臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度消上字第1號
上 訴 人 許家華
上 訴 人 高欽安
上列當事人間請求解除買賣契約事件，上訴人對於中華民國108
年11月12日臺灣澎湖地方法院107年度消字第1號第一審判決提起
上訴，上訴人許家華並為訴之追加，本院於110年8月3日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人高欽安給付部分，暨訴訟費用負擔（確定部分除外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人許家華在第一審之訴駁回。上訴人許家華上訴及追加之訴均駁回。
第一（確定部分除外）、二審訴訟費用均由上訴人許家華負擔。 事實及理由
一、上訴人即被上訴人許家華主張：被上訴人即上訴人高欽安於 民國105 年7 月7 日將其所有坐落澎湖縣○○市○○段000 地號土地（下稱系爭土地）及其上305 建號即門牌號碼澎湖 縣○○市○○路00巷0 弄00號房屋（下稱系爭房屋，與系爭 土地合稱系爭房地），以新台幣（下同）4,170,000 元之價 格出售予許家華，雙方並於當日簽訂不動產買賣契約（下稱 系爭買賣契約）。詎高欽安早於104 年8 月22日即曾就系爭 房地並無對外出路向澎湖縣政府陳情，然其於出售系爭房地 之過程，竟隱瞞此一無通路可供出入之事實，許家華於締約 時雖曾詢問代書即訴外人呂政華關於鄰地即同段429 地號土 地（下稱系爭429 地號土地）日後有無出入口，經呂政華回 答「蓋房子就有」等語，高欽安在場則閉口不談。嗣系爭42 9 地號土地地主自107 年1 月起築起鐵片圍籬，致含許家華 在內共16戶均出入無路，系爭房地既無適宜之通道，已毫無 價值，系爭買賣契約之標的物顯有重大瑕疵，許家華自得解 除系爭買賣契約，請求高欽安返還價金4,170,000 元。又許 家華業已就系爭房地支出壁癌處理費用30,000元、屋內1 樓 屋頂防熱塑鋼版、窗戶、門鎖、裝潢、加壓馬達、水管及窗 簾、門簾等附加設施共109,500 元、過戶費用1,371 元，並 為通行系爭429 地號土地就原法院107 年度訴字第79號袋地 通行權事件（下稱另案）支出訴訟費用5,686 元，及因本件 所代墊之鑑定費用、規費50,400元，合計4,366,957 元，應 得請求高欽安返還及賠償，爰依民法第354 條、第359 條、 360 條之規定提起本件訴訟，並於原審聲明：高欽安應給付 許家華4,366,957 元。
二、高欽安則以：高欽安係於70年間即購入系爭房地，當初附近 土地一片荒涼，迨80年間農業發展條例公布，附近大興土木 ，而高欽安與相鄰16戶住戶恐對外通行之權利因鄰地開發受 到阻礙，遂共同向澎湖縣政府陳情，澎湖縣政府則建議其等 應自行與系爭429 地號土地之地主協調。高欽安於104 年底 將系爭房地整理裝潢出售，經許家華數度親自入屋巡視屋況 ，並親口議定價格，且由其所聘代書呂正華處理簽約及過戶 事宜，當時會降價以420 萬元成交，就是臨巷道而非馬路的 價格，足見兩造簽訂系爭契約時，許家華已清楚系爭房地之 狀況，而於系爭買賣契約已合法成立並辦妥所有權移轉登記 完畢後，系爭429 地號土地所有權人突於107 年搭建圍籬， 實非高欽安所能預見，自不可歸責於高欽安。又系爭房地周 邊尚有同段430 地號土地之消防通道可供通行，且許家華已 使用系爭房地2 年餘，始為本件解除契約之請求，其主張顯 無理由等語。
三、原審判決高欽安應給付許家華4,310,871 元（買賣價金4,17 0,000 元＋壁癌費用30,000元＋屋內附加設施109,500 元＋ 過戶費用1,371 元），並駁回許家華其餘部分之訴。兩造均 不服，分別提起上訴，許家華並為訴之追加。許家華上訴及 追加聲明：（一）原判決關於駁回許家華請求給付鑑定費50 ,000元部分廢棄。（二）高欽安應再給付許家華65,000元（ 除鑑定費50,000元外，另追加請求地政士代辦費12,500元、 106 年度契稅3,936 元，扣除原審勝訴之過戶費用1,371 元 後為65,065元，僅就其中65,000元請求）。高欽安上訴聲明 ：（一）原判決不利於高欽安部分廢棄。（二）上開廢棄部 分，許家華於第一審之訴駁回。許家華答辯聲明：高欽安之 上訴駁回。高欽安答辯聲明：許家華之上訴及追加之訴均駁 回（許家華其餘敗訴部分未據聲明不服，已告確定）。四、本院之判斷：
（一）系爭房地是否因無適宜道路對外通行而屬袋地，具買賣標 的物之瑕疵？
