臺灣板橋地方法院民事判決 八十八年度訴字第一八五四號
原 告 甲○○
訴訟代理人 汪團森律師
被 告 乙○○ 住台北縣中和市○○街六五巷二之一號
右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文
被告應將門牌號碼為台北縣中和市○○街六五巷二之一號（基地坐落為台北縣中和市
○○○段一０五之七地號，權利範圍五分之一）即建號三九九五之房屋全部騰空返還
原告；並應給付原告自民國八十八年八月一日起至將上開房屋騰空返還為止，按每月
新臺幣伍仟元計算之損害金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾肆萬貳仟壹佰元整元為被告供擔保後，得為假執行。但被
告如於假執行程序實施前以新臺幣壹佰陸拾貳萬陸仟叁佰元為原告預供擔保，得免為
假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決除供擔保金額外，如主文所示。二、陳述：
（一）按所有權人對於無權占有其所有物者得請求返還之；對於妨害其所有權者，得 請求除去之。民法第七百六十七條定有明文。查民國（下同）八十八年七月十 七日 鈞院以八八執助字第五八號執行拍賣系爭門牌號碼為台北縣中和市○○ 街六五巷二之一號（下稱系爭房屋）及二號連基地合併之原為債務人詹美桂所 有之不動產，原告標買完成，繳足價金後，由 鈞院發給權利移轉證書，原告 旋即辦理所有權登記，並於八十八年七月二十九日登記完畢。因投標公告載明 查封筆錄即系爭房屋有被告承租，租期自八十七年四月一日起至九十二年三月 三十一日止，每月租金僅五千元，但此乃查封時被告自己向書記官指述，並無 證據。故八十八年七月二十二日原告取得權利移轉證書後即前往系爭房屋，除 向被告表明新所有權人為自己，並希望被告以後月租應向原告繳納。又原告為 查明其租約是否為真實，而請被告拿出舊租約，再由原告與其換約。但被告除 不拿出原有租約外，原告於八十八年八月一日再向其索取房租，被告亦找不到 人。為此，於八十八年八月十日，原告以存證信函請被告換約並繳納租金，但 以招領逾期遭退回。如被告原有租約為真，應無不拿出之理，顯見被告所稱之 租約為假。又系爭房屋面積含公設高達三十八點七九坪，亦絕無月租五千元之 理。顯然被告並無占用系爭房屋之合法權源。
（二）縱使被告所稱租約為真，被告依民法第四百二十五條規定，應按月給付原告房 租，但原告於八十八年八月一日親自前往系爭房屋收取租金，未見被告，之後 再以存證信函催告，亦遭被告拒領。原告於八十八年九月中旬，再委託胞弟即 福善里里長陳愷松前去向被告說明利害，並請於三日內將欠租付清，但被告仍 拒不給付。查被告至八十八年十月一日止已遲付三期租金，特以起訴狀為終止 租約之意思表示，被告此後占有系爭房屋應屬無權占有，原告亦得依據民法第
七百六十七條請求返還系爭房屋。
（三）又被告占用原告之系爭房屋屬無權占有，被告享有相當於租金之不當利益，且 原告因此受有損害，依民法第一百七十九條規定，原告自得向被告請求給付相 當於租金即每月五千元之不當得利。
（四）被告如主張租約為真，必須先舉證證明租約上出租人詹美桂之簽名蓋章為真， 且被告自承於臺灣中小企業銀行對詹美桂強制執行時有向被告催討租金，被告 亦提出收據為憑。然依被告提出之租約第四條約定，租金應於每月五日前繳納 ，每次應繳一年，而從租約後頁房租收款明細表記載被告分別於八十七年四月 一日及八十八年四月四日各付清一年份房租共十二萬元給詹美桂，則被告於拍 賣期間又逐月給付臺灣中小企業銀行房租，足見此份租約有異。再者，依建築 改良物登記簿謄本所載，被告於八十六年間因繳不出貸款才由銀銀拍賣系爭房 屋，次年三月系爭房屋出賣與詹美桂才撤銷查封，顯已無貲力，被告又如何能 一次付清一年份房租？顯然此份租約為假。且如被告於銀行強制執行期間按月 給付租金，亦足以證明租約第四條約定月租五千元應按月給付為真，而租約後 頁房租收款明細表所載事實為假，被告自不能以此主張並無欠租。爰請求命被 告提出該收據。
（五）訴外人詹美桂於八十七年四月二十日曾對債權人臺灣中小企業銀行出具切結書 ，明載提供抵押之不動產於提供設定抵押權時，確無任何租賃關係存在。而被 告當時提出之租賃契約為八十七年四月一日起至九十二年三月三十一日，時間 在切結前，因詹美桂始終未出面，但依其切結書所填且將不動產供臺灣中小企 業銀行設定抵押，足證該切結書乃詹美桂所為。因此，被告所提出之租約與詹 美桂所言牴觸，足證被告所提出之租約為假。
（六）再者，詹美桂是在八十七年四月十七日登記取得系爭房屋所有權，怎可能於八 十七年四月一日與被告訂定租約？且詹美桂在銀行切結時所蓋印章為圓形，被 告所提出之租約詹美桂的印章為方形。換言之，被告所提出之租約如何證明是 詹美桂所簽訂？被告應就此負舉證責任。
