臺灣新竹地方法院民事小額判決
110年度竹小字第312號
原 告 張思遠
兼 上 一人
訴訟代理人 白丞鈞
原 告 林奕翔
被 告 潘清熙
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國110 年8 月13日
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
本件原告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國106年11月間向被告承租門牌號碼新 竹市○區○○路000號7樓之6房屋（下稱系爭房屋），雙方簽立 房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自106 年12月 1 日起至108 年11月30日止，每月租金新臺幣（下同）26,0 00元，應按月於5 日以前繳納，原告並交付相當於3個月租 金數額之78,000元作為押租金。嗣108年11月30日租期屆至 後，兩造以LINE通訊軟體約定延續原租賃條件續約一年。然 被告於109年10月間以收回房屋為目的，逕自要求立即調漲 房租每月2,000元，希藉此逼迫原告搬遷，原告雖認被告要 求不合理，但考量搬家勞心費力，不得不勉為其難接受漲租 並續約一年，而於109年11月間匯款28,000租金予被告。詎 料，當原告向被告表達續租意願後，被告發現上開漲租方法 無用，竟要求原告立即搬遷，且稱會將房租退給原告，原告 無奈之餘，同意於110年1月31日搬遷退租，是日原告會同被 告及其委託之房屋仲介進行點交房屋、返還鑰匙等事宜。原 告已於移交前整理清潔系爭房屋，經被告確認屋況後，將系 爭房屋點交予被告，被告於移交當下並未提出整潔或修復系
爭房屋之要求，卻在原告於110年2月1日向被告要求返還扣 除水電、瓦斯費共3,886元後之押租金74,114元時，以系爭 房屋需重新油漆及清潔為由，扣除全部押租金，屢經催討， 被告雖於110年2月9日同意還款，但仍置之不理。再者，原 告係以續約一年為同意每月漲租2,000元之停止條件，今被 告既反悔不續約，兩造即無漲租2,000元之合意，原告之租 金給付義務仍應依原約定即每月26,000元為準，原告於109 年11月至110年1月共3個月各給付被告28,000元，顯溢繳6,0 00元，被告受領該溢繳款項屬無法律上之原因受有不當得利 ，應退還原告。爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本 件訴訟。並聲明：被告應給付原告80,114元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：否認原告有溢繳租金之情，108年11月30日租期 屆至後，兩造同意調漲租金為每月28,000元，但原告並未依 約支付，僅最後3期各支付28,000元，因為原告未照約定履 行，兩造同意終止租約。原先協調原告搬走時需支付清潔費 5,000元，豈料原告事後反悔不認，又被告已於110年2月9日 以女兒帳戶退款74,114元予原告，原告請求並無理由等語置 辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其等於106年12月1日向被告承租系爭房屋，租期至1 08年11月30日為止，每月租金為26,000元，押租金為78,000 元，嗣到期後原告依原租賃條件繼續支付租金予被告，被告 則於109年10月要求調漲租金2,000元，原告自109年11月起 至110年1月止支付每月租金28,000元予被告，最終兩造同意 原告於110年1月31日搬遷並點交房屋予被告等情，業據提出 系爭租約、LINE通訊軟體對話紀錄等件為證，且為被告所不 爭執，此部分堪信屬實。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條亦有明文。次按租賃定有期限者，其租賃 關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返 還租賃物，民法第450 條第1 項、第455 條前段分別定有明 文。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益， 而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約 ，為民法第451 條所明定。惟民法第451 條所定出租人於租 期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在 防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收 益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人 陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對 之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租
