臺灣臺北地方法院民事判決
109年度重訴字第537號
原 告 陳美鑾
陳春田
王舜生
共同訴訟代理人 林慶苗律師
複 代 理 人 謝宗哲律師
被 告 汪美華
高明亮
高宏育
高宏麟
張子恒
劉滿足
賴柏青
上列七被告共同
訴 訟 代 理 人 曾憲忠律師
被 告 周昌杰
訴 訟 代 理 人 張睿文律師
複 代 理 人 鄭詠芯律師
被 告 蔡式鈞
蔡秀蓉
蔡秀玉
上列三被告共同
訴 訟 代 理 人 吳永鴻律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國一一０年八月二
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有之坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地壹筆，准予變賣，並按附表所示比例分配價金。
訴訟費用由兩造按附表所示比例負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。本件原 告請求判決分割坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（下 稱本件土地），為因不動產之分割涉訟，本件不動產坐落臺 北市中正區，在本院管轄區域內，依首揭法條，專屬本院管 轄。
二、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響；前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移 轉之當事人承當訴訟，民事訴訟法第二百五十四條第一、二 項亦有明定。本件原告於民國一０九年三月十九日以本件土 地其餘全體共有人為被告，起訴請求分割本件土地，其中本 件土地共有人賴怡宇於同年五月十二日將本件土地之應有部 分以贈與為原因移轉予周昌杰，此經原告陳明在卷，核與本 院職權查證結果一致（見重訴卷第二七頁土地建物查詢資料 ），周昌杰於一０九年八月二十日到庭聲請代賴怡宇承當訴 訟，經原告及賴怡宇當庭表示同意（見重訴卷第七十頁筆錄 、第九三頁書狀），揆諸前開規定，本件被告賴怡宇部分由 周昌杰承當。
三、當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律 上利害關係之第三人；告知訴訟，應以書狀表明理由及訴訟 程度提出於法院，由法院送達於第三人，民事訴訟法第六十 五條第一項、第六十六條第一項固有明文，但當事人得請求 法院送達告知訴訟之書狀於第三人者，限於「將訴訟告知因 自己敗訴而有法律上利害關係之第三人」，至「訴訟之結果 於第三人有法律上利害關係」之情形，同法第六十七條之一 係規定「法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期 ，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人」，尚非當事 人所得請求，此等情形，當事人如有請求，性質亦僅為促請 法院為此通知而已。而共有人自共有物分割之效力發生時起 ，取得分得部分之所有權；應有部分有抵押權或質權者，其 權利不因共有物之分割而受影響，但有下列情形之一者，其 權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：㈠權利人同意分 割；㈡權利人已參加共有物分割訴訟；㈢權利人經共有人告知 訴訟而未參加，民法第八百二十四條之一第一、二項規定甚 明，是在共有不動產分割之訴，就應有部分有抵押權者，抵 押權人屬「於訴訟之結果有法律上利害關係」之第三人甚明 ，法院得將訴訟事件及進行程度以書面通知之，以減少第三 人嗣後提起第三人撤銷之訴之可能性、維持確定裁判之安定
