臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第2493號
原 告 萬德佛不動產仲介企業社即張典鴻
被 告 周玉玲
訴訟代理人 林俊雄律師
複 代理人 卓苓姿
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國110年7月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面:
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。不變更訴 訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之 變更或追加。民事訴訟法第255條第1項本文、第256條分別 定有明文。查原告對被告提起本案訴訟，訴之聲明第一項原 係請求：「被告應與已達底價之買方履行買賣契約或賠償本 公司因其毀約之損失新臺幣（下同）60萬元。」。原告嗣於 本院民國109年9月2日準備程序期日將上開訴之聲明更正為 ：「被告應給付原告60萬元。」，屬更正法律上之陳述，於 法並無不合，應為准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、被告於109年4月1日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書 （下稱系爭契約），委託原告居間銷售被告所有坐落臺中市 ○○區○○段000地號土地及其上地上物（下稱系爭不動產 ），委託期間自109年4月1日起至109年6月30日止，原訂委 託銷售價格為1516萬元，底價為1380萬元。兩造嗣於109年5 月12日簽署契約內容變更同意書，調整委託銷售價格為1680 萬元，底價則更改為1470萬元。原告嗣於109年6月6日覓得 第三人周軒億(下稱周姓買方)願以1490萬元購買系爭不動產 ，並將上情通知被告，惟因時際系爭不動產仍出租他人，未 能配合周姓買方即刻自用需求始告未果。原告再於109年6月 22日覓得第三人廖富聰(下稱廖姓買方)願以1500萬元購買系 爭不動產，廖姓買方並交付原告乙紙面額50萬元之支票充作 議價金，且與原告於109年6月22日簽署買方議價委託書（下 稱系爭議價委託書)，原告收受上述議價金後，隨即於109年 6月22-24日多次電洽通知被告指定之聯繫窗口即訴外人周姓
男子，請訴外人周姓男子來店與廖姓買方洽談，惟訴外人周 姓男子告稱尚有其他仲介覓得之李姓買方出價高於廖姓買方 ，因李姓買方曾於109年6月22日聯絡原告，原告得悉此事後 ，乃致電邀請李姓買方至原告公司與訴外人周姓男子洽談買 賣條件，李姓買方亦同意於109年6月30日赴店洽商，經原告 通知訴外人周姓男子，訴外人周姓男子亦同意赴約，惟訴外 人周姓男子於109年6月30日至原告公司時，李姓買方未依約 出席，原告遂於當日再次詢問訴外人周姓男子是否願將系爭 不動產以1500萬元出售予已收斡旋金之廖姓買方，但訴外人 周姓男子並不同意，原告始於109年7月1日將斡旋金50萬元 支票退予廖姓買方，惟廖姓買方仍請原告再次詢問被告是否 願以上述條件出售系爭不動產，故原告於109年7月1日併同 寄發存證信函通知被告依約履行，詎被告仍無意置理。由於 原告確實覓得廖姓買方願以1500萬元價金購買系爭不動產， 被告辯稱未收到原告通知，並非屬實，本件係因被告個人因 素無意履約而構成違約情事。為此，爰依系爭契約書第13條 第3、4款違約處罰之約定，請求被告給付成交價百分之4之 違約金60萬元（計算式：1500萬元×4%＝60萬元）等語。二、聲明：
被告應給付原告60萬元。
貳、被告之答辯：
一、原告宣稱曾先邀得周姓買方願以1490萬元購買系爭不動產乙 節，被告否認之，原告當時僅通知被告有意洽購之買方詢問 可否排除原有租賃關係，但被告時際已明確表示無法排除， 原告於後乃未再向被告提及此事。依系爭契約書第13條第3 款及第4款約定，兩造約定之給付仲介費之條件係以「買賣 契約成立後」為前提要件，然原告雖稱曾自廖姓買方處收受 50萬元斡旋金，但被告既未與廖姓買方簽約，難謂買賣契約 已成立。又原告通知被告於109年6月30日至原告公司議約之 對象為李姓買方，亦非廖姓買方，而李姓買方事後並未出席 ，堪認原告並未協助被告與任何買方簽署買賣契約。退步言 之，縱原告與廖姓買方確有簽訂系爭議價委託書，但原告未 於簽訂後24小時內將該事實通知被告，被告自不受系爭議價 委託書之拘束，原告請求被告給付違約金，尚屬無據。二、聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、原告未能證明被告具有無故違約情事，原告請求被告給付違 約金60萬元，並無理由：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明定。是民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院82年度台上字第1723號判決參照）。 2.經檢視系爭契約載明約定內容如下：
(1)第3條委託銷售期間：自109年4月1日起至109年6月30日。 (2)第10條授權代理收受議價金、定金及買方違約金： ①委託人同意授權受託人無須再行通知委託人，即得全權代 理收受買方支付之購買不動產議價金、定金，並同意定金 暫由受託人保管，於簽訂書面買賣契約時作為簽約款之一 部分。
