓（亦即B1-18F住戶，下稱系爭房屋）之區分所有 權人，且為原告社區第一手住戶。又依尊勝白金社區住戶規 約（下稱社區規約）第1 條規定：「本規約效力及於本公寓 大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶。本公寓大廈之 範圍：為使用執照及其竣工圖所載之基地、建築物及附屬設 施（以下簡稱標的物件）。」、第2 條規定：「一、本公寓 大廈專用部分、共用部分、約定專用部分之範圍界定如下： （一) 專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立 性，且為區分所有之標的者。…（二) 共用部分：係指不屬 專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。（三) 約定 專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使 用者，…。」。被告為原告社區109 號18樓之區分所有權人
，即應受上開規約內容之拘束。而依公寓大廈管理條例第56 條第1 、2 項規定，『公寓大廈之起造人於申請建造執照時 ，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部 分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規 約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約 前，視為規約。』，又被告與尊勝建設開發股份有限公司（ 下稱尊勝建設公司）所簽訂買賣契約第15條第7 項約定：『 為維持本社區良好秩序及公共安寧確保全體區分所有權人之 權益，甲方（亦即買方）應遵守住戶管理規約（本社區住戶 管理規約暫定以內政部頒佈之公寓大廈規約範本為依據）』 ，故尊勝建設公司與被告成立系爭社區之房地買賣時，將社 區規約列為買賣契約之內容，已視為契約之一部分，亦即召 開第一次區分所有權人會議訂定社區規約前，各區分所有權 人仍應受規約之拘束，且依一般建商作法，起造人申請建造 執照時，送交主管機關之規約草約與第一次召開區分所有權 人會議訂定之規約內容相同，原告社區通過規約亦已內政部 規約範本為依據，故原告社區於108 年7 月13日召開之第一 次區分所有權人會議通過之規約內容，不論訂定規約通過前 後對各區分所有權人均有拘束效力，是被告自始應受規約之 拘束甚明。再依公寓大廈管理條例第3 條第12款規定，所謂 規約，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好 生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項之謂。 即規約性質上為共同行為，依據私法自治原則，除規約有違 反強制禁止規定或公序良俗外。悉應認可其具有拘束全體區 分所有權人之效力，而非原始參與制訂之區分所有權人，依 據公寓大廈管理條例第24條第1 項規定，亦於繼受取得區分 所有權後，負有遵守之義務，不得以不知或未參與制訂為由 ，拒絕遵守規約所定之事項。是以，被告縱未參與規約制定 ，仍有受規約之拘束。
(二)查被告明知其雖購買地上十八層B1之露台，尊勝建設公司並 未允諾可於露台上方搭建雨遮（玻璃遮光罩），更未承諾購 屋後可擅自於露台搭建玻璃門窗違建物，詎被告未經規約許 可或區分所有權人會議決議同意情況下，竟於全體區分所有 權人共用之外牆上搭建系爭雨遮且露台上裝設玻璃門窗而違 法使用。而依社區規約第2 條第2 項、第6 項規定：「二、 …A1、B1戶地上十八層所標示之露台如【附圖一】，雖未能 辦理所有權登記，但約定由前述該直接相鄰及相連通之區分 所有權人（下稱約定專用權人）專用，並供該約定專用權人 無償管理使用，惟該約定專用權人應依相關法令約定管理使 用不得增建、違建或其他違法使用，否則應自行負擔相關法
