臺灣新竹地方法院民事判決 八十八年度重訴字第七十一號
原 告 乙○○
訴訟代理人 張瓊文律師
被 告 甲○○ 住
訴訟代理人 唐琪瑤律師
複代理 人 潘秀華律師
右當事人間給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文
被告應於原告交付其如附表所示之五筆土地之同時，給付原告新台幣捌佰壹拾萬元，及自民國八十八年五月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰柒拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣捌佰壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）八百十萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
原告與被告於民國八十七年六月二十日訂立不動產買賣契約（簡稱系爭契約）， 將原告所有坐落新竹縣寶山鄉○○段大崎小段三一一之一、三一三、三一三之一 、三一四、三一五地號土地五筆（簡稱系爭五筆土地），出售予被告，約定買賣 總價金為二千七百萬元，原告於簽約後，已依約於八十七年八月十五日將系爭五 筆土地移轉登記予被告所有，則依系爭契約第三條第三項之規定，尾款八百十萬 元，甲方即被告於取得產權登記後三日內，應支付乙方即原告，且尾款交清時始 完成交地，是依前開契約之約定，被告至遲應於八十七年八月十八日前給付買賣 價金八百十萬元予原告，惟屢經原告發函請求，被告均置之不理，原告爰依買賣 契約之法律關係，訴請被告給付八百十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告雖辯稱因原告未履行清理與鄰地所有人陳景達之糾葛，且未提出系爭五筆 土地鑑界之複丈成果圖及面積計算結果後，點交土地予被告，認其可依民法第 二百六十四條之規定，對原告主張同時履行抗辯權而拒絕支付尾款云云。惟查 ，依系爭契約所定，原告既已於八十七年八月十五日將系爭土地之所有權移轉 登記予被告，被告即應於取得產權登記後三日內將尾款交予原告，至於被告上 開所辯原告應履行之義務，姑不論原告否認對被告負有上開義務，縱認有之， 其等與被告對原告負有之尾款給付義務，亦非居於對待給付之法律關係，被告 自不得執以對原告主張同時履行抗辯而拒付尾款。
（二）被告辯稱因原告未履行清理與鄰地所有人陳景達之糾葛，且未提出系爭五筆土 地鑑界之複丈成果圖及面積計算結果後，點交土地予被告，認原告未依債之本 旨提出給付，其拒付尾款，並無給付遲延，且否認其有受領原告之給付遲延之 情形云云。惟查：
１、訴外人即鄰地所有權人陳景達於本院到庭證稱：「沒有界址糾紛，我也承認地 政人員在八十七年間就雙方界址測量結果，只是有些果樹是我的，但在其界址 內，只有四、五棵，我只向原告表示，果樹如不要我就挖走」、「去年測量界 樁沒意見」、「我還是尊重專業人員測量員之鑑界結果」、「我也向雙方表示 就竹木部分不計較」等語，是明證陳景達對界址、設樁暨竹木概無異議，被告 抗辯系爭土地存有權利或物之瑕疵，原告未履行排除清理糾葛之義務，已失所 據。
２、又按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但 契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更 為曲解」，最高法院十七年上字第一一一八號判例意旨可資參照。本件依系爭 契約第三條附註二：「乙方（即原告）應負擔鑑界之相關費用，申請鑑界點交 甲方（即被告），面積依實測得變更土地標示部時多退少補。」之約定，固有 買賣價金依實測結果相互找補之規定，惟並無規範原告有提出實測面積之義務 ，且由該條文前後段相對照，前段已明文約定由原告申請鑑界，面積測量則未 與之，是契約之用語已相當明確，原告並無提出面積計算結果之義務，被告藉 此欲迴避其給付尾款之義務，亦屬無據。
