臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第688號
原 告 林曼華
被 告 楊祖禹
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110 年8 月5
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告先位之訴駁回。
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號二十五樓之三房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一一零年五月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一一零年六月七日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠門牌號碼新北市○○區○○路00號25樓之3 房屋（下稱系爭 房屋）為原告所有，被告於民國109 年7 月28日向原告承租 使用，租賃期限為自109 年8 月3 日起至111 年8 月2 日止 ，租金每月新臺幣（下同）2 萬5,000 元，兩造並簽訂租賃 契約1 份（下稱系爭租約）。豈料被告僅依約支付109 年8 、9 月租金，而後即延欠租金未付，經原告於109 年12月3 日寄發存證信函催告，被告僅支付109 年10月租金，自109 年11月即未再給付租金，原告迫而於110 年1 月11日寄發存 證信函催告被告於文到7 日內依約清償，逾期未支付，即同 時以該存證信函為終止系爭租約之意思表示，該存證信函於 110 年1 月12日送達被告，被告逾期未為支付，則被告遲延 給付租金已逾2 個月（遲付109 年11月、12月、110 年1 月 ），並經原告定期催告而為給付，故系爭契約已於110 年1 月20日終止而告消滅。倘若認110 年1 月11日存證信函未合 法送達，因被告已積欠109 年11月、12月及110 年1 月、2 月租金，共計4 個月，原告爰以起訴狀再次催告被告於起訴 狀繕本送達翌日起7 日內給付積欠租金10萬元，屆期未付即 終止系爭租約。系爭租約既經原告終止，原告得依民法第45 5 條、第767 條規定請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告於 系爭租約屆滿後，無權占用系爭房屋，受有相當於租金之利 益，致原告受有無法出租使用收益系爭房屋之相當於租金之 損害，原告自得依民法第179 條不當得利、第184 條第1 項
規定及系爭租約第6 條約定，請求被告自系爭租約終止後至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2 萬5,000 元之損 害金或違約金。爰訴請被告遷讓返還系爭房屋，並先位請求 被告給付積欠租金7 萬5,000 元，並自110 年2 月3 日起至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2 萬5,000 元之損 害金或違約金；備位請求被告給付積欠租金10萬元，並自起 訴狀繕本送達翌日起算8 日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付原告2 萬5,000 元之損害金或違約金等語。 ㈡並聲明：⒈先位聲明：⑴被告應將系爭房屋遷讓返還原告。 ⑵被告應給付原告7 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並應自110 年2 月3 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2 萬5, 000 元。⒉備位聲明：如主文第1 、2 項所示。⒊請依職權 宣告假執行。
二、被告則以：
被告不否認自109 年11月起未給付租金，但被告並非惡意積 欠租金，之前因為疫情關係導致工作量減少，現在被告已找 到新工作，希望可以分期繳納積欠房租，原告今年要求被告 繳交管理費，被告亦有去繳納等語，資為抗辯。三、本院之判斷：
㈠原告為系爭房屋所有權人，並將系爭房屋出租予被告，租期 自109 年8 月3 日起至111 年8 月2 日，每月租金2 萬5,00 0 元，被告僅繳納109 年8 、9 、10月租金，迄今仍居住於 系爭房屋等事實，有原告提出系爭房屋第一類謄本、系爭租 約等件在卷可稽（見重簡字卷第15頁至第23頁），且為被告 所不爭執（見本院卷第84頁），堪認屬實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人交付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約； 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第 1 項、第2 項、第455 條前段定有明文。又按出租人非因左 列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔 保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100 條第3 款亦有 明文。原告主張其前以110 年1 月11日存證信函催告被告於 文到7 日內給付積欠租金，若被告逾期未支付，同時以該存 證信函終止系爭租約等語，固提出110 年1 月11日存證信函 及回執為佐（見重簡字卷第33頁至第38頁），惟原告自承向 被告收取押租金5 萬元（見訴字卷第84頁），則被告積欠10
9 年11、12月租金得以押租金抵償，被告尚須積欠110 年1 、2 月租金，並經原告催告後未支付，原告始得終止系爭租 約，故原告先位主張於110 年1 月11日即寄發存證信函向被 告催告並為終止系爭租約之意思表示，該終止並非合法，不 生終止系爭租約之效力。惟原告備位主張以起訴狀催告被告 7 日內給付積欠租金，該起訴狀繕本係於110 年5 月19日寄 存送達被告，有送達證書在卷可稽，於110 年5 月29日生送 達效力，故被告應於送達後7 日內即110 年6 月5 日前給付 積欠租金，被告迄今仍未給付，則原告備位主張系爭租約已 自110 年6 月7 日起終止，其得依民法第445 條前段規定請 求被告遷讓返還系爭房屋，為屬可採。
㈢系爭租約第3 條約定被告每月應給付租金2 萬5,000 元（見 重簡字卷第19頁），迄至系爭租約自110 年6 月7 日起終止 ，被告積欠110 年1 月至5 月、6 月1 日至6 日租金，共計 13萬元（計算式：25,000×5+25,000×6/30=130,000）。惟 兩造約定租金包含管理費，此見系爭租約第3 條後方手寫註 記（見重簡字卷第19頁），而原告主張系爭房屋每月管理費 為1,384 元，為被告所不爭執（見訴字卷第85頁），原告並 自承110 年1 月至5 月管理費為被告所繳納（見訴字卷第84 頁），則被告繳納110 年1 月至5 月管理費共計6,920 元（ 計算式：1,384 ×5=6,920 ），亦屬被告繳付之租金，而應 自積欠之租金中扣除，扣除後，被告積欠租金數額為12萬3, 080 元（計算式：130,000-6,920=123,080 ），原告僅請求 10萬元，未逾前開數額範圍，自應可採。
㈣按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例意旨可參）。系爭租約自110 年6 月7 日起終止，則被告繼續占有系爭房屋，自受有相當於租金之 不當得利。又系爭租約每月租金為2 萬7,500 元，原告主張 被告占有系爭房屋可受相當於租金之不當得利數額以2 萬5, 000 元計算，為屬適當，故原告請求被告自110 年6 月7 日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2 萬5,000 元，為 屬可採。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第 203 條分別定有明文。本件起訴狀繕本係於110 年5 月19日 寄存送達被告，於110 年5 月29日生送達效力，如前所述， 原告請求被告給付積欠租金10萬元自110 年5 月30日起至清 償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。五、綜上所述，兩造間系爭租約業經原告終止，被告應將系爭房 屋遷讓返還原告，並償還原告積欠租金10萬元，及自110 年 6 月7 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2 萬 5,000 元。從而，原告先位聲明為無理由，應予駁回，備位 聲明為有理由，應予准許。又本件並非依民事訴訟法第389 條第1 項規定所為判決，不得依職權宣告假執行，原告此部 分聲請應有誤會，僅在促請法院上開職權宣告之發動，本院 就此部分不另為准駁之諭知。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告先位之訴為無理由，備位之訴為有理由，依 民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 26 日
民事第四庭 法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 8 月 26 日
書記官 李瑞芝