臺灣臺中地方法院民事判決 109年度豐簡字第498號
原 告
即反訴被告 廖國廷
訴訟代理人 林易佑律師
被 告
即反訴原告 金秀鳳
訴訟代理人 楊淑琍律師
被 告 金秀情
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國110年8月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將附表所示之不動產，於民國103年8月20日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
甲、程序事項
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259條及第260條第1項分別定有 明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關 係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者 之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主 張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的 之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的 之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律 關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的 之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有 牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號裁判要旨參照） 。本件原告主張：被告金秀鳳於民國103年8月間將如附表所 示之房地（下稱系爭房地）出售並移轉登記予伊，以抵債積 欠伊之借款，雙方約定金秀鳳需於108年8月31日將系爭房屋 歸還伊管理，詎金秀鳳屆期不履行，依民法第767條規定請 求被告返還系爭房屋等語。金秀鳳則以：系爭房屋係被告金
秀情未經同意擅自以伊代理人名義出售並移轉登記予原告， 伊拒絕承認，則系爭房地過戶予原告之物權行為即自始不生 效力，伊對系爭房地之所有權不因無效原因所為之移轉登記 而失其存在，原告即非系爭房地之所有權人，爰依民法第76 7條第1項中段等規定，反訴請求原告塗銷系爭房地所有權之 移轉登記，回復登記為伊所有等語。核金秀鳳所提起之反訴 ，其標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，是金秀鳳 提起反訴，核與前揭規定相符，應予准許。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一者、不在此限，民事訴訟法第255條1項第2款定 有明文。查金秀鳳於109年10月30日提起反訴時，原依民法 第767條第1項前段、中段請求，嗣於110年8月19日言詞辯論 時當庭表明捨棄依民法第767條第1項前段請求部分，並追加 依民法第184條第1項前段故意侵權行為之法律關係為同一聲 明請求（見本院卷二第120頁），核其追加請求依據，所涉 基礎事實，均係金秀鳳有無出賣並移轉系爭房地所有權予原 告之意，並合法委任、授權金秀情簽訂買賣契約、辦理所有 權移轉登記等，徵諸前開說明，原告此項訴之追加合於前揭 規定，應予准許。
乙、實體事項