３、系爭五筆土地已分別於八十七年八月十八日、八十七年十一月二十日經竹東、 新湖地政事務所鑑界、再鑑界，原告已依約申請鑑界並無疑議；再二次鑑界結 果均相符，亦有新竹縣竹東地政事務所八十七年十一月二十五日八七東地所二 字第七六一二號函可稽，是以原告給付之土地面積自與權狀自符，被告空言原 告所提出之系爭土地面積短少云云，顯無理由。又依兩造於八十七年十二月十 九日所簽立之協議書（簡稱系爭協議書）約定，若被告對鑑界之界址有異議， 應由被告向法院申請鑑界，且被告尾款給付之日期，在於其收到法院鑑界成果 圖之三日內，是從上開之約定，可看出二次鑑界後之再鑑界義務，應由被告承 擔。雖被告以因系爭土地已移轉為被告所有，方約定以被告名義為之，實際上 被告僅係配合原告為之，原告仍負有向法院提出鑑界申請之義務云云。惟查， 因系爭五筆土地早已由原告辦理過戶登記予被告，原告已無法提出鑑界之申請 ，且依系爭協議書第二、三點有關鑑界費用之約定，已可看出應由被告申請鑑 界，苟如被告所辯仍應由原告再申請鑑界，兩造斷無必要於系爭契約之外再另 立協議書約定鑑界費用由誰負擔之理，是本件依協議書所定，被告既對鑑界結 果有意見，惟其迄今仍未申請法院鑑界，顯見被告係故意不向法院申請，依民 法第一百零一條第一項之規定，視為被告應給付尾款之條件已成就，被告即負 有給付該尾款予原告之義務。
４、原告已於八十七年八月十五日依約將系爭土地所有權移轉登記予被告，依契約 第三條第三項之約定，被告自應於取得產權登記後三日內交清尾款並受領土地 之點交，而原告復已於八十八年二月二十三日及三月三十一日二度以存證信函
催告被告給付尾款並受領土地之點交，惟被告均置之不理，顯見原告已依債務 本旨提出給付，因被告不為協力受領遲延，始無法完成土地之交付，是被告否 認其有受領遲延，並主張同時履行抗辯云云，亦無理由。（三）被告另辯稱因原告未依約點交土地，致被告與北二高拆遷戶之合約逾期，被告 受領系爭土地已無實益，並受有損害，且原告與其訂約時已知悉被告購買土地 之用途，況因原告遲延給付，其已於催告原告給付未果後，向原告為解除契約 之意思表示云云，惟查，按民法第二百三十二條適用之前提要件須債務人給付 遲延，惟本件原告已依債之本旨提出給付予被告，並無任何遲延之情事，反係 被告受領遲延，被告自不得主張拒絕受領原告之給付，況民法第二百三十二條 所定期限利益行為之債，係指依契約或當事人之意思表示，非於一定時期為給 付，不能達其契約之目的之債，本件兩造買賣合約並無有效期間之約定，且原 告亦否認知悉被告購買系爭土地之用途，是被告以系爭土地因北二高拆遷戶已 與其終止委任關係，其無法再利用購得之系爭土地用以興建房屋出售予北二高 之拆遷戶，而辯稱原告縱再點交土地予被告，對其已無利益云云，亦屬無據。 且依前所述，原告對被告既無給付遲延之情形，是被告藉以主張解除契約云云 ，亦無理由。
（四）被告另辯稱原告迄未向其提出系爭土地之點交，或向其為欲點交土地之表示， 依系爭契約之約定，被告亦得主張同時履行抗辯而拒付尾款云云。惟查，依系 爭契約第三條第三項之約定係「... 尾款交清時完成交地」，是係被告先給付 原告尾款後，原告始應負點交土地予被告之義務，況原告先前於委請代書通知 被告給付尾款時，亦已一併通知被告請其前來受領原告土地之點交，是被告藉 故不受領，則被告以原告未點交土地或向其為欲點交土地之表示，用以作為拒 付尾款之理由，亦無理由。
四、證據：提出買賣契約書影本二份、土地登記簿謄本五份、八十八年二月二十日寄 發之律師函影本一份、原告及被告申請鑑界之收據影本各一份、新竹縣竹東地政 事務所八七東地所二字第七六一二號函影本一份、協議書影本一份、台北郵局第 三十九支局第一０五七七號存證信函影本一份、新竹縣政府地籍圖重測地籍調查 通知書影本一份、新竹英明街郵局第二二二八號存證信函影本一份、調解筆錄影 本一份，並聲請本院向新竹縣竹東地政事務所調取原告及被告就系爭五筆向該所 申請實施鑑界及再鑑界後，該所繪製之鑑界複丈圖及再鑑界複丈圖。乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行之宣告。二、陳述：
（一）查兩造間所締結之不動產買賣契約書第三條固有：「尾款新台幣捌佰壹拾萬元 正，於甲方即被告取得產權登記後三日內甲方支付乙方，尾款交清時完成交地 」之約定，惟除此之外，兩造於該契約書同條附註二亦約定：「乙方應負擔鑑 界之相關費用，申請鑑界點交甲方，面積依實測得變更土地標示部時多退少補
