臺灣高等法院臺南分院民事判決
110年度上易字第40號
上 訴 人 蘇雅靖
訴訟代理人 鐘育儒律師
被上訴人 詹金螢
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109年12
月18日臺灣嘉義地方法院第一審判決(109年度訴字第406號)提起
上訴，本院於110年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
於108年12月18日透過住商不動產嘉興加盟店(下稱住商加盟 店)房仲即訴外人江貴娟(下稱江貴娟)，與被上訴人簽署不 動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書)，以新臺幣（下同 ）815 萬元購買被上訴人所有坐落嘉義縣○○鄉○○段0000○000 0○0000○0000地號土地及其上之000建號建物(門牌號碼：嘉 義縣○○鄉○○路○段000○0號)、000建號建物(門牌號碼：嘉義 縣○○鄉○○路○段000○0號，下合稱系爭房地)。並於當日支付6 0萬元本票做為簽約款。嗣上訴人於108 年12月25日支付第 二期備證用印款40萬元，109 年1 月5 日向江貴娟索取一樓 大門磁扣遭拒，同年2 月22日上訴人經江貴娟陪同看房，發 現系爭房屋內有數個房間均以木板或傢具遮擋大小嚴重不一 之漏水壁癌，此後上訴人再要求看房即遭被上訴人拒絕。嗣 兩造於同年3 月6 日經被上訴人要求在房仲業者之辦公室交 屋，同年月15日上訴人至系爭房屋查驗時，查知系爭房屋內 有數嚴重漏水及壁癌（下稱系爭瑕疵），上訴人向住商加盟 店店長反應，均未獲置理，上訴人只好在同年4 月間委請業 者就未出租之房間漏水、壁癌予以整修共支出80萬4400元， 另就已出租尚未整修之部分預估整修費為40萬元。因此依民 法第365 條、第226 條規定，請求被上訴人賠償上訴人120 萬4400元本息。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未合，並聲 明： ㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人120萬4400元， 及自起訴狀送達翌日(即109年6月20日)起至清償日止，按年 息百分之五計算之法定利息。
二、被上訴人則抗辯：
系爭房屋除有房客居住之房間外，均已向仲介表示所有空房
皆可自行進出，縱有租客，亦得敲門告知住戶後，即可進入 ，則上訴人處於隨時可了解其屋內狀態，並無上訴人無從知 悉系爭房屋現況之情事，被上訴人未對更不必對系爭房屋做 任合修飾或遮掩。而被上訴人於簽約前即告知上訴人其102 年間買受系爭房屋後，陸續修復、屋頂換新屋瓦，惟部分屋 內牆壁有受潮現象，仍陸續修復、持續更換中，如上訴人不 合意，請勿購買，上訴人強調縱有上情亦不影響其購屋意願 ，並表示滲漏是老房子都會有的問題，其購買後會大肆修改 ，全面換新，都能解決，並以系爭房屋漏水之事與被上訴人 議價，兩造最終才以815 萬元成交系爭房屋。被上訴人並於 109 年3 月5 日始經仲介通知交屋時間及地點，兩造同年月 6 日完成交屋手續，被上訴人於交屋當日亦將109 年3 月之 房租轉交上訴人收受。而兩造簽定之系爭買賣契約書第15條 已約定「現況交屋，出賣人不負滲漏水瑕疵擔保責任」等語 ，復依契約不動產委託銷售標的現況說明書第34項另定有「 不修繕，現狀交屋」之特約，上訴人主張被上訴人應負瑕疵 擔保責任，委不足採。