臺灣板橋地方法院民事判決 八十八年度訴字第九四三號
原 告 首都建築物管理維護股份有限公司
法定代理人 丁○○ 住台北市○○○路○段二八五號十四樓
訴訟代理人 甲○○ 住台北市○○○路○段三一０號十樓
被 告 成功大第管理委員會 設台北縣永和市○○路○段八
法定代理人 丙○○ 住台北縣永和市○○路○段八十三號
訴訟代理人 戊○○ 住
乙○○ 住
右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬肆仟零壹元，及自民國八十七年一月二十一日起至清償日止按年息百分之五計付利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，由原告負擔十分之一。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬捌仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣陸拾伍萬肆仟零壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）陸拾捌萬貳仟貳佰貳拾陸元及自民國（下同） 八十七年一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)緣兩造於八十五年九月一日訂有代管合約書，由原告代管台北縣永和市○○路 ○段「成功大第社區」，契約期間自八十五年九月一日起至八十六年八月三十 一日止，迄至八十六年十月被告共積欠有管理服務費六十九萬九千八百零一元 ，經原告催告後被告仍不為給付。
(二)被告應付八十六年五月及十月之管理服務費共六十九萬九千八百零一元，含以 下金額：
１八十六年五月間及八十六年十月之管理服務費五十三萬七千六百七十元。 ２被告要求原告現場駐點主任於八十五年十二月至八十六年一月加班，加班費一 萬三千四百四十元。
３被告於八十六年一月間要求原告將社區車道哨十二小時值勤改為二十四小時值 勤，尚欠有零點五人次之管理服務費十四萬八千六百九十一元。 ４至於被告抗辯原告短收住戶管理費一萬二千零三十二元，作廢收據應付費用一 百二十元，未歸還零用金三千元，電話費一千三百六十三元，短少鑰匙應付一
千零六十元，共計一萬七千七百七十五元部分之抗辯，原告同意償還，茲撤回 此部分金額之訴。
(三)就被告抗辯收繳住戶管理費誤差部分：
１就原告短收住戶管理費三筆一百六十元，及打折短收二十三筆一萬一千八百七 十二元，共一萬二千零三十二元部分之訴，原告已同意償還而撤回請求相當之 金額。
２其餘五十四筆共二萬五千五百五十七元，係住戶拒繳建物露台、停車位部分之 費用，此為住戶與被告之間債權債務關係，核與原告無涉，被告所主張殊乏依 據，且本公司係代被告向住戶收取管理費，被告與住戶間管理公約之效力不及 於原告，被告自不得基於與原告間代管契約關係主張請求原告給付。 (四)就被告抗辯收繳管理費收據有疑義五十三筆部分： １本件委託內容不包括財務會計事項，相關收據原告均已交付被告對帳而無疑義 ，而當事人主張有利於己之事實，應就其事實負舉證之責，此民事訴訟法第二 百二十七條定有明文。是被告自應就其所主張有疑單據三萬五千六百九十一元 部分負舉證責任，以實其說。
２住戶欠繳之管理費二萬二千七百零六元，如同前述，此為住戶與被告間之債權 債務關係，核與原告無涉，被告所主張殊乏依據，且原告公司是代被告向住戶 收取管理費，被告與住戶間之管理公約效力並不及於原告，被告自不得基於與 原告代管契約關係主張請求原告負擔。
(五)當初管理委員會要求管理主任看守車道，所以他要加班，車道本來只有看守十 二小時，後來變成二十四小時，管理主任上班時間要幫忙看車道，假日本來可 以休息，但如此就沒有人看車道，所以主任假日也要加班。原告沒有被告要求 更改值勤時間的書面。兩造就車道哨值勤二十四小時部分沒有爭執，增加的費 用都是看守車道，這部分雙方沒有書面文件。另外，會議室兼閱覽室平常就開 著沒有上鎖，供住戶使用，故會議室桌子少一張並不能歸責原告。 (六)其他陳述如附件一。