。」及第八條約定：「擔保責任：本買賣不動產權，乙方即原告保証本買賣標 的物絕無任何產權不清及其他糾葛情事或任何他項權利之負擔與設定抵押，如 有上述情事，致與第三人發生糾紛時，應由乙方負責於甲方尾款付清以前速予 理清一切，不得因此而損害甲方之權利」；第九條：「本買賣之不動產未點交 前，如有第三人占有使用，或天災地變及其他不可抗拒之事故而致毀損滅失者 ，概由乙方負責排除或修復，不應使甲方遭受損累，俾使甲方完整取得。」， 足証兩造於本件買賣契約約定於被告付清尾款前，原告負有清理產權及其他糾 葛情事，及申請鑑界並提出土地面積計算結果及點交土地之義務，毋庸置疑。（二）按「不動產之買賣，買受人之給付價金與出賣人應交付買賣標的物及為所有權 之移轉，有互為對待給付關係，果張昌輝依約應先交付土地並移轉其所有權， 乃僅移轉其所有權，而未交付土地，其請求潘杞官給付價金尾款，潘杞官予以 拒絕，依諸民法第二百六十四條規定之意旨，既難謂應負違約責任，張員輝自 無對之請給付違約金之餘地。」；「買賣契約為典型之雙務契約，買受人對於 出賣人負有支付價金之義務，出賣人對於買受人負有交付標的物及移轉所有權 之義務。此項買賣雙方互負應為對待給付之債務，除一方有先為給付之義務外 ，買賣雙方均得在他方未為對待給付前，依民法第二替六十四條第一項規定拒 絕自己之給付」，此有最高法院七十一年台上字第五一七五號、七十二年台上 字第八二一號判決意旨可資參照。本件被告所購買之系爭五筆土地雖於八十七 年八月十五日完成所有權移轉登記，惟因原告於點交系爭土地前遲遲無法提出 完整土地鑑界訂樁之複丈成果圖及面積計算結果，且因鄰地所有人陳景達對於 鑑界、設樁有異議及主張其所有部分竹木係在臨界之土地上，亦即部分竹木在 被告購買之系爭土地上，而系爭土地與鄰地所有人陳景達既有糾葛未決，足証 原告並未履行清理糾葛之義務，依系爭契約第八條、第九條之約定及首揭判例 意旨，於原告未履行清理與鄰地所有人之糾葛及提出土地面積計算結果點交土 地前，被告自可依民法第二百六十四條之規定，就尾款交付與點交土地等間主 張同時履行抗辯之權利。
（三）次按最高法院六十七年台上字第二四八二號及七十四年度台上字第一七九六號 判決謂：「買受人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於出 賣人之事由而存在之物之瑕疵時，亦得援用同時履行之抗辯。」；「民法第二 百六十四條第一項前段規定：因契約互負債務者，於他方當事人未為對得給付 前，得拒絕自己之給付。所謂他方未為對待給付，應包括他方之對待給付有可 歸責於債務人之事由致生瑕疵之情形在內；買賣契約為雙務有償契約，是買受 人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於出賣人之事由致生 物之瑕疵時，自得依上述規定主張同時履行抗辯。」之意旨，原告於未排除上 開因可歸責於原告致生界址糾紛之物之瑕疵前，被告援引民法第二百六十四條 第一項規定，拒絕買賣尾款之給付，亦屬正當。（四）原告雖另以兩造曾於八十七年十二月十九日另書立協議書，約定由被告聲請法 院鑑界，被告未依約申請，依民法第一百零一條之規定，視為條件成就，而主 張被告負有付款義務云云，然查本件兩造於八十七年十二月十九日所書立協議 書固有「由李先生申請法院鑑界」之字樣，惟此乃係因系爭五筆土地業已於八
十七年八月十五日移轉登記於被告名義下，形式上無從以原告名義聲請，方為 如此之記載，然此記載並無免除原告應提出確認界址之義務，亦即聲請確認界 址義務仍應由原告負擔，足証該協議書僅因系爭五筆土地業已移轉登記於被告 名下，方為如此記載，然此確定界址之義務確應由原告負擔無疑，是原告明知 其負有確認界址點交土地之義務，卻未予為之，其請求給付尾款，實屬無理。 再者，民法第一百零一條第一項固有「因條件成就而受不利益之當事人，如以 不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就」之規定，然查本件聲請確認 界址義務既係應由原告負擔，而非被告，是被告當無任何使用不正當之行為或 方法阻其條件成就，至於以被告名義配合聲請確認界址部分，被告於協議當時 亦明白表示有一個便章置放於代書處可供使用，是被告實無民法第一百零一條 第一項規定之情形存在，原告主張顯屬無據添。（五）本件原告並未依債之本旨提出給付，是被告並無任何受領遲延之情事：按兩造 所締結不動產買賣契約書第三條附註二既已明白約定：「乙方即原告應負擔鑑 界之相關費用，申請鑑界點交甲方即被告，面積依實測得變更土地標示部時多 退少補。」，是原告於欲向被告提出點交土地時，當應併同提出已無糾葛之鑑 界成果及系爭土地之實測面積結果，方符合契約之約定，姑不論證人陳景達對 於界址及竹木是否仍有爭執，然因原告始終均未提出系爭土地之實測面積，難 謂已依債之本旨提出給付，且觀諸最高法院三十一年台上字第二四八一號：「 債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第二百三十五 條所明定，物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂 為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任 。」