一、原告起訴主張：被告金秀鳳因積欠伊借款，於103年8月間將 其所有系爭房地之所有權移轉登記為伊所有，以抵償其積欠 之債務。雙方約定產權移轉登記畢，伊同意無償供金秀鳳居 住5年，5年到期即108年8月31日，金秀鳳需將房屋歸由伊管 理；移轉完成，債務全部清償完畢。系爭房地所有權於103 年8月間移轉登記為伊所有後，系爭房屋即交由被告共同居 住使用，迄今已逾伊無償提供其等居住之5年期限，經伊兩 度請求歸還房屋，均未獲置理。爰依民法第767條第1項前段 規定，請求被告返還系爭房屋，並依民法第179條不當得利 之規定，請求被告自前開無償居住期限屆滿後之翌日即108 年9月1日起，按房屋之現值合計新臺幣（下同）178,800元 給付伊年息10%之相當於租金之利益，每年為17,880元，迄 返還房屋之日止等語。並聲明：1.被告應共同將系爭房屋騰 空交還原告。2.被告應自108年9月1日起至交還前開二間房 屋時止，按年共同給付原告17,880元。關於反訴部分，系房 地於103年8月間因抵償債務，由金秀鳳辦理所有權移轉登記 予伊所有，同時約定移轉完成，債務全部清償完畢，迄今已 逾6年，金秀鳳入出境臺灣共有3次，其間未繳納相關稅捐， 對於系爭房地已移轉登記予伊之事不能諉為不知。且雙方於 103年8月11日簽立買賣契約後，伊旋即於同年月27日匯款32
6,270元及2,502,013元，合計共2,828,283元予金秀鳳作為 買賣尾款，供其償還系爭房地向玉山銀行大墩分行所為貸款 ，並旋於103年9月1日塗銷抵押權登記，金秀鳳應無從諉稱 不知。又系爭房地辦理所有權移轉登記時，金秀情既能合法 提出金秀鳳之身分證明文件、印鑑證明書正本、系爭房地所 有權狀正本，並依法押蓋其印鑑章在卷，以憑辦理，足見確 有獲得金秀鳳之十足授權，或至少亦有民法第169條表見代 理規定之適用等語。並就反訴部分答辯聲明：反訴原告之訴 駁回。
二、被告部分：
（一）被告金秀情抗辯：當初是訴外人陳揚森說伊姊姊金秀鳳欠 廖繼華錢，要求伊處理，陳揚森說金秀鳳房子很多，就拿 她的房產來償還，因為陳揚森恐嚇伊，說「我就照三餐給 你請安」，說伊的小孩讀哪裡他都知道，陳揚森問伊有無 金秀鳳身分證件、印章，他說他可以陪伊去戶政機關辦理 印鑑證明，翌日到戶政事務所，陳揚森就教伊怎麼講，伊 就將金秀鳳的印鑑證明申請出來，由陳揚森請代書辦理金 秀鳳所有系爭房地之過戶。金秀鳳的身分證、印章、系爭 房地所有權狀等證件都放在她房間，伊沒有經過她同意， 去她房間拿取。本件係伊未經過金秀鳳同意，被迫擅自拿 金秀鳳的身分證件及印章去戶政事務所申請印鑑證明給陳 揚森，當時金秀鳳在大陸被收押，被告之母親剛去世不久 ，伊很無助，心生恐懼，才配合陳揚森辦理，金秀鳳完全 不知情，也沒有簽授權書及同意書給伊，伊業已去臺中地 方檢察署自首。至於原告提出之面額500萬元本票，是之 前伊向廖繼華借錢時簽的，金秀鳳的名字也是伊簽的，此 筆實際借款金額為100多萬元，業經清償，伊從頭到尾都 不認識原告等語。並答辯聲明：原告之訴駁回。（二）被告即反訴原告金秀鳳抗辯：否認積欠原告借款，系爭房 地為伊所有，伊早於102年10月25日在大陸地區福建省因 犯假冒註冊商標罪遭執行逮捕，羈押於晉江市看守所，其 後更入監服刑，根本無法對原告為任何意思表示，更不知 當時過戶的經過，何來有所謂授權金秀情為上開過戶的意 思表示？依金秀情之證述，當時係原告之代理人陳揚森帶 金秀情去辦理印鑑證明及過戶，該所有權移轉登記核屬無 效。又系爭房地係以買賣為原因辦理所有權移轉登記予原 告，依民法第758條規定應以書面為之，且依民法第531條 規定，委任該事務處理權及代理權之授與亦應以文字為之 。惟金秀情於伊在大陸地區入監期間，未經伊之書面授權 ，於103年8月11日代理伊簽訂系爭房地買賣契約，並於10
3年8月20日將系爭房地移轉登記予原告，因無書面授權書 ，自屬不依法定方式為之，依民法第73條規定為無效，並 屬無權代理，依民法第170條第1項規定，非經伊承認，對 伊不生效力，而伊以答辯狀明示拒絕承認上開無權代理行 為，則系爭房地過戶予原告之物權行為即自始不生效力， 故原告自始未取得系爭房地之所有權，自不得依所有物返 還請求權，請求被告返還系爭房地，亦不得請求給付相當 於租金之不當得利等語。並答辯聲明：原告之訴駁回如受 不利之判決，願供擔保免為假執行。關於反訴部分，金秀 情以伊代理人名義，就系爭房地所為之所有權移轉登記予 原告之行為，為無權代理，對伊不生效力，故原告自始未 取得系爭房地之所有權。則伊對系爭房地之所有權，自不 因無效原因所為之移轉登記，而失其存在，原告即非系爭 房地所有權人，系爭房地登記為原告所有，顯妨害真正所 有權人即伊對系爭房地所有權之完整，為此，依民法第76 7條第1項中段所有物除去妨害請求權，或民法第184條第1 項前段故意侵權行為之法律關係，請求擇一判決原告塗銷 系爭房地所有權之移轉登記，回復登記為伊所有等語。並 反訴聲明：原告應將系爭房地於103年8月20日以買賣為原 因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為反訴原告所 有。
