臺灣高等法院民事判決
109年度上字第194號
上 訴 人 祭祀公業法人宜蘭縣林朋
法定代理人 林金瀥
訴訟代理人 鍾佩君律師
被 上訴 人 盧信助
訴訟代理人 李秋銘律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國109年1月14日
臺灣宜蘭地方法院108年度訴字第184號判決提起上訴，本院於11
0年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造曾就伊所有重劃前坐落宜蘭縣○○鄉○○段00 0地號土地（下稱329土地）訂有耕地三七五租賃契約（租約 字號：礁德字第83號，下稱系爭租約），約定正產物為稻谷 ，嗣329土地於民國93年1月8日實施市地重劃後受分配為宜 蘭縣○○鄉○○○段00地號土地（下稱系爭土地），位置已變更 ，面積806.02平方公尺減縮為559.55平方公尺，使用分區為 商業區，且鄰近區域大多為建物或停車場，並無可供灌溉之 溝渠，不能種植水稻，致不能達到原租賃之目的，乃不可歸 責於兩造之給付不能，則依平均地權條例第63條第1項及民 法第225條第1項、第266條第1項規定，系爭租約應屬無效， 兩造免給付及對待給付義務。爰請求確認兩造間就系爭土地 之耕地三七五租賃關係不存在，請求被上訴人將系爭租約登 記予以註銷，並請求被上訴人將系爭土地返還予伊。二、被上訴人則以：上訴人所有329土地於重劃後受分配系爭土 地，並無平均地權條例施行細則第89條第1款所定「重劃後 未受分配土地」之情形。又伊有借用水源在系爭土地上種植 蔬菜水果，並非不能達到原租賃之目的，亦無給付不能之情 形。主管機關宜蘭縣礁溪鄉公所並未認定系爭土地不能達到 原租賃目的，亦未註銷系爭租約，而是依市地重劃實施辦法 第48條規定邀集兩造協調，因協調不成，逕為辦理租約之變 更登記，故系爭租約應屬有效等語，資為抗辯。三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明： ㈠原判決廢棄；㈡確認上訴人與被上訴人間就坐落系爭土地之 耕地三七五租賃關係不存在；㈢被上訴人應將系爭租約登記 予以註銷；㈣被上訴人應將系爭土地返還予上訴人。被上訴
人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執就重劃前329土地訂有系爭租約，約定正產物為 稻谷，嗣329土地於93年1月8日實施市地重劃後受分配為系 爭土地，除位置及面積變更外，使用分區亦變更為「第四種 商業區」，宜蘭縣政府於重劃權利變更後，並未註銷系爭租 約；被上訴人現在系爭土地上種植水果，但因系爭土地並無 灌溉溝渠，不能種植水稻等情（見原審卷第106頁、本院卷 第70頁），並有宜蘭縣礁溪鄉公所耕地租佃委員會租佃爭議 調解卷附土地登記謄本、地籍圖謄本、系爭租約（外放1冊 ）及宜蘭縣礁溪鄉公所都市計畫土地使用分區（或公共設施 用地）證明書可稽（見原審卷第31、33頁），堪認此部分事 實為真實。
五、上訴人雖主張系爭租約依平均地權條例第63條第1項及民法 第225條第1項、第266條第1項規定，應屬無效，兩造免給付 及對待給付義務。惟查：
㈠按出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之 目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當 事人，平均地權條例第63條第1項固有明文。惟按平均地權 條例第63條第1項所稱因實施市地重劃致不能達到原租賃之 目的者，指左列情形而言：一、重劃後未受分配土地者。二 、重劃後分配之土地，經直轄市或縣（市）政府認定不能達 到原租賃目的者，平均地權條例施行細則第89條亦有明文。 查重劃前329土地因都市計畫發布劃定為公園用地，位屬共 同負擔之公共設施用地，而依市地重劃實施辦法調整分配為 系爭土地，使用分區為商業區，於93年1月7日公告期滿前， 系爭土地已完成整地工程，由被上訴人稍事土地改良後，宜 蘭縣政府認系爭土地並非不能耕作，不致不能達到原租賃目 的，乃依市地重劃條例第31條第1項第7款、第48條規定，邀 集兩造協調，因協調不成，而於權利變更登記後，函知有關 機關逕辦理租約標示變更登記等情，經宜蘭縣政府函覆本院 明確（見本院卷第57-58頁）。是329土地經重劃後有受分配 系爭土地，且宜蘭縣政府認定系爭土地並非不能達到原租賃 目的，故未依平均地權條例第63條第1項規定逕為註銷系爭 租約，而是依市地重劃條例第31條第1項第7款、第48條規定 ，邀集兩造協調不成後，逕為函知有關機關辦理系爭租約之 變更登記。故上訴人於重劃後受分配為系爭土地，與平均地 權條例第63條第1項規定之情形不符，其主張系爭租約依此 規定為無效，並非可取。