判例之意旨，被告於原告未依債之本旨提出給付之情形下拒絕受領，當無 受領遲延之情形，原告主張被告受領遲延，殊不足採。添（六）末按「遲延後之給付，於債權人無利益者，債權人得拒絕給付並得請求賠償因 不履行而生之損害。」，此民法第二百三十二條訂有明文。而本件被告初向原 告購買系爭五筆土地係因北二高工程拆遷戶林錦倉等人為重建家園，特委託被 告代為覓地、購地興建十戶住宅，雙方除訂有委任契約外，並約定契約之有效 期間為八十七年四月二十八日起至八十八年四月二十七日止，如因被告因素而 無法完成購地興建住宅事宜即視為雙方同意終止委任契約。而本件原告曾出具 同意上開拆遷戶使用系爭五筆土地之同意書，以供被告申請建築執照之用，原 告已明白被告購地之原因，惟其竟不思解決界址糾紛暨依約定點交土地，致被 告與北二高拆遷戶林錦倉等人之合約逾有效期間，非但造成被告無法獲取建屋 出售之利益，更造成被告已支付原告價金一千八百九十萬元之損失，原告遲延 後之欲再為給付，顯於被告並無利益可言，且造成被告之損失，是倘原告嗣後 於排除鄰地糾紛及提出完整鑑界複丈成果圖、土地面積計算結果而欲履行點交 土地於被告時，依首揭法條規定，被告自得拒絕原告之遲延後之給付。況查本 件被告因原告給付遲延經催告未果後，亦業已於八十八年九月一日另案向本院 起訴請求原告返還價金並為解除契約之意思表示，且當庭向原告為解除系爭契 約之意思表示，則原告再請求被告給付其本件價金尾款八百十萬元及法定遲延 利息，實屬無據。
（七）又依契約第三條第三款：「.... 尾款交清時完成交地」之約定，可認被告尾 款之交付義務與原告之點交土地，係立於對待給付關係，惟原告迄未將土地點 交予被告，亦無欲提出土地點交予被告之表示，是於原告未點交土地或向被告 表示點交土地前，依契約之約定，被告自得主張同時履行抗辯而拒付尾款予原 告。
三、證據：提出買賣契約書影本一份、陳景達所寄之存證信函影本一份、被告所寄郵 局存證信函及回執聯影本各二份、委任契約及授權書影本各一份、起訴狀影本一 份、申請建築執照之相關資料影本一份（含土地使用權同意書影本）、北部第二 高速公路工程用地範圍內拆除房屋重建案函示影本一份，並聲請訊問證人鄭俊文 。
理 由
一、本件原告於起訴時，原請求被告應給付其八百十萬元，及自八十七年八月十八日 起至清償日止按年息百分之五計算之利息，嗣於訴訟中，就利息部分之請求，原 告將其減縮為「自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息」（起訴狀繕本送達被告之翌日為八十八年五月二十日），依民事訴訟法第二 百五十六條第二款之規定，原告所為訴之聲明之減縮應予准許，先此敘明。二、本件原告起訴主張：其於八十七年六月二十日與被告簽訂系爭契約，將其所有之 系爭五筆土地，以二千七百萬元之總價出售予被告，其於簽約後，已依約於八十 七年八月十五日將系爭五筆土地移轉登記予被告所有，而依系爭契約第三條第三 項之規定，尾款八百十萬元，被告應於取得產權登記後三日內支付原告，且尾款 交清時其始負有點交土地予被告之義務，是依前開契約之約定，被告至遲應於八 十七年八月十八日前給付買賣價金八百十萬元予原告，惟屢經原告發函請求，被 告均置之不理，原告爰依買賣契約之法律關係，訴請被告給付買賣價金尾款八百 十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息， 至於被告辯稱原告就系爭五筆土地未排除與鄰地所有權人陳景達間關於界址之糾 紛，且未依協議書所定再聲請法院鑑界後，提出土地之鑑界成果圖及實測面積成 果圖並點交土地予被告，有給付遲延情形，且被告得以此為由，據以主張同時履 行抗辯而拒付尾款云云，原告予以否認，蓋縱令原告負有上開義務，與被告給付 尾款予原告之義務間，並不居於對待給付之關係，被告不得藉詞原告未為上開之 給付，而主張同時履行抗辯用以拒付尾款，且事實上陳景達已到庭表示對系爭五 筆土地之界址並無異議，且原告已依契約所定，會同被告就系爭土地聲請並進行 鑑界及再鑑界，其成果均相同，至於向法院聲請再鑑界之義務，係被告所應負擔 ，且依契約所定原告並無須提供實測面積圖予被告，是原告已依債之本旨提出給 付予被告，並欲點交土地予被告，係被告拒絕受領原告之點交土地，已有受領遲 延之情形，被告自不得再援引同時履行抗辯而拒絕付款，況原告既無遲延給付之 情事，被告自不得以原告之給付對其已無利益為由，而拒絕原告之給付，並進而 主張解除系爭契約而拒絕付款等語；被告則以：原告依系爭契約及協議書之約定 ，於被告付清尾款前，負有清理產權及其他糾葛情事，及申請法院再鑑界並提出 土地面積計算結果及點交土地予被告之義務，二者之間具有對待給付之法律關係 ，惟原告迄今仍未排除與鄰地地主陳景達間關於界址之糾紛，且未向法院申請再
