臺灣彰化地方法院民事判決
109年度訴字第1505號
原 告 陳宏伯
陳宏煒
陳宏澤
共 同
訴訟代理人 葉張基律師
被 告 賴明賜
賴宏明
賴羿霖
盧昶錫
盧依婷
盧淑凰
盧晉佑
盧韋丞
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國110年7月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地如附圖所示編號E部分面積652平方公尺土地，返還原告。
被告應連帶給付原告新台幣11,475元，及自民國110年1月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣191元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為「一、 被告賴明賜、賴宏明、賴羿霖、盧昶錫、盧依婷、盧淑凰、 盧晉佑、盧韋丞應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號（重測前 為彰化縣○○鄉○○段000地號）土地如彰化縣員林地政事務所 民國105年7月26日員土測字第1332號土地複丈成果圖所示編 號D部分面積55.86平方公尺；同段252地號（重測前為彰化 縣○○鄉○○段000地號）所示編號E部分面積344.92平方公尺； 彰化縣○○鄉○○段000地號所示編號F部分面積1193平方公尺之 土地返還原告（詳細面積以實測為準）。二、被告賴明賜、
賴宏明、賴羿霖、盧昶錫、盧依婷、盧淑凰、盧晉佑、盧韋 丞應於繼承被繼承人盧覺慈之遺產範圍內，連帶給付原告新 台幣（下同）38,880元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告 之翌日起至返還土地為止，按月給付原告648元。訴訟費用 由被告賴明賜、賴宏明、賴羿霖、盧昶錫、盧依婷、盧淑凰 、盧晉佑、盧韋丞於繼承被繼承人盧覺慈之遺產範圍內連帶 負擔。」，嗣變更為後述原告聲明所示，核屬減縮聲明，合 於上開規定，應予准許。
二、被告經合法送達，均無正當理由未於言詞辯論期日到庭，核 無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。
三、原告聲明求為判決:①被告賴明賜、賴宏明、賴羿霖、盧昶錫 、盧依婷、盧淑凰、盧晉佑、盧韋丞應將坐落彰化縣○○鄉○○ 段000地號土地如附圖所示編號E部分面積652平方公尺之土 地返還原告。②被告賴明賜、賴宏明、賴羿霖、盧昶錫、盧 依婷、盧淑凰、盧晉佑、盧韋丞應於繼承被繼承人盧覺慈之 遺產範圍內，連帶給付原告16,320元，及自起訴狀繕本送達 最後一位被告之翌日起至返還土地為止，按月給付原告272 元。⑶訴訟費用由被告賴明賜、賴宏明、賴羿霖、盧昶錫、 盧依婷、盧淑凰、盧晉佑、盧韋丞於繼承被繼承人盧覺慈之 遺產範圍內連帶負擔。主張略以：
㈠坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地（其中永福段937 、938地號因土地重測地號變更為五常段253、252地號土地 ），原為原告之被繼承人陳武雄所有，原告3人於83年1月20 日因繼承而取得系爭3筆土地之所有權。原告之祖父陳作忠 與被告祖父盧連登早年訂有耕地三七五租約，多年後原告之 被繼承人陳武雄與被告等人及訴外人盧如霈另訂有耕地三七 五租約，雙方約定系爭543地號土地每年租額為稻谷354公斤 、系爭937地號土地每年租額為稻谷30公斤、系爭938地號土 地每年租額為稻谷184公斤。原告於104年間就上開3筆土地 之三七五租約與訴外人盧如霈涉訟，經鈞院104年度訴字第1 107號判決認定上開3筆土地分別為盧如霈、盧守德、盧覺慈 及盧妙學等人承租，3筆土地確有繼續1年不為耕作之事實， 然原告僅以盧如霈為被告，故就盧如霈分耕部分請求有理由 ，其餘部分則被駁回。原告於109年5月26日向永靖鄉公所申 請調解，嗣因調解未獲成立，依法移送鈞院審理。 ㈡就永五字第26-3號部分之租佃契約，經原告查明訴外人盧連 旺係就永福段543 地號土地如附圖（即彰化縣員林地政事務 所民國110年5月3日員土測字第078700號土地複丈成果圖） 所示編號E部分面積652平方公尺土地與被告有三七五租約，
盧壯鑑於109年6月4日對彰化縣政府人員表示盧壯鑑附圖編 號D、E部分都是他在耕作的，依耕地三七五減租條例第16條 第2項規定，承租人違反前項自任耕作之規定，原訂租約無 效，故永五字第26-3號部分之租佃契約業已無效。 ㈢退步言之，縱認系爭永五字第26-3號租佃契約仍有效力（原 告否認之），原告亦得依耕地三七五減租條例第17條第1項 第3、4款之規定終止契約。
