臺灣高雄地方法院民事判決 110年度訴字第602號
原 告 黃黍莓
訴訟代理人 陳勁宇律師
被 告 林鳳珠
訴訟代理人 李俊賢律師、李玉雯律師
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國110年8月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾捌萬貳仟元，及自民國一一○年五月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣肆拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾捌萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109年10月22日經由台慶不動產高雄 中正文化加盟店瑞邦房屋仲介，購買被告所有坐落高雄市○ ○區○○段000000地號土地及其上同段898建號房屋（門牌 號碼高雄市○○區○○○路00號，下合稱系爭房地），並於 同日簽立不動產買賣契約契約（下稱系爭契約），透過第一 建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）辦理價金履約 保證。原告業於109年10月14日給付被告斡旋金新臺幣（下 同）3萬元轉為簽約金，並於109年10月29日、11月12日匯款 40萬元、80萬元至系爭契約之第一商業銀行之履約專戶。又 兩造因原告自有現金有限，恐無法貸得尾款367萬元而違約 ，乃於系爭契約第12條「特約事項」約定「貸款不足現金補 足，另不足360萬元雙方無條件解除合約，已付款項返還買 方，惟若因買方個人信用狀況仍應補足價金」等語，即以原 告無法以系爭房地向金融機構貸得360萬元作為系爭契約之 解除條件。原告於簽約後向多家金融機構口頭、書面洽詢、 辦理貸款均未能貸得360萬元，其後雖透過兩造所委請之地 政士蔡志杰代為洽詢台中商業銀行高雄分行（下稱台中銀行 高雄分行）可辦理440萬元貸款，然因貸款利率與一般房屋
貸款不同，且需提供保證人始能核貸，原告乃透過蔡志杰、 仲介人員及寄發存證信函向被告主張依系爭契約第12條約定 解除系爭契約，並請求被告返還原告已支付之價金123萬元 。嗣兩造又於109年12月6日另簽立延長點交協議書（下稱系 爭延長協議書），同意不再辦理台中銀行高雄分行之貸款方 案，並將點交日期延長至109年12月31日，然原告仍無法完 成核貸，乃再次透過蔡志杰、仲介人員及寄發存證信函請求 被告協商及返還原告已支付之價金123萬元，又於110年1月4 日在蔡志杰及仲介人員之LINE群組、同年月7日寄發存證信 函向被告主張解除系爭契約，並請求被告應返還原告已支付 之價金123萬元。原告再以本件起訴狀繕本之送達為解除系 爭契約之意思表示，並依系爭契約第12條約定請求被告返還 已支付之買賣價金123萬元等語，爰依據解除買賣契約關係 ，聲明：被告應給付原告123萬元，並自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。願供擔保請 准宣告假執行。
二、被告則以：原告明知台中銀行高雄分行可核貸440萬元、林 園農會可核貸380萬元，竟以無法貸得360萬元為由，主張解 除系爭契約，原告以不正當行為促使條件成就，應視為不成 就，其主張解除契約及返還價金，顯無理由，此外，縱使原 告解除系爭契約有理由，亦應依系爭延長協議書給付被告5 萬8000元等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於109年10月22日經由台慶不動產高雄中正文化加盟店 瑞邦房屋仲介，購買被告所有坐落高雄市○○區○○段0000 00地號土地及其上同段898建號房屋（門牌號碼高雄市○○ 區○○○路00號）（即系爭房地），並於109年10月22日簽 立不動產買賣契約契約（即系爭契約），透過第一建經公司 辦理價金履約保證。
㈡原告業於109年10月14日給付被告斡旋金3萬元轉為簽約金、 於109年10月29日匯款40萬元、於109年11月12日匯款80萬元 至系爭契約之第一商業銀行之履約專戶。
㈢兩造因原告自有現金有限恐無法貸得尾款367萬元而違約， 乃於系爭契約第12條「特約事項」約定「貸款不足現金補足 ，另不足360萬元雙方無條件解除合約，已付款項返還買方 ，惟若因買方個人信用狀況仍應補足價金」等語，即以原告 無法以系爭房地向金融機構貸得360萬元作為解除系爭契約 之條件。
㈣高雄市林園區農會於109年12月24日同意以系爭房地為擔保
貸與原告349萬元，並給予房屋貸款優惠利率。 ㈤台中銀行高雄分行於109年11月25日同意與原告440萬元貸款 ，其中340萬元為以系爭房地擔保之有擔保貸款1.8%機動利 率，其餘100萬元為無擔保貸款5.6%機動利率。 ㈥兩造於109年12月6日另簽立延長點交協議書（即系爭延長協 議書）載明：「…雙方同意延長點交約定，買方應於109年 12月31日前完成對保（若因貸款銀行程序而造成不及於前段 期日完成，最多應於七日內為限完成對保），剩餘程序交由 地政士按程序辦理移轉設定案件，並交付貸款銀行撥款。買 方若未於約定期日前完成對保，賣方毋須另行催告，得依規 定解除合約。買方補貼新台幣（下同）伍萬捌仟元正予賣方 ，其中壹萬元正為現金紅包，另肆萬元正為抵銷方原補貼買 方之裝修費，雙方不另補貼。雙方不另追究對方之違約責任 ，並以前段所訂之金額為違約金，今於蔡志杰地政士事務所 達成協議，訂定協議書以茲遵守。」等語。