鑑界並提出土地面積之實測圖，並點交土地予被告，已為給付遲延，且其給付之 系爭土地面積恐有短少之瑕疵，被告自得主張同時履行抗辯而拒付尾款，且原告 遲延後之給付，對被告已無利益，被告亦得主張拒絕原告之給付。況被告先前已 於原告遲延給付後，催告其給付仍未果，而向原告為解除系爭契約之意思表示， 則系爭契約既經被告合法解除，原告再請求被告給付尾款，自屬無據等語，以資 置辯。
三、原告主張其於八十七年六月二十日與被告簽訂系爭契約，將其所有之系爭五筆土 地，以二千七百萬元之總價出售予被告，其於簽約後，已依約於八十七年八月十 五日將系爭五筆土地移轉登記予被告所有，而被告迭經其催討，迄今仍未給付尾 款八百十萬元予原告等情，已據原告提出買賣契約書影本一份、土地登記簿謄本 五份、八十八年二月二十日寄發之律師函影本一份為證，且為被告所不爭執，堪 信此部分原告主張為真實。原告另主張其已於前述時間將系爭五筆土地過戶登記 於被告名下，則依系爭契約第三條第三項之規定，被告即應於產權登記後三日內 即八十七年八月十八日前，給付尾款八百十萬元予原告乙節，則為被告所否認， 並以前揭情詞置辯。故本件兩造間有爭執，應予審究者，在於（一）原告所負之 排除界址糾紛及聲請鑑定，併點交土地予被告之義務，與被告所負之尾款給付義 務間，是否立於對待給付關係？（二）原告是否已盡其排除與鄰地糾紛及聲請鑑 界之義務？有否給付遲延或瑕疵給付（如土地面積短少）之情形，致被告得主張 同時履行抗辯而拒付尾款？且依兩造所簽立協議書之約定，原告是否負有向法院 聲請鑑界（實即向法院提起經界訴訟，以確定系爭五筆土地與鄰地之界址）之義 務？（三）原告依契約所定，是否負有於被告給付尾款前，提供土地鑑界後實測 之面積計算圖予被告之義務？（四）原告就土地之點交，是否有給付遲延之情形 ？經查：
（一）依兩造間所締結之系爭契約第三條固有：「尾款新台幣捌佰壹拾萬元正，於甲 方（即被告）取得產權登記後三日內，甲方支付乙方」之約定，惟於該條亦同 時約定：「尾款交清時完成交地」，此外，兩造於該契約書同條附註二亦約定 ：「乙方應負擔鑑界之相關費用，申請鑑界點交甲方」，以及第八條約定：「 擔保責任：本買賣不動產權，乙方（即原告）保証本買賣標的物絕無任何產權 不清及其他糾葛情事或任何他項權利之負擔與設定抵押，如有上述情事，致與 第三人發生糾紛時，應由乙方負責於甲方尾款付清以前速予理清一切，不得因 此而損害甲方之權益」；第九條：「本買賣之不動產未點交前，如有第三人占 有使用，或天災地變及其他不可抗拒之事故而致毀損滅失者，概由乙方負責排 除或修復，不應使甲方遭受損累，俾使甲方完整取得」，是綜觀上開契約約定 之內容，堪認於本件買賣契約之履行，原告負有清理產權及其他糾葛情事之義 務，並應申請鑑界點交土地予被告。而按「買賣契約為典型之雙務契約，買受 人對於出賣人負有支付價金之義務，出賣人對於買受人負有交付標的物及移轉 所有權之義務。此項買賣雙方互負應為對待給付之債務，除一方有先為給付之 義務外，買賣雙方均得在他方未為對待給付前，依民法第二替六十四條第一項 規定拒絕自己之給付。」（最高法院七十二年台上字第八二一號判決意旨參照 ），是就原告所負交付土地予被告之義務，與原告所付交付價金之義務間，除
契約已有被告應先給付價金之約定者外，應係居於對待給付之關係。而依本件 系爭契約之內容觀之，並無約定被告就其所負之尾款給付義務，係先於原告交 付土地前即應為之，且就原告所負上開申請鑑界，併排除與鄰地糾葛之義務言 ，核其性質，均係原告履行其交付土地之手續前，所應履行之重要事項，尚非 僅係一般「附隨之義務」，從而，依前開說明，堪認被告之給付尾款，與原告 之申請鑑界點交土地，併排除與鄰地界址糾紛之義務間，有互為對待給付之關 係，是原告主張其間不具有對待給付關係，被告不得執以為同時履行之抗辯云 云，尚不足採信。