律責任。」、應依相關法令約定管理使用不得增建、違建或 其他違法使用，否則應自行負擔相關法律責任。…六、新建 公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防 空避難設備，除應符合法令規定外，並依規定向主管機關完 成報備後，限制不得有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁 窗或其他類似之行為。」、第4 條第4 、5 款規定：「四、 區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應 依使用執照所載用途為之。五、區分所有權人及住戶對於專 有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用。並不 得有損害建築物主要結構及妨害建築物環境品質。」。原告 社區復於108 年11月24日召開臨時區分所有權人會議通過「 不同意社區有任何違建及裝置雨遮」之決議內容，嗣於109 年7 月10日召開109 年度區分所有權人會議修改規約第2 條 第6 項規定為：「本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺 及不屬專有部分之防空避難設備，應符合法令及規約規定， 並向主管機關完成報備，且不得變更構造、顏色、設置廣告 物、鐵鋁窗或其他類似之行為及應符合下列規定：( 1)禁止 違反使用執照上加註各條款事項。…( 3)禁止裝置任何突出 窗外或外牆之附加物，如鐵鋁窗、雨遮、伸縮遮雨棚架等破 壞整體外觀之行為。…( 6)維護整體景觀，使用各約定專用 部分區分所有權人或住戶，不得於約定專用部分搭建違章建 築、設置棚架或其他破壞整體景觀之行為。」。是以，依照 社區規約及區分所有權會議內容，被告之約定專用露台及外 牆，必須依照使用執照所載用途使用之。不得加蓋任何構造 物，亦不得有搭蓋違章建築、設置雨遮、棚架或其他破壞整 體景觀之行為，且就系爭建物露台之外牆不得有任何突出外 牆之附加物。又上開社區規約第2 條第2 項之內容，亦為原 告社區全體第一手區分所有權人與建商簽訂之「房屋土地買 賣契約書」第12條第1 項第( 3)款約定相同，且依買賣契約 第23條第6 項第( 1)款另約定：「依新北市政府工務局核發 之( 107)莊使字第00423 號附表注意事項規定：起造人或區 分所有權人不得於陽台、露台、挑空（高）、上下樓板間及 法定空地加蓋任何構造物，如有違建情事經發現屬實者，願 無條件自行或接受拆除並負擔拆除費用，產權移轉時應列入 交代，如涉訟時自願放棄先訴抗辯權。」。準此，尊勝建設 公司雖透過買賣契約與第一手區分所有權人成立分管契約， 約定買賣契約所示地上十八層露台約定專用予被告無償使用 ，但約定專用權人仍應依法令規定管理使用，不得有任何增 建、違建或其他違法使用。依建築技術規則建築設計施工編 第1 章第1 條第20款規定：「直上方無任何頂遮蓋物之平臺
稱為露台。」，又依公寓大廈管理條例第15條第1 項規定： 『住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專 用部分，不得擅自變更。』。是以，系爭露台依社區規約、 區分所有權會議決議內容及買賣契約等約定，應依使用執照 上所載用途為之，不得有違反使用執照內加註禁止事項，亦 不得於露台上違反法規搭建構造物、地上物或雨遮等行為。 否則即有違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項、第15條第1 項、建築法第25條及建築技術規則第1 條第20款等規定之情 事，亦已違反社區規約第2 條第2 、6 項、第4 條第4 、5 款，且違反買賣契約第12條第1 項第( 3)款、第23條第6 項 第( 1)款及區分所有權人會議決議。被告為原告社區為第一 手社區住戶，對於前開社區規約、外牆管理使用規範及買賣 契內容知之甚詳，且就108 年11月24日召開之臨時區權會會 議紀錄均已依法公告並完成組織報備，故被告就原告社區不 得有任何違建（含露台違法使用）清楚知悉。原告社區之區 分所有權人應僅在合法管理使用系爭露台之範圍內方不受干 涉，然被告未經全體區分所有權人同意下，於系爭露台上方 之外牆如附圖編號1 、2 、3 斜線部分搭蓋遮雨棚（玻璃遮 光罩）及在露台上搭建如附圖編號4 玻璃門窗，均已違反系 爭社區規約第2 條第2 、6 項及第4 條第4 、5 款等規定。 而被告前開違建行為，經原告依法公告違規事實並限期改正 ，被告依然置若罔聞。原告社區至今僅成立不到2 年之新建 建築，對於制度建立本屬不易，而被告之行為形同公然藐視 系爭住戶規約及相關法令，若不令被告拆除，對其他遵守社 區規約之住戶甚不公平，且可能造成其他住戶起而效尤增加 原告未來社區大樓管理之困難，而對全體住戶之權益有造成 重大侵害之虞。是原告請求被告拆除拆除雨遮及玻璃門窗並 回復原狀，即屬有據。
