臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第1288號
原 告 朱凉
被 告 郭嘉琪
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國110 年7
月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○路○○○號之三壹樓房屋全部騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬貳仟元，及自民國一Ｏ九年一月八日起至騰空返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣參萬捌仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條著有明文。本 件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將坐落新北市○○區○ ○路000 號之3 的1 樓房屋全部騰空遷讓返還原告。㈡被告 應給付原告新臺幣（下同）178,000 元及自民國109 年12月 1 日起至遷讓之日止按月賠償38,000元。（見本院110 年度 板簡字第230 號卷第11頁【下稱板簡卷】）；嗣於110 年7 月30日庭呈民事起訴狀更正前開訴之聲明為：：㈠被告應將 坐落新北市○○區○○路000 號之3 的1 樓房屋全部騰空遷 讓返還原告。㈡被告應給付原告450,000 元及自110 年8 月 10日起至遷讓之日止按月賠償38,000元（見本院卷第35頁） ，茲核原告上開訴之聲明之變更均為更正應受判決事項之聲 明，合於前揭法律規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告於108 年3 月10日向原告承租坐落於新北市○○區○○ 路000 號之3 的1 樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期 2 年，即自108 年3 月10日起至110 年4 月10日止，每月租 金38,000元，於每月10日給付。原告於109 年10月19日以存 證信函催告被告付清積欠之109 年7 月份租金36,000元（嗣 經整理相關單據，正確金額應為34,000元）及109 年8 月至
10月達3 個月租金114,000 元後，被告僅於11月2 日給付10 9 年7 月份租金10,000元，迄今仍積欠109 年7 月份租金24 ,000元，及109 年8 月至11月達4 個月租金152,000 元，共 計176,000 元，原告於109 年11月11日再以存證信函催告被 告於函到後7 日內付清租金，屆期尚未付清，租約即行終止 。
㈡本件租賃契約自109 年12月11日起已終止，被告即屬無權占 有，應返還系爭房屋及按月賠償原告未收租金之每月38,000 元之損害至交屋之日止。又被告給付之款項如書狀所附房客 郭小姐109 至110 年度支付租金明細表等語。並聲明：⒈被 告應將坐落新北市○○區○○路000 號之3 的1 樓房屋全部 騰空遷讓返還原告。⒉被告應給付原告450,000 元及自110 年8 月10日起至遷讓之日止按月賠償38,000元。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 任何聲明或陳述。
三、原告主張前開事實，業據其提出系爭房屋之108 年3 月10日 至110 年4 月10日之房屋租賃契約書、桃園客家文化館郵局 存證號碼000067號信函、存證號碼000076號信函、系爭房屋 109 年房屋稅繳款書等件為證（見板簡卷第15至27、41頁） ，而被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到 場，亦未提出準備書狀為任何爭執，依民事訴訟法第280 條 第3 項準用第1 項規定，視同其已自認原告主張之事實，故 堪信原告所陳上情為真正，本院即採為判決之基礎。四、本件應審酌之點為：㈠原告得否請求被告騰空返還系爭房屋 ？㈡原告得否請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得 利？若可，得請求數額為何？茲分述如下：
㈠原告得否請求被告騰空返還系爭房屋？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。次按 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租 人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始 時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。又 承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時， 出租人得收回房屋。此觀民法第440 條第1 項、第2 項、土 地法第100 條第3 款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租 金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於 支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於 其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台
上字第1186號判例意旨參照）。次按所有人對於無權占有或 侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段 定有明文。倘若出租人已合法終止租賃契約，自得本於所有 權之身分，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。 2.經查，本件原告主張前揭事實，業據本院認定如前，堪信為 真實。