⑴鈞院104年度訴字第1107號判決理由已認定系爭土地有耕地 三七五減租條例第17條第1項第4款非因不可抗力繼續一年 不為耕作之情事，顯見上開3筆土地「全部」於102年9月2 7日至104年5月18日期間，確實處於無人耕作之情形，被 告等人確實已非因不可抗力繼續超過1年不為耕作。原告 於前案上訴時，以106年1月20日民事變更被告暨上訴理由 ㈠狀對被告為終止系爭租佃契約之意思表示，並經合法送 達，本件系爭租佃契約應於該書狀送達被告時已經合法終 止。退萬步言之，縱認當時原告終止契約不合法，原告等 曾於109年3月28日至系爭3筆土地勘查現況，迄今仍為濃 密之雜木覆蓋，雜木係呈無秩序狀態且濃密生長顯無耕作 之痕跡，仍持續為「非因不可抗力繼續1年不為耕作」之 情事，原告自得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款 規定終止系爭契約，並以起訴狀送達再次作為向被告等人 終止系爭契約之意思表示。
⑵訴外人盧連旺從94年起積欠租金，被告於104年10月15日自 盧連旺繼承系爭租約後，亦未繳納租金。原告於前案曾發 存證信函告知欠租並為催告付款，雖未明文定有期限，惟 發生催告效力後迄今已經過相當期間，卻仍未見被告等人 履行，基於誠實信用原則，依耕地三七五減租條例第17條 第1項第3款規定，應可認發生契約終止權。退步言之，倘 認原告當時催告未定期限不合法，惟因本件原告催告後已 經過相當期間，然被告仍不履行債務，而基於誠信原則發 生系爭租佃契約之終止權（最高法院102年度台上字第216 6號判決意旨參照）。再退萬步言之，原告再以起訴狀向 被告為終止租佃契約之意思表示之送達。
⑶有關終止時點，106年1月20日訴狀第10頁意思表示送達（1 06年1月31日）時，因當時還不知道賴羿霖此人，所以漏 未向賴羿霖為終止租約之意思表示及送達，故以起訴狀繕 本送達作為終止時點。
㈣依彰化縣員林地政事務所110年1月7日員土測字第2600、2900 號土地複丈成果圖，已具體指明訴外人盧連拔、盧連邦就前 開3筆土地分耕之位置，另依據彰化縣政府耕地租佃委員會
之調解筆錄可以得知被告所繼承盧連旺耕作之部分在系爭54 3地號土地。依據租佃契約，於系爭543地號土地上分耕者應 有盧連拔、盧連旺及盧連登，其中盧連拔於系爭543地號土 地上分耕之部份如附圖編號D所示，面積共計541平方公尺。 輔以前案判決引用之彰化縣員林地政事務所105年7月26日員 土測字第1332號土地複丈成果圖中，有關訴外人盧連登於永 福段543地號土地耕作部分如該複丈成果圖編號C所示面積30 3平方公尺。而扣除盧連拔、盧連登於系爭543地號土地上分 耕之部份後，剩餘者即為本件被告繼承盧連旺分耕之部分即 附圖編號E部分面積652平方公尺。
㈤雙方約定系爭543地號土地租金價格為稻谷354公斤，依據被 告所占用土地比例換算，土地租金為154.28公斤（354×[652 ÷1496]= 154.28），依據行政院農業委員會農糧署糧價、糧 商及當旬公糧收購數量資料查詢系統查詢109年12月彰化縣 平均稻穀價格為2,127元／每百公斤，每月租金為272元（154 .28×21.27÷12=271.622797，小數點以下四捨五入）。 ⑴倘鈞院認定系爭租佃契約於106年2月終止時，雖訴外人盧 如霈主張曾提存土地全部範圍之租金，惟僅止於104年度 之租金，自105年度起至原告合法終止契約日止之租金仍 未給付，從而105年起至原告106年1月底終止契約時止共 計13個月，原告自得依據耕地三七五減租條例第8條前段 、民法第439條之規定請求被告等人給付已屆期而尚未給 付之地租3,536元（272×13=3,536）。 ⑵倘鈞院認定系爭租佃契約於110年1月起訴時始終止，則被 告等人自105年前案起至起訴之日止，已欠租達60個月， 故積欠租金為16,320元（272×60=16,320），原告自得請 求被告從105年1月起連帶給付積欠租金16,320元。 ⑶倘鈞院認定系爭契約有違法轉租之情事而無效時，原告得 依民法第179條規定請求相當於不當得利之土地租金，應 自起訴時向前追溯5年，即自105年1月至109年12月止，共 計60個月之租金，計16,320元（272×60=16,320），以及 後續按月給付相當於不當得利之租金272元。 ⑷倘鈞院認定系爭契約於106年2月起訴時始終止，自106年2 月起算至110年1月起訴時止共計47個月，被告應給付原告 3人相當於租金之不當得利金額應為12,784元（272×47=12 ,784），及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起，至返 還土地止，按月給付272元。倘鈞院認定系爭契約於110年 1月起訴時始終止，被告等人自斯時起即喪失占有系爭3筆 土地之合法權源，原告自得依民法第179條請求被告自起 訴狀繕本送達最後一位被告翌日起，至返還土地止，按月
給付272元
⑸被告賴明賜、賴宏明、賴羿霖、盧昶錫、盧依婷、盧淑凰 、盧晉佑、盧韋丞分別代位繼承盧覺慈之遺產，故應於繼 承被繼承人盧覺慈之遺產範圍內，連帶給付原告上開金額 ，並負擔訴訟費用等語。
四、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳 述。
五、得心證之理由：
