臺灣桃園地方法院民事判決 八十八年度訴字第八二二號
原 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
複代理人 徐智盟
被 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣貳佰叁拾萬零柒仟柒佰貳拾元及自民國八十八年五月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾陸萬玖仟貳佰元供擔保後，得假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。 二、陳述：
（一）緣兩造於民國（下同）八十八年一月間，至代書溫智謀處簽訂不動產買賣契約 書，約定由原告買受被告所有坐落於中壢市○○○段第五七號、五八之二號、 五八之一號地號之土地（下稱系爭土地），其中第五七號、五八之二地號之土 地屬農地（地目：田），五八之一號地號之土地則非農地（地目：水），三筆 土地相鄰需一併買受方有經濟利用價值，且需具有自耕能力者方能買受該農地 ，原告遂在契約第四條約定指定將上開土地登記予有自耕能力身份之第三人， 並已陸續先行給付被告部份買賣價金共新台幣（下同）二百三十萬七千七百二 十元。第二次付款期別則於買賣契約書付款明細表中記載：『於八十八年三月 十五日前，賣方備齊過戶證件同時，由買方支付之』且於備註欄中尚另載明： 『於自耕能力證明下達後五日內繳付』之但書約定，蓋原告當時因需另行指定 具自耕能力之登記名義人，故方於契約中有備註之約定，以防八十八年三月十 五日前，自耕能力證明無法下達時，原告得以在自耕能力下達後五日內方繳付 第二期款。
（二）惟查，被告乙○○於八十八年四月初，擅自自溫代書處將土地權狀及其他相關 文件取回，而依照雙方買賣契約第十一條第三、四款之規定：『賣方於簽約時 應將本件買賣不動產之所有權狀交付受託專業代理人代為保管，辦竣登記後， 買方未履行本契約全部義務時，不得領回權利書狀。』『買賣雙方允諾依約交 付受託專業代理人之文件，非經雙方同意，任何一方不得擅自將文件取回。』 ，被告此舉業已違反買賣契約之約定，迭經原告限期催告其依約而行，均未獲 置理，為此，原告乃委請律師函告被告，以其違約而依買賣契約第十條第二款 之違約罰則與被告解除買賣契約。
（三）詎原告事後由友人處得知，此類將農地指定移轉登記予具自耕能力之第三人之 行為根本無效，蓋此類約定屬於規避法令之消極信託登記類型，依信託法第五 條第四款之規定：「信託行為，有左列各款情形之一者，無效：四、以依法不
得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者」故無承購資格之人，利用他人 名義購買農地者，其信託行為即為無效，而「法律行為之一部分無效者，全部 皆為無效。」民法第一一一條前段定有明文，故上開三筆土地買賣根本皆屬無 效，因此被告所收受之價金二百三十萬七千七百二十元，顯屬無法律上原因之 不當得利，為此原告又再度委請律師發函，請其於文到七日內返還原告已為之 給付，卻未獲置理，原告於八十八年五月一日委請律師發函予被告於文到七日 內返還不當得利，被告於八十八年五月四日收受送達，為此，原告請求被告應 給付原告二百三十萬零七千七百二十元，並加計自八十八年五月十二日起算之 法定利息。
三、證據：提出房地產買賣契約書、收據影本、委任狀、印鑑證明、身分證影本二 紙、支票影本二紙、本票影本乙紙、土地登記謄本三份、地籍圖影本、律師函 影本二份、土木技師証書影本及存証信函影本二份，並聲請訊問證人巫進義。乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）按給付應清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務者，不得請求返還， 此為民法第一百八十條第三款定有明文。即指清償債務人在給付時明知無給付 義務所為之給付於給付時明知債務不存在，而故為給付者，可推定其有意拋棄 其所給付之請求返還權，故不得請求返還。本件丁○○為土木技師，巫進義為 土地代書，雙方向被告等購買土地，擬進行桃園中壢洽溪社區開發土地乙案， 分別購買座落中壢市○○○段之土地，從事土地開發，丁○○為從事土地專業 工作者，應知無自耕能力購買農地契約可能無效，仍為買受人並給付價金，嗣 再主張契約無效，依不當得利請求返還，依民法第一百八十條第三款之規定， 原告之訴顯無理由。
（二）又本件介紹人為林中盛，其於八十七年十二月三十日斡旋金單記載原告購買條 件：原告以購買價格每坪為新臺幣伍仟參佰元正，賣方所實得之價格。佃農三 七五租約買方願意承受其條件及轉移予買方。佃農有優先購買權，若佃農購買 ，本斡旋金無息及無條件退還與買方，自耕能力證明由買方負責，若造成損失 ，一切與買方無關。可知本件原告於買受時明知無自耕能力而仍願意負責，且 原告既願承擔補償佃農之責任，即不應向被告請求返還已給付佃農之款項。 三、證據：提出土地開發協議書協議書、斡旋金單影本、報紙影本各乙份等為證， 並聲請訊問證人溫智謀、陳堯全、陳局全、陳潭全。 理 由