是以兩造間就系爭房屋成立租賃契約關係，且被告於 109 年7 月迄今除了109 年7 月尚積欠24,000元外，自109 年8 月至租賃期限屆至（110 年4 月）已積欠9 個月租金未 為給付，扣除押租金後仍已逾2 個月以上未繳，經原告以存 證信函定期催告支付並告知將終止租約，雖被告未收受原告 所寄發之桃園客家文化館郵局存證號碼000067號信函、存證 號碼000076號信函並遭郵局退回，然本院業將起訴狀繕本寄 送被告，並於109 年12月22日寄存送達被告之戶籍址（見板 簡卷第45頁），且起訴狀繕本亦有包含上開存證信函繕本， 詎被告仍未於原告所催告之7 天期限內履行其給付租金之義 務，甚而迄今仍均未給付其所積欠之系爭房屋租金，揆諸前 揭法條意旨，原告自得以上開起訴狀繕本之送達通知，於催 告給付期限屆至後，依法終止與被告間之系爭租賃契約法律 關係，是原告既已合法終止租賃契約，該租賃契約關係於11 0 年1 月8 日已生終止效力（即起訴狀繕本於109 年12月22 日寄存送達，於110 年1 月1 日發生送達效力，原告於存證 信函催告7 日內未給付積欠租金即終止租賃契約，則系爭房 屋之租賃契約於110 年1 月8 日即生終止效力），則被告即 無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬 無權占有，是以原告依照民法第767 條第1 項前段規定，請 求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，應為可採。 ㈡原告得否請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得利？ 若可，得請求數額為何？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租 賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不 能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通 常之觀念。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法 律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請 求返還之範圍對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若 干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又 所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所 稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法 將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，
所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之 利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租 金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租 時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年 上字第484 號判決參照）。另按請求將來給付之訴，以有預 為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246 條定有 明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履 行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之 訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為 請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參 照）。足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有 預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。
2.經查，兩造訂立租賃契約，期間為108 年3 月10日至110 年 4 月10日，約定每月租金為38,000元，因被告積欠多期租金 未給付，經原告終止租賃契約，系爭房屋之租賃契約於110 年1 月8 日即生終止效力等節，業經本院認定如前，原告得 就租賃契約終止前即被告自109 年7 月起迄至110 年1 月8 日止共計尚未給付之租金（計算式：24,000元【109 年7 月 尚有24,000元未給付】＋38,000元×6 【109 年8 月至110 年1 月共6 個月未給付租金】＝252,000 元），扣除押租金 70,000元（見原告先前以線上傳送之電子書狀所載），仍有 182,000 元租金未給付，則原告自得依照租賃契約關係請求 被告給付積欠之租金182,000 元。
3.又查，本件兩造間系爭房屋租賃契約既已於110 年1 月8 日 起終止，則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前 開說明應認被告屬無權占有，被告迄今仍無遷讓返還之意， 顯有繼續占用之虞，足見原告自有預為請求之必要。故原告 就被告繼續占用系爭房屋所獲之不當得利，提起將來給付之 訴，預為請求被告應予返還，核無不合，又兩造原既已約定 系爭房屋之租金為每月38,000元，揆諸前揭裁判意旨，原告 得請求返還之範圍，應以被告所受之利益為限，且此項相當 租金利益之認定，自宜參酌原先出租時之租金數額，故被告 使用系爭房屋之利益與原告所受損害應堪認相當於系爭房屋 原有租金即每月38,000元為妥，是以原告主張被告於租賃關 係終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金38,000元之 利益，並致原告受有相當上開租金損害之事實，堪予認定， 則原告自得依照民法第179 條規定請求被告給付自租賃契約 終止後，即自109 年1 月8 日起至返還遷讓系爭房屋之日止 ，每月以38,000元計算之相當租金之不當得利。五、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、
租賃契約關係及不當得利法律關係，請求被告應將系爭房屋 遷讓返還原告，及應給付182,000 元，暨自109 年1 月8 日 起至返還遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告38,000元，為 有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 8 月 20 日
民事第一庭 法 官 張惠閔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 8 月 23 日
書記官 林沂㐵