（七）由於被告受法院執行命令才向臺灣中小企業銀行給付租金，而 鈞院是在八十 八年六月一日以八十八年度民執速字第五八號函令，換言之，被告於八十八年 十月二十五日庭期出示付給銀行月租之收據為八十八年六、七二個月之租金， 但被告提出之租約卻記載於八十八年四月四日已繳交一年份租金給詹美桂，被 告此種自動繳交早已付清給詹美桂之租金給銀行，足證上開租約為假。被告與 詹美桂間，實際上應是使用借貸關係，對原告不生效力。（八）里長陳愷松是向被告收取三個月共計一萬五千元之房租，並不是依照每月一萬 五千元計算。一萬五千元是原告訴訟代理人在起訴時參考一般行情請求的，被 告所言不實。
三、證據：提出權利移轉證書、土地及建物登記簿謄本、存證信函、房屋現值證明書 、建築改良物登記簿、切結書、民事執行處執行命令、房屋位置圖各一份影本， 及現場照片六張為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告確有承租系爭房屋，其中押金二十萬元是向被告舅舅調現金給房東，每月 租金五千元已經付到明年三月，已經由原房東收走，（二）被告當初是因為生意失敗，系爭房屋才遭銀行聲請拍賣，因為積欠詹美桂一百 二十萬元債務，所以將房屋用以抵債，被告積欠銀行的八百多萬債務也由詹美 桂承受，所以在八十七年二、三月間將房屋過戶給她，同時她也同意將二樓房 屋租給被告，一樓則是空屋，當時沒有正式點交房屋，也沒有交鑰匙給她，押 金二十萬元是在被告舅舅林添厚處訂定租約時，林添厚同意幫被告交給詹美桂 ，這二十萬元是被告向林添厚借款。林添厚也是詹美桂先生的叔叔。八十七年 及八十八年四月兩次給付各六萬元租金，都是在被告租處給付現金的。（三）原告在今年七月有請里長陳愷松來找被告，表明屋主已經換人，並說要收一萬 五千元的房租，當時有拿舊的租約給陳愷松看，他說原來條件不可能。九月時 ，陳愷松又來找被告，當時被告不在，被告母親表示不可能每月付一萬五 千元房租，被告後來也打電話給陳愷松，陳愷松有再來找被告，被告當時要付 五千元，他不願意，並說要收一萬五千元。
三、證據：提出租約、臺灣中小企業銀行吉林分行函文、存證信函、收據一份為證。 並聲請訊問證人詹美桂。
丙、本院依聲請調閱本院八十八年度執助字第五八號執行卷宗。 理 由
壹、程序部分
本件原告於起訴狀繕本送達被告後，將請求被告應自八十八年八月一日起至系爭 房屋返還為止，給付每月一萬五千元之損害金，減縮為應給付每月五千元之損害 金係減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第二百五十六條第二款規定，應 予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：其向法院標買取得系爭房屋，並於八十八年七月二十九日登記完畢。 被告雖曾向法院表示已承租系爭房屋，租期自八十七年四月一日起至九十二年三 月三十一日止，每月租金僅五千元，但並無證據確有租約存在。又原告於八十八 年七月二十二日取得權利移轉證書後即前往系爭房屋，除向被告表明新所有權人 為自己，並希望被告以後月租應向原告繳納，但被告之後均拒不按月給付租金， 迄今已欠租三期，已經合法終止租約。為此，依據民法第七百六十七條、第一百 七十九條規定，請求判決如訴之聲明。
二、被告則以：其確有向詹美桂承租系爭房屋，其中押金二十萬元是向被告舅舅林添 厚借款，由林添厚將錢交給詹美桂，另先後於八十七年、八十八年四月間各給付 每月五千元、一年份共計六萬元之租金，故租金已經付到八十九年三月，並非無 權占有等語置辯。
三、查原告主張八十八年七月十七日本院以八八執助字第五八號執行拍賣原為債務人 詹美桂所有之系爭房屋，由原告標買完成，繳足價金後取得權利移轉證書，並於
八十八年七月二十九日辦理所有權登記完畢等事實，業據其提出權利移轉證書、 土地及建物登記簿謄本為證，且為被告到庭所不爭執，自堪信為真實。因此，本 件爭點在於被告是否「無權」占用系爭房屋。
四、按民法第七百六十七條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請由 返還之。」又按當事人主張於己有利之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴 訟法第二百七十七條定有明文。系爭房屋既為原告所有，被告主張其並非無權占 有，依法即須舉證證明有合法占用土地之權源。換言之，被告必須證明確有與詹 美桂簽訂上開租約，且該租約仍對原告發生效力。經查：（一）被告抗辯上開租約確屬實在一節，業經提出契約書為證，並經證人詹美桂到庭 作證，表示確有簽訂租約等語。惟經本院隔離訊問結果，就交付租約押租金二 十萬元部分，證人詹美桂證稱是「由被告本人在林添厚家中簽約時所交付」， 與被告所稱「是在林添厚家中簽約時，向林添厚借款，由林添厚將錢交給詹美 桂」等語顯不相符；再就先後兩次各交付一年份六萬元租金部分，證人詹美桂 證稱「這兩次六萬元都是被告拿到我龍江路上班地方給我的」，與被告所稱「 兩次都是在我租處（即系爭房屋所在地）付現金」等語也不一致。（二）再者，依被告所提出之租賃契約所載，租賃期間係自八十七年四月一日起至九 十二年三月三十一日止，但證人詹美桂之後於八十七年四月二十日向臺灣中小 企業銀行設定抵押貸款時，卻亦出具切結書，載明提供抵押之不動產於提供設 定抵押權時確無任何租賃關係存在。足見證人詹美桂先後兩行為內容顯然矛盾 。