性，惟此非謂法院未通知抵押權人，訴訟程序即有瑕疵。本 件土地上就原共有人賴怡宇（現周昌杰）之應有部分一三二 二九八五分之三三三七五設有以訴外人黃寶民為權利人之最 高限額抵押權，原告陳美鑾、被告高宏育、高宏麟、張子恒 、劉滿足之應有部分共一三二二九八五分之五一０七七四亦 設有以訴外人台中銀租賃事業股份有限公司（下稱台中銀租 賃公司）為權利人之最高限額抵押權，本院業將本件訴訟事 件及進行程度通知台中銀租賃公司，惟黃寶民業於一０三年 二月二十二日死亡，繼承人即配偶顧佩華非我國國民、未在 我國境內設有戶籍，無長子、次子戶籍資料，三子黃強生亦 早於九十三年一月二十五日出境，有臺北市大安區戶政事務 所覆函暨戶籍資料、本院公務電話紀錄可考（見重訴卷第二 二七、二二九、二三九頁），經本院在原告陳報處所及黃強 生我國境內最後戶籍址向顧佩華、黃強生通知本件訴訟事件 及進行程度，均因「查無此人」經退回（見重訴卷第三四三 、三四五頁送達證書暨退件信封），本院既無從通知黃寶民 之繼承人，爰不再通知，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：兩造共有之本件土地（即坐落臺北市○○區○○段○○段 ○○○地號土地），准予原物分割。
（二）原告起訴主張：
本件土地即臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地為兩造共有 ，權利範圍如附表所示；原告與被告汪美華、高宏育、高 明亮、高宏麟、張子恒、劉滿足、賴柏青七人（下合稱汪 美華等七人）均有意與訴外人喬邦開發股份有限公司（下 稱喬邦開發公司）合併開發使用本件土地，而本件土地原 物分割並無困難，並可避免原告陳春田、王舜生所有之隔 鄰同段第五三、五四地號土地成為袋地，被告周昌杰與被 告蔡式鈞、蔡秀蓉、蔡秀玉三人（下稱蔡氏三人）亦可分 得臨道路之土地；經濟利用上並無不利，或不分得土地而 受市價金錢補償，如逕行變價，將妨礙大部分共有人開發 本件土地之計畫，且縱使變價分割，本件土地深度僅約五 ‧五公尺，本屬無法獨立開發之土地，應無人應買或低價 拍賣，影響全體共有人權益、不利於本件土地經濟價值與 效用；原物分割共有人得與同段第五二至五六地號土地共 同開發，創造土地最高價值，有利於全體共有人，爰請求 准予裁判分割，並以原物方式分割。
二、被告部分
（一）被告汪美華、高宏育、高明亮、高宏麟、張子恒、劉滿足
、賴柏青部分
汪美華等七人同意原告以原物分割方式分割本件土地之請 求，原告與汪美華等七人之應有部分合計達百分之七十二 ，不應因剩餘應有部分約百分之二十五之蔡氏三人所分得 面積無法建築或其他使用，即予變價分割；本件土地隔鄰 之同段第五三至五六地號土地均經喬邦開發公司成功整合 開發，原告與汪美華等七人原物分割本件土地後，亦將與 喬邦開發公司合併開發使用，已取得本件土地最大經濟效 用；如將本件土地變價分割，將使隔鄰之同段第五二至五 六地號土地成為袋地，無法與道路直接相通，衍生袋地通 行糾紛；均不願維持共有關係。
（二）被告周昌杰部分
１答辯聲明：同意分割，但請求變價分割。 ２周昌杰以原告與汪美華等七人利害相同卻分列原、被告， 原告陳美鑾、被告高宏育、高宏麟均為喬邦開發公司之股 東，陳美鑾並為被告張子恒配偶，顯係故意排除周昌杰參 與土地合建，並非在簡化土地共有關係，且本件土地北側 同段第四八之八地號土地為國有地，合併開發可能性極小 ，原物分割後周昌杰分得之土地形狀狹長且面積未達一坪 ，無任何使用或開發利用價值，本件土地面積僅一一八平 方公尺，共有人達十四人，原物分割致共有人均取得面積 不大、形狀狹長、零碎之畸零地，分割後所有土地面積均 不足臺北市都市更新自治條例第十一條最小建築面積四十 六平方公尺之規定、不利使用形同廢地；本件土地為空地 ，共有人對於土地均無使用依存情事存在，如以變價方式 分割，可減少因原物分割所生損失與交易成本，透過公開 市場機制，使土地發揮最大經濟效用，各共有人亦得依應 有部分比例分配合理價金，兩造並得在土地變價程序中主 張優先購買權，對權益並無影響，兼顧各共有人利益與公 平性等語，資為抗辯。
（三）被告蔡式鈞、蔡秀蓉、蔡秀玉部分
１答辯聲明：同意分割，但請求變價分割。 ２蔡式鈞、蔡秀蓉、蔡秀玉以本件土地坐落臺北市，使用分 區為第三之二種住宅區，面積為一一八平方公尺，蔡氏三 人應有部分各為一三二二九八五分之一一０三六０，面積僅 約九‧八四平方公尺【以下四捨五入】，縱三人應有部分 合併即一三二二九八五分之三三一０八０，折合面積亦僅約 二九‧五三平方公尺【以下四捨五入】，且蔡氏三人均不 願繼續維持公有關係，而依臺北市土地使用分區管制自治 條例第十七條規定，臺北市第三之二種住宅區建築基地最