㈠按人民因耕地租佃關係所發生之爭執，依耕地三七五減租條 例第26條第1項之規定，應循租佃爭議程序，申請調解調處 ，不服調處者，移送該管司法機關裁判。本件兩造因耕地租 佃關係發生爭執，經彰化縣永靖鄉公所耕地租佃委員會調解 不成，復經彰化縣政府耕地租佃委員會調處不成立，移送本 院裁判，故原告提起本件訴訟，合於法律規定，先予敘明。 ㈡又按耕地條例第6條第1項固規定，本條例施行後耕地租約應 一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出 租人會同承租人申請登記所否認。惟該規定，係為保護佃農 及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換 訂，須經登記，始能生效（最高法院96年度台上字第308號 民事判決可參）。又按凡戶長出名承租之耕地，而由未分家 之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕 者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分 家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情 形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係（ 最高法院52年台上字第1014號民事判例可資參照）。查原告 主張坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地3筆土地，雖 以被告之祖父盧連登出名登記承租，但實際上是由被告祖父 四兄弟共同承作，且有劃分各自耕作的位置，盧如霈繼承盧 連登實際承作之部分，盧守德、盧覺慈及盧妙學三人各自繼 承被告祖父其他三兄弟各自實際承作之部分，原告各自與盧 如霈、盧守德、盧覺慈及盧妙學成立個別獨立之租賃關係， 原告所有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地如複丈成果圖編 號E面積652平方公尺土地，即是盧覺慈承租與原告有三七五 租約之土地，盧覺慈過世後，其繼承人為被告等語，有耕地 租約書、土地登記謄本、繼承系統表、戶籍登記申請書、戶 籍登記簿、戶籍謄本為證，且上開分耕之事實，亦經台灣高 等法院臺中分院105年度上字第555號民事確定判決認定:「… 顯然上訴人（按:即本件原告）於斯時亦認系爭土地承租人 為被上訴人（按:即盧如霈）及盧守德、盧覺慈、盧妙學等 四人，且系爭土地早期即係由被上訴人父祖分四房劃分各自
耕作的位置，並依各自耕作之面積分別向出租人繳納租金， 雖以被上訴人之祖父盧連登出名登記為承租人，實際上應係 上訴人等人之祖先與被上訴人之祖父盧連登等四兄弟分別成 立租約，嗣盧連登及其兄弟相繼死亡後，再分別由被上訴人 、盧守德、盧覺慈及盧妙學等四人各自繼承其等先祖分耕部 分，揆諸前揭說明，即應認各分耕者就分耕部分分別與上訴 人成立租佃契約」，有該判決書可憑，復經本院會同彰化縣 員林地政事務所人員至現場履勘有關系爭土地分租之情形， 其中坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地如附圖（即彰化縣員 林地政事務所收件日期文號110年5月3日員土測字第078700 號土地複丈成果圖）所示編號E面積652平方公尺土地（系爭 土地）係被繼承人盧覺慈向原告承租之範圍，而被繼承人盧 覺慈於104年10月15日死亡，被告為其繼承人一節，有繼承 系統表、戶籍謄本可憑，以上事實，被告均未作何爭執，是 以系爭土地為被繼承人盧覺慈向原告承租之範圍，且系爭土 地之租賃權，依民法第1148條第1項、第1151條規定，由被 告繼承取得並為公同共有，應堪認定。
㈢又按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、2 項定有明文。而所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他 人使用在內（最高法院56年台上字第1520號民事判例可參） 。復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767條亦有明文。原告主張 被告並未在系爭土地上自任耕作，而是全部轉租第三人盧壯 鑑等語，業據訴外人盧壯鑑於109年6月4日對彰化縣政府人 員表示「租額交給盧守重，他是盧守德的弟弟，盧守重交給 盧威庭交代他再交給地主，民國93、94年左右由其管理543 地號除盧如霈範圍以外，由其耕作苗木、樹木，937、938地 號是盧威庭他們的，沒有交代我處理那一塊土地」等語（卷 17-19頁），而被告亦未到庭或提出書狀作何爭執，是以原 告主張被告並未自任耕作一節，堪予採信。因此，依照上開 法律規定及說明，本件系爭土地之租約應屬無效，被告占有 系爭土地已屬無權占有，則原告依民法第767條所有物返還 請求權，訴請被告將系爭土地返還原告，為有理由，應予准 許。
