臺灣彰化地方法院民事判決
110年度訴字第339號
原 告 謝性雄
謝性洲
廖美惠
謝性茂
謝錫熙
謝錫邦
謝錫彥
上列七人共同
兼訴訟代理
人 謝錫山
前列八人共同
訴訟代理人 陳榮進律師
被 告 柯有禮
訴訟代理人 楊振裕律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國110年8月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解，調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處，不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條 第1 項、第2 項前段定有明文。又耕地租佃爭議事件，出租 人或承租人有數人，僅有其中一人或數人（非全體）參與起 訴前之調解、調處程序，雖尚有部分出租人或承租人因故未 曾參與，仍應認已踐行調解、調處程序（最高法院72年度台 上字第680號、89年度台上字第670 號判決意旨參照）。查 ，兩造間租佃爭議事件，迭經彰化縣和美鎮公所耕地租佃委 員會調解及彰化縣政府耕地租佃委員會調處未果後，由彰化
縣政府函送本院審理等情，有該府民國110年3月26日府地權 字第1100103625號函（見本院卷第9頁）及檢附之調解、調 處資料附卷可稽。又本建彰化縣政府移送時之申請人即原告 為謝錫仁、謝姓洲、廖美惠、謝性茂、謝錫山、謝錫熙、謝 錫邦、謝錫彥等八人，嗣經原告於110年4月12日以民事起訴 狀及110年4月19日以民事陳報狀追加謝性雄為原告並撤回謝 錫仁之起訴(見本院卷第95頁至第99頁、第135頁至第136頁) ，雖係於原告於本件訴訟始追加為原告，並未參與上開調解 、調處程序，然參諸前揭說明，不影響本件耕地租佃爭議已 踐行調解、調處之程序規定，本件訴訟程序已合於上開規定 ，先予敘明。
次按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者、請求之基礎事實同一者者，不 在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第2款、第3款定有 明文。本件原告起訴聲明為：「㈠請求確認被告與原告間就 坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、地目田、面積0.5324公頃之 耕地三七五租賃契約(和鎮雅字第187號租約)法律關係不存 在。㈡被告應將上開土地返還原告及全體共有人。㈢被告應給 付新台幣（下同）85,288元予原告，及自起訴繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣被告應自 民國110年1月1日起至返還第一項土地時止，按月給付原告2 ,254元整。㈤訴訟費用由被告負擔。㈥ 原告願供擔保，請准 宣告假執行。」，嗣於民國110年5月3日準備程序中當庭變 更聲明為：「㈠請求確認被告與原告間就坐落彰化縣○○鎮○○ 段000地號、地目田、面積0.5324公頃之耕地三七五租賃契 約(和鎮雅字第187號租約)法律關係不存在。㈡被告應將上開 土地返還原告。㈢被告應給付54,182元予原告，及自本書狀 送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣ 被告應自民國110年1月1日起至返還第一項土地時止，按月 給付原告1,860元整。㈤訴訟費用由被告負擔。㈥原告願供擔 保，請准宣告假執行。」（見本院卷第151至153頁），原告 縮減請求返還未給付之租金及按月給付原告之不當利益部分 ，核屬聲明之減縮，與前揭規定相符，於法並無不合，合先 敘明。
貳、原告謝性雄、謝性洲、廖美惠、謝性茂、謝錫山、謝錫熙、 謝錫邦、謝錫彥主張：
現由伊等(除謝性雄外)與訴外人謝錫仁（其父即係原告謝性 雄）共有坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地(下稱系爭耕地） ，由原告等八人與被告依法續訂臺灣省彰化縣○○○○○○○0○鎮○ ○○000號租約，下稱系爭租約)，系爭租約原於民國(下同）1