並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造透過住商加盟店於108年12月18日簽立系爭買賣契約書， 標的物為嘉義縣○○鄉○○段0000○0000○0000○0000地號土地及 其上之000建號建物(門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○路○段000○0號 )、000建號建物(門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○路○段000○0號， 下合稱系爭房地)，買賣總價金為 815萬元，並於當日支付6 0萬元本票做為簽約款，嗣於同年月25日支付第二期款40萬 元。
㈡兩造與房仲江貴娟於109年3月6日至仲介辦公室點交系爭房地 ，在場之人除兩造外，尚有房仲江貴娟、蔡麗卿及地政士楊 茂喜。（原審卷1第59頁）
㈢系爭買賣契約書第15條之其他約定事項（本條款之文字記載 應經甲乙雙方用印或簽名確認）為：「1.現況交屋，出賣人 不負滲漏水瑕疵擔保責任；2.目前有出租，交屋時同時移轉 租約」之約定。( 原審卷1 第316 頁)
㈣兩造簽立之不動產委託銷售標的現況說明書第34項建物瑕疵 情形，另有書寫註記：「屋頂已換新屋頂，不修繕，現狀交 屋」。
四、兩造爭執之事項：上訴人依民法第365條、第226條之規定， 請求被上訴人應給付120萬4400元本息，有無理由？五、本院之判斷：
㈠依兩造不爭執事項㈠、㈡所示，上訴人向被上訴人買受系爭房 屋，並於109 年3 月6日點交系爭房屋完畢。嗣上訴人於109
年4 月間委請訴外人創捷企業社就系爭房屋未出租之房間 漏水、壁癌部分整修，共支出80萬4400 元，同年5 月復經 創捷企業社就系爭房屋已出租房間之漏水、壁癌整修報價預 估為40萬元等情，業經上訴人提出系爭房屋未整修前照片（ 見原審卷一第111-307 頁）、創捷企業社工程報價單（見原 審卷一第333-335 頁）等件為憑，並為被上訴人所不爭執， 自堪信為真實。
㈡又查：
⒈證人即受被上訴人委託出售系爭房屋之仲介人員蔡麗卿於原 審證稱：「（你是否為被告委託的仲介？）是的，江貴娟是 原告(上訴人)委託的仲介人員。」；「（買賣雙方都在同一 個仲介公司？）是的，我們都是這樣在處理，接案子的是一 個同事，廣告出去後，有人想買的話，打電話到公司接洽， 看是哪一個業務員接到，就是由他來為買家處理，仲介都是 這樣子在處理，這是很正常的過程及模式。」；「原告是委 託一位LINE名稱為小飛俠的男子，與江貴娟看房子並委託江 小姐議價，價錢沒有差距很大，於是約在公司見面談，後來 以815 萬元成交。過程中小飛俠說最多850 萬元含整理，舊 房子一定要經過整理，所以我們把賣方的價格壓低，讓本件 成交後由買方自己負擔整理。」；「（在簽約之前原告有沒 有看過房子？有的話有無表示有漏水等情形？）有看過，但 是沒有反應有漏水的情形，但是小飛俠有說房子一定要經過 整理，價錢不可以太高不然不划算，所以才將價格談至815 萬元」、「2 月22日是江貴娟帶去看的，我們公司有鑰匙， 要交屋之前，一定也要讓客戶看過房子，本來約定2 月29日 要交屋，…，2月22日當天是江貴娟與李信漢去現場，我沒有 去。小飛俠與上訴人何人去看房子我不知道，但是確實有拆 東西…確實有將一些木造拆除，輕鋼架掀開，壁紙撕開等語 （見原審卷一第380-382頁）。而按以102年間至108年間房 地產價格並無下跌趨勢，為眾所週知之事實，由前揭證人所 述，因系爭房屋需整修，所以壓低賣價，由買方負責整理。 而證人前述「小飛俠」者，係上訴人之男朋友陳威宇，系爭 買賣契約書簽立前之看房、訂約均由陳威宇主導，而陳威宇 之職業係二房東，一開始轉租後來買房子整理出租，已據陳 威宇證述在卷（見本院卷第120頁)，足見主導買受系爭房屋 者，係投資不動產買賣出租買賣經驗豐富之人，對買受老舊 中古屋須整修，有相當之認知，益顯被上訴人抗辯系爭房屋 應有850萬元之價值，最後雙方以815 萬元成交，折價供作 系爭房屋修繕房屋之用，並非無據。足見被上訴人抗辯上訴 人對於系爭房屋存有若干瑕疵日後需要支出費用整理修復乙