應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55 年台上字第276 號判決意旨參照）。經查，兩造所訂系爭租 約第2條、第12條第1 項分別約定：「租賃期間；自民國106 年12月1日起至民國108年11月30日止。」、「租期屆滿或租 賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或 其他登記。」（見本院卷第23頁），足見兩造所訂系爭租約 為定期租賃，於租期屆滿時租賃關係當即消滅。嗣108年11 月30日租期屆滿，兩造未另定書面新約，為被告所不爭執， 而原告自108年12月起至109年10月5日，均以原租賃條件繼 續支付每月租金26,000元予被告，被告並無異議，有兩造Li ne對話紀錄可稽(見本院卷第33-43頁)。嗣被告於109 年10 月28日以Line通訊軟體通知原告租金改為每月28,000元，並 表示合約已到期，已有告知，如有異議，於109年12月30日 後將不再續約等語(見本院卷第45頁)，原告則於109年10月2 9日回覆被告表示同意，希望重新簽約一年，並向被告詢問 新租約自何時生效(見本院卷第45頁)，被告表示自當年度11 月份開始，原告即於109年11月13日匯款28,000元予被告， 乃至110年1月31日搬遷為止，均以每月28,000元租金之內容 履行租金給付義務（見本院卷第45-47頁）。由上可知，兩 造自108年12月起已另成立未定書面之不定期限租賃關係， 自108年12月至109年10月每月租金為26,000元，自109年11 月起至110年1月31日止，每月租金為28,000元。再者，兩造 協議於110年1月31日點交房屋，原告自系爭房屋遷離，水、 電、瓦斯結清之費用為3,886元，原告於110年2月2日以Line 通訊軟體向被告索討扣除前開水電瓦斯結清費用後之押租金 74,114元，再於110年2月9日向被告表示迄未收到74,114元 ，若農曆年後被告仍未退還，原告將提告順便把最後3個月 所繳之6,000元一併請求，以上亦有兩造Line對話紀錄附卷 可考(見本院卷第53-61頁)，堪認兩造間之不定期限租賃關 係，業經兩造同意於110年1月31日終止。 ㈢原告雖主張兩造係以續約一年為每月漲租2,000元之停止條件 云云。然原告對於被告調漲每月租金2,000元部分，早在109 年10月29日即表示同意，且之後兩造並未訂定以一年為期之 書面租約，原告於此情況下，仍於109年11月、12月、110年 1月持續支付每月租金28,000元，況依兩造Line對話紀錄所 示，原告於110年1月2日通知被告1月份租金已繳納後，旋於 110年1月24日向被告表示「我們約1/31點交房子可以嗎，一 同來點交包含水電瓦斯和屋況以及押金相關事宜…」(見本院 卷第51-53頁)，足徵兩造間並無以續約一年為調漲租金之停 止條件。原告上開主張，委無從採。從而，被告受領原告所
給付109年11月至110年1月共3個月，每月28,000元之租金， 自有法律上原因，原告主張被告就其中6,000元係不當得利 而請求返還，於法無據，不能准許。
㈣再按押租金（即履約保證金）之主要目的在於擔保承租人履 行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債 務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而 於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87 年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查兩造於系爭租 約第4 條第1、2項約定：「擔保金（押金）由租賃雙方約定 為三個月租金，金額為柒仟捌佰元整。承租人應於簽訂本契 約之同時給付出租人。（承租方提出飼養一隻貓多擔保一個 月押金保障屋主之房屋狀況即租期，並於107年壹月初支付 第三個月押金）」、「前項擔保金（押金），除有第十一條 第三項、第十二條第四項及第十六條第二項之情形外，出租 人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之 。」（見本院卷第21頁）。兩造不爭執扣除水電、瓦斯費3, 886元之剩餘押租金為74,114元，而被告抗辯其已於110年2 月9日以女兒帳戶匯款74,114元至原告所指定之原告林奕翔 設於中國信銀行光復分行之帳戶一節，業據提出存摺存款客 戶歷史交易明細表、兩造間Line對話紀錄（見本院卷第119- 121頁）為證，足認被告業已返還押租金剩餘款74,114元， 原告已無餘額可資請求。是以，本件原告有關押租金之請求 ，洵屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被 告給付80,114元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。並依同法第436條之19第1 項規定，確定訴訟費用之負 擔如主文第2 項所示。
中 華 民 國 110 年 8 月 24 日 新竹簡易庭 法 官 李珮瑜
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 24 日 書記官 蕭宛琴
附錄：
一、民事訴訟法第436 條之24第2 項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436 條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第436 條之32條第2 項：
第438 條至第445 條、第448 條至第450 條、第454 條、第 455 條、第459 條、第462 條、第463 條、第468條、第469 條第1 款至第5 款、第471 條至第473 條及第475 條第1 項 之規定，於小額事件之上訴程序準用之。