03年12月31日屆滿(租期一次為6年），因出租人未申請收回 耕地，經彰化縣和美鎮公所准由承租人（即被告）自104年1 月1日至109年12月31日續租6年。系爭租約承租人僅被告一 人，被告卻將系爭耕地交由其弟弟柯有利耕作，且系爭耕地 之租金亦由訴外人柯有利交謝性雄收執，足徵被告有不自任 耕作情事，系爭租約依耕地三七五減租條例(下稱減租條例) 第16條規定應視為全部無效，爰依民法第767條之規定，請 求被告返還系爭耕地，以及依無權占有之法律關係請求相當 於不當得利之租金損害至返還土地為止。
又被告依系爭租約應給付之租金，自104年起至109年止6年間 ，依彰化縣政府公告之稻穀每公斤折徵標準計算租金，於10 4至107年度每年租金21,638元、108、109年度每年租金為22 ,315元，惟被告僅於104年僅繳10,000元、105年繳納11,000 元、106年繳納11,000元、107年繳納12,000元、108年繳納1 2,000元、及109年繳納21,000元，仍不足54,182元，合計已 達2年租金之總額(27,048×2=54,096)，原告遂於l09年12月1 1日以板橋海山郵局第436號存證信函限期7日催告被告繳納 補足欠繳租金，經被告於109年12月14日收受後，並未於期 限内補足欠繳租金，爰依減租例第17條第1項第3款規定終止 租約，並依民法第455條規定請求被告返還系爭耕地。 並聲明：㈠請求確認被告與原告間就坐落彰化縣○○鎮○○段000 地號、地目田、面積0.5324公頃之耕地三七五租賃契約(和 鎮雅字第187號租約)法律關係不存在。㈡被告應將上開土地 返還原告。㈢被告應給付54,182元予原告，及自本書狀送達 之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣被告 應自民國110年1月1日起至返還第一項土地時止，按月給付 原告1,860元整。㈤訴訟費用由被告負擔。㈥原告願供擔保， 請准宣告假執行。
參、被告則答辯：
本件系爭耕地之租佃爭議係由訴外人謝錫仁及被告謝性洲、 廖美惠、謝性茂、謝錫山、謝錫熙、謝錫邦、謝錫彥等8人 於109年9月3日填寫調解申請書，向和美鎮公所提出申請， 嗣經和美鎮公所租佃會調解不成立後，移送彰化縣政府租佃 會調處，依該租佃會之調處程序筆錄記載之申請人仍記載為 被告謝性洲、廖美惠、謝性茂、謝錫山、謝錫熙、謝錫邦、 謝錫彦及訴外人謝錫仁，並無謝性雄列名其中，追加原告謝 性雄雖曾於和美鎮公所租佃會租佃爭議申請書中用印，但僅 用印於申請調解目的之欄位，並非申請人欄位，此由該申請 書之身份附表未列載謝性雄之姓名、其後於彰化縣政府租佃 會調處時列名之申請人及彰化縣政府110年3月26日府地權字
第1100103625號移送函副本所載受文者均無本件追加之原告 謝性雄可知，是本件追加原告謝性雄未依法就系爭耕地之租 佃爭議先申請調解、調處即逕行起訴，自有違法定程序，其 於起訴後再為當事人之追加，更屬無據。
伊繼承訴外人即其父柯火龍所簽訂之系爭租約，伊之弟弟柯 有利同為柯火龍之法定繼承人，僅因柯火龍過世後，為簡化 系爭耕地之承租關係，而以伊名義與原告等成立系爭耕地租 約，並由伊主要負責綜理及安排播種、灌溉、施肥、喷灑農 藥及收割等耕作事務，而柯有利僅偶而協助部分農事，應認 伊仍為自任耕作，並不違自耕之本旨，故原告依減祖條例第 16條第1項，請求終止租約，洵屬無據；又伊繼承取得系爭 耕地承租權後，均以每年二期繳納租金共計24,000元方式， 按期給付租金予原告8人委任收取之原告謝性雄。原告謝性 雄收取租金時從未表示有給付租金不足額之情形，且亦未曾 催討不足額租金，直至租佃調解即調處程序中方經原告等提 出未繳足租金之情事，惟此從原告於40年來間，不曾追討不 足額租金，適足徵伊均有按時給付原告足額之租金。 並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由 原告負擔。㈢如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行 。
肆、不爭執部分
⒈本件系爭和美鎮大雅段217地號土地之私有耕地租約（和鎮字 第187號），被告方面係由被告繼承其父柯火龍而來，續訂 租約係於104年4月20日由彰化縣政府和美鎮公所以和鎮民字 第1040008417號函核准。