三、得心證之理由：
（一）查系爭房地原為金秀鳳所有，而於103年8月20日以103年8 月11日之買賣為原因移轉所有權登記予原告，原告目前為 系爭房地之名義上所有權人暨系爭房屋之納稅名義人等情 ，業據原告提出不動產買賣契約書、系爭房地登記謄本、 房屋稅籍證明及系爭房地地籍異動索引等件為證，復有臺 中市雅潭地政事務所109年10月15日函文暨所檢附之系爭 房地上開時間辦理買賣所有權移轉登記之土地登記申請書 、土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書、原告及金秀 鳳身分證正反面影本、金秀鳳印鑑證明（上載受託人金秀 情）及系爭房地所有權狀等件在卷可憑（見本院卷一第21 至31、37、39、145至164、217至231頁），並為被告所不 爭執，堪信上情為真實。惟原告主張：金秀鳳因積欠伊借 款，於103年8月間授權金秀情將其所有系爭房地所有權出 賣並移轉登記為伊所有，以抵償其積欠之債務，金秀情既 能提出金秀鳳之身分證明文件、系爭房地之所有權狀正本 、印鑑證明書正本，並押蓋其印鑑章辦理所有權移轉登記 手續，足見確有獲得金秀鳳之十足授權，或至少亦有表見 代理規定之適用等情，則為被告所否認，被告並以前揭情
詞置辯。兩造主要爭執在於：金秀鳳是否有委任並授與金 秀情代理權將系爭房地出賣並移轉登記予原告，以抵償其 積欠原告之債務？該所有權移轉登記是否合法有效？（二）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於 他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互 相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項、第34 5條分別定有明文。次按不動產物權，依法律行為而取得 、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為 ，應以書面為之，民法第758條亦有明文規定。立法理由 在於，不動產物權之得、喪、變更之物權行為，攸關當事 人之權益至鉅，為示慎重，並便於實務上作業，自應依當 事人之書面為之。此所謂「書面」，係指具備足以表示有 取得、設定、喪失或變更某特定不動產物權之物權行為之 書面而言。如為契約行為，須載明雙方當事人合意之意思 表示。至以不動產物權變動為目的之債權行為者，固亦宜 以書面為之，以昭慎重（民法第758條98年1月23日修正之 立法理由參照）。如當事人並無買賣並移轉不動產所有權 登記之意思，而係遭偽造或盜用印章，再蓋於不動產所有 權買賣移轉契約書，自難認當事人間就該不動產之買賣移 轉登記之物權契約已依前揭規定以書面合意簽訂。又為委 任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以 文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與 代理權者，代理權之授與亦同，民法第531條亦定有明文 。本件原告既主張金秀鳳有授權金秀情處理系爭房地出賣 並移轉所有權登記予原告之情事，依前揭規定，該委任處 理及代理權代理為之之法律行為，即不動產物權之移轉， 應以書面為之，則委任處理該事務之委任契約及代理權之 授與，自應均以文字為之。若不能證明金秀鳳曾以書面契 約委任、授權金秀情處理該事務，揆諸上開說明，該委任 事務處理之授權，即因不依法定方式，而屬無效（最高法 院81年度台上字第442號、106年台上字第491號、107年台 上字第866號民事判決參照）。經查：
1.金秀鳳抗辯：系爭房地上開買賣暨所有權移轉登記前， 伊即於102年10月25日因犯罪在大陸地區遭逮捕，羈押 於晉江市看守所，系爭房地移轉登記期間伊在大陸地區 入監執行等情，提出福建省泉州市中級人民法院刑事裁 定書為證（見本院卷一第117至122頁），並為原告所不 爭執。而金秀鳳自101年9月20日出境後，至107年5月6 日始入境臺灣，且旋於同年月30日即出境，此有其入出
