臺灣新竹地方法院民事判決
109年度重訴字第199號
原 告 葉文勝即永豐汽車保養廠
訴訟代理人 王志陽律師
被 告 張盛孟
張盛榮
張育瑄
上列三人
共 同
訴訟代理人 楊一帆律師
被 告 謝玉玲
陳美雲
上列二人
共 同
訴訟代理人 黃秋田律師
共 同
複代理人 陳冠華律師
上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國110年7月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文， 而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去而言，若縱經法 院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認 判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號民事裁判 意旨參照）。本件原告葉文勝即永豐汽車保養廠請求確認依 土地法第104條、民法第426條之2規定，就系爭土地有依被 告同一條件優先購買之權利，被告就此有爭執，則原告就系
爭土地是否存有優先購買權即屬不明確，並致原告私法上之 地位受有侵害危險之不安狀態，且該不安狀態得以法院之確 認判決予以除去，故原告提起本件確認訴訟即具有受確認判 決之法律上利益存在，自屬合法有據，先予敘明。二、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第 2款定有明文。本件原告起訴時僅對被告張盛孟、謝玉玲提 起本件訴訟，聲明：（一）確認原告就坐落新竹市○○段0000 0地號土地，權利範圍00000000分之0000000有優先購買權。 （二）被告謝玉玲應將坐落新竹市○○段00000地號土地，權 利範圍00000000分之0000000，經新竹地政事務所於民國108 年8月5日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷（三 ）被告張盛孟應就坐落新竹市○○段00000地號土地，權利範 圍00000000分之0000000，與原告補訂與被告謝玉玲相同條 件之書面買賣契約，並於原告給付買賣價金同時，將坐落新 竹市○○段00000地號土地，權利範圍00000000分之0000000移 轉登記予原告。然原告嗣於110年1月14日民事訴之追加及擴 張聲明狀（本院卷一第23至24頁）追加被告張盛榮、張育瑄 、陳美雲3人，並擴張聲明如下列貳、一、（三）所示，被 告雖不同意上開訴之追加（本院卷一第18頁），然本件原告 追加被告張盛榮、張育瑄、陳美雲3人及前開聲明，均係基 於主張其為新竹市○○段00000地號土地之承租人，該土地於1 07年9月19日出賣時，其依土地法第104條、民法第426條之2 規定具優先承買權之同一基礎事實，揆諸首揭規定，均無不 合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）原告於民國104年7月1日向被告張盛孟承租所有坐落新竹 市○○段00000地號土地（以下簡稱231-4土地），租賃期限 訂為5年（即自104年7月1日起109年6月30日止）。而上開 土地上門牌號碼新竹市○道○路○段00000號建物（以下簡稱 系爭建物）為原告出資興建並實際繳納房屋稅款，復於前 開租賃契約中約定「承租五年以上地上物歸甲方（即被告 張盛孟）所有」、「附記條款：倘若甲方(出租人即被告 張盛孟）出售該筆土地時，如果買方需要建築物時，廠房 依現況市值補償乙方（承租人即原告)；若買方不需要建 築物時，建築物則歸乙方（承租人即原告）拆除」等語， 易言之，在原告承租系爭土地之5年期間，系爭建物所有 權屬原告所有，原告與被告張盛孟間具土地租賃及租地建 屋之關係。
（二）然而，被告張盛孟與其他被告張盛榮、張育瑄竟於上開租 賃期限内，即於107年9月19日，以新臺幣（下同）4590萬 元，將231-4土地權利範圍00000000分之0000000及新竹市 ○○段00000地號土地（以下簡稱231-3土地）權利範圍0000 0000分之0000000約330坪及系爭建物(被告張盛孟無權出 售原告所有系爭建物，另涉「無權處分」及依前述租賃契 約附記條款「廠房依現況市值補償原告」之問題），出售 予被告謝玉玲、陳美雲，卻未通知原告行使優先購買權， 並於108年8月5日完成土地所有權移轉登記。原告直至5年 租約期滿，經調閱土地登記謄本，始知前情，前開被告等 人間所為之買賣行為，自不得對抗優先購買權人即原告。 從而，原告依據土地法第104條、民法第426條之2規定提 起本件訴訟。
（三）聲明：
1.確認原告就坐落新竹市○○段00000地號土地，權利範圍000 00000分之0000000、同段231-4地號土地，權利範圍00000 000分之0000000，及其上門牌號碼新竹市○道○路○段00000 號建物有優先購買權。