節，於簽約之前已知悉，實非無憑。
⒉證人即受上訴人委託買受系爭房屋之仲介人員江貴娟於原審 證稱：「（房屋買賣是你仲介？）是的，我是買方的仲介， 買方要買房子，原告看到我網路的廣告來找我。」；「（賣 家委託你們公司，買家賣家各有仲介？）是的，我是買方的 仲介。」；「（兩造買賣之前有無去看房子？）有，第一次 去的時候有讓原告看過二、三間房間，其他是租給房客。」 ；「（共看過幾間房間？）二間房間，一間辦公室。」；「 （看房子的時候有無特殊的情形？）看房子的時候，有說房 間牆壁有木板，不知道木板作用為何？後來看看而已。」； 「（有無發現牆壁有滲水？）買方有質疑，為何要釘木板， 是否房子有瑕疵，當時因為釘木板且有漆油漆，所以看不出 來有沒有滲水的現象。」；「（後來還有看幾次？）印象中 還有看一次，去看不同的房間，買方覺得為何都有釘木板， 後來簽約之後，最後一次是錢已經給了，最後是要去看如果 需要整理，需要花多少錢，當時價錢已經談好了，但是有向 公司反應，會的話他可以自己做，壁癌的部份，請被上訴人 找師傅來處理。」等語（見原審卷二第41-42 頁）。可見上 訴人於簽訂系爭契約前，對於屋況是否有滲漏水之情形已有 所質疑。而房屋滲漏水為房屋重大之瑕疵，上訴人如非對於 滲漏水已經預先設想處理之方式，例如於議價時要求賣方折 讓價錢供作買方自行或雇工修復之費用，按理不會貿然與賣 方簽訂契約。而賣方即被上訴人確實於議價階段已將系爭房 屋滲漏水日後之修復費用作為折讓，有如前述，則上訴人對 於系爭房屋有滲漏水之瑕疵，於簽約之前已然知悉，應堪認 定。
⒊證人即上訴人之男友陳威宇於本院雖證稱： …第二次有介紹 環境，到1、2、3樓沒人住的房間給我們看，除此之外其他 沒有，…第二次因為我們要求看房間，各選一間給我們看…仲 介沒有給房屋滲漏水不修繕或後續你不做其他請求當價格折 衝條件，我們到簽約才拿到合約書才看到內容，在拿到合約 書時有房屋現況表，我們才特別質疑屋頂是怎麼了換新的」 等語(見本院卷第114-122頁)。但陳威宇係上訴人之男友， 本件買賣係由其主導，其證詞難期客觀公允，尚難遽信。 ⒋何況，系爭房屋買賣契約書另附有「不動產委託銷售標的現 況說明書」乙份（見原審卷一第321-327 頁），係系爭房屋 買賣時現況之說明，並經兩造簽名確認，應認係系爭契約之 一部分，有拘束兩造之效力。依該說明書第34項關於現況是 否有滲漏水之情形？之說明，雖於「是」、「否」兩項均有 勾選，但另加註「屋頂已換新屋頂，不修繕，現況交屋」等
文字，並由兩造在文字下方簽名確認明確（見原審卷一第32 2 頁）。而證人蔡麗卿於原審證稱：「（不動產委託銷售現 況說明書第34項，為何有無都勾選？）當時有跟小飛俠說屋 頂有整理過了，屋頂與牆壁已經沒有滲漏水的現象，之前有 ，但是整理之後，已經沒有這樣的情況了，小飛俠說他要整 理的會比我們整理的還完善，所以才將賣價降低，降低價格 的目的就是要讓原告可以去整理房子，所以當時就寫現況交 屋，壁癌與漏水沒有關係，漏水是有滲出水，但是系爭房子 沒有這樣的現象。」；「（現況是否有滲漏水之情形，是否 都有勾選，為何意？）之前有漏水，但是有更換屋頂之後， 就沒有滲漏水了，是，表示之前有滲漏水，因為被告(被上 訴人)整修過後，所以才勾選為否，這可能是作業上的疏失 ，其意義應該是之前有漏水，但是現在已經整修過，沒有漏 水的情形了。」等語（見原審卷一第383 頁）。