境紀錄在卷可稽（見本院卷一第61頁）。金秀鳳於系爭 房地買賣並辦理所有權移轉登記予原告之103年8月間既 因犯罪遭大陸地區法院判刑而入監執行，當不可能口頭 或出具書面委任狀或授權狀，委任或授權金秀情，而將 系爭房屋出售並移轉所有權予原告。
2.證人金秀情於本院審理時證稱：（提示本院卷第147至1 64、203至209頁）這並不是伊去辦理的，是廖繼華及陳 揚森委託代書去辦理的，根本沒有買賣房地的事情，是 陳揚森打電話給伊，每天就是要討金秀鳳的債務，問伊 要怎麼處理，伊說欠錢又不是伊，伊不了解這債務的問 題，伊姐姐金秀鳳在大陸被關，陳揚森說欠錢要還錢， 說金秀鳳房產那麼多，問伊有無金秀鳳之身分證件，要 伊去申請印鑑證明；當時廖繼華找黑道陳揚森找伊，說 金秀鳳欠他錢，要伊還錢，說伊跑也不是辦法，伊說是 金秀鳳的事，他們恐嚇伊說金秀鳳如果不還錢，他就會 到伊家裡來，伊會怕，當時伊母視剛往生不久，且金秀 鳳在大陸被羈押，當初是把系爭房屋過戶給廖繼華，伊 不知道廖繼華後來又把房屋過戶給廖國廷，是陳揚森押 伊去戶政機關辦理金秀鳳的印鑑證明，說要把金秀鳳的 房屋過戶給廖繼華；當時是金秀鳳的證件放在她房間， 伊沒有經過她同意，去她房間拿的，伊擅自拿金秀鳳的 身分證件及印章去戶政事務所申請印鑑證明，因為陳揚 森恐嚇伊，他說「我就照三餐給你請安」，說伊的小孩 讀哪裡他都知道，他說欠錢還錢，伊說要等金秀鳳回來 ，他說金秀鳳多久會回來，伊說不知道，他問伊有無金 秀鳳的證件，身分證件、印章，他可以陪伊去戶政機關 辦理印鑑證明，到隔天去戶政，他就教伊怎麼講，伊就 去把金秀鳳的印鑑證明申請出來，陳揚森就去找代書辦 理金秀鳳的房地過戶，伊已經去臺灣臺中地方檢署自首 等語（詳見本院卷一第520至524頁），並有其所提出之 臺灣臺中地方檢署110年度偵字第40號偽造文書案件刑 事傳票在卷可稽（見本院卷二第19頁）。參酌前開同一 時期，金秀鳳早在大陸地區因犯罪遭羈押、入監執行， 其自101年9月20日出境後，至107年5月6日始入境臺灣 地區。而上開系爭房地以買賣為原因辦理所有權移轉登 記予原告之相關資料，亦均未見有金秀鳳委任或授權金 秀情等人處理之書面委任狀、授權書等事實，堪認金秀 情上開證述與事實相符。足證金秀鳳抗辯其對於系爭房 地出賣並辦理所有權移轉登記予原告一事並不知情，自 無委任並授權金秀情出賣並辦理所有權登記之情事，而
係金秀情擅自竊取金秀鳳之身分證、印章、系爭房地所 有權狀等相關過戶資料，再由陳揚森陪同並指示金秀情 至戶政事務所申請金秀鳳之印鑑證明，憑以辦理買賣移 轉登記相關事宜。
3.原告雖主張：金秀鳳因積欠伊借款，於103年8月間將其 所有系爭房地之所有權移轉登記為伊所有，以抵償其積 欠之債務，金秀鳳總共積欠伊大約500萬元云云，惟金 秀鳳否認之。查原告就借款關係存在何人與何人之間， 先則於起訴狀主張：金秀鳳因積欠伊借款等語（見本院 卷一第15頁），惟金秀鳳否認有向原告借款，原告乃提 出被告共同簽發之面額500萬元本票欲證明金秀鳳向原 告借款，經金秀情抗辯：該500萬元本票係伊之前向廖 繼華借款100多萬元，廖繼華要求伊簽發500萬元之本票 ，本票上金秀鳳之名字是伊簽的，借款已清償等語（見 本院卷一第237、255頁）。經本院曉諭原告敘明借款當 事人為金秀鳳或金秀情，上開約500萬元之消費借貸契 約是存在何人與何人之間等（見本院卷一第238頁）。 原告仍主張：借款關係存在於金秀鳳與伊之間等語（見 本院卷一第238頁）。然原告嗣改稱：金秀鳳因經營裕 鴻昌實業股份有限公司（下稱裕鴻昌公司），早自89年 間開始，即因周轉資金之需要，經常向廖繼華借貸資金 使用，雙方之間有關金錢之借貸往來，已歷時近20年， 迄至103年8月間因被告2人已無力償還債務，雙方才協 議以金秀鳳所有之系爭房地作價辦理移轉過戶於伊，以 抵償其積欠廖繼華之債務云云，前後所述不符。且當時 金秀鳳既因案在大陸地區遭羈押或在監執行，自無可能 與原告等人協商所謂以系爭房地作價還款之事。原告復 主張：包括廖繼華及伊本人，共匯入金秀鳳之兆豐銀行 存款帳戶最少有6筆，金額合計740多萬元，其中廖繼華 匯入5筆，分別為97年10月14日匯入987,170元，99年9 月9日匯入682,050元，100年12月16日匯入1,465,170元 ，101年11月19日匯入952,740元，102年1月10日匯入1, 951,970元，另伊在100年11月15日匯入1,366,370元， 合計7,405,470元等情，固據提出被告共同簽發之本票 、被告及訴外人劉芳游共同簽發之本票及裕鴻昌公司簽 發之支票，並援引兆豐國際商業銀行股份有限公司110 年1月4日函文暨所檢送之金秀鳳於該行所申設帳戶自89 年1月1日至103年8月31日之往來明細為證（見本院卷一 第255至301頁）。然上開裕鴻昌公司簽發之支票係當時 該公司向廖繼華借款簽發交付予廖繼華以為還款，該借