三、證據：提出委託代管合約書一份、存證信函一份、住戶管理費收據誤差表三張、 加班確認單十份、工作日誌四份、住戶管理費收費單據質疑統計表二張、欠繳管 理費明細表二張、統一發票十四份、請款明細表八份影本為證。乙、被告方面：
被告未於最後言詞辯論期日到庭，據其以前陳述可得如下：一、聲明：求為判決
(一)駁回原告之訴及假執行之聲請。
(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：
(一)被告與原告於八十五年九月簽訂委託代管契約，契約內容管理服務員部分訂定 為四點五人次，每日二十四小時值勤，之後原告又要求多增加一人次，被告同 意其所要求，但原告於收取管理服務費費時，竟多要求零點五人次費用，實不 合理。
(二)關於管理主任加班費問題，管理主任依契約訂定時間上班，被告並未設置簽到
簿或訂卡鐘，亦未派人監督其上下班，更沒有要求其加班，原告卻以自己公司 開立加班證明，實屬不該，此可要求該任管理主任到庭說明。且合約書是原告 為被告規劃，警衛是二十四小時值勤，主任則是上班八小時。 (三)原告於代管社區期間，契約明確訂立有代收、繳公共各項款項之責，卻未經由 被告許可，擅自對社區部分住戶收繳管理費時以打折優待，如此做法不僅有違 代管契約之內容，也造成收費不公之情形；另有不按月份順序收費，導致部分 住戶有缺繳一、二個月管理費；另有收費本內之收據證明隨意作廢，經糾正後 仍舊有同樣情形發生，總數達十份之多（收費收據填寫內容並無錯誤之處，實 在叫人匪思）。
(四)關於社區住戶管理費收費誤差統計表第三頁八十筆部分，被告與原告總幹事說 明其中露台有四戶等委員會決議後再收費，但是總幹事有先收一部分的錢，收 費沒有分住宅及停車位。住戶跟被告說總幹事告訴他們說繳這些錢就可以了。 總幹事則跟被告說住戶只願意繳這些錢，原告公司每隔二、三天就會把收的錢 繳交被告之出納委員。被告曾在八十六年三月份對原告提出口頭糾正，原告有 換總幹事，但持續有短收情形，被告有告訴新的總幹事對短收住戶不再收費， 但沒有書面給原告。
(五)關於社區一樓會議室短少桌子一張部分，因為公共空間由原告管理，所以損失 也要他們負責，會議室的鑰匙由原告保管，出入會議室都會經過警衛室，警衛 應該很容易看到有人搬桌子。至於社區住戶欠繳管理費的部分，欠繳如果是連 續數月份，被告已經另外提出訴訟，其他是跳月的，原告總幹事沒有盡責去收 取，所以原告要負責任，原告有業務疏失。
(六)原告應賠償三萬五千六百九十一元部分，是原告當時向住戶重複收費，單據沒 有給住戶，錢也沒有交給管理委員會。
(七)爰以上述金額與原告請求金額相抵銷，並否認證人林永財所說增加看守車道一 個哨的情形，且管理主任加班情形從來沒有跟被告說過，被告也沒有付過此部 分費用，否認證人所說作業上不一樣的情形。
(八)其他陳述如附件二。
三、證據：提出致原告公司信函一份、住戶管理費收據誤差表三張、住戶管理費收費 單據質疑統計表二張、欠繳管理費明細表二張為證，並請求訊問證人林永財。 理 由
壹、程序部分：
一、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各 款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告於起訴狀繕本送達被告後之八十八年十一月二十四日將起訴金額減縮為六十 八萬二千二百二十六元，此係減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第二百 五十六條第二款規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造於八十五年九月一日訂有代管合約書，由原告代管台北縣永和市 ○○路○段「成功大第社區」，契約期間自八十五年九月一日起至八十六年八月 三十一日止，迄至八十六年十月被告共積欠有管理服務費六十八萬二千二百二十