2.被告謝玉玲應將坐落新竹市○○段00000地號土地，權利範 圍00000000分之0000000，經新竹地政事務所於民國108年 8月5日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。 3.被告謝玉玲應將坐落新竹市○○段00000地號土地，權利範 圍00000000分之0000000，經新竹地政事務所於民國108年 8月5日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。 4.被告謝玉玲應將門牌號碼新竹市○道○路○段00000號建物稅 籍登記予以塗銷。
5.被告張盛孟、張盛榮、張育瑄應就坐落新竹市○○段00000 地號土地，權利範圍00000000分之0000000、同段231-4地 號土地，權利範圍00000000分之0000000，及其上門牌號 碼新竹市○道○路○段00000號建物，與原告補訂與被告謝玉 玲、陳美雲相同條件之書面買賣契約，並於原告給付買賣 價金新台幣4,590萬元予被告張盛孟、張盛榮、張育瑄後 ，將坐落新竹市○○段00000地號土地，權利範圍00000000 分之0000000、同段231-4地號土地，權利範圍00000000分 之0000000移轉登記予原告，及將其上門牌號碼新竹市○道 ○路○段00000號建物移轉予原告。
6.訴訟費用由被告負擔。
二、被告之答辯：
（一）被告張盛孟、張盛榮、張育瑄（以下合稱「賣方」）與被 告謝玉玲 、陳美雲（以下合稱「買方」）於 107年9 月1
9日訂有不動產買賣契約書，約定由買方以4590萬元買受 坐落新竹市○○段00000 ○00000地號土地約330坪及其上門 牌號碼為新竹市○道○路○段00000號建物，買方已支付全額 價金，賣方亦依約將前述土地權利範圍及建物稅籍移轉、 異動登記於被告謝玉玲名下。
（二）本件並無土地法第104條、民法426條之2之優先承購權適 用之餘地
1.本件兩造租約約定系爭建物之事實上處分權於租期屆滿時 歸出租人所有，非屬租地建屋契約，應無土地法第104條 、民法426條之2之優先承購權適用之餘地。 2.原告無系爭建物所有權（事實上處分權） 原告與被告張盛孟間租賃契約第2條約定：「租賃期限經 曱乙雙方恰訂為5年，即自民國104年7月1日起至民國109 年6月30日止。承租5年以上地上物歸甲方（即被告張盛孟 ）所有。」。依此，原告起訴時（109年8月14日），租賃 時間已超過約定之5年，且兩造當初興建系爭建物時即已 約明由被告張盛孟擔任起造人及所有權人，並以被告張盛 孟為房屋稅納稅義務人，本件房屋所有權及土地所有權均 歸被告張盛孟所有，並無土地、房屋所有權人不同必須透 過優先承購權使其歸於同一之情形，本件並無土地法第10 4條、民法426條之2之優先承購權適用之餘地。 3.原告就土地已無租賃關係存在，故無優先承買權 又被告張盛孟業已於109年6 月18日以存證信函通知原告 表明期滿不再續租，故原告與被告張盛孟間就系爭土地之 租賃關係已於109年6月30日因期滿而消滅，再無租賃關係 存在。原告係於109年8 月14日提起本件訴訟，斯時已在 租賃關係消滅後，原告就系爭土地已無優先承買權也明。（三）原告所請有違誠信原則
系爭不動產之買賣於107年間就已開始進行，原告早已知 悉被告張盛孟出賣系爭土地之事實，原告無購買之意願， 已另行擇地興建廠房，亦曾以LINE通訊告知：「新地點申 請建照中，計畫租到11月底」等語，且自買賣雙方簽訂買 賣契約後，經過鑑界等程序，原告殊難諉為不知，然其卻 遲至109年8月14日始提起本件訴訟，顯有違誠信原則之規 定，依民法第71條規定應為無效，而應否准其所請。（四）均聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執事項：
（一）99年4月22日，原告曾於與訴外人張盛明等4人簽訂土地租 賃契約（租賃標的：永豐宮土地公廟旁，面積205坪，如 本院卷二第66頁圖），租期：5年（99年7月1日起至104年
6月30日），並約定：承租10年以上地上物歸甲方（即張 盛明等4人）所有。
（二）原告於99年間，在上開土地出資興建門牌號碼新竹市○道○ 路○段00000號建物（建築完成日約100年6月，屬未為保存 登記之建物，系爭房屋位於分割後231-3號、231-4號土地 之位置，以下簡稱系爭建物）。
（三）被告張盛孟、張盛榮與其他訴外人（包含訴外人張盛明） 原為新竹市○○○段000○00000號土地共有人，於102年3月14 日經本院101年度竹調字第346號調解筆錄合併分割上開土 地，由被告張盛孟分得分割後231-4地號土地（面積1230. 66平方公尺）、被告張盛榮分得分割後231-3地號土地（ 面積1230.67平方公尺），訴外人張盛明分得分割後231-6 地號土地（面積1230.66平方公尺），另與其他共有人共 有分割後231土地（被告張盛孟應有部分97523分之5481， 被告張盛榮應有部分97523分之5480，訴外人張盛明97523 分之5481），於103年3月13日、14日完成登記。（三之一）前開分割後，原告與被告張盛孟另簽訂土地租賃契約 ，租期、租金約定與（一）所示契約內容相符（如原證四 ，本院卷二第145至147頁）。