款在證人即裕鴻昌公司當時之會計范明玲於101年8月離 職前均已清償，當時是請廖繼華將上開支票抽出（不提 示），其等再以匯款方式還款等情，此經證人范明玲於 本院審理時證述在卷（詳見本院卷二第121至125頁）。 足見究係裕鴻昌公司或金秀鳳，係向廖繼華或向原告借 款，借款金額為何，是否業已清償，兩造間爭執甚大， 且兩造提出之證據資料，仍待釐清，在此情況之下，金 秀鳳當不可能於其在大陸地區遭羈押或入監執行期間， 委由金秀情將系爭房地出賣予原告，以抵償金秀鳳積欠 原告之債務。益徵金秀鳳抗辯：伊不知系爭房地出賣並 移轉登記予原告之事，亦無委任並授權金秀情將系爭房 地出賣並移轉所有權予原告之情，係金秀情盜取伊身分 證、印章等相關資料，擅自辦理等語，應堪採信。 4.依系爭房地不動產買賣契約書之記載，其出賣人金秀鳳 簽章下方有金秀情之簽章及「代」字，以及金秀鳳之印 鑑證明上亦記載受委託人金秀情，應轉交當事人金秀鳳 等字（見本院卷一第23、160頁），足見系爭房地出賣 予原告，形式上係由金秀情代理金秀鳳與原告簽訂買賣 契約。惟金秀鳳並無委任並授權金秀情將系爭房地屋出 賣並辦理所有權予原告之情事，業如前述。原告亦未能 提出金秀鳳有委任金秀情出賣系爭房地並授權其簽訂買 賣契約之委任狀及授權狀，金秀情代理金秀鳳出賣系爭 房地予原告，所簽訂之不動產買賣契約書核係無權代理 。其次，上開系爭房地辦理買賣移轉所有權之土地登記 申請書，於委任關係欄位記載：本土地登記案之申請委 託謝國清代理，代理人謝國清等語，並蓋有謝國清之印 文，然於代理人聯絡電話之上亦蓋有「呂秀碧」之印文 （見本院卷一第147、148頁）。而證人呂秀碧於本院審 理到庭證稱：伊103年的職業是代書，目前在代書事務 所上班，系爭房地由金秀鳳出售予原告並辦理所有權移 轉登記是伊去辦理的，是受陳揚森委任，伊沒有跟賣方 金秀鳳接觸，也沒有跟金秀情確認金秀鳳是否確實要賣 房地，都是透過陳揚森，只有一次跟金秀情接觸就是打 買賣契約，金秀鳳的身分證件、印鑑證明、系爭房地權 狀等相關資料，是金秀情透過陳揚森提供給伊的，這件 買賣，伊從頭到尾都沒有跟金秀鳳接觸，包括電話聯絡 等，伊當時也沒有跟金秀情確認她幫金秀鳳處理出售系 爭房地的事，有無經過金秀鳳的書面委託授權等語（詳 見本院卷二第125至128頁）。足見就系爭房地上開買賣 所有權移轉登記，關於出賣人部分，係由金秀情提供金
秀鳳之身分證、印鑑章、印鑑證明（由金秀情代金秀鳳 申請）。而上開土地登記申請書雖記載代理人謝國清， 但實際上係由證人呂秀碧代為辦理買賣契約之簽約及所 有權之移轉相關事宜。惟呂秀碧於辦理期間並未與金秀 鳳有任何接觸，亦未向金秀情確認其幫金秀鳳處理出售 系爭房地事宜，有無經過金秀鳳之書面委託授權。而依 上開臺中市雅潭地政事務所所檢送之系爭房地出賣並辦 理所有權移轉登記予原告之相關資料，亦未見有金秀鳳 委任金秀情等人處理簽訂買賣契約暨辦理所有權移轉登 記之書面委任、授權狀，難認金秀情或謝國清及呂秀碧 等人曾獲得金秀鳳之書面委任及授權辦理系爭房屋之買 賣所有權移轉登記。準此，上開不動產買賣契約書，土 地登記申請書、土地及建築改良物所有權買賣移轉契約 書等相關資料上金秀鳳之印文，均係遭人盜蓋而來，難 憑此推認金秀鳳有書面委任及授權金秀情或謝國清或呂 秀碧等人簽訂系爭房地買賣契約並辦理所有權移轉登記 之事務，依前揭說明，系爭房地之買賣契約固係無權代 理，然系房地前揭「土地及建築改良物所有權買賣移轉 契約書」上金秀鳳之印文係遭盜蓋金秀鳳之印鑑章而來 ，核屬偽造文書，金秀鳳並無將系爭房地出賣並移轉登 記予原告之意思，自難認其與原告有合意簽訂該書面之 不動產物權移轉契約。從而，系爭房地移轉登記予原告 ，核係未經買賣雙方合意，且因未依法定方式成立書面 物權契約而無效。而法律行為之無效為當然、自始、絕 對無效，自不因金秀鳳事後有何行為而使其變為有效。 