六元，經原告催告後被告仍不為給付，爰請求判決如訴之聲明。二、被告則以：就管理員費用部分，原告多要求零點五人次費用；就管理主任加班費 部分，亦不實在；又原告未經由被告許可，即擅自對社區部分住戶收繳管理費時 以打折優待，造成收費不公之情形，另有不按月份順序收費，導致部分住戶有缺 繳一、二個月管理費，另有收費本內之收據證明隨意作廢，經糾正後仍舊有同樣 情形發生，總數達十份之多，計管理費誤差部分即有三萬七千五百八十九元；又 社區一樓會議室短少桌子一張部分，亦應由原告賠償三千元；另外關於重複收費 部分，原告也應賠償三萬五千六百九十一元；另因原告疏失，致短收管理費二萬 二千七百零六元，爰以上述原告應賠償金額與原告請求金額相抵銷等語置辯。三、查原告主張兩造於八十五年九月一日訂有代管合約書，由原告代管台北縣永和市 ○○路○段「成功大第社區」，契約期間自八十五年九月一日起至八十六年八月 三十一日止等情，業據其提出委託代管合約書一份為證，且為被告不爭執，自應 認定屬實。因此，本件爭點為原告依據契約得請求之管理費內容為何，以及被告 得主張抵銷之項目及金額內容為何。
四、按當事人主張於己有利之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七 十七條定有明文。首先就原告依據契約得請求之管理費內容為何而言： (一)原告主張被告積欠八十六年五月間及八十六年十月之管理服務費共計五十三萬 七千六百七十元部分，為被告所不爭執，此部分請求，應予准許。 (二)原告主張現場駐點主任於八十五年十二月至八十六年一月加班，加班費共計一 萬三千四百四十元，並提出加班確認單為證。惟查： １被告否認此項請求，並抗辯管理主任依契約訂定時間上班，社區並未設置簽到 簿或打卡鐘，亦未派人監督其上下班，更沒有要求其加班，原告卻以自己公司 開立加班證明，實屬不該等語。
２又原告訴訟代理人於八十八年十月四日庭訊時係主張：當初管理委員會要求管 理主任看守車道，所以他要加班，車道本來只有看守十二小時，後來變成二十 四小時，主任本來上班時間要幫忙看守車道，假日可以休息，但如此就沒有人 看車道，所以主任假日也要加班等語。惟證人即當時任職原告之管理主任林永 財到庭卻證稱：「我在職期間並沒有看守車道，我例假日加班是向住戶收費， 有時候晚上也去加班，幫社區處理事情，．．，我的加班費是我陳報給公司由 公司計算，由公司的區主任審核，加班確認單是我寫的沒錯，我在八十五年十 一月、十二月有領加班費，後來沒有加班費我就沒有加班，因為公司有人告訴 我依照規定駐點主任沒有加班費，我在八十六年四月二十日就離職，我領加班 費管理委員會應該有紀錄。」等語。由上可知，原告所指管理主任加班之內容 ，顯然與證人林永財證述內容不符。
３再者，原告於訴訟中自認此部分(即管理委員會要求管理主任加班一事)並無任 何書面文件。況且，依卷附原告所提出加班確認單內容所載，係證人林永財於 八十五年十二月、八十六年一月間，每逢星期日及例假日，均自上午八時起至 下午五時止加班，但並未記明工作內容，且該加班確認單僅經由原告公司人員 黃碧蘭即證人林永財之單位主管確認，並未再經由被告相關人員確認或同意。 ４因此，原告既證明被告有同意管理主任加班，並願意給付加班費一事，即無法
認定就此部分有成立新契約或變更原合約內容之情形，原告自無法依據代管契 約書而為請求。更何況，原告所指當時管理主任加班情形，與證人林永財所稱 情形並不相符，而所謂加班確認單又未經被告同意或確認，故原告此部分請求 ，依法不能准許。
