臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度上字第131號
上 訴 人 林杏枝
被上訴人 杜其明
訴訟代理人 邢建緯律師
複代理人 陳婉寧律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國109年1
2月11日臺灣臺中地方法院109年度訴字第3077號第一審判決提起
上訴，本院於110年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國109年3月4日，經由原法院1 08年度司執字第78167號分割共有物強制執行事件，與訴外 人柯○雄前共同標得門牌號碼臺中市○○區○○路○段00巷0號房 屋（下稱系爭房屋）及基地（下合稱系爭房地），並於109 年3月30日取得原法院核發不動產權利移轉證書（應有部分9 9/100），嗣被上訴人再向柯○雄購買其持份，於109年4月28 日取得系爭房屋全部所有權。上訴人明知其無合法占有權源 ，卻仍持續占用迄今，經被上訴人屢次請求，均不予置理。 上訴人無權占用系爭房屋，其自得本於所有權人之地位，請 求上訴人自系爭房屋遷出，將之返還其。另上訴人自其取得 權利移轉證書時起占有系爭房屋，受有相當於租金之利益， 應給付不當得利。爰依民法第767條第1項前段、第179條規 定，求為命：㈠上訴人應將系爭房屋騰空，並遷讓交付被上 訴人。㈡上訴人應給付被上訴人10萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被上訴 人願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：其原為系爭房屋之共有人，應有部分比例為3 分之1，因故受騙及遭受訴外人劉○達脅迫，而將其應有部分 比例3分之1移轉登記於訴外人詹○雅名下，其已另案訴訟， 欲取回系爭房屋應有部分比例3分之1；又另案傷害罪業已判 決確定，足認其為系爭房屋之實際共有人，並非無權占有。 再者，系爭房屋原共有人即訴外人林○雯，趁機使系爭房屋 遭受法拍，再委由被上訴人拍得系爭房屋，被上訴人取得系 爭房屋應非善意等語，資為抗辯。
三、原審判命：㈠上訴人應遷讓返還系爭房屋與被上訴人；㈡上訴 人應給付5,422元予被上訴人，及自109年11月3日起至清償
日止按年息百分之5計算之利息，駁回被上訴人其餘請求及 假執行之聲請，並依法為准、免假執行之宣告。上訴人就其 敗訴部分提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄 。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。㈢第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人 負擔。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人就其原 審敗訴部分未據聲明不服而告確定）
四、兩造不爭執之事項：(本院卷第90頁)
㈠被上訴人經由原法院108年度司執字第78167號分割共有物強 制執行事件，與柯○雄共同標得系爭房屋及基地，並於109年 3月30日取得原法院核發不動產權利移轉證書（應有部分100 分之99）。被上訴人嗣於109年4月28日，再向柯○雄購買其 拍得持份（應有部分100分之1），而取得系爭房屋之全部所 有權並辦理登記在案。
㈡系爭房屋現由上訴人占有使用中。
㈢系爭房屋所坐落土地申報價格為土地面積62.81平方公尺×申 報地價3,920元=246,215元（小數點以下四捨五入），加計 系爭房屋申報現值8萬元，總計32萬6215元。 ㈣本件起訴狀繕本於109年10月23日寄存送達上訴人，依法於10 9年11月2日發生送達之效力。
五、兩造爭執之事項：(本院卷第91頁)
㈠被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返 還系爭房屋，有無理由？
㈡被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之 不當得利，有無理由？得請求之金額若干？
六、本院得心證之理由：