（四）原告於104年7月1日向被告張盛孟承租永豐宮土地公廟旁 （地號231-4，土地面積205坪）土地（以下簡稱系爭土地 ），租賃期限訂為5年（即自104年7月1日起109年6月30日 止），租賃契約第2條約定：「承租五年以上地上物歸甲 方（即被告張盛孟）所有」，第6、9條約定：「乙方（即 原告）於租期屆滿時，應即日將租賃土地誠心按照原狀遷 空交還甲方（即被告張盛孟）、、、」、「合約期滿，承 租方（即原告）須將土地清理乾淨、、、」，附註條款： 「倘若甲方（即被告張盛孟）出售該筆土地時，如果買方 需要建築物時，廠房依現況市值補償乙方（即原告）；若 買方不需要建築物時，建築物則歸乙方（即原告）拆除。 」（內容如原證一，本院109年度竹簡調字第457號卷【以 下簡稱簡調卷】第15至17頁）。
（五）被告張盛榮、張育瑄、張盛孟（以下合稱「賣方」）與被 告謝玉玲、陳美雲（以下合稱「買方」）於107年9月19日 訂有不動產買賣契約書（被證1，本院簡調卷第93至100頁 ），約定由買方以4590萬元買受坐落新竹市○○段00000○00 000地號土地約330坪及其上門牌號碼為新竹市○道○路○段0 0000號建物（即系爭建物），買方已付清全部價金，雙方 並已於108年8月5日以買賣為由辦峻所有權移轉，賣方依 買方指示，將買賣標的移轉登記於被告謝玉玲名下【坐落
新竹市○○段00000地號土地移轉權利範圍為00000000分之0 000000，約合143.98坪（計算式：1230.67x0000000÷0000 0000x0.3025=143.98，小數點後2位四捨五入，以下均同 ）；231-4地號土地移轉權利範圍為00000000分之0000000 ，約合186.02坪（計算式：1230.66x0000000÷00000000x0 .3025=186.02)，二筆土地合計移轉面積為330坪（計算式 ：143.98+186.02=330）】，系爭建物稅籍亦已異動登記 於被告謝玉玲名下。
（六）系爭建物稅納稅義務人為被告張盛明(民國100至102年） 、張育瑄及張盛孟（103至108年）、謝玉玲（109至110年 ），實際上100至108年房屋稅款由原告繳納，109年房屋 稅款係由被告謝玉玲缴納。
（七）被告張盛孟前於109年6月18日寄發新竹復中里郵局第0000 53號存證信函予原告，該函經於同年月19日送達（被證5) 。
（八）被證4（簡調卷第197頁）為原告及被告張盛孟於109年7月 27日、8月18日之對話。
四、本院之判斷
（一）按租用建築房屋之基地出賣時，地上權人、典權人或承租 人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權 人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之 ，土地法第104條第1項定有明文。又租用基地建築房屋， 出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權； 承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之 權，民法第426條之2第1項亦有明文。立法理由謂：「建 築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權 雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一。承租人在承租 基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然。為達到使用 與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土 地法第104條，增訂本條。」可見上開規定所稱之「租用 建築房屋之基地」或「租用基地建築房屋」意思相同，均 係以確有基地之出租供承租人建築房屋為先決要件。（二）本件原告主張其與被告張盛孟就地號231-4號土地訂立租 地建屋契約，然被告張盛孟嗣於租賃期間內將231-4號土 地應有部分出售予被告謝玉玲等人（買賣情節詳如不爭執 事項（五）所述），竟未以書面通知其買賣價格及條件， 致其無從行使優先購買權等情，為被告所否認，並以前詞 置辯。是本件主要爭點，即為原告與被告張盛孟締結之土 地租約，是否為租地建屋契約？原告依土地法104條、民 法第426條之2規定主張優先承購權，是否有理由？
1.經查，原告於99年4月22日曾與訴外人張盛明等4人就分割 前231號部分土地簽訂土地租賃契約，於其上出資興建系 爭建物，復於231號土地分割後，再與系爭建物所在之231 -4號土地所有權人即被告張盛孟簽訂土地租賃契約，而被 告張盛孟則於租賃契約存續期間內，將231-4號土地應有 部分及系爭建物出售予被告謝玉玲等人（詳見兩造不爭執 事項（一）至（五）），此為兩造所不爭執之事實，堪信 屬實。