小寬度為四‧八公尺、最小深度為九‧六公尺、平均寬度為 八公尺、平均深度為十六公尺、最小面積一二八平方公尺 ，蔡氏三人所分得土地不符最小建築基地要求，所有共有 人之土地亦均成為畸零地，未能發揮本件土地經濟效用， 現狀本件土地已有多方人馬競逐開發利益，自應以變價方 式分割，使有能力開發本件土地者透過市場競價機制取得 本件土地、活化本件土地之利用，並使共有人獲較高價金 分配為妥；至隔鄰土地本即為袋地，與本件土地如何分割 無涉等語置辯。
三、原告主張本件土地即臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地為兩 造共有，權利範圍如附表所示之事實，業據提出土地登記謄 本為證（見調解卷第十三至十七頁）、核與本院職權調取之 本件土地登記資料查詢單所載相符（見重訴卷第二一至二九 頁），且為到庭被告所不爭執，應堪信為真實。四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第八百二十三條第一項定有明文。而民法第八 百二十三條第一項所謂因物之使用目的不能分割，係指共有 物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利 之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物 之外牆、樓梯間、共用牆、樓板等共同部分、共有之契據是 ，最高法院五十年台上字第九七０號、八十五年度台上字第 九六六號、八十七年度台上字第一七九七號著有判例、裁判 闡釋甚明。本件土地為兩造共有，各共有人權利範圍詳如附 表所示，已如前述，而各共有人間並無不分割之協議，此為 兩造所不爭執，則本件土地尚非不得分割，各共有人得隨時 請求分割，原告請求分割，於法尚無不合。
五、次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：㈠以原物分配於各共有人，但各共有人均受 原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；㈡原 物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人 ；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金 分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配 ，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物 為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之 一部分仍維持共有，民法第八百二十四條第二項至第四項亦 有明定。
（一）本件土地坐落臺北市中正區，面積一一八平方公尺，地目 為田（見調解卷第十三頁土地登記謄本、重訴卷第二一頁
土地登記資料查詢單），使用分區為第三之二種住宅區， 形狀略呈豎立之狹長扁梯型，西側（梯型頂側）臨臺北市 中正區汀州路三段，南側（梯型左側邊）臨臺北市中正區 羅斯福路三段一二八巷，東側（梯型底側）與同段第五二 至五六地號土地相鄰，北側（梯型右側邊）與同段第四八 之八地號土地相鄰，此觀卷附地籍圖、使用分區查詢單即 明（見重訴卷第六一、六三頁）；又本件土地西側（梯型 頂側）全長約十六‧二二公尺，南側（梯型左側邊）全長 約八‧八六公尺，東側（梯型底側）全長約二四‧六四公尺 ，此經本院囑託臺北市古亭地政事務所標註明確，有臺北 市古亭地政事務所覆函暨分割方案複丈成果圖可稽（見重 訴卷第一八三至一九五頁），且本件土地東西向寬度最寬 處約五‧九六公尺（計算式：分割方案一編號③蔡式鈞部分 面積九‧八四平方公尺，東、西側長度均為一‧六五公尺， 而該分割方案橫向虛線除編號①、②間者外，其餘虛線均為 平行，故呈現方形，以面積九‧八四除以一‧六五，是橫跨 本件土地虛線長度約為五‧九六公尺，即本件土地東西向 寬度最寬約五‧九六公尺）。而臺北市土地使用分區管制 自治條例第十七條之規定，本件土地所屬第三之二種住宅 區，建築基地最小寬度為四‧八公尺、最小深度為九‧六公 尺，平均寬度不得低於八公尺、平均深度不得低於十六公 尺，是本件土地寬度或深度顯不符前述規定而不得單獨作 為建築基地。