㈡上訴人雖以系爭土地不能種植系爭租約約定之正產物稻谷， 主張系爭土地不能達到原租賃之目的，屬不可歸責於兩造之
給付不能，故系爭租約無效云云，並舉系爭租約關於「正產 品」為「稻谷」之約定為證（見原審卷第49頁）。惟查： ⒈參以耕地租約在租佃期限未屆滿前，有經依法編定或變更為 非耕地使用時，出租人得終止租約，並應給予承租人補償， 耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項及民法第458 條第5款定有明文。按耕地三七五減租條例第17條第1項第5 款之立法理由，係配合平均地權條例第76、77條規定為增訂 ，即出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建 築或出售作為建築使用時，得終止租約，並應補償承租人為 改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申 請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該 公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額3分之1給予補償。 準此，耕地租賃契約成立後，縱其地目變更為「非耕地」， 原訂租約亦非當然失效（最高行政法院73年度判字第1134號 判決意旨參照）。立法者既已就耕地依法編定或變更為非耕 地使用之情形，特別規定為出租人得終止租約之事由，並應 給予承租人補償，自無適用民法關於給付不能規定之餘地。 查本件系爭租約約定耕作之329土地因市地重劃而受分配為 系爭土地，系爭土地使用分區為「第四種商業區」，與上開 規定之出租耕地經依法編定或變更為非耕地使用之情形無異 ，惟上訴人並未對被上訴人為終止之意思表示並給予補償， 為上訴人所不爭執（見原審卷第107頁、本院卷第214頁）， 宜蘭縣政府亦未依平均地權條例第63條第1項規定逕為註銷 ，已如前㈠所述，則系爭租約自非當然歸於無效。 ⒉況被上訴人有向鄰地借用水源，設置水管澆沃系爭土地上之 農作物，並種植芭蕉、木瓜、甘蔗、火龍果等情，業經原審 履勘現場並拍攝照片附卷（見原審卷第74-82頁），被上訴 人於本院審理中亦有提出現場照片可稽（見原審卷第173-18 1頁），堪認其仍有在系爭土地上耕作之事實，則宜蘭縣政 府認定重劃後受分配之系爭土地並非不能達到原租賃之目的 ，應屬有憑。至於耕地三七五減租條例第2條關於「主要作 物正產品」之規定，係以耕地地租租額，不得超過主要作物 正產品全年收穫總量千分之375，原約定地租超過者減為千 分之375，不及千分之375者，不得增加；所稱主要作物，係 指依當地農業習慣種植最為普遍之作物，或實際輪植之作物 ；所稱正產品，係指農作物之主要產品而為種植之目的者。 故承租人依此規定，得在耕地上種植依當地農業習慣普遍種 植之作物，而以其中主要作物之正產品作為耕地地租之租額 是否超過千分之375之標準，並非指耕地之作物僅限於「主 要作物正產品」1項，自難因耕地不能種植該項主要作物及
不能生產該正產品，遽認租約雙方有不能依債務本旨為給付 之情形。上訴人以系爭土地不能種植主要作物水稻，致被上 訴人無從生產正產品稻谷為由，主張兩造有不可歸責之給付 不能之情事，難認可取，則其主張系爭租約依民法第225條 第1項規定，應屬無效，亦難認有據。
六、綜上所述，上訴人主張系爭租約依平均地權條例第63條第1 項及民法第225條第1項、第266條第1項規定應屬無效，兩造 免給付及對待給付義務，並非有據，則其請求確認兩造間就 系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，請求被上訴人將系 爭租約登記予以註銷，並請求被上訴人將系爭土地返還予上 訴人，非屬正當，不應准許。從而原審為上訴人敗訴之判決 ，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 25 日 民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 陳月雯
法 官 林晏如
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 110 年 8 月 25 日
書記官 簡維萍