原告主張：系爭房地於103年8月間因抵償債務，由金秀 鳳將所有權移轉登記予伊所有，同時約定移轉完成，債 務全部清償完畢，迄今已逾6年，金秀鳳入出境臺灣共 有3次，其間未繳納相關稅捐，且雙方於103年8月11日 簽立買賣契約後，伊旋即於同年月27日匯款326,270元 及2,502,013元，合計共2,828,283元予金秀鳳作為買賣 尾款，供其償還系爭房地向玉山銀行大墩分行所借之銀 行貸款，並旋於103年9月1日塗銷抵押權登記，金秀鳳 應無從諉稱不知等語，縱屬實，亦無法使上開無效之法 律行為變成有效。系爭房地移轉所有權登記予原告之物 權契約既屬無效，原告自不能取得系爭房地之所有權。（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。此為所有人對所有物 之回復請求權，其行使以對於物有所有權為前提。次按依 土地法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條定有明文
，立法意旨在保護因信賴登記取得土地權利之第三人，將 登記事項賦予絕對真實之公信力，是土地權利經登記完畢 發生效力，受法律保障。惟如登記有無效或得撤銷原因， 真正權利人得在未經善意第三人信賴登記而取得該權利並 為登記前，訴請法院判決塗銷登記，回復其權利（最高法 院108年台上字第1510號判決、108年台上字第1043號判決 參照）。查系爭房地以買賣為原因移轉登記所有權予原告 ，其物權移轉契約既為無效，金秀鳳反訴請求塗銷該移轉 登記復有理由（詳如後述），原告即自始未取得系爭房地 所有權，自不得行使所有物回復請求權，同時，被告占有 使用系爭房屋，係本於金秀鳳對於系爭房屋之所有權，縱 獲有占有使用之利益，亦非無法律上之原因，並與原告無 涉，原告亦不得行使不當得利請求權。從而，原告依民法 第767條第1項前段所有物回復請求權之法律關係，請求判 決被告應共同將系爭房屋騰空交還原告，並依民法第179 條不當得利之法律關係，請求判決被告應自108年9月1日 起至交還系爭房屋之日止，按年共同給付原告17,880元， 均為無理由，應予駁回。
（四）反訴部分
按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第76 7條第1項中段定有明文。所謂妨害者，係指以占有以外方 法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之圓滿行使其所 有權之行為或事實而言（最高法院88年度台上字第2420號 判決參照）。查系爭房地以買賣為原因移轉登記所有權予 原告，既為無效，則原告現尚登記為系爭房屋之所有權人 ，妨害真正所有權人即金秀鳳就系爭房地所有權之圓滿、 完整之行使，自屬於妨害金秀鳳之所有權。從而，金秀鳳 反訴依民法第767第1項中段所有物妨害除去請求權之法律 關係，請求判決原告應將系爭房地於103年8月20日以買賣 為原因之所有權移轉登記予以塗銷，為有理由，應予准許 。至系爭房地所有權移轉登記塗銷後，其法律效果，即當 然回復為原有登記之狀態，亦即回復登記為金秀鳳所有， 是金秀鳳並無聲明於塗銷所有權移轉登記後，並回復登記 為金秀鳳所有之必要。然金秀鳳該部分聲明，僅屬塗銷登 記後法律效果之贅載，不足以影響判決之結論，爰不另為 駁回之諭知。另金秀鳳依民法第767條第1項中段所有物妨 害除去請求權之法律關係請求判決原告塗銷系爭房地之所 有權移轉登記既有理由，無須再審酌其依民法第184條第1 項前段故意侵權行為之法律關係為同一請求有無理由，均 併予敘明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述。又因 訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第 427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易 程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續 審理。前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為 已有適用簡易程序之合意。