(三)又社區規約上開規定，均係為社區外觀及維護社區品質所設 ，屬其區分所有人間所合意重要應遵守事項，故就社區內各 類設施不論有無影響外觀使用而違反系爭規約，應以系爭規 約約定之標準審視之。是以，本社區為維護整體外觀，區分 所有權人不得於外牆面裝置任何突出於牆面之附加物，如： 系爭雨遮，且甚至約定專用露台戶之約定專用權人，亦不得 於露台上方搭建任何棚架等破壞外觀行為。而被告前開裝設 雨遮之行為，顯已違反規約第2 條第6 項第1 、3 、6 款及 第4 條第4 、5 款等規定及區分所有權人會議決議內容甚明 。復依社區規約第23條第1 款規定，授權就共用部分之使用 管理事項，規約未規定者，得授權管理委員會另訂使用規則 ，原告已於108 年9 月30日頒布外牆管理規範，且依法公告
予全體住戶知悉。依外牆管理規範第5 點規定『嚴禁裝置任 何突出窗外或外牆附之附加物，一經發現管理委員會將逕行 予以舉發拆除，若因此衍生拆除及回復原狀費用，由違反約 定之住戶，自行負擔。』是以，依照外牆管理規範之規定， 不得於外踏上裝置任何突出外牆外之附加物（如：系爭遮雨 ）。從而，被告就系爭建物之外牆，應依使用執照用途、法 令及規約規定方式使用，不得有其他違法使用之情況，且不 得於共用之外牆裝置任何突出之系爭雨遮，絕非區分所有權 人得恣意使用外牆而不受任何規範。而被告所辯稱搭設係為 安全及防止雨水及花灑噴濺等原因，而此部分應係在被告購 買該戶時，即應為考量，而非購買後，在未經區權會或規約 同意之情形下，而擅自變更。至於被告所稱當時有遭管委會 成員入侵一事，純屬誤會，蓋當時管委會成員係為確認被告 搭建之遮光罩，而至頂樓公共之樑柱上拍攝被告所搭設之遮 光罩，縱被告當時未搭設該遮光罩，該樑柱距離被告之露台 尚有一定之高度，一般人根本不可能可以任意進入被告之露 台，且社區頂樓有裝設監視器，若有人至頂樓從事非晒衣或 其他合法行為，保全亦可立即發現，因此被告所辯稱基於安 全之理由，顯屬無稽，再者，該管委會成員至樑柱拍攝遮光 罩一事，業經檢察官為不起訴處分，而該處被告既無所有權 ，被告亦不得以維護自身權益為由，合法其搭設行為。(四)再者，共有部分應按其本來之用途使用，縱使特定區分所有 權人依約定（如：分管協議、規約等）就共有部分取得約定 專用權限，然此僅使該特定區分所有權人就該共有部分取得 「管理使用權」，該區分所有權人就管理使用之內容，本質 上仍應受限於共用部分之使用目的、性質及構造，亦不得違 反規約約定及使用執照所載用途。且所謂「物之使用方法」 ，係指不毀損其物體或變異其目的及性質之前提下，供該人 需要使用之，倘該區分所有權人就其專用權之使用，已超過 管理使用之權限及內容，又未經其他區分所有權人同意，其 使用方式即非合法。從而，區分所有權人即本件被告對於系 爭露台縱有約定專用權存在，惟使用露臺時，自不得在露臺 上方搭設任何遮蓋物，方屬符合露臺之使用目的、性質及構 造，而被告在系爭露台上及上方搭建系爭雨遮（遮光罩）及 玻璃門窗等違建物，顯非依露台之性質及構造而為使用，有 違露台之使用目的，遑論原告社區區分所有權人會議亦未就 此超出原露台使用目的之事項作成任何決議。承前所述，建 築技術規則第1 條第20款揭示之「露台定義」，係指上方無 任何頂遮蓋物之平台，而使用執照記載、規約及買賣契約約 定，均明確規範被告不得於系爭露台上搭建任何頂遮蓋物，
以保持露台原有之狀態。被告私自在系爭露台上方搭設雨遮 （透明遮光罩）及露台上搭建玻璃門窗之行為，除已造成系 爭露台上方有一頂遮蓋物，甚至露台上有地上物，已不符合 露台之定義，亦有違反使用執照所載用途、社區規約規定及 買賣契約約定之情形，實質上更形同「劃地為王、占為己有 」，忽視系爭露台本質上仍為全體區分所有權人之共有部分 ，而非被告之專有部分。
(五)綜上所述，被告於系爭房屋之露台上搭建玻璃門窗及露台上 方搭建雨遮（透明遮光罩），已與107 年莊使字第423 號使 用執照核准圖說核准之設施不同，堪認被告已超越該露台之 約定專用目的而為使用，不符露台原設計用途，有礙於社區 外觀之整齊，亦可能影響逃生安全及市場交易價格之評估， 另從建物結構承重設計而言，仍有致生危險之虞，事屬涉及 他區分所有權人之共同利益者，社區規約與就此予以限制， 並未逾所有權社會化與約定專用部分使用利益平衡上之相當 性，本屬有效。準此，被告之搭建行為已違反違反公寓大廈 管理條例第8 條第1 項、第15條第1 項，社區規約第2 條第 2 、6 項、第4 條第4 、5 款、外牆使用管理規範第5 點及 區分所有權人會議決議內容、買賣契約第12條第1 項第( 3) 款、第23條第6 項第( 1)款等約定，屬侵害公寓大廈管理委 員會之管理權。原告有制止及要求住戶回復原狀之權限。