②受託人應於買方簽立買方議價委託書(要約書)或收受定金 後24小時內將該議(要約)內容或收定內容送達或通知委託 人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者 ，不在此限。
③有前項但書情形者‧受託人應於2日內寄出書面通知表明 收受議價(要約)或定金及無法送達之事實。
(3)第13條違約罰則：
有下列情形之一者，均視為受託人已完成居間仲介之義務 ，除第1項給付委託總價格百分之2之服務報酬外，委託人 仍應支付委託總價格百分之4作為違約金，並應立即全額 一次支付予受託人。
③買賣契約成立後，委託人應配合簽認要約書或議價委託書 等相關契約，並應於5日內至受託人指定處所與買方簽訂 書面買賣契約書(但簽約之期日或處所另有約定者，從其 約定）。委託人無正當理由推諉拖延，經催告後仍不履行 者。
④買賣契約成立後，委託人反悔不賣或因可歸責於委託人之 事由致無法簽訂書面買賣契約者。
3.本件原告固主張曾於109年6月22日與廖姓買方簽署系爭議價 委託書及收受50萬元之支票充作議價金，隨即於109年6月22 -24日多次電洽通知被告指定之聯繫窗口即訴外人周姓男子 ，請求訴外人周姓男子與廖姓買方簽約等語。惟參諸原告提 出與訴外人周姓男子間之對話紀錄，其上僅顯示6月24日間 雙方曾有未接電話、來電及撥出電話紀錄（見本院卷第89頁 ），均未呈現諸如原告曾自廖姓買方處收受議價金，或要求 訴外人周姓男子與廖姓買方簽約之相關文字，是原告究無依 系爭契約第10條第2項約定，於24小時內通知訴外人周姓男 子上開情事，自屬有疑。又原告固稱曾通知被告前有周姓買 方願以1490萬元購買系爭不動產乙節，用以證明嗣後亦曾通
知被告廖姓買方出價情事云云，此情亦由被告否認。復參原 告提出關於通知被告上述周姓買方洽購事宜之對話紀錄，原 告亦僅傳送「周先生晚安請問你們這幾天何時有空?買方要 找你們商談」、「周先生早安買方想要確認一下房客的租約 再請周小姐傳租約給我」、「另外再請您詢問一下承租方願 意提前解約」、「周先生午安租約和租期再麻煩您處理一下 」等語（見本院卷第199頁），但上開文字內容皆未具體說 明周姓買方之議約價格，核與被告抗辯原告僅向被告提及有 人願意洽購，惟請求被告排除租約乙情相符。此外，兩造均 不爭執系爭不動產於兩造之委託銷售期間存在租賃關係，且 被告無意排除，原告復自承係因被告無法排除現有租約，始 未與周姓買方議約，此亦與廖姓買方無關，是原告徒以前揭 對話紀錄為據，用以證明確曾遵期將廖姓買方願以1500萬元 購買系爭不動產乙情，核與客觀事實不符，無足採信。 4.另觀諸原告於109年7月1日寄送予被告之存證信函記載：「 敬啟者：...今有買方廖富聰簽訂買方議價委託書，...願以 1500萬元整向台端購買此房地。本公司經紀人張典鴻於109 年6月30日晚上請台端土地實際擁有人周先生來本公司與另_ 一組買方李益成先生洽談，該組買方口頭稱願以較高之價格 購買此土地，惟該組買方以藉口拖延爽約拒不到本公司，手 機也不接，最終周先生等不到買方才離開，與周先生洽談時 有提到有組買方願以1500萬購買，但周先生說要與這組口頭 出價較高之買方李先生先談，本公司已極力配合，但最終買 方未到無果。...今為維護出價1500萬買方廖富聰先生之權 益請台端於收到本通知後3日內聯繫本公司，約定簽訂買賣 合約之日期，並提醒台端請勿私下與本公司之客戶李益成先 生成交，否則依與本公司簽訂專任委託銷售契約書第13條違 約罰則處理。」（見本院卷第23-27頁）。依上開存證信函 所示內容，亦見原告於兩造締約期間內，與被告約定期日當 面議約者亦非廖姓買方，而係另一李姓買方，惟因李姓買方 無故不到而告未果，由於被告委託之代理人業已遵期赴約， 顯無歸責事由，至原告雖於109年7月1日寄送上揭存證信函 告知被告尚有廖姓買方出價1500萬元，並稱為維護廖姓買方 之權益，乃要求被告於收受存證信函後3日內聯繫原告約定 簽約日等語，惟原告寄發存證信函之日期業已逾兩造約定之 銷售期間，又廖姓買方之議價委託書上另加註有要求賣方保 證未被套繪可供建築使用之條件，此非被告委託原告銷售時 所應允保證之範圍，被告自不受拘束，要無配合原告履約之 義務至明。本件被告固於109年7月3日將系爭不動產出售第 三人林旻毅（見本院卷第121-131頁），惟上開出售時點已
非兩造約定銷售期間，被告自得任意處分系爭不動產，且被 告亦非將系爭不動產出售予存證信函所稱之買方李益成，足 認被告核無原告主張構成系爭契約第13條第3、4項於買賣契 約成立後，委託人即被告反悔不賣、無意配合簽約之可歸責 事由，原告空言主張被告違反上述違約罰則，請求被告給付 違約金60萬元云云，均乏所據，不應准許。
二、綜上所述，本件被告並未具有系爭契約第13條第3、4項之違 約情事，原告請求被告給付違約金60萬元，並無理由，應予 駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 8 月 6 日
民事第四庭 審判長 法 官 張清洲
法 官 林宗成
法 官 林婉昀
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。上為正本係照原本作成。
中 華 民 國 110 年 8 月 6 日
書記官 王嘉仁