本件金秀鳳於109年10月30日具 狀提起反訴，反訴部分之訴訟標的價額為2,408,027元（見 本院卷第211、212頁），已逾50萬元，且不屬於民事訴訟法 第427條第2項之範圍，原應將本件訴訟裁定改用通常訴訟程 序。然金秀鳳具狀同意反訴部分繼續適用簡易程序（見本院 卷二第141頁），原告未抗辯而為本案之言詞辯論，依前揭 規定，視為已有適用簡易程序之合意，均附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 8 月 25 日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 黃渙文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 25 日
書記官 蔡伸蔚
附表：
一、土地
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│編│ 土 地 坐 落 │ │
│ ├───┬────┬────┬───┬──┬────────┬────┬─────┤
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │地 號│地目│面積（平方公尺）│權利範圍│備 考 │
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│1 │臺中市│大雅區 │秀雅段 │970 │ │97.28 │全部 │重測前十三│
│ │ │ │ │ │ │ │ │寮段92-33 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │地號 │
├─┼───┼────┼────┼───┼──┼────────┼────┼─────┤
│2 │臺中市│大雅區 │秀雅段 │981 │ │90.05 │全部 │重測前十三│
│ │ │ │ │ │ │ │ │寮段92-22 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │地號 │
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二、建物
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│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │備考│
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │ │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │ │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │ │
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│1 │臺中│臺中市大雅區秀│住家用│第1樓層：46.07 │陽台8.80 │ 全部 │重測│
│ │市大│雅段970地號 │、加強│第2樓層：46.07 │ │ │前十│
│ │雅區│ │磚造2 │突出物：5.74 │ │ │三寮│
│ │秀雅│--------------│層樓房│合 計：97.88 │ │ │段13│
│ │段11│臺中市大雅區月│ │ │ │ │7建 │
│ │9建 │祥路183之90號 │ │ │ │ │號 │
│ │號 │ │ │ │ │ │ │
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│2 │臺中│臺中市大雅區秀│住家用│第1樓層：46.07 │陽台8.80 │ 全部 │重測│
│ │市大│雅段981地號 │、加強│第2樓層：46.07 │ │ │前十│
│ │雅區│ │磚造2 │突出物：5.74 │ │ │三寮│
│ │秀雅│--------------│層樓房│合 計：97.88 │ │ │段12│
│ │段13│臺中市大雅區月│ │ │ │ │7建 │
│ │0建 │祥路183之68號 │ │ │ │ │號 │
│ │號 │ │ │ │ │ │ │
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