一、原告起訴主張兩造於八十八年一月間，至代書溫智謀處簽訂不動產買賣契約書， 由原告買受被告所有系爭土地，其中第五七號、五八之二地號之土地屬農地，三 筆土地相鄰需一併買受方有經濟利用價值，且需具有自耕能力者方能買受該農地 ，原告遂在契約第四條約定指定將上開土地登記予有自耕能力身份之第三人，並 已陸續先行給付被告部份買賣價金共二百三十萬七千七百二十元，惟查被告乙○ ○於八十八年四月初，擅自自溫代書處將土地權狀及其他相關文件取回，違反買 賣契約第十一條第三、四款之規定，原告乃解除系爭買賣契約，詎原告事後由友
人處得知，此類將農地指定移轉登記予具自耕能力之第三人之行為根本無效，因 此被告所收受之價金二百三十萬七千七百二十元，顯屬無法律上原因之不當得利 ，為此請求被告返還原告二百三十萬七千七百二十元，並加計自八十八年五月十 二日起算之法定利息等語。被告則以本件丁○○為土木技師，巫進義為土地代書 ，雙方向被告等購買土地，擬進行桃園中壢洽溪社區開發土地乙案，分別購買座 落中壢市○○○段之土地，從事土地開發，丁○○為從事土地專業工作者，應知 無自耕能力購買農地契約可能無效，仍為買受人並給付價金，其係於給付時明知 無給付之義務者，不得請求返還不當得利，又原告既於斡旋金單上約明願承擔補 償佃農之責任，即不應向被告請求返還已給付佃農之款項等語，資為抗辯。二、原告主張兩造於八十八年一月間，至代書溫智謀處簽訂不動產買賣契約書，由原 告買受被告所有系爭土地，其中第五七號、五八之二地號之土地屬農地，需具有 自耕能力者方能買受該農地，原告遂在契約第四條約定指定將上開土地登記予有 自耕能力身份之第三人，並已陸續給付被告斡旋金十萬元及面額一百零九萬六千 五百二十元之支票及交付佃農陳局全面額一百一十一萬一千二百元之支票乙紙， 共計二百三十萬七千七百二十元之事實，業據其提出房地產買賣契約書乙份、收 據影本乙份、支票影本二紙、本票影本乙紙、土地登記謄本三份、地籍圖影本乙 份等為證，並經證人巫進義、陳堯全、陳局全、陳廣鈞（即陳潭全之子）結證屬 實，且為被告所不爭執，原告上開主張堪信為真實。三、按土地法第三十條第一項規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者 為限」。其目的在於貫徹耕者有其田之基本國策（參照憲法第一百四十三條）， 發揮農地之作用。本件系爭土地地目為田，屬於農地，自有土地法第三十條第一 項之適用，亦即原告因無自耕能力，依土地法第三十條之規定，不能享有系爭土 地之所有權，雖兩造所訂土地買賣契約書，約定得由買受人（即原告）另行指定 登記名義人，核其約定乃於買賣契約中，作成徒具形式而無實質之利他契約，利 用登記名義人之指定，逃避土地法第三十條之規定，以達其享有土地所有權之實 質目的，此種脫法行為應屬無效。原告之此種另行指定登記名義人，其目的僅在 借用其名義，並無使其真正取得農地從事耕作之意思，原告係利用登記名義人指 定之形式，以迂迴方法逃避土地法第三十條第一項禁止規定之適用，俾達其取得 所有權之實，此種脫法行為，應屬無效。（最高法院七十三年度台上字第四０七 二號判決及最高法院七十三年度台上字第四一四七號判決要旨參照）蓋在此情形 下，無自耕能力之買受人所指定有自耕能力之特定第三人，買受人事實上並無使 該第三人取得所有權以從事耕作之意思，依土地法第三十條所揭示之立法精神， 應認為買受人於買賣契約所為「除去不能」之約定，實質上係不存在，而依民法 第二百四十六條第一項前段之規定，以不能之給付為標的者，該契約無效。是原 告主張系爭買賣契約書因約定將農地指定移轉登記予具自耕能力之第三人，為無 效之法律行為，於法洵屬有據。次查，出賣人與買受人間之買賣契約既為無效， 雙方原得依民法第一百七十九條有關不當得利之規定，請求返還各自給付之價金 或農地，是本件原告依不當得利之規定，請求被告返還原告已給付之價金，即有 理由，應予准許。
四、至被告辯稱：清償債務人在給付時明知無給付義務所為之給付於給付時明知債務
不存在，而故為給付者，可推定其有意拋棄其所給付之請求返還權，本件丁○○ 為土木技師，巫進義為原告乃從事代書業務，二人乃從事土地開發，應係明知本 件買賣屬消極信託之情形而係無效之法律行為，依民法第一百八十條第三款，不 得請求返還云云。按給付有左列情形之一者，不得請求返還：因清償債務而為給 付，於給付時明知無給付之義務者。民法第一百八十條第三款固定有明文。惟查 原告乃為土木技師，而非從事代書業務，有原告之技師證書可稽，且依常理推論 ，本件溫智謀代書為本案擬定契約書時，其既未能知曉本案在法律上乃消極信託 行為而係無效，則原告非專業法律人士，又怎可能會知悉有此種新型法律規定存 在？另倘原告明知契約為無效，豈可能簽訂本契約且復將巨額款項給付他人，是 被告抗辯原告於訂約時即明知契約為無效云云，不足採信。