（二）因被告對於系爭土地之界址有異議，原告於八十七年七月二十四日即向新竹縣 竹東地政事務所申請鑑界，於八十七年八月十八日由原告與被告會同竹東地政 事務所派員做第一次鑑界，而該鑑界結果與原告所指界及提供予被告之地籍圖 上顯示之地籍線相符，嗣因被告對該次鑑界結果有異議，乃由被告於八十七年 八月十八日再向竹東地政事務所申請再鑑界，並於八十七年十一月二十日由原 告與被告會同新竹縣新湖地政事務所派員測量，為再鑑界並補釘界椿完竣，而 製成之再鑑界結果核與第一次鑑界之結果相符，此有原告所提出由新竹縣竹東 地政事務所於八十七年十一月二十五日發給被告之八七東地所二字第七六一號 函可稽，並經本院向新竹縣竹東地政事務所調取系爭土地經該地政事務所及新 湖地政事務實施鑑界及再鑑界所繪製之成果圖，而經竹東地政事務所於八十八 年七月二十八日檢送之鑑界複丈原圖影本二份在卷可憑。雖被告另以依兩造於 八十七年十二月十九日所簽立之協議書之約定，原告另負有再向法院申請鑑界 之義務，惟原告迄未向法院申請為之，已有給付遲延云云，惟為原告所否認。 查，按兩造於該協議書中所約定「申請法院鑑界」者，究其實質，應係指因系 爭土地與鄰地所有權人即陳景達之間，於兩造簽立該協議書當時，仍有界址之 爭執，遂約定由兩造之一方，依法向法院提起與陳景達間之經界訴訟，藉以確 定系爭土地與鄰地間之界址所在。而依該協議書之第一條記載：「由李先生（ 即被告）申請法院鑑界」，係已明確約定向法院提起上開經界訴訟者，係由被 告為之。雖被告辯稱當時因土地已移轉登記為被告所有，只能以所有權人名義 始能向法院提起該經界訴訟，才會為上開之約定，實際上依兩造當時協議之內 容，原來土地之所有權人即原告仍負有提起該一經界訴訟之主要義務，被告充 其量僅係配合以自己名義提起該一訴訟而已。經查，依前所述，兩造就系爭土 地之界址爭執，原告業已應被告之要求，先後進行二次之鑑界程序，且其鑑界 結果均一致，已如前述，嗣因被告對該鑑界結果仍有疑義，兩造始再為上開之 協議，是該協議書主要既係應被告之要求而進行，且系爭土地又已移轉為被告 之名義，僅得以被告之名義提起經界之訴訟，則衡之常情，該向法院提起經界 訴訟以確定界址之義務，應係由被告任之。況依前述之系爭契約第三條之約定 ，原告原負有申請鑑界及負擔鑑界費用之義務，惟因原告已依該約定，進行其 申請鑑界及再鑑界之義務，惟因被告仍有疑義，雙方始再為協議，是苟如被告 所辯仍應由原告負責再申請鑑界，向法院提起經界訴訟，則兩造斷無必要於系 爭契約之外再另立協議書約定鑑界費用於何種情況下由誰負擔之理。至於被告 所聲請訊問之證人，亦即介紹及辦理本件土地買賣事宜之仲介人員鄭俊文，雖
到庭證稱：「當初因天候關係，在點交土地前鑑界四次，鄰地地主有異議，後 雙方在我公司說只好向法院提起鑑界訴訟，當時系爭土地已過戶與買受人，向 法院提出時只能由被告出面聲請鑑定，是雙方約定的協議，後來還是沒向法院 提出鑑界訴訟」等語（八十八年八月二十六日辯論筆錄），惟依證人所述，尚 能認定依當時兩造協議之內容，原告仍負有向法院提起經界訴訟之主要義務， 反而可看出被告負有以其名義，出面向法院提起經界訴訟之義務。況依證人鄭 俊文另證稱：「因考慮訴訟會拖久，我們建議用調解方式較快，後遂連絡鄰地 陳先生（即陳景達）其不願到場參與調解，陳生先當時係認為鑑界有問題，惟 其後連絡他時他又說界址沒問題，改說果樹被砍掉，最後兩造就不了了之，也 沒有再談訴訟之問題」等語，可見兩造於協議後，其後並未依協議之內容由一 方向法院提起經界訴訟，反而以調解之方式為之，嗣因陳景達其後曾表示對界 址沒意見，僅質疑其所有之果樹遭砍伐一事，而兩造即未再提及要提起經界訴 訟，準此，堪認兩造其後已變更原先協議之內容，認為沒有再提起經界訴訟之 必要，從而，被告猶以原告未依該協議書之內容，向法院提起經界之訴訟，認 原告就此有給付遲延，作為其拒絕給付尾款之理由，實屬無據。（三）至就原告所負排除與鄰地地主陳景達間，有關界址及其他方面之糾葛方面，被 告固提出一份由陳景達所寄之存證信函影本，辯稱：依存證信函之內容，陳景 達於八十八年一月間在系爭土地經過二次鑑界後，仍對鑑界、設樁之情形對被 告表示異議，並主張其所有部分之竹木遭砍伐，是系爭土地與陳景達間之糾葛 仍未排除等語。經查，依陳景達於八十八年一月十二日寄予被告之存證信函之 內容，固有提及「台端複丈申請作業，嚴重錯誤，通知對象不對，本人再三跟 台端作業人員通知，仍不改正，故台端此項即有惡意之過失；本人所有之竹木 ，部分被台端派人砍伐，未經本人核可，造成本人竹木損失；依據地籍圖三筆 交界處應有二十二支界椿，本人實際驗證台端所設之界椿有誤差之情形，若因 此而造成本人權益受損，當依法究辦；台端任何作不可有損本人所有之權益， 有任何之土地改良或變更，足以改變本人所有土地之地形、地貌或水土保持者 ，請台端慎重考量.... 」等情，有該存證信函在卷可憑，惟其中僅提及有關 界椿設立方面，始與本件依系爭契約第八條所約定，被告應負擔之排除與第三 人間有關產權糾紛之情事有關，其餘部分，縱認陳景達所述屬實，亦非屬本件 因兩造間之土地買賣，而與第三人間所發生之有關產權之糾紛，而應由原告負 責排除者。