㈦原告於109年12月29日向被告送達林園郵局131號存證信函請 求被告於109年12月31日前與原告協商，逾期原告依系爭契 約第12條約定解除系爭契約，並請求被告返還已付價金123 萬元。
㈧原告以本件起訴狀送達向被告為解除系爭契約並請求返還已 付價金123萬元之意思表示，而本件起訴狀業於110年5月27 送達被告。
四、本件之爭點：
㈠原告依系爭契約第12條之約定，解除系爭契約，有無理由？ ㈡原告請求返還已付價金123萬元，有無理由？五、本院得心證之理由
㈠原告依系爭契約第12條之約定，解除系爭契約，有無理由？ ⒈按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：…」民法第259條 定有明文。準此，契約解除時，如契約另有訂定者，自得本 於其契約之訂定而為請求（最高法院87年度台上字第781號 民事判決參照）。
⒉經查，前述兩造不爭事項㈠至㈧之事實，為兩造所不爭執（ 見本院卷二第84頁至第85頁），並有系爭契約、匯款單、存 證信函及回執、系爭延長協議書、高雄市林園區農會、台中 銀行高雄分行貸款申請書、Line訊息紀錄（見本院卷一第19 頁至第85頁）影本、高雄市林園區農會110年6月10日函（見 本院卷二第51頁）、台中銀行高雄分行110年7月6日函及所 及審核文件（見本院卷二第71頁）可證，足以認定。 ⒊高雄市林園區農會、台中銀行高雄分行審核原告以系爭房地
為擔保所申請之房貸，核准金額各僅「349萬元」、「340萬 元」，均低於系爭契約第12條「特約事項」所約定之「360 萬元」等情，有高雄市林園區農會函（見本院卷二第51頁） 、台中銀行高雄分行函（見本院卷二第71頁）可證，亦堪認 定。是原告依兩造系爭契約第12條之約定，以其所能申請到 之貸款不足360萬元為由，解除系爭契約，即非無據。 ㈡原告請求返還已付價金123萬元，有無理由？ ⒈依前述兩造不爭事項㈢、㈥之事實，即系爭契約第12條「特 約事項」固然約定「貸款不足現金補足，另不足360萬元雙 方無條件解除合約，已付款項返還買方，惟若因買方個人信 用狀況仍應補足價金」等語，惟系爭延長協議書則載明：「 …雙方同意延長點交約定，買方應於109年12月31日前完成 對保…買方若未於約定期日前完成對保，賣方毋須另行催告 ，得依規定解除合約。買方補貼新台幣（下同）伍萬捌仟元 正予賣方…雙方不另追究對方之違約責任，並以前段所訂之 金額為違約金…」等語之事實；及兩造均不爭執「系爭延長 協議書」為系爭契約第12條之「補充約定」等情（見本院卷 二第83頁），堪認兩造簽立系爭延長協議書之真意應係兩造 雖仍維持系爭契約第12條以能否貸得「360萬元」為解除系 爭契約之條件，但已將本來「無條件解除」之約定，改成由 原告給付被告「5萬8000元」作為補貼「解除系爭契約」之 約定。至於「…賣方毋須另行催告，得依規定解除合約。買 方補貼新台幣（下同）伍萬捌仟元正予賣方…」等語，雖字 面上僅係賣方即被告解除系爭契約時始有適用買方即原告補 貼5萬8000元，但合併系爭契約第12條觀之，應解釋為兩造 中之任一造依系爭契約第12條之約定解除系爭契約時，均由 被告補貼原告5萬8000元，始合情理及邏輯。 ⒉原告依兩造系爭契約第12條之約定，以其所能申請到之貸款 不足360萬元為由，解除系爭契約，為有理由，業如前述， 則原告依系爭契約第12條之約定，請求被告返還已付款項， 即非無據。而原告依兩造系爭契約第12條之約定解除系爭契 約同時，仍應依系爭延長協議書之約定，給付被告補貼「5 萬8000元」，業如前述。且原告業已給付被告系爭延長協議 書所載「5萬8000元」其中之1萬元等情，為兩造所不爭執（ 見本院卷二第108頁），足以認定。則被告抗辯其應返還原 告之款項，應扣除原告尚未給付被告之前述「補貼」差額4 萬8000元，非無理由。是原告雖得請求被告返還「已付款項 」123萬元，但應扣除尚未給付之前述「補貼」差額「4萬 8000元」，即本件原告請求被告給付118萬2000元（1230000 -48000=1182000）部分，應有理由，逾此部分，並無理由。
六、綜上所述，原告基於解除買賣契約關係，請求被告給付118 萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年5月28日（見本 院卷一第111頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予 駁回。
七、就上開應予准許部分，兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲 請宣告或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔 保金額，併予准許；至上開不應准許部分，原告之假執行聲 請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用或 調查之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第 2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 20 日
民事第二庭 法 官 施盈志
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 8 月 20 日
書 記 官 陳玫燕