臺灣高雄地方法院民事判決 110年度訴字第43號
原 告 蘇國明
訴訟代理人 陳文卿律師
被 告 涂雪仁
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國110 年8 月
19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○段000000地號土地如附圖所示編號5391-9（1 ）部分上之暫編門牌號碼高雄市○○區○○路○段000 巷00○0 號房屋（占用面積300 平方公尺），騰空並返還原告。
被告應給付原告新臺幣191,000 元，及自民國110 年4 月11日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國110 年4月12日起至遷讓第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣3萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣25萬元為被告預供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣76萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，經核無民事 訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
二、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○段000000地號 土地（下稱系爭土地）上，如附圖所示編號5391-9（1 ）部 分之暫編門牌號碼高雄市○○區○○路○段000 巷00○0 號 未辦保存登記建物（占用面積300 平方公尺，未辦房屋稅籍 登記，下稱系爭房屋），係原告出資興建原始取得所有權之 建物。兩造於民國109 年2 月4 日簽訂房屋租賃契約書（下 稱系爭租約），約定被告向原告承租系爭房屋，租金每月新 臺幣（下同）3 萬元，於每月1 日前給付，租期自109 年2 月1 日起至111 年2 月1 日止為期二年。詎被告自109 年8 月1 日起即未依約給付租金，已積欠5 個月以上租金未給付 。原告遂以110 年3 月16日民事準備狀繕本催告被告應於送 達後3 日內給付租金，逾期未給付即終止系爭租約，該狀已 於110 年4 月8 日合法送達，然被告仍未遵期給付，故系爭 租約業於110 年4 月11日合法終止，被告共積欠原告租金28 1,000 元，爰依系爭租約之約定請求被告給付之。又系爭租
約既已終止，被告依民法第455 條前段規定，應返還系爭房 屋予原告，然系爭房屋現仍由被告占有使用，並於該屋內堆 放洗車機器、工具及材料等物品，尚未搬離，被告係無法律 上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，是被告 依民法第179 條規定，應自110 年4 月12日起至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付原告不當得利3 萬元。為此，爰依 系爭租約約定、民法第455 條、第179 條規定提起本件訴訟 等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖編號5391 -9（1 ）部分所示之系爭房屋騰空並返還原告；㈡被告應給 付原告281,000 元及自110 年4 月11日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息，並自110 年4 月12日起至遷讓房屋 之日止，按月給付原告3 萬元；㈢願供擔保，請准宣告假執 行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
四、本院之判斷：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約； 民法第440 條第1 、2 項分別定有明文。次按土地法第100 條第3 款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋 ：…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以 上時。」，上開規定在有期限之租賃具有同一之法律理由， 自應類推適用（參照最高法院44年台上字第516 號裁判意旨 ）。關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之 弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡 平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第 71條所稱之強制規定（參照最高法院72年度台上字第283 號 裁判意旨），且應類推適用於定期之租賃關係，此為最高法 院所持見解（參照最高法院95年度台簡上字第2 號、95年度 台上字第206 號、91年度台簡上字第16號裁判意旨）。又土 地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2 個月以上 之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而 不適用民法第440 條第2 項僅以積欠租金達2 個月即得終止 之規定，其理自明。另按押租金之主要目的在於擔保承租人 履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他 債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（ 最高法院104 年度台上字第1569號判決參照）。
㈡經查，原告主張之前揭事實，被告已於相當時期受合法通知 ，而於言詞辯論期日不到場，未提出準備書狀爭執，依民事 訴訟法第280 條第3 項準用第1 項規定應視同自認，並有系 爭租約、系爭土地登記謄本、存證信函、本院履勘時拍攝之 現場照片及高雄市政府地政局大寮地政事務所110 年4 月29 日現況測量成果圖（即附圖）可稽（見本院卷一第15-24 頁 、本院卷二第53-55 頁），應認為真實。又系爭租約第5 條 約定被告應給付原告6 萬元作為押租保證金，且被告已於10 9 年2 月4 日交付6 萬元一情，有系爭租約之房租收付款明 細欄可參（見本院卷一第16頁）。則被告自109 年8 月1 日 起未即依約給付租金，經扣抵押租金6 萬元後，堪認被告仍 積欠自109 年10月1 日起之租金。而原告以民事準備狀繕本 催告被告應於送達後3 日內給付租金，逾期未給付即終止系 爭租約，該狀已於110 年4 月8 日合法送達一情，有該狀及 送達回證為憑（見本院卷二第37、39頁），然被告仍未給付 ，是系爭租約已於110 年4 月11日合法終止，堪以認定。則 被告自109 年10月1 日起至110 年4 月11日止，合計積欠原 告之租金應為191,000 元（計算式：3 萬元×6 月又11日＝ 191,000 元），原告於此範圍內請求被告給付，係屬有據， 逾此數額之請求則無理由。
㈢次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生 產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455 條 定有明文。系爭租約業於110 年4 月11日合法終止，但被告 迄今仍占用系爭房屋一情，業經本院認定如前，是原告依此 規定，請求被告騰空並遷讓返還系爭房屋，係有理由。 ㈣另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文，而無權占有他人之不動 產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高 法院61年台上字第1695號裁判要旨參照）。而查，被告於系 爭租約終止後之110 年4 月12日起繼續占用系爭房屋迄今， 係屬無權占用而受有相當於租金之不當得利，並致原告受有 損害。審酌被告原承租系爭房屋之租金為每月3 萬元，其無 權占用系爭房屋而減免支出上開租金，應堪認受有每月3 萬 元之不當利益，故被告自110 年1 月12日起按月受有不當得 利3 萬元，堪以認定。是原告依民法第179 條規定，請求被 告自110 年4 月12日起至其遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付不當得利3 萬元，係屬有理。
五、綜上所述，原告依系爭租約之約定、民法第455 條第1 項前 段及第179 條規定，請求被告騰空及遷讓返還系爭房屋，並 請求被告給付191,000 元及自110 年4 月11日起至清償日止
，按週年利率5 ％計算之利息，暨自110 年4 月12日起至遷 讓系爭房屋之日止，按月給付原告3 萬元，為有理由，應予 准許。原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告 就上開應予准許部分，陳明願供擔保請准宣告假執行，經核 無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告預 供擔保免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所 附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結 果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟 法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 27 日
民事第四庭 法 官 徐彩芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 8 月 30 日
書記官 盧瑞芳