至於有關前述界椿設立之爭執，陳景達已於該存證信函中提及「本 人尊重地政測量人員之職責... 」，且證人陳景達就其寄發上開存信函之原因 及用意，以及有關界址糾紛之有無，亦到庭證稱：「有土地與原告相鄰，沒有 界址糾紛，我也承認地政人員在八十七年間就雙方界址測量結果，只是有些果 樹是我的，但在其界址內，只有四、五棵，我只向原告表示，果樹如不要我就 挖走」、「去年測量界樁沒意見」、「當初係因為接到被告通知，問我對界址 有無意見，我認為之前通知測量時沒通知我，我覺得沒有被尊重之感覺，主要 用意在存證信函第六點，認雙方土地交接處如作水土保持要注意鄰地，至於界 椿部分我認為測量結果有點誤差，但我還是尊重專業人員測量員之鑑界結果」 、「在鑑界後有寄存證信函予被告，經雙方溝通後我也表明對界址無意見，至
於原告方面，就地上物部分被告曾表示原告有砍掉部分竹木，可找原告賠償， 我也向雙方表示就竹木部分不計較，是在寄了存證信函後一、二天，用電話向 雙方表示對竹木被砍不再計較」、「二次鑑界時我確有到場，我只是對他們表 示怎麼測這麼快，並無指證他們測量有誤」「我發該存證信函是因接到被告之 存證信函，問我對界址鑑界有無意見，我才將自己主觀之感受表達而已」等語 （見八十八年十一月二十三日辯論筆錄），而經核對證人陳景達證述之情形， 與其先前所寄予被告之存證信函之內容及其用意，亦大致相吻合，是證人陳景 達所述，應堪以採信。是依陳景達所述，堪認其僅於二次鑑界時，曾到場對測 量過程提出部分質疑，並於其後寄存證信函予被告表達其意見，惟尚難以認定 其當時已就系爭土地與其相鄰土地之界址問題，提出異議，而應由原告負責予 以排除。況縱認陳景達於當時確已就界址問題提出質疑與異議，惟依前所述， 嗣後經過當事人間之溝通，陳景達亦已不再對上開質疑加以堅持，並於本院審 理時到庭為上開明確之表示，堪認原告就其系爭土地與第三人間有關界址及其 他之糾紛情事，事後亦已被排除，則被告再以原告未負責排除該糾紛，主張原 告有給付遲延而拒付尾款，亦無理由。
（四）至就被告另辯稱因原告迄未提出土地實測面積成果圖，且系爭五筆土地面積恐 有減少，主張原告之給付有遲延，並有瑕疵，其可據以拒付尾款部分，經查， 按「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應 以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意」，此 有最高法院三十九年台上字第一０五三號判例意旨可稽，本件系爭契約第三條 附註二固約定：「乙方（即原告）應負擔鑑界之相關費用，申請鑑界點交甲方 （即被告），面積依實測得變更土地標示部時多退少補。」，有系爭契約影本 一份在卷可憑，是依前述之約定，固已提及「面積依實測得變更土地標示部時 多退少補.... 」，惟再細究該條之規定內容，以及兩造於立約當時，被告因 慮及依原告所指界或所提出之地籍圖而點交之土地，恐日後與鄰地間界址有所 爭執，並影響到被告所買受之系爭土地之面積大小及價金之計算，乃協議由原 告申請鑑界，藉以究明系爭土地之界址，及依該界址線所計算系爭土地面積之 大小之情形，可認倘原告於申請鑑界後，原告所指之界址仍與原先地政機關所 公告確定之地籍圖上之地籍線者相符，且鄰地地主亦已無異議，則計算系爭土 地之面積，自應以權狀上所載之面積為準，應無再重行申請測量單位予以測量 系爭五筆土地面積之必要，僅於經施行鑑界結果，認系爭土地與鄰地之界址並 非如原告所指界，或與已公告確定之最新地籍圖上所示地籍線不同時，因土地 之面積恐與權狀上所示面積不符，始有再重行委由測量單位予以實測土地面積 之必要。而本件依前所述，就系爭五筆土地先後進行二次鑑界結果，係屬一致 ，且其測量所得之界址線，係與地政機關公告確定所製作之地籍圖上之界址相 符，準此，該五筆土地之面積，自與權狀上所載者相同，如此，則依前所述， 原告自無另行就土地面積委請地政測量人員實施測量之必要。至於被告另辯稱 該五筆土地之面積與權狀所載者相較，有短少之瑕疵云云，原告予以否認。經 查，系爭五筆土地係於八十五年間，由原告向訴外人陳景達之母馮陳久枝買受 ，而依原告與馮陳久枝簽立之買賣契約書第一條係約定：「此買賣之不動產標
示依照後列：依照地政機關登記面積為準」，有原告提出其與馮陳久枝簽立之 買賣契約書影本一份在卷可憑，且證人陳景達亦到庭證稱買賣當時有鑑界，鑑 界結果面積與權狀相符等語（八十八年十一月二十三日言詞辯論筆錄），而經 查本件買賣之標的既同係該五筆土地，是其面積當可認定與權狀上土地標示部 所載者相同。此外，被告復無法舉證證明系爭五筆土地確有面積短少之情形， 是其以該等土地面積短少，認原告之給付有瑕疵，主張同時履行抗辯而拒付尾 款，亦無理由。