（二）本件土地現呈現空置狀態，共有人亦從未就本件土地之占 有、使用、收益成立分管協議，此為兩造所不爭執，是本 件土地對於任一共有人俱無特殊之依存或情誼可言；而本 件土地共有人合計十四人，應有部分折合面積最大為陳美 鑾之二八‧三三平方公尺、約占總面積百分之二十四，其 次為汪美華之十四‧六平方公尺、約占總面積百分之十二‧ 四，第三為賴柏青之十一‧九一平方公尺、約占總面積百 分之十，三人合計持分比例仍未過半，其餘共有人應有部 分不唯比例均低於百分之十，且折合面積均低於十平方公 尺；而臺北市都市更新自治條例第十一條第一項規定，權 利變換後分配之建築物登記總面積扣除公用部分、雨遮、 露台、陽台面積後，除有規定情狀外，面積不得小於四十 六平方公尺，是縱為應有部分比例最高之陳美鑾，原物分 割後所分配取得之土地面積仍未達都市更新權利變換後分 配之建物最小面積。
（三）被告十一人均當庭陳稱無繼續維持共有關係之意願（見重 訴卷第七十頁筆錄），則以原告所提、汪美華等七人同意
之分割方案一原物分割後，本件土地將變更為二塊分別位 在南側、北側角落之三角形土地，及十二塊寬窄不一如琴 鍵排列之零碎長條形土地，長形土地寬度最寬者固有四‧ 八公尺（即分割方案一編號⑧分配予陳美鑾部分），但其 餘長條形土地寬度在０‧五三至二‧０一公尺間，最窄者更僅 有０‧五一公尺（參見重訴卷第一八五、一九一頁），亦即 除陳美鑾分得之土地尚可勉強利用、可能足以設攤外，其 餘共有人分得之土地不僅幾無法利用（蓋寬度０‧五一公尺 、０‧五三公尺、０‧七六公尺、０‧九公尺、一‧０一公尺之長 條形土地，供人行走通行尚嫌侷促，縱寬度為二‧五公尺 之長條形土地，停放車輛亦有困難，三角形土地除種植花 木外，亦無從利用），且大幅減損本件土地整體經濟價值 （蓋本件土地二側臨路，面積合計一一八平方公尺，如依 兩造所供承整體與東側同段第五二至五六地號土地合併開 發，將大幅提昇本件土地與合併開發土地之利用程度及經 濟價值），本院認原告所提分割方案一洵無可採。（四）原告、汪美華等七人經本院質以分割方案一致各共有人分 得之土地難以利用、減損價值後，方供承渠等擬共同將分 割後取得之土地與同段第五三、五四地號土地合併開發利 用，而提出分割方案五、六，將本件土地切分為上、中、 下三塊即蔡氏三人與周昌杰分得上方北側部分、原告分得 中間部分、美華等七人分得下方南側部分，或四塊即上方 北側部分再上下切分為蔡氏三人、周昌杰各自部分（參見 重訴卷第三一七、三一九頁），易言之，渠等亦係擬將本 件土地（分割後分得之部分）合併開發利用，並非各自分 別利用，原告請求原物分割，僅係形式上消滅共有關係， 實質並未減少土地所有權人之人數或原共有人間就本件土 地開發利用之合作關係，而原告與汪美華等七人之人數合 計為十人，應有部分權利範圍達一三二二九八五分之九五 六四０五、已占權利範圍約百分之七十二【以下四捨五入 】，已得依土地法第三十四條之一第一項規定處分本件土 地之全部，同條第四項並定有未參與處分共有物之共有人 得以同一條件優先購買，防止共有物遭多數共有人虛偽或 賤價處分，則自應維持本件土地完整，俾以促成本件土地 充分開發利用、產生最大經濟效益，渠等捨此不為，執意 原物分割本件土地，顯意在排除蔡氏三人、周昌杰取得本 件土地因與隔鄰其他土地合併開發利用之收益，倘率爾將 本件土地細分，將使本件土地原告、汪美華等七人以外之 共有人即蔡氏三人、周昌杰所有、面積約三二‧六九平方 公尺、占本件土地近百分之二十八、逾四分之一之部分，
因面積狹小、形狀畸零、位置不佳、缺少合併開發利用機 會而淪為廢地，損及本件土地整體利用及價值，本院認分 割方案五、六仍無可採。