按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵 者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。 許家華固主張高欽安於出售系爭房地時，故意隱瞞系爭房 地無通路可供出入之事實云云，高欽安則辯以許家華於購 買系爭房地前已多次至屋內、屋外詳為勘查，對於系爭房 地位於巷弄之內，及鄰地系爭429 地號土地屬第三人私人 所有，均屬明知，系爭房地其原本開價480 萬元，就是因 為非臨大馬路，才以420 萬元成交等語。經查： 1.許家華及訴外人蔡宏源等五福路61巷6 弄其他土地所有權
人共15人（下稱蔡宏源等15人），前以其等所有土地（含 系爭土地）與公路無適宜聯絡，須由系爭429 地號土地通 行為由，於另案對系爭429 地號土地所有人即訴外人陳信 如起訴確認其等有通行權存在，並請求陳信如應容忍其等 通行及拆除鐵網圍牆、地上物，該案上訴後經本院以107 年度上易字第276 號確認袋地通行權等事件審理，認許家 華及蔡宏源等15人之土地，均可藉由五福路61巷、61巷6 弄之巷道通連至對外道路，並非袋地，而駁回其等全部請 求確定乙節，有該案判決書在卷可稽（見本院卷二第29至 37頁），是系爭房地既可藉由五福路61巷、61巷6 弄與公 路為聯絡，本不屬袋地，則許家華主張系爭房地並無通路 可供出入云云，尚非實在。
2.又許家華於本院自陳其當初購買時，有看過系爭土地之地 籍圖及現場狀況，其認為對外出路是在系爭429 地號土地 上，當時附近16戶都是從該處出入，關於系爭429 地號土 地是否為私人所有，其當場有問代書，代書說只要蓋房子 就有通路，高欽安在場則沒有講話等語在卷（見本院卷一 第404 至405 頁）；而證人即經手系爭買賣契約之代書呂 正華則證稱其沒有去看過現場，當初許家華找其處理時， 兩造已經決定要買賣了，只是要找其協助簽約而已，其有 提供地籍圖、謄本等資料給許家華，其對於現場土地使用 情形並不清楚，而許家華是否曾詢問系爭429 地號土地之 通行已無印象，也無法回想高欽安在場如何表示等語在卷 （見本院卷一第458 至459 頁），則依證人呂正華之證詞 ，尚無從推認高欽安有何故意隱瞞系爭房地無道路通行之 事實，許家華此部分主張已難採信。且參以卷附地籍圖、 空照圖及現場照片（見原審卷第21至25頁、第271 、273 、315 頁），系爭429 地號土地整片均為空地，土地形狀 方正，面積廣達1368.95 平方公尺（見卷附另案判決及附 圖，本院卷一第199 頁），衡以一般土地開發之常情，此 種大面積之方正土地必有其規劃或其他用途，本無永久單 純供人通行使用之可能，而許家華於購買系爭房地前，除 實際勘查房地現況外，並已取得地籍圖可資核對，且其就 鄰地系爭429 地號土地是否為私人所有、可否通行等節復 曾加以詢問，應堪認其於簽訂系爭買賣契約前，即知悉系 爭房地所處位置及周圍可通行之路線，並已慮及系爭429 地號土地日後是否得供其通行之用，本可自為相當之調查 ，則其於決定購買及議定價金時，就此等因素當已有所考 量，自不得於事後再以系爭房地無適宜通路為由，而主張 存有物之瑕疵。
3.至許家華另以高欽安曾因系爭房地出入無路，於104年8月 22日代表附近住戶向澎湖縣政府陳情，竟於出售系爭房地 時隱瞞相關函覆內容云云，並提出澎湖縣政府105年2月19 日府建管字第1050840495號函文為證（見原審卷第19頁） ，查上開函文中澎湖縣000000000段000 地號土 地之權益，如符合相關建築（含農變建）規定，恐無法禁 止其建築申請」、「建議以經原來通行之同段429 地號（ 但土地所有權人同意通行與否由台端等16戶逕行協調）土 地經同段417 、362-4 、354-3 地號土地（交通用地）接 至同段183 地號土地（既成道路）處理」等語針對高欽安 等住戶之陳情為建議及說明，並未為任何具體處分，於其 等原有之權利尚不生任何影響；且系爭房地並非袋地，其 現況及周圍可通行路線均為許家華購買時所知悉，業如前 述，則高欽安於105 年7 月7 日出售系爭房地時，就當年 陳情過程本無重新提起之必要，本院亦無從遽採為其不利 之認定。
（二）高欽安是否應就系爭429 地號土地所有權人阻擋通行負瑕 疵擔保責任？