（五）至就原告點交土地予被告部分，依原告所提出其以台北第三九支局第一０五七 七號存證信函所發予被告之通知內容，業已提及「特再函告台端於文到七日內 速依協議書之約定申請法院鑑界，以給付尾款... 」，有該存證信函影本在卷 可憑，而本件土地之點交，依前所述，必須先進行鑑界之行為，其間過程相當 密切，且買賣土地之交付手續，通常當事人間係於鑑界過程中一併為之，並無 需特別履行之形式，是從原告上開通知被告之存證信函內容觀之，應認原告已 有欲對被告為點交土地之意思表示。縱認原告上開存證信函及於起訴前所發予 被告之其他存證信函，均未有對被告為欲點交土地之意思表示，惟於本件訴訟 過程中，原告所為之陳述，亦可認原告已對被告為欲點交土地之意思表示，惟 被告卻以前述之抗辯，向原告表示其拒絕受領土地點交之意思，是自不得認原 告就土地之點交，已有給付遲延之情形。
四、查，系爭契約第三條已約定被告應於原告辦理土地移轉登記後三日內，給付尾款 八百十萬元予原告，雖兩造其後曾於協議書中再行約定被告之尾款給付日，改為 在被告收到法院鑑界成果圖三日內給付，已如前述，惟其後兩造復已同意不再向 法院提起經界訴訟，亦如前述，準此，堪認被告就其給付尾款之期限，業已同意 回復到依原來系爭契約所定，是於本件原告提起訴訟時，堪認被告就其尾款之給 付，其清償業已屆至。且依前所述，應認原告就其出售予被告之系爭五筆土地， 業已履行系爭契約所定之申請鑑界併排除與第三人陳景達間有關產權不清及糾葛 情事之義務，且原告亦不負有提出系爭五筆土地之面積實測圖予被告之義務，而 原告所出售而尚未點交予被告之該等土地，亦無被告所指面積有短少之瑕疵，況 本件係被告拒絕受領原告之點交，原告就其交付土地之義務，並無給付遲延之情 形，是原告就上開所述對被告應負之債務，並無給付遲延之情事，則被告猶以原 告未申請法院鑑界，排除與第三人間之糾葛，併該等土地面積有短少為由，主張 同時履行抗辯權，用以拒付尾款，尚屬無據。
五、末查，被告雖另辯稱原告之給付對其已無利益，其得拒絕原告之給付，且其已合 法解除契約，原告不得再請求其給付尾款部分，經查，本件原告對被告並無給付 遲延之情形，已如前述，則被告猶以原告給付遲延為由，主張拒絕原告之給付併 解除系爭契約，已屬無據。
六、綜前所述，本件被告就其對原告所負之給付尾款八百十萬元之債務，既已屆清償 期，而其又無何得以拒絕給付之正當理由，從而，原告依買賣契約之法律關係， 訴請被告給付原告八百十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年五月二十日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬有據，應予准許。又因被告抗辯 原告未交付系爭五筆土地予被告屬實，且原告所負交付土地之義務，與被告所負
前開應給付尾款及法定遲延利息予原告之義務，居於對待給付之關係，而被告既 已為同時履行之抗辯，且其該項抗辯係屬有理，爰由本院諭知判決如主文第一項 所示。
七、就如主文第一項所示部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假 執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併予准許。八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無 影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第 二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十八 日 臺灣新竹地方法院民事第一庭
~B法 官 鄭政宗
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 洪儷容
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十八 日附表
~F0
~T48
土地五筆：
坐落新竹縣寶山鄉○○段大崎小段三一三之一地號、地目溜、面積零點壹零肆貳公頃坐落新竹縣寶山鄉○○段大崎小段三一四地號、地目田、面積零點貳捌貳零公頃坐落新竹縣寶山鄉○○段大崎小段三一五地號、地目田、面積零點壹壹捌陸公頃坐落新竹縣寶山鄉○○段大崎小段三一三地號、地目田、面積零點零陸伍參公頃坐落新竹縣寶山鄉○○段大崎小段三一一之一地號、地目田、面積零點零壹參零公頃