（五）原告雖另請求由原告及汪美華等七人分得本件土地全部， 而以金錢補償蔡氏三人及周昌杰，然此一方式仍舊剝奪蔡 氏三人、周昌杰就本件土地因與相鄰其他土地合併開發利 用之經濟利益，無異迫使蔡氏三人、周昌杰先行將渠等就 本件土地之應有部分售予原告及汪美華等七人，而不動產 估價僅能評估過去之價額，無法預估未來價值，參諸就本 件土地與隔鄰土地合併開發利用，現已有喬邦開發公司及 周昌杰配偶謝幸錦所經營之錦昌開發建設有限公司有意參 與，此經兩造陳明在卷，並有出售意向書、購買意願書、 合建契約書、合作委建契約書、受託同意書、土地購買同 意書可佐（見重訴卷第二七七至二八五、三０五至三一六 頁），足見本件土地後續有相當開發利益，以現狀估價補 償蔡氏三人與周昌杰，亦將妨礙蔡氏三人、周昌杰與原告 及汪美華等七人就本件土地公平開發利用受益之機會。（六）原告另稱本件土地變價分割，將致同段第五三、五四地號 土地成為袋地云云，亦無可採，蓋同段第五三、五四地號 土地原為袋地，與本件土地之分割方法無涉，本件土地現 狀下（由十四人共有），同段第五三至五五地號土地所有 人對本件土地有通行之權利，本件土地縱將來因變價歸一 人所有，同段第五三至五五地號土地所有人仍基於袋地所 有人身分有通行本件土地之權利，並無任何不同，不致衍 生爭議；況變價分割時，各共有人不唯亦得購買，且在由 共有人以外之第三人買受時，仍保有以同一條件優先購買 之機會（民法第八百二十四條第七項），對於本件土地開 發利用有相當計畫構想之共有人而言，不致喪失參與之機 會，原告、汪美華等七人如其中一人或數人有意取得本件 土地俾便與隔鄰土地合併開發利用，以原告與汪美華等七 人總人數高達十人之眾觀之，縱周昌杰亦行使優先購買權 ，原告、汪美華等七人抽籤中選之機率亦遠高於周昌杰。（七）綜上，本件土地不適宜原物分割，應變賣由共有人依共有 比例分得價金，爰依職權定兩造共有之本件不動產分割方 法為變價分割，並按附表所示共有人應有部分比例分配價 金。
六、綜上所述，本件土地為兩造共有，無不能分割之情形，亦不 適於原物分割，從而，原告請求本院准予分割本件不動產， 洵屬有據，應予准許，爰定本件不動產分割方法為變價分割 ，並按附表所示共有人應有部分比例分配價金。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此 敘明。
八、本件為因共有物分割之事件涉訟，共有人均蒙其利，由敗訴 當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量情形，依民事訴訟法 第八十一條之一 ，命兩造依應有部分比例分擔訴訟費用。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十條之一、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 23 日 民事第四庭 法 官 洪文慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 8 月 23 日 書記官 顏子薇
附表：（坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地）共有人應有部 分比例即變價分割共有物之價金分配比例
共有人 比 例 折合面積 （㎡） 陳美鑾 317654／0000000 28.33 陳春田 66750／0000000 5.95 王舜生 33375／0000000 2.98 汪美華 163726／0000000 14.6 高宏育 48280／0000000 4.31 高明亮 48280／0000000 4.31 高宏麟 48280／0000000 4.31 張子恒 48280／0000000 4.31 劉滿足 48280／0000000 4.31 周昌杰 35500／0000000 3.17 蔡式鈞 110360／0000000 9.84 蔡秀蓉 110360／0000000 9.84 蔡秀玉 110360／0000000 9.84 賴柏青 133500／0000000 11.91
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