㈠按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項 定有明文。查，依前揭兩造不爭執事項㈠所示，及被上訴人 所提出原證一之原法院權利移轉證書及原證二之建物所有權 狀影本為憑（見原審卷第19至21頁），足認被上訴人業已取 得系爭房屋全部所有權乙情為真。則被上訴人主張上訴人無 權占有系爭房屋，上訴人固自認有居住於系爭房屋，惟否認 其為無權占有，則上訴人就主張其有權占有之事實，應負舉 證之責。
㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項前段、中段定有明文。又物之占有人如係本於債之關係而 占有者，倘該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人 間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對
人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而 移轉占有予現在之占有人為前提（最高法院104年度台上字 第40號判決意旨參照）。查，系爭房地係因林○雪及林○洲向 訴外人○○○○商業銀行股份有限公司（下稱○○商銀）借貸而設 定最高限額抵押權180萬元，嗣於108年4月間，屆期未按期 繳納相關本息，而經○○商銀向法院聲請拍賣抵押物等情，有 上訴人所提出原法院108年度司拍字第282號民事裁定在卷可 稽，堪信為真。又依前所述，被上訴人及柯○雄係經由法院 拍賣程序買受系爭房地之人，並非上訴人與林○雲、詹○惠或 林○雯間系爭有名或無名契約債之關係之當事人，不當然繼 受上開債之關係之權利義務，原則上，該有名或無名契約對 被上訴人並不生效力，則在一般情形，上訴人與林○雯間就 系爭房屋之使用權約定，本不得作為上訴人得對抗林○雲、 詹○惠或林○雯以外第三人之拍定人之合法占有權源。倘上訴 人主張於本件具體個案，被上訴人行使所有權，違反誠信原 則或公共利益或以損害他人為主要目的，而不得行使其權利 ，自應由上訴人負舉證之責。
㈢上訴人雖抗辯：林○雲於108年2月20日，將系爭房地之應有部 分3分之1贈與過戶至其名下，且其復於108年4月1日以買賣 原因，將前開應有部分移轉予詹○惠乙情，並提出臺中市○○ 地○○○○000○0○00○○地○○○0000000000號函（下稱系爭○○地政 事務所函文）影本（見本院卷第39頁）及贈與契約書、土地 建築改良物所有權贈與移轉契約書、系爭房地之土地、建物 登記第一類謄本（所有權個人全部）為憑。然系爭○○地政事 務所函文僅載明：「…另查林○雲部分…上開標的於本所收件1 08年2月20日里普登字第00000號申辦贈與登記予林杏枝；林 杏枝另於本所收件108年4月1日里普登字第00000號申辦買賣 登記予詹○惠並已登記完畢。…」等語，僅敘明關於林○雲就 系爭房地之應有部分3分之1移轉登記情形，上訴人係基於贈 與原因而自林○雲處取得系爭房地之應有部分3分之1，且基 於買賣原因而將系爭房地之應有部分3分之1移轉登記予詹○ 惠，其與林○雲、詹○惠之前後手關係為對人之債權關係，而 本件被上訴人僅為受讓系爭房地之人，並未繼受上開債權關 係中之權利或義務，上開債權關係之效力，自不及於本件被 上訴人，被上訴人自不受上開債權關係之拘束。雖上訴人又 辯稱：其因故受騙及遭受劉○達脅迫，而將其應有部分比例3 分之1移轉登記於詹○雅名下云云，並提出另案傷害判決為據 ，然觀諸臺灣臺中地方檢察署108年度偵字第16704號起訴書 之犯罪事實載明：「…期間因林杏枝需資金周轉借貸而與劉○ 達有債務糾紛，於108年5月10日晚上6時許，在上址倉庫內
，雙方再度因債務問題發生口角爭執，詎劉○達竟基於傷害 他人身體之犯意，徒手毆打林杏枝，致林杏枝受有頭部血腫 及腦震盪、右側肩膀挫傷、左手部挫傷及右手挫傷等傷害。 」，且經原法院109年度易字第750號刑事判決及110年度訴 字第326號民事判決所審認，顯見劉○達傷害上訴人之時間為 108年5月10日，係於108年4月1日上訴人將系爭房地之應有 部分3分之1移轉登記予詹○惠（原因發生日則為108年3月20 日）之後，兩者之間並無因果關係之關連性存在，上訴人上 開辯稱且非為系爭房地，即有瑕疵可指，在別無其他積極證 據證明下，尚難遽採。