⒉上開函文所記載的出租人是由謝性茂、廖美惠、謝錫山、謝 性雄、謝錫熙、謝錫邦、謝錫彥、謝性洲，承租人是柯有 禮。
伍、爭執部分
⒈被告有無自任耕作？或將部分田地出租於他人？ ⒉被告是否如期繳納租金？或未繳納租金已達兩年以上租金之 總額？
陸、得心證之理由：
原告主張系爭耕地現由伊等(除謝性雄外)與謝錫仁（其父即 係原告謝性雄）所共有，由原告等八人與被告依法續訂系爭 租約，於103年12月31日（原告謝性雄係於107年4月3日方贈 與移轉予其子即原告謝錫仁）屆滿後經彰化縣和美鎮公所核 准由被告續租六年至109年12月31日。系爭租約承租人僅有 被告，不料被告將系爭耕地交由其弟弟柯有利耕作並由柯有 利交付租金予謝性雄，足徵被告有不自任耕作規定情事，系
爭租約應視為全部無效，爰依民法第767條之規定，請求被 告返還系爭耕地予全體共有人並按月給付相當於租金之不當 得利至返還土地為止。又本件被告迄今積欠伊等54,182元地 租，合計已達2年租金之總額，經原告以存證信函限期催告 被告繳納積欠地租並告知未繳清欠租即行終止租約之法律效 果，被告收受存證信函後並未於期限内補足欠繳租金，爰依 減租條例第17條第1項第3款規定終止租約，並依民法第455 條規定請求被告返還系爭耕地、依系爭租約請求被告給付積 欠之租金及按月給付無權占用系爭耕地之不當得利等語。被 告則以伊繼承柯火龍與原告等間之租賃契約，柯有利亦為柯 火龍之繼承人，伊僅係為簡化租賃關係而由伊與原告成立系 爭租約，且伊主要負責主要耕作事務，柯有利僅偶協助部分 農事，應認被告仍為自任耕作，並不違自耕之本旨。又被告 繼承取得系爭耕地之承租權後，均按期給付租金予原告8人 委任收取之原告謝性雄，原告謝性雄收取租金時均未表示被 告給付之租金有不足額之情形，此足證被告無租金給付不足 之情事。再者本件追加原告謝性雄未依法就系爭耕地之租佃 爭議先申請調解、調處即逕行起訴，自有違法定程序，是其 本件起訴顯不合法等語，資為抗辯。
經查：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高 法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。原告等主張系 爭租約關係不存在，為被告所爭執，堪認原告主觀上就此法 律上地位存有不安之狀態，且得以確認判決加以除去，是原 告提起本件確認訴訟，即有確認利益。
㈡原告主張伊等8人與被告就系爭耕地訂有私有耕地租约屆滿後 ，經彰化縣和美鎮公所准由承租人自104年1月1日至109年12 月31日續訂租約六年。系爭租約承租人為被告，原告曾以板 橋海山郵局第436號存證信函限期催告被告繳納補足欠繳租 金並告知如未繳清即行終止租約，但被告於109年12月14日 收受後，尚未如期補足欠繳租金等情，業據提出彰化縣○○鎮 ○○0000000000號函、板橋海山郵局436號存證信函影本為證( 見本院卷第101頁至第109頁)，且為被告所不爭執，是原告 此部分之主張，堪信為真實（至於實際上，被告是否有無欠 租等情，詳論如后）。
㈢原告主張被告為系爭契約之唯一承租人，卻將系爭耕地委由
其弟弟柯有利耕作，顯係不自任耕作，系爭租約已因之無效 云云，為被告所否認，並以前情置辯。查，①本院依原告聲 請調取被告之電子閘門財產資料，被告自104年至108年間僅 108年有所得11,540元其餘年度所得均不足萬元(見本院卷第 179頁至第197頁)，尚難證明被告有從事耕作以外之職業維 生。②證人柯有利於本院審理期間到院證述「(問：和美鎮大 雅段217地號被告承租的田地，你有無在耕種？)我在幫他耕 種，我們二人一起耕種的。」、「(問：被告有無給你薪水 ？)沒有，一起耕種而已，並非僱用。」、「(問：是每天耕 種，還是偶而去耕種？)證人我會去幫忙插秧，是被告的名 字，所以由他作主，我是幫他忙而已。我沒有工作，就幫忙 他種田，被告本人也有在耕種，我們二人都有在耕種。」、 「(被告訴訟代理人問：你說錢是柯有禮拿出來的，是否收 成後，扣除租金、成本以外，錢是否交給柯有禮？)我是錢 先交給柯有禮，柯有禮再拿錢給我去交給謝性雄。」、「( 問：你們這樣耕種多久了？)