為 此，爰依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第5 款、第3 項、 第9 條第2 、4 項、第15條第1 、2 項、第36條第5 款，及 規約第25條第1 項第2 、3 、4 款等規定提起本件訴訟。(六)求為判決：如主文第1 、2 項所示。並陳明願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告則請求駁回原告之訴，暨陳明如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行，並以：被告設置遮雨棚及玻璃門窗等 並未逾越系爭露台設置目的。而被告於系爭露台所搭建之系 爭增建物係具有防潮及安全作用，防止雨水及頂樓澆花噴灑 之水浸入到室內，依鈞院勘驗結果：被告所有A-D 部分，從 昌平街由外並無法看見其於系爭露台所搭建的系爭建物，而 設置的系爭建物包括活動式玻璃罩、間隔紗窗；系爭雨罩頂 部設有烤漆及膠合玻璃，作為該平台與上方建物之阻隔，且 原告之委員有跳入露台之紀錄，而阻隔處與設置冷氣室外機 之平台間，有紗門隔絕，屬可移動；系爭露台上方有系爭遮 雨棚之烤漆及膠合玻璃，被告所有房屋接連系爭露台，其上 方設有系爭遮雨棚之烤漆及膠合玻璃，有勘驗筆錄在卷可稽 。足見系爭露台僅能由被告自所有的房屋出入，是系爭遮雨 棚及玻璃門窗之設置並未妨害其他共用部分之使用。參以勘
驗現場拍攝照片，可見系爭遮雨棚主要是透明採光罩的膠合 玻璃，而或於系爭露台所設置，屬於可拆裝的活動式玻璃罩 ，是系爭遮雨棚的設置並未變更或破壞系爭露臺的結構，亦 無妨害共用部分所在建築之安全，自無違反系爭露台設置目 的，依前揭所述，被告即得基於其專用權設置系爭建物。另 依勘驗照片可見A 、B 、C 部分之系爭露台確實前有遭大樓 管委會委員擅入，足認系爭露台可能被入侵，致危害被告使 用系爭露台時之人身安全，而依上開照片所示系爭遮雨棚的 搭建確實可防止上方人員及物品掉落於系爭露台，是以系爭 遮雨棚既未危害共用部分之安全，又可維護被告使用系爭露 台之安全性，足認其並未逾越系爭露台設置目的。再者，原 告之規約制定於109 年7 月4 日，被告之施作則早於108 年 8 月16日，係屬違反禁止溯及既往原則。此外，原告大規模 加裝所有住戶陽台之鋁門窗及在露天車道搭建採光罩，其所 為對大樓外觀之影響更甚於被告等語置辯。
三、法院之判斷：
本件原告主張被告在系爭露台上方外牆搭建雨遮（玻璃遮光 罩）及露台上搭建玻璃門窗等事實，業據提出地上十八層平 面圖、竣工圖、系爭露台前後對照照片等件為證，復為被告 所不爭執，並經本院會同兩造至現場勘驗屬實，製有勘驗筆 錄及現場照片可佐，是原告此部分主張，堪信為真實。另原 告主張被告上開搭建行為係屬違反公寓大廈管理條例及系爭 社區規約等規定，依法應拆除並回復原狀等語，則為被告所 否認，並以上開情詞置辯。經查：
(一)按管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓 大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理 委員所設立之組織。共用部分、約定共用部分之修繕、管理 、維護，由管理負責人或管理委員會為之。又住戶對共用部 分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定 者從其約定。住戶違反上開規定，管理負責人或管理委員會 應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必 要之處置。住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分 、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理 負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直 轄市、縣( 市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。公寓大 廈管理條例第3 條第9 款、第10條第2 項、第9 條第2 項、 第4 項、第15條第1 項、第2 項分別定有明文。查被告所使 用之系爭露台部分，係屬社區共用部分而經約定供特定區分 所有權人即被告使用之約定專用部分，為兩造所不爭，且尊 勝白金大廈區分所有權人於108 年11月24日召開108 年度第