可見系爭房 屋於兩造簽訂系爭買賣契約當時，房屋屋頂已經由被上訴人 修繕完成，至於房屋其餘部分包括牆壁之滲水或壁癌之瑕疵 ，兩造均明知且同意不修繕，按現況交屋，可堪認定。 ⒌再者，系爭買賣契約書第15條其他約定事項明定：「1、現況 交屋，出賣人不負漏水瑕疵擔保責任。2、目前有出租，交 屋時移轉租約」（見原審卷一第44頁)。而證人即負責擬具 系爭契約書約定內容即協助兩造辦理簽約手續之代書楊茂喜 於原審證稱：「（有無說到滲水的問題？）我是忠實紀錄， 契約是記載當時兩造的講法就是現況交屋，出賣人不負漏水 瑕疵擔保責任。」；「（本件忠實紀錄，是指現況說明書上 關於建物瑕疵的情形欄位，上面有文字加註的部份？）不是 ，我是指在買賣契約書第15條第1 項的約定。」；「（該約 定，兩造都清楚？）我有複誦過，雙方應該都瞭解。」；「 （約定的事項，是否為制式的約定？）大部分是，但是有關 係到本件不動產資料，付款條件等是變動性的，本契約第15 條的其他約定事項，也是變動性的，是針對個案繕打的。」 ；「（契約第15條是何時加註的？）原來沒有，是依照兩造 的條件，現場在電腦上作業的，現場就是指在仲介公司。」 ；「（契約第15條註明「本條款之文字記載應經甲乙雙方用 印或簽名確認」所指為何？）這句話是定型化契約裡面就有 的文字，我可以說的是變動性的契約內容，例如付款條件、 不動產標的、買賣價格、稅費負擔及其他約定的事項，基本 上我都會在現場跟雙方複誦確認。」等語（見原審卷二第51 -53 頁）。足證系爭買賣契約書第15條其他約定事項，關於 1.現況交屋，出賣人不負滲漏水瑕疵擔保責任；2.目前有出 租交屋時同時移轉租約之約定，已經由代書徵得兩造之同意
，加註在契約書上，且複誦內容供兩造充分瞭解。至於該條 以括號加註（本條款之文字記載應經甲乙雙方用印或簽名確 認）等文字，雖未經兩造在該條記載處用印或簽名確認，但 兩造既經代書複誦告知約定事項之內容，兩造亦均於系爭契 約書之立契約書人欄簽名，對兩造而言該條之約定事項亦均 有約束力，此由其他約定事項2「目前有出租交屋時同時移 轉租約」之約定，亦未經兩造在該處用印或簽名確認，但兩 造亦依該約定移轉租約，被上訴人復將109年3月6日以己收 取之租金交收由上訴人，有收據在卷可參(見原審卷一第61 頁)，益可證明。是上訴人抗辯該約定未經兩造用印或簽名 確認，不生效力，顯非可取。
㈢按民法第355 條第1 項規定，買受人於契約成立時，知其物 有同法第354 條第1 項所稱之瑕疵，出賣人不負擔保之責。 經查，系爭房屋牆壁有滲漏水、壁癌之瑕疵，上訴人於簽訂 系爭買賣契約時，業已知悉，並以此要求賣方即被上訴人減 價自行修復瑕疵。簽訂系爭契約當時，上訴人同意被上訴人 以現況交屋，出賣人即被上訴人不負滲漏水之瑕疵擔保責任 情，均有如前述。從而，上訴人主張依民法第365條及同法 第226條之規定，請求被上訴人給付120萬4400元，於法無據 ，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人依民法第365條及同法第226 條之規定， 請求被上訴人給付120萬4400元，及自起訴狀繕本送達之翌 日(即109年6月20日)起至清償日止，按年息百分之五計算之 法定利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴 之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日 民事第一庭 審判長法 官 李素靖
法 官 陳春長
法 官 蔡孟珊
上為正本係照原本作成。
不得上訴。 中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
書記官 高曉涵