㈣原告再主張系爭契約無效時，得依民法第179條規定請求相當 於不當得利之土地租金，應自起訴時向前追溯5年，即自105 年1月至109年12月止，共計60個月之租金為16,320元，以及
後續按月給付相當於不當得利之租金272元等語。按無法律 上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益。民 法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當 於租金之利益，為社會通常觀念。查:
⑴本件被告因租約無效而無權占有系爭土地，已如前述，致 原告受有無法使用系爭土地之損害，則原告依民法第179 條規定，請求被告返還自105年1月1日起至109年12月31日 止，及自110年1月1日起至返還系爭土地時止，相當於租 金之不當得利，自屬有據。
⑵按土地法第110條規定，地租不得超過法定地價百分之八。 同法第148條規定，法定地價係指土地所有權人依法申報 之地價。而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權 人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其 申報地價。平均地權條例第16條亦有明文。又此項租金數 額，應以申報地價為基礎，斟酌土地位置、工商繁榮程度 、利用土地經濟價值等因素定之，非必達法定地價百分之 八之最高額。查系爭土地每平方公尺申報地價自105年至1 09年均為352元，有地價查詢資料可憑（卷413頁），資審 酌系爭土地之地理環境，係位於彰化縣永靖鄉中山路一段 276巷巷道之內，交通尚稱便利，往來人車不多，附近並 無商業經濟活動，有地籍圖資、Google地圖在卷可憑，本 院審酌上情，認被告應返還相當於租金之不當得利，應以 系爭土地法定地價百分之一計算為適當，依此計算，則原 告得請求被告給付不當得利之數額，應為11,475元（計算 式：652㎡×352元×1%×5年＝11,475元，元以下四捨五入）， 及自110年1月1日起至返還系爭土地時止，按月給付原告1 91元（計算式：652㎡×352元×1%÷12個月＝191元，元以下四 捨五入）。
⑶綜上，原告基於不當得利法律關係，請求被告連帶給付11, 475元，及自110年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月 給付原告191元（因原告聲明請求被告按月給付110年1月1 日以後之不當得利，基於處分權主義，本院判決範圍受其 拘束，故未命被告連帶給付，而是命被告給付），為有理 由，應予准許:其餘超出此範圍之請求，則無理由，應予 駁回。另原告雖又主張被告分別代位繼承盧覺慈之遺產， 故應於繼承被繼承人盧覺慈之遺產範圍內，連帶給付原告 上開金額，並負擔訴訟費用等語，惟查被繼承人盧覺慈係 於104年10月15日死亡，有除戶戶籍謄本可憑（卷143頁） ，而原告請求不當得利之金額，均係發生於自105年1月1 日以後之債務，顯然並非被告繼承盧覺慈之債務，自無民
法第1148條第1項前段及第2項規定之適用，而適用法律為 法院之職權，原告上開主張既有違誤，故為本院所不採， 一併敘明。
㈤從而，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告返 還系爭土地，並連帶給付原告11,475元，及自110年1月1日 起至返還系爭土地之日止，按月給付原告191元，為有理由 ，應予准許；其餘逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。 ㈥本件事證已明，原告其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後 認為對於判決結果不生影響，就不再逐一論述，附此敘明。 ㈦末按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉 （鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者， 應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處 者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法 機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。耕地三七 五減租條例第26條第1項定有明文。然民事訴訟法第77條之2 3所規定之訴訟費用，除裁判費用外，尚包含其他進行訴訟 之必要費用（例如土地測量費等），即屬必要之訴訟費用， 因此仍須裁判本件訴訟費用之負擔，本院酌量本件情形，爰 依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 110 年 8 月 18 日 民事第二庭 法 官 陳弘仁
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 8 月 18 日 書記官 許雅涵