2.本件原告固主張其與被告張盛孟間為租地建屋之法律關係 ，依民法第426條之1、土地法第104條規定，其於被告張 盛孟出售231-4號土地時，應有優先承購權等語。然查： ⑴原告雖出資興建系爭建物，然承租人於租賃土地上出資 興建未保存登記建物，或有出於取得建物事實上處分權 之情形，亦有出於為出租人出資興建地上物，以取得租 金優惠或租賃期限之延長等情，不可一概而論，需就各 別當事人間之約定為觀察，先予敘明。
⑵依原告與被告張盛孟簽訂土地租賃契約契約第2條約定（ 詳見不爭執事項（四）），應認兩造於締約時，既已明 文約定：「承租期滿系爭建物之所有權（事實上處分權 ）即屬被告張盛孟所有」乙節，此情事即與單純承租基 地建築房屋，其房屋所有權終局係屬承租人乙情不同； 再者，系爭房屋之房屋稅納稅名義人，始終登記為地主 及其指定之人（包含被告張盛孟及其女張育瑄，詳如兩 造不爭執事項（六））而非原告本人，亦與出資興建不 動產擬取得所有權之人，通常以本人為建物起造人及房 屋稅登記納稅義務人之情形不同；復查，原告與被告張 盛孟於租賃契約中另以「附註條款」針對租賃期間內出 租人（即被告張盛孟）將231-4號土地出賣於第三人時 ，系爭建物處理方式為特別約定（詳見兩造不爭執事項 （四）），依前述「附註條款」之約定內容，被告張盛 孟即地主於租賃期間內出售土地時，有權要求原告拆除 系爭建物，倘若係以租地建屋為契約之主要目的，原告 何以同意於此條款約定？原告主張本件為租地建屋契約 ，實與常情有違。再參諸原告與被告張盛孟間歷來土地 租賃契約書，並未約定租賃土地之目的，而依兩造簽訂 契約書第6條、第9條均約定租約期滿應將土地清理完畢 後，按照原狀遷空交還被告等文字內容（詳兩造不爭執 事項（四）），亦難認系爭租賃契約確屬租地建屋契約 之性質。
3.再按民法第426 條之2及土地法第104 條所稱租用基地建
築房屋，係以建築房屋為目的而租用基地而言。現行法律 就何種土地得作為租地建屋契約標的物之基地，雖未明文 規定，然依民法第422 條之1，租用基地建築房屋者，承 租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記，及依 土地法第102條，租用基地建築房屋，應由出租人與承租 人於契約訂立後2 個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地 政機關為地上權之登記等規定，自應解為得為租地建屋契 約標的物之基地，以得為地上權登記之土地為限，方符合 法律規定一致性解釋原則，否則將致民法第422 條之1 及 土地法第102條規定，淪為具文，殊非合理。再按設定地 上權之土地，以適於建築房屋或設置其他工作物者為限。 土地法第82條前段規定，凡編為某種使用地之土地，不得 供其他用途之使用，屬農業發展條例第3條第11款所稱耕 地之土地，性質上即不適於設定地上權（司法院大法官釋 字第408號解釋文意旨）。依前所述，應認「耕地」非屬 民法第426 條之2及土地法第104 條規定建築房屋之「基 地」，而無優先承買權規定之適用（最高法院56年度台上 字第2448號民事判決意旨、最高法院69年度台上字第2391 號民事判決意旨參照）。查本件231-4號土地地目為田， 使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，此有土 地登記謄本、土地所有權狀可稽（見本院簡調字第33頁， 本院卷一第269頁），依農業發展條例第3 條第11款之規 定，即屬於耕地，性質上不適於設定地上權而非屬民法第 426 條之2及土地法第104 條規定之「基地」，依前揭法 律體系性解釋之結果，當亦無民法第426 條之2及土地法 第104 條規定之適用，附此敘明。
4.依前所述，被告主張本件與一般租地建屋之情形有所不同 ，非屬無據，原告主張依土地法第104條第1項前段、第42 6條之2第1項前段規定為優先承買權人等，即非可採。（三）綜上，被告張盛孟於兩造租賃期間出售231-4號土地及其 上系爭建物予被告謝玉玲等人，未依兩造土地租賃契約附 註條款」之約定內容，「依系爭房屋之現況市值補償原告 」，固有可議之處，然本件原告對於系爭土地既無民法第 426條之2、土地法第104條規定之優先購買權得以主張（ 詳如前述），兩造其餘爭執事項（包括被告等人已否踐行 通知原告行使優先購買權、原告於起訴時已非合法承租人 及系爭建物事實上處分權人等）即無再予論究之必要，原 告訴之聲明第1 至5 項，關於請求確認原告就231-4號等 土地所有權應有部分之優先承買權存在、請求被告謝玉玲 塗銷所有權移轉登記及稅籍登記、請求被告張盛孟、張盛
榮、張育瑄等人與其訂立買賣契約、於原告給付價金之同 時應將該等應有部分移轉登記與原告等，均為無理由，應 予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 8 月 12 日 民事第二庭 法 官 張詠晶
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 110 年 8 月 12 日 書記官 蔡美如