我父親死後，他是八十五年過 世的，過戶給被告名字。」、「(問：你從何時開始在和美 鎮大雅段217地號耕種？)從八十五年開始。」、「原告訴訟 代理人陳律師問：)當初你父親過世後，為何由柯有禮繼承 ，而非你們二人繼承？因為他說長子繼承，但由我們兄弟一 起耕種。」等語（見本院卷第270至274頁），此足證被告自 85年間繼承系爭租約後即有從事耕作，且柯有利僅協助幫忙 被告耕作，並非僅由柯有利從事耕作，此與被告辯稱由被告 主要負責綜理及安排播種、灌溉、施肥、喷灑農藥及收割等 耕作事務，而柯有利僅偶而協助部分農事相符，自不得僅以 系爭耕地之租金由柯有利交付謝性雄即遽認系爭土地由柯有 利自行耕作，原告等主張被告未自任耕作即屬無憑。③又按 「凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣 後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長 所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之 法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為受 分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租 條例第十六條所定轉租無效之適用」(最高法院五十二年台 上字第一０一四號判例之意旨可參)。依此，即便未分家之兄 弟，僅由戶長出名承租，其兄弟共同耕作亦不屬轉租，則本 件被告系爭耕地之承租權係繼承其父柯火龍而來，被告及柯 有利均為柯火龍之繼承人，是縱令被告確有將系爭耕地部分 交其弟弟耕作，依上開見解，亦非轉租，而無減租條例第16 條規定之適用，原告主張，同屬無憑。
㈣復按「耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終
止租約，應依民法第440 條第1 項規定，定相當期限催告承 租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所 收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約」（參照最 高法院93年度台上字第2604號民事判決）。再按「有確定期 限之債務，因兼須債權人之行為，而債權人於期限屆至時， 仍不為其行為，致債務人未為給付者，應認為自期限屆至， 即生債權人受領遲延之效果，債務人無須預先依民法第235 條但書規定，以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。 本件上訴人依租約應於每年12月赴被上訴人處受領租金而未 前往收取，即應負受領遲延之責任，債務人縱未以言詞提出 ，亦不生給付遲延之問題。」（最高法院82年度台上字第25 80號判決意旨參照）。原告主張兩造間訂有系爭租約，最近 一期租期自104年1月1日起至109年12月31日止，約定租金每 年稻穀2,254台斤，一年收租一次，被告自104年起已繳納租 金77,000元，經折算稻穀金額後被告尚積欠租金54,182元， 迄今尚未清償，被告則其並無積欠原告租金置辯。查，①證 人於本院審理中提出謝性雄簽收之收據(見本院卷第125頁) ，其內容記載「以上八未出租人將出租標的租金，自出租給 予承租人之日起至民國(下同)109年12月31日止全部租金， 共同委任謝性雄先生向承租人收取租金」，並經原告謝性雄 到院表示收據上簽名為其親簽，則原告主張未收受被告給付 之租金，已難採信。②又證人柯有利到院表示「(被告訴訟代 理人問；是否記得每次拿錢給謝性雄是多少錢？)第一期是 一萬八，第二期是六千元。」、「(被告訴訟代理人問：這 筆錢是從你接收父親土地後，就這樣交嗎？)這筆錢從我們 接收土地後，我父親都先將稻米曬乾，交給碾米廠，稻米謝 性雄他們會自己來載。換我們接手後，我們就直接給現金。 」、「(原告兼共同訴訟代理人謝錫山問：六年前我想要回 土地，104年你給他一萬元，105給一萬一千元，106年一萬 一千元，107年一萬二千元，108年一萬二千元，109年二萬 一千元。我每年都有問謝性雄，我每次都有記錄，謝性雄也 有失憶。這六年來你總共拿了七萬七千元，請問為何你都不 給他簽收？這收據怎麼來的？)記錄可以隨便你寫，我有繳 二萬四千元。」、「(原告兼共同訴訟代理人謝錫山問：證 人每年都隨便拿幾千元放在那邊，常常說下次再補，但是都 沒有補。在公所調解時，為何被告去調解時，都拿不出來收 據，到法院時就可以拿出收據來，收據從何而來？)從我們 兄弟開始耕種時，每年就是交二萬四千元。」、「(原告兼 共同訴訟代理人謝錫山問： 104年前也要兩萬四千元嗎？ )我都是給兩萬四千元。」等語（同上本院卷），此核與原