2 次區分所有權人會議，會中臨時動議議案一決議：社區全 面禁止於外牆裝設固定等破壞外牆及突出於外牆之設置（包 含但不限於伸縮遮雨棚架、非建商原始裝設之冷氣柵欄，有 108 年度第二次區分所有權人會議紀錄可按。是原告基於對 尊勝白金大廈共用部分、約定專用部分之管理、維護之職責 ，並執行區分所有權人會議決議事項，自得提起本件訴訟， 合先敘明。
(二)又按住戶應依使用執照所載用途及規約使用約定專用部分， 不得擅自變更，公寓大廈管理條例第15條第1 項定有明文。 是以，縱為約定專用，其使用仍應依其設置目的及通常使用 方法為之，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都 市計畫法及建築法令之規定。此觀最高法院82年度台上字第 1802號、85年度台上字第2389號判決亦採相同見解。故系爭 露台縱約定由地上18層住戶即被告使用管理，而屬共有物之 分管約定，惟其於管理及使用時，仍應注意露台之構造設計 及其原有功能。查：
1.按建築技術規則建築設計施工編第1 章第1 條第20款規定： 「直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺」。系爭露台依建 築設計既屬露台，自應保持露台之原狀而為使用，亦即露台 上方應無任何頂遮蓋物，始符合其通常使用方法及設置目的 。被告在系爭露台上方搭建雨遮（玻璃遮光罩）及露台上裝 設玻璃門窗，為排他性獨立使用，已與建築法令有違，顯非 依露台之性質及構造而為使用，有違露台之使用目的。是以 被告對於系爭露台縱有約定專用權存在，惟其搭設系爭增建 物顯已超出露台之使用目的，難認正當，遑論系爭社區區分 所有權人會議並未就此超出原露台使用目的之事項作成任何 決議。況且，依據卷附本件社區各承購戶與建商即尊勝建設 公司簽署之房屋土地買賣契約第12條第1 項第3 款約定：「 …A1、B1戶地上十八層所標示之露台如【附圖二】，雖未能 辦理所有權登記，但約定由前述該直接相鄰及相連通之區分 所有權人（下稱約定專用權人）專用，並供該約定專用權人 無償管理使用，惟該約定專用權人應依相關法令約定管理使 用不得增建、違建或其他違法使用，否則應自行負擔相關法 律責任。…」，及第23條第6 項第1 款約定：「依新北市政 府工務局核發之（107 ）莊使字第00423 號附表注意事項規 定：㈠起造人或區分所有權人不得於陽台、露台、挑空（高 ）、上下樓板間及法定空地加蓋任何構造物，如有違建情事 經發現屬實者，願無條件自行或接受拆除並負擔拆除費用， 產權移轉時應列入交代，如涉訟時自願放棄先訴抗辯權。」 ，堪認被告於買受系爭區分所有建物時即已知悉其就系爭露
台雖有約定專用權，惟不得有任何增建、違建或其他違法使 用之行為，並知悉依新北市政府工務局（107 ）莊使字第00 000 號使用執照附表注意事項之規定，不得於露台上加蓋任 何構造物。抑且，系爭社區規約並已將上開買賣契約第12條 第1 項第3 款之約定納入第2 條第2 項予以規範；另關 約 定專用部分之使用管理，亦於社區規約第4 條第4 、5 款規 定：「四、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分 之使用，應依使用執照所載用途為之。五、區分所有權人及 住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式 使用。並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質 。」等內容。是被告抗辯其於系爭露台上設置雨遮及玻璃門 窗等並未逾越露台設置目的云云，自不足採。
2.另被告抗辯系爭增建物係具有防潮及安全作用，防止雨水及 頂樓澆花噴灑之水浸入到室內云云。惟關於頂樓澆花所生噴 濺，自得向原告反應以為改善，又系爭露台空間配置情形， 本為被告買受系爭區分所有建物時所得預見，且尚非無其他 足供防潮及加強安全之方式，是被告於管理及使用系爭露台 時，仍不得有違露台之構造設計及其原有功能，被告前揭抗 辯，亦無足取。