㈣上訴人再抗辯：系爭房屋原共有人林○雯，趁其非為系爭房屋 之登記共有人時，將系爭房屋搞成法拍屋，並委任被上訴人 拍得系爭房屋，是被上訴人取得系爭房屋所有權，應非善意 ，乃以損害上訴人為目的，有違誠信原則云云，為被上訴人 所否認，辯稱：其係經由法院拍賣程序合法取得系爭房屋所 有權，其與上訴人及林○雯並不相識，非惡意取得系爭房屋 之所有權，係依法行使所有權，並未違反誠信原則，更非以 損害他人為主要目的等語。經查，上訴人業已自承：其透過 其表姐知悉林○雯有說她會透過仲介公司來拍，後來被上訴 人拍定，所以其猜是林○雯委託等語（見原審卷第86頁）， 且被上訴人既係經法院拍賣程序拍定系爭房地，非私下與林 ○雯約定買賣。上訴人並未舉證證明其前開抗辯「被上訴人 明知上訴人係基於與林○雯間之債之關係而占有該不動產， 非屬無權占有，惟為使上訴人無從基於債之關係為抗辯，脫 免林○雯容忍占有之義務而受讓該不動產者，其取得所有權 之目的，在妨害有權占有人之占有」一節屬實，則上訴人主 張被上訴人行使物上請求權，係以損害上訴人為主要目的而 有違誠信原則云云，既未舉證以實其說，不足憑採。 ㈤第按無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利 益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念 （最高法院61年台上字第1695號判例、79年度台上字第253 號判決意旨參照）。按查，被上訴人自109年3月30日起至10 9年7月29日止，無權占有系爭房屋受有利益，致上訴人無法 占有使用受有損害，且無正當權源而無法律上原因，自構成 不當得利，上訴人主張其得請求被上訴人返還上開期間相當 於租金之不當得利，應屬有據。
㈥又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價年 息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。而該條所謂土地 及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該 管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，此觀土地法施行
法第25條、土地法第148條規定即明。至上開法文所謂年息1 0%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價 額年息10%計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度 、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會 感情等情事，以為決定。查：
⒈系爭土地價額為24萬6215元（計算式：面積62.81平方公尺× 申報地價3920元＝246,215元，小數點以下四捨五入，下同） 。被上訴人提出系爭房屋110年度房屋稅籍證明，主張系爭 房屋之房屋稅課稅現值為8萬元（見原審卷第27頁），未為 上訴人爭執，堪為可採。準此，系爭房屋及其坐落基地部分 總價額合計為32萬6215元（計算式：24萬6215元＋8萬元＝32 萬6215元）。
⒉本院審酌系爭房屋位於臺中市○○區○○路，附近經濟狀況尚可 ，生活機能便利，認以地政機關估定系爭建物評定價額與坐 落基地申報地價年息8%計算為適當。經核算後上訴人無權占 用系爭房屋每月所受相當於租金之不當利益應為2175元（計 算式：32萬6215元 ×8%/12＝2175元），被上訴人請求上開期 間之不當得利，但被上訴人第一個月僅有99%應有部分，故 計算後其所得請求之金額為8678元（【2175 ×99%】+ 【217 5 ×3 】＝8678），惟被上訴人僅請求5422元，核在前開得請 求金額範圍內，應屬有據。
七、綜上所述，本件被上訴人依所有物返還請求權及不當得利之 法律關係，請求上訴人遷讓交還系爭房屋，及給付5422元 ， 為有理由，應予准許。原判決就上開應准許部分，為上 訴人 敗訴之判決，並就被上訴人勝訴部分，依被上訴人之 聲請酌定相當擔保金額後准為假執行之宣告，及被上訴人預 供相當擔保金額後得假執行，經核均無不合。上訴論旨求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰 不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 18 日 民事第六庭 審判長法 官 楊熾光
法 官 莊宇馨
法 官 郭玄義
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 劉雅玲
中 華 民 國 110 年 8 月 18 日
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