告所述系爭耕地租金由柯有利交付予謝性雄相符，謝性雄既 對系爭耕地之租金有代全體原告收取之權限，被告提出之收 據又經謝性雄表示為其親簽，則收據之內容即為可信，原告 僅空言「該收據非謝性雄所製作，且謝錫仁並非系爭租約之 租出人但收卻記載出租人為謝錫仁人，有違常情」云云，尚 無法採信。則原告主張被告積欠租金達二年以上，依減租條 例第17條第1項第3款之規定，終止系爭耕地租約，即屬無據 。
㈤末按民法第440 條第1 項，承租人租金支付有遲延者，出租 人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為 支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三 七五減租條例第17條第3 款終止契約時亦適用之。而支付租 金之催告，係意思通知之一種，而意思通知在學理上屬準法 律行為之一種，原則上類推適用有關法律行為之規定，故民 法第258 條第2 項規定，於為支付租金之催告時，亦應予類 推適用。從而催告支付租金之通知亦應由出租人向承租人為 之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向其全體為 之，始生催告之效力，最高法院45年台上字第205 號判例、 77年度台上字第1854號判決可資參照。查，系爭租約之出租 人於103年間變更為原告謝性洲等8人，有系爭租約暨私有耕 地租約異動登記加蓋戳記處在卷可憑（見本院卷第205頁至 第207頁），且為兩造所不爭執，依上開說明，系爭租約之 出租人如欲催告被告支付租金，類推適用民法第258條第2 項規定，應由全體出租人即原告等8人向被告為之，始生催 告之效力。而本件原告固主張以109年12月11日板橋海山郵 局第436號存證信函催告被告於7日內補繳積欠之地租，並經 被告於109年12月14日收受，故系爭租約於109年12月22日業 經終止，然查上開催告之存證信函所載出租人為訴外人謝錫 仁及原告謝性洲、廖美惠、謝性茂、謝錫山、謝錫熙、謝錫 邦、謝錫彥，並無原告謝性雄列名其中，此有前開存證信函 在卷可憑（見本院卷第55頁至第57頁），足認原告謝性雄並 未與原告謝性洲等7人共同催告，則原告既未先依法踐行定 相當期限催告被告支付租金之程序，自不能逕以被告積欠地 租達2年之總額為原因終止系爭租約。是以，縱認被告確有 積欠地租達兩年租金總額之情，原告等人本件所為催告仍非 合法，原告以系爭租約有減租條例第17條第1項第3款之事由 ，主張終止系爭租約，亦難認有據，附此說明。 綜上所述，原告未能證明被告未自任耕作，且無法證明被告 有積欠達兩年總額之租金且經合法催告終止系爭租約，則原 告主張被告就系爭土地有違反減租條例第16條第1項及第2項
而認兩造所訂之系爭租約有無效之情形，及被告違反減租條 例第17條第1項第3款之事由並經原告終止系爭租約，請求確 認兩造間就系爭耕地之耕地三七五租賃關係不存在，被告應 將系爭土地返還原告，並請求54,182元租及自110年1月1日 起至返還系爭土地時止按月給付1,860元，均為無理由，應 予駁回。而其假執行宣告之聲請亦失所附麗，應併予駁回。柒、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經核與判決 結果不生影響，爰不再一一論述，併予敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 8 月 30 日 民事第四庭 法 官 洪志賢
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 8 月 30 日 書記官 林嘉賢