3.從而，原告訴請被告應將系爭露台如附圖編號1 斜線部分、 編號2 斜線部分、編號3 斜線部分所示之雨遮（玻璃遮光罩 ）予以拆除，回復如露台上方無任何固定物之原狀；暨將系 爭露台上如附圖編號4 部分所示之玻璃門窗予以拆除，回復 如露台上無任何固定物之原狀，均洵屬有據，應予准許。(三)復查，被告在如附圖編號1 、2 、3 斜線部分所搭蓋之雨遮 （玻璃遮光罩），係自頂樓外牆部分安裝，有本院勘驗筆錄 及現場照片可稽。按公寓大廈之外牆，係建築物主要構造， 為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分 割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用。又按 公寓大廈外牆面非依法令規定，並經區分所有權人會議之決 議，不得有設置廣告物或其他類似之行為，公寓大廈管理條 例第8 條第1 項定有明文。是關於在公寓大廈之外牆面設置 廣告物之行為，除須合於法令規定外，並應經區分所有權人 會議之同意，始得對抗區分所有權人（最高法院91年度台上 字第405 號判決意旨參照）。準此，於外牆面設置廣告物或 其他類似之行為，尚應經區分所有權人會議之同意，始得為 之，依舉輕以明重之原則，堪認被告於頂樓之外牆面安裝雨 遮（玻璃遮光罩），亦應經區分所有權人會議之同意，始得 對抗區分所有權人。則被告既未舉證證明已得區分所有權人 會議同意其得自頂樓外牆面安裝系爭雨遮（玻璃遮光罩），
自不得逕行為安裝行為。況尊勝白金大廈區分所有權人亦業 於108 年11月24日所召開108 年度第2 次區分所有權人會議 ，決議社區全面禁止於外牆裝設固定等破壞外牆及突出於外 牆之設置（包含但不限於伸縮遮雨棚架、非建商原始裝設之 冷氣柵欄等事項。至被告雖抗辯社區規約係制定於109 年7 月4 日，其施作早於108 年8 月16日，恐有違反禁止溯及既 往原則之適用云云。惟社區規約早於108 年7 月13日即已訂 立，此觀諸社區規約第29條規定自明，而社區規約第2 條第 6 項原規定為：「新建公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平 臺及不屬專有部分之防空避難設備，除應符合法令規定外， 並依規定向主管機關完成報備後，限制不得有變更構造、顏 色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。」，嗣雖於10 9 年7 月4 日始修正為：「本公寓大廈周圍上下、外牆面、 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，應符合法令及規 約規定，並向主管機關完成報備，且不得變更構造、顏色、 設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為及應符合下列規定： ( 1) 禁止違反使用執照上加註各條款事項。…( 3)禁止裝 置任何突出窗外或外牆之附加物，如鐵鋁窗、雨遮、伸縮遮 雨棚架等破壞整體外觀之行為。…( 6)維護整體景觀，使用 各約定專用部分區分所有權人或住戶，不得於約定專用部分 搭建違章建築、設置棚架或其他破壞整體景觀之行為。」， 然關於外牆面之使用，依公寓大廈管理條例第8 條第1 項規 定，本應經區分所有權人會議決議為之，且依社區規約修正 前第2 條第6 項規定，亦難認在使用上並無任何限制，是尚 難認有違禁止溯及既往原則可言。從而，原告以被告在如附 圖編號1 斜線部分、編號2 斜線部分、編號3 斜線部分所搭 建之雨遮（玻璃遮光罩）係安裝在全體住戶共同使用之頂樓 外牆為由，而訴請被告拆除，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依據公寓大廈管理條例第9 條第4 項及第15 條第2 項之規定，請求判決如主文第1 、2 項所示，均為有 理由，應予准許。
五、本判決係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法 第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行，並依 被告聲請酌定相當金額准許被告為原告預供擔保後，得免為 假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之 證據，均核與本件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加 論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
三重簡易庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
書記官 楊家蓉
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