（三）又依被告所提出之臺灣中小企業銀行公函、存證信函及繳付租金之收據可知， 被告收受本院八十八年六月一日八十八年度民執速字第五八號執行命令後，曾 於八十八年六月七日親自向該銀行繳付八十八年五、六月份之租金共計一萬元 ，且同一紙收據上亦記載八十八年四月五日應收之租金五千元「乙○○表示已 以現金支付詹美桂」等語。而如前述事實欄所載，被告係抗辯依所提出之租約 後頁房租收款明細表已記載於八十八年四月四日已繳交一年份六萬元租金（即 自八十八年四月起至八十九年三月止）給詹美桂云云。果真如此，被告在收受 本院執行命令後，為何未向本院聲明異議，表示並無自八十八年四月份起積欠 詹美桂相當於一年份之租金債務存在？又為何僅向銀行表示「四月份租金已付 給詹美桂」，仍繼續繳交應已付清給詹美桂之八十八年五、六月份租金共計一 萬元？由此足見被告所辯云云，顯不可採。
（四）綜上諸情參互以觀，被告與證人詹美桂間就租約押金、租金之交付方式、地點 供述均不相符，且被告及證人詹美桂前後所為均不一致，並有顯然矛盾，故被 告抗辯上開租約確屬實在，另先後於八十七年、八十八年四月間各給付詹美桂 每月五千元、一年份共計六萬元之租金，租金已經付到八十九年三月云云，均 不足採信。退萬步言，縱使上開租約為真，在被告自承八十八年七月間已收受 通知系爭房屋新所有權人為原告之情形下，被告日後也未依租約債之本旨向原 告給付八十八年八、九、十月每月各五千元之租金，而被告並未交付租約押金 二十萬元，已如前述，故原告主張被告欠租已達三期，經催告不為給付，已經 依法解除租約，租約效力已不存在等情，亦合於土地法第一百條第三款規定。
因此原告主張被告為無權占有系爭房屋等情，應堪採信。五、再按，民法第一七九條前段規定，無法律上原因而受利益致他人受有損害者，應 返還其利益。被告無法律上原因及權源卻占用系爭房屋使用，消極地減免其應支 付使用房屋之代價而受有利益，同時亦致使原告受有相當租金之損害，依最高法 院六十一年台上字第一六九五號判例意旨：「無權占有他人土地，可能獲得相當 於租金之利益為社會通常之觀念」，並參照土地法第九十七條「城市地方房屋之 租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」等規定，被告即 依給付相當於租金之使用房屋代價。本院審酌被告占用系爭房屋供住宅使用，系 爭房屋坐落之土地面積為一百三十三平方公尺，每平方公尺八十八年度土地公告 現值為五萬元，依權利範圍五分之一、年息百分之十方式計算，每月相當於租金 之金額即達一萬一千零八十三元，以及系爭房屋前臨台北縣中和市○○街十三米 道路，右側則為八米巷道，位置處住宅區等情況，有原告所提出且為被告不爭執 之土地登記謄本、房屋位置圖、現場照片附卷可稽，認為原告請求被告給付每月 相當於租金之損害金五千元，應屬適當。
六、綜上所述，系爭房屋既為原告所有，被告亦無法舉證證明有合法使用系爭房屋之 權源，從而原告主張被告為無權占有，而本於民法第七百六十七條、一百七十九 條規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還原告，並應給付自八十八年八月一日起 至系爭房屋返還為止，按每月五千元計算之損害金，為有理由，應予准許。七、本件兩造均陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合 ，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及證據，於判決結果尚不生影響，遂毋庸 一一論列，併此敘明。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，第 三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十四 日 臺灣板橋地方法院民事第二庭
~B法 官 劉以全
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日，內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十七 日~B書記官 王麗珍