(三)原告又主張被告於八十六年一月間起要求原告將社區車道哨十二小時值勤改為 二十四小時值勤，至八十六年十月三十一日止，尚積欠零點五人次之管理服務 費，共計十四萬八千六百九十一元等情。經查，被告雖否認此部分請求，並抗 辯僅同意增加一人次費用，但原告於收取管理服務費費時，卻又要求多零點五 人次費用云云。惟據證人林永財到庭證稱：「．．後來車道有增加一哨，等於 一點五人次，但被告只願意負擔一個人的費用，增加一哨是管制後面車道，管 委會應該有同意才會增加一個哨，但費用差額雙方爭執很久，後來我就離職了 」等語，足見原告主張車道哨應被告之要求增加一個哨、執勤時間由原來十二 小時延長為二十四小時一節，應認屬實。從而，原告管理服務員既增加服務工 時十二小時，依國人平均每日勞動情形為八小時計算，即相當於增加一點五人 次之費用，故原告主張車道哨部分被告應按一點五人次計付管理費，並非無據 ，故其此部分請求，應予准許。
(四)綜上所述，原告依據代管契約得向被告請求之金額，包括八十六年五月間及八 十六年十月之管理服務費計五十三萬七千六百七十元，以及八十六年一月間起 至至八十六年十月三十一日止，所積欠零點五人次之管理服務費計十四萬八千 六百九十一元，合計共為六十八萬六千三百六十一元。五、就被告得主張抵銷之項目及金額內容為何而言： (一)查被告抗辯原告短收或打折住戶管理費共一萬二千零三十二元，作廢收據應付 費用一百二十元，未歸還零用金三千元，電話費一千三百六十三元，短少鑰匙 應付一千零六十元，共計一萬七千七百七十五元部分，業經原告以書狀表示同 意減縮此部分請求金額，並撤回此部分之訴。核原告真意，應認為已同意被告 為此部分之抵銷，而自動減縮其請求之金額。
(二)被告又抗辯原告收繳住戶管理費誤差金額三萬七千五百八十九元，應予抵銷云 云。惟查：
１被告所稱三萬七千五百八十九元，係包括前述被告同意抵銷之一萬二千零三十 二元在內，故兩造此部分實際上有爭執之金額為二萬五千五百五十七元。 ２按社區之收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用，依公寓大廈管理條 例第三十四條第六款規定，應為管理委員會之職務，至於各區分所有權人應負 擔管理費用金額之多寡亦應依規約、區分所有權人會議決議或視管理委員會之 規定為之（同條例第十條第三項參照）。本件中，依據兩造簽訂之代管契約附 件一３庶務項目(３)規定，原告係負有「代收、繳公共各項款項」之義務，顯 然原告對於社區各項經費之收支，僅有「代收、繳」之責，若住戶拒繳，或對 管理委員會所定收繳管理費內容有不同意見而拒付部分款項時，非可直接將責 任歸屬於管理公司即本件原告。
３依被告所提出之住戶管理費收費誤差統計表三紙所載，係一一載明各住戶欠繳 之金額，而原告則說明收費誤差原因可歸納為三種類型，即不符管理委員會打
折規定、住戶對露台也要繳管理費有爭議而不繳納此部分管理費，及欠繳停車 位之管理費。這三種類型中，除原告已陳明願意負擔打折部分外，其餘部分性 質上均為欠繳之管理費。而依照前揭條文規定，管理費之債權債務關係是存在 於住戶與被告之間，應由被告直接向欠繳之住戶催繳管理費，且依前述兩造間 代管契約內容，亦無約定原告應負擔所短收管理費之金額。因此，被告抗辯此 部分費用應由原告負擔，應予抵銷云云，顯無依據，無法准許。 (三)被告又抗辯原告收繳住戶管理費收據單有疑問部分金額為三萬五千六百九十一 元，應予抵銷云云。惟查，
１被告此部分抗辯，本來主張有疑問部分共有五十三筆、金額為二十萬八百五十 八元，嗣經兩造對帳結果，扣除已無爭議、需再確認者外，僅其中八筆單據有 爭議。而依原告所提出經兩造對帳後之住戶管理費收費單質疑單據統計表二紙 所載，該八筆爭議中，其中一筆單據是因不詳原因而作廢、二筆單據是因三聯 編號不符而作廢、一筆單據是因第二聯未繳回而作廢、一筆單據是因缺第三聯 而作廢、三筆是因收費本未繳回查帳。