按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該 瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354 條規 定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人 應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第95 1 號判決意旨參照）。許家華雖復以系爭429 地號土地地 主突自107 年1 月起築起鐵片圍籬，致含許家華在內共16 戶均出入無路，系爭房地既無適宜之通道，已毫無價值， 自屬瑕疵云云，然系爭房地本可通行五福路61巷、61巷6 弄與公路聯絡，並非袋地，且許家華於購買前業已至現場 勘查，知悉系爭房地所處位置及可通行之路線，而當時系 爭429 地號尚未受阻等節已如上述，又許家華係於106 年 1 月18日取得系爭房地之所有權，兩造並約定於106 年1 月25日辦理點交，此有卷附建物、土地所有權狀及契約變 更協議書可憑（見原審卷第309 至311 頁、第31頁），則 系爭429 地號土地地主於嗣後始築起鐵片圍籬阻擋通行， 此一情事顯係於危險移轉後始行發生，依前開說明，自非 出賣人高欽安應負瑕疵擔保責任之範疇，許家華亦不得以 此主張物之瑕疵，應可認定。
（三）高欽安就系爭房屋之壁癌情形，是否應負瑕疵擔保責任？ 許家華另主張系爭房屋內有多處壁癌，然高欽安未於系爭 買賣契約告知，就其為修復壁癌所支出之費用30,000元， 自應負瑕疵賠償責任云云。然查，兩造原於系爭買賣契約
書第18條第2 項約明「因二樓樓梯間旁南邊牆面有油漆剝 落問題，賣方同意補貼買1 萬元正後由買方自行修繕，並 自尾款中扣除。自此對於此項瑕疵，賣方不再負擔保責任 」等語，嗣於105 年7 月28日兩造另簽訂第二次契約變更 協議書約定「1.因買方陸續發現有油漆剝落及壁癌等瑕疵 ，現買賣雙方協議，原第18條特別約定事項第2 項，有關 賣方補貼1 萬元一事應挪到105 年8 月1 日支付，賣方另 追加補貼修繕費2 萬元整，合計3 萬元整，同樣於105 年 8 月1 日支付，上列款項得自二期款扣除。因本項賣方之 補貼修繕，賣方對上列之房屋瑕疵，得自此免除瑕疵擔保 責任。2.以上協議事項如與買賣契約本文及第一次契約變 更協議書相抵觸者，應以本協議書條款為準，本協議事項 為買賣條款之一部分」等語明確（見原審卷第43頁、第33 頁），且證人呂正華亦證稱兩造依系爭買賣契約之約定， 由高欽安補貼30,000元之修繕費，並直接自價金中扣除等 語在卷（見本院卷一第460 頁），是兩造於買賣系爭房地 時，既已就系爭房屋內之油漆剝落、壁癌之瑕疵，約定由 高欽安補貼30,000元之修繕款後，免除該部分之瑕疵擔保 責任，並已自許應負之價金4,200,000 元中直接扣抵完畢 ，則許家華事後再就此部分請求高欽安負瑕疵擔保責任， 自屬無憑。
（四）許家華得否主張解除系爭買賣契約？
本件系爭房地並非袋地，而其通行狀況已為許家華於購買 前所知悉，且許家華就鄰地系爭429 地號土地地主嗣後築 起鐵片圍籬禁止通行，及系爭房屋內之油漆剝落、壁癌情 形，亦均不得主張高欽安負瑕疵擔保責任，是其依民法第 359 條主張解除系爭買賣契約，並依同法第354 條、第36 0 條之規定，於原審請求高欽安返還買賣價金4,170,000 元，及賠償其壁癌處理費用30,000元、屋內附加設施109, 500 元、過戶費用1,371 元、另案訴訟費用5,686 元、本 件鑑定費用及規費50,400元，暨於本院追加請求地政士代 辦費12,500元、106 年度契稅3,936 元等損害，即均無理 由。
（五）許家華解除契約並請求返還上開各項費用之主張既無理由 ，則高欽安所為不當得利抵銷抗辯，暨許家華就該抵銷抗 辯所為請求返還5年法定遲延利息等節，均無審究必要。五、綜上所述，高欽安就系爭房地之通行及壁癌問題，均無須對 許家華負物之瑕疵擔保責任，許家華依民法第359條、第354 條、第360 條之規定，主張解除系爭買賣契約，並請求高欽 安返還買賣價金並賠償其所受損害共4,310,871 元，均無理
由，不應准許。原審命高欽安給付，自有未合。高欽安上訴 意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰 由本院改判如主文第二項所示。許家華於本院上訴及追加請 求高欽安給付65,000元部分，則無理由，均應予駁回。兩造 其餘攻防暨訴訟資料，經本院審酌後，認與判決結果不生影 響，爰不逐一論駁，併予敘明。
六、據上論結，本件高欽安之上訴為有理由，許家華之上訴及追 加之訴均無理由，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
民事第五庭
審判長法 官 蘇姿月
法 官 郭宜芳
法 官 謝雨真
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
書記官 蕭家玲
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。