五、原告另主張簽約當時乃被告主動要求原告將價金之一部直接給付予系爭土地上三 七五耕地租約之佃農陳堯全、陳潭全、陳局全，做為被告補償佃農之補償金部份 ，以免金錢收付轉交之麻煩及危險，原告方於簽約時將一百一十一萬一千二百元 價金給付予佃農，此部份金額被告亦應負返還之責等語。被告則抗辯被告只收取 一百零九萬六千五百二十元，佃農之補償金部份是原告同意願承擔，且已交付佃 農云云。是本件爭點厥為原告給付予佃農一百一十一萬一千二百元部份，究係原 告給付被告買賣總價款之一部分，抑或為原告承擔被告對佃農之債務？查兩造簽 約當天在場之證人巫進義於本院審理中結證稱：當時兩造有約定將部分買賣價金 給付予三七五租約之佃農，當時原告帶的票不夠，向我借票，我開的票給被告， 原告開的票則給佃農等語，而證人即本件契約書之介紹人林中盛則證稱：開給佃 農的票是撤除三七五租約之費用，亦是總價金之一部份等語。次查依兩造所訂之 付款明細表觀之，第一次款為一百八十四萬四千七百二十元，第二次款為五百五 十三萬四千一百六十元，第三次款為一百八十四萬四千七百二十元，總計即為買 賣總價款九百二十二萬三千六百元，觀其所製表格中細分領款人姓名，明列有四 人，即被告乙○○及三位佃農陳堯全、陳潭全、陳局全，並明列被告乙○○所可 領款項合計三次共計為五百九十八萬二千六百元，佃農陳堯全、陳潭全、陳局全 可領款項則分別為一百零八萬零三百三十三元、一百零八萬零三百三十四元、一 百零八萬零三百三十三元，且依第一次付款款項分別為一百一十九萬六千五百二 十元、二十一萬六千零六十六元、二十一萬六千零六十七元、二十一萬六千零六 十七元為，合計為一百八十四萬四千七百二十元，被告及三位佃農俱在領款人上 簽章，可見給付佃農款項部份亦包括在買賣總價金內，另由被告於八十八年三月 十七日所發中壢二一支郵局第一三一號存證信函之內容觀之，被告亦承認原告早 已給付被告達一百八十四萬四千七百二十元，若被告只收到一百一十九萬六千五 百二十元，豈會來函表示原告已繳付簽約金一百八十四萬四千七百二十元。此外 ，被告訴訟代理人於八十八年八月十六日審理中亦自承原告付予陳局全、陳堯全 、陳潭全三名佃農之價款一百一十一萬一千二百元，屬買賣總價金之一部份。足 見被告雖只收取一百一十九萬六千五百二十元，但其餘之部份則已由佃農代被告 向原告收取，是當然亦發生向被告給付之效力，綜上所述，原告主張支付佃農之 價款一百一十一萬一千二百元，係被告同意將三七五租約承租人之補償費用列為 買賣總價金之一部份，並經被告同意且指示方支付予佃農，應可採信，是原告請
求被告返還已給付佃農之款項一百一十一萬一千二百元，自無不合，應予准許， 至證人陳局全、陳堯全、陳潭全之證詞，充其量乃謂補償金款項係原告直接交付 ，至原告與被告間對佃農補償金部份係為如何之約定，陳述顯不夠完全，尚難據 此作何有利被告之判斷。
六、次按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履 行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行（最高法院六十一年臺上 字第九六四號判例參照）。被告另抗辯斡旋金單約定佃農三七五租約買方即原告 願意承受其條件及轉移予買方，是原告已交付佃農之款項，即不應對被告請求云 云，並據提出斡旋金單影本乙紙為證。然查，斡旋金單只是協商階段，其應屬預 約之性質，買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本 約之張本，惟本件兩造嗣業已訂立本約，雙方就買賣契約之權利及義務事項，即 應以本約定之，而給付佃農款項部份，屬買賣總價金之一部份，已如前述，是被 告復爰引斡旋金單希冀免負返還之義務，於法即難謂有據。七、綜上所述，原告主張系爭買賣契約無效，且給付佃農補償金部分亦屬總價款之一 部，較為可採，被告抗辯原告明知契約無效，不能請求返還，且原告同意承擔給 付佃農之補償金，不足採信。從而，原告依據不當得利之規定，請求被告應給付 原告二百三十萬零七千七百二十元及自八十八年五月十二日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許。八、假執行之宣告：
原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以 准許。
九、本件論證已臻明確，兩造其餘之主張及答辯暨其攻擊防禦方法，因本於判決之結 果已不生影響，本院認無一一予以論述之必要，附此敘明。十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第 二項判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十四 日 臺灣桃園地方法院民事第二庭
~B法 官 吳幸娥
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十 日~B法院書記官 聶眾