２上述八筆爭議中，據證人林水財到庭證稱：「楊一峰沒有繳回報帳的三筆，確 實沒有繳給管委會，余思府的一千一百十八元，收款後也沒有繳給管委會，其 他是作業上不一致，但錢確實有交給管委會」等語。被告雖否認證人所述上述 爭議是因作業上不一所致，但除證人林水財所證稱之四筆款項外，被告並未能 舉證證明其他各筆款項所涉之住戶確已將管理費繳交原告，而原告未依約定轉 交被告；且如前所述，依代管契約約定，原告對於社區各項經費之收支，僅有 「代收、繳」之責。在此情形下，如上開單據所涉及之各相關住戶未繳納管理 費，或住戶對於管理委員會收繳管理費內容有不同意見而拒付時，並非可直接 將責任歸屬於管理公司即本件原告。故被告此部分抵銷抗辯，就楊一峰及余思 府共四筆、金額共一萬四千五百八十五元部分，為有理由，應予准許，其餘部 分，尚無依據，無法准許。
(四)被告又抗辯因原告未按時催繳，致住戶欠繳管理費二萬二千七百零六元，應予 抵銷云云。惟查，
１依被告所提出之欠繳管理費明細表二紙所載，住戶欠繳管理費筆數共四十二筆 ，金額共計五十七萬八千八百零四元，原告主張其中許多筆已由被告向住戶追 討，另有五筆共五計十萬四千七百六十元，亦由被告另案訴請給付求償等情， 均為被告所不否認。
２惟如前述，依兩造簽訂之代管契約規定，原告對於社區各項經費之收支，僅有 「代收、繳」之責，並無約定原告應負擔所短收管理費之金額。再依照前揭條 文規定，此部分欠繳之管理費之債權債務關係是存在於住戶與被告之間，應由 被告直接向欠繳之住戶催繳管理費，此從被告亦已循法律途徑訴請住戶給付欠 繳之管理費一節，更可得證。故被告抗辯此部分費用應由原告負擔，應予抵銷 云云，亦無依據，無法准許。
(五)被告又抗辯社區會議室桌子短少一張，價額為三千元，應由原告賠償並予抵銷 云云。惟查，被告雖陳明會議室係社區公共空間，應由原告負責管理，所以損 失也要由原告負責云云，但原告主張該會議室是兼閱覽室使用，平常並未上鎖
，以供住戶隨時使用等語。本院審酌兩造於契約書中，被告並未將會議室各項 設備點交給原告，並要求原告負保管及損害賠償責任，故在被告未能舉證應由 原告就該張桌子之遺失負責之情形下，此部分損失，即無法要求原告負責。故 被告抗辯此部分損失亦應抵銷云云，亦不足採。六、綜上所述，原告依據代管契約，得請求被告給付管理費共計為六十八萬六千三百 六十一元，而依前所述，被告所得向原告主張抵銷之金額共為三萬二千三百六十 元。兩者抵銷結果，被告尚應給付原告六十五萬四千零一元。因此，原告請求被 告給付在上開金額範圍，及自第二次以書面催告被告給付上開費用之日期即八十 七年一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由， 應予准許。其逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及證據，於判決結果尚不生影響，遂毋庸 一一論列，併此敘明。
八、本件原告勝訴部份，業經兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核 均無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。至原告敗訴部份，其假執行之聲請已 失所依附，併予駁回。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條 第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如 主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 三十一 日 臺灣板橋地方法院民事第二庭
~B法 官 劉以全
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日，內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 二 月 一 日~B書記官 王麗珍
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