臺灣彰化地方法院民事判決
109年度訴字第1502號
原 告 陳宏伯
陳宏煒
陳宏澤
上列三人共同
訴訟代理人 葉張基律師
被 告 盧守德
盧守虔
盧守重
盧守籐
鄭盧明沛
林育暘
林育銓
林宛萱
盧守儀
蕭盧燕雪
詹前福
詹前忠
詹前國
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國110年7月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告盧守德、盧守虔、盧守重、盧守籐、鄭盧明沛、林育暘、林育詮、林宛萱、盧守儀、蕭盧燕雪、詹前福、詹前忠、詹前國應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○地號土地如附圖（即彰化縣員林地政事務所110年1月7日員土測字第2600、2900號土地複丈成果圖）所示編號D、面積五四一平方公尺之土地返還原告等三人。被告林育暘、林育詮、林宛萱應於繼承被繼承人盧碧籣之遺產範圍内，被告詹前福、詹前忠、詹前國應於繼承被繼承人盧阿蜜即盧邱日之遺產範圍内，與被告盧守德、盧守虔、盧守重、盧守籐、鄭盧明沛、盧守儀、蕭盧燕雪連帶給付原告等三人新台幣壹萬參仟伍佰元及自110年3月19日起至返還土地為止，按月給付原告等三人新台幣貳佰貳拾伍元。
訴訟費用由被告林育暘、林育詮、林宛萱應於繼承被繼承人盧碧
蘭之遺產範圍内、被告詹前福、詹前忠、詹前國應於繼承被繼承人盧阿蜜即盧邱日之遺產範圍内，與被告盧守德、盧守虔、盧守重、盧守籐、鄭盧明沛 、盧守儀、蕭盧燕雪連帶負擔。事 實 及 理 由
壹、程序方面
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前均經新 竹市政府耕地租佃委員會調解、調處均不成立後，經彰化縣 政府移送本院處理，有彰化縣政府民國109年12月7日府地權 字第1090445522號函暨彰化縣政府永靖鄉公所耕地租佃委員 會調解程序筆錄、彰化縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄 等資料存卷可參，揆諸首揭規定，原告提起本訴，自應准許 。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或 一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴 訟法第255條第1項第5款、第262條第1項定有明文。查，原 告等三人依本院104年度訴字第1107號判決(下稱前案)確定 原告等三人之祖父陳作忠與訴外人盧連登、盧連拔、盧連邦 、盧連旺間成立耕地三七五租約，並由訴外人盧如霈、盧守 德、盧覺慈、盧妙學等四人繼承租約權利，而以其繼承人為 被告，起訴主張被告盧守德、賴明賜、賴宏明、盧昶錫、盧 依婷、盧淑凰、盧晉佑、盧韋丞、盧威庭、盧威欽、盧麗雅 、盧好蓁應將坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地(重 劃後地號為永福段543、五常段252、253地號）還予原告。 經原告於110年3月2日具狀撤回返還五常段252、253地號土 地之請求並釐清該地租約之實際繼承人後，一併撤回對賴明 賜、賴宏明、盧昶錫、盧依婷、盧淑凰、盧晉佑、盧韋丞、 盧威庭、盧威欽、盧麗雅、盧好蓁之起訴，並追加被告盧守 虔、被告盧守重、盧守籐、鄭盧明沛、林育暘、林育銓、林 宛萱(前開三人為盧碧蘭之繼承人)、盧守儀、蕭盧燕雪、詹 前福、詹前忠、詹前國(前開三人為盧阿蜜即盧邱日之繼承 人)等12人為共同被告，於法並無不合，應予准許。 又按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉
（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者， 應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處 者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法 機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議 案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例(下 稱減租條例)第26條第1項、第2項前段分別定有明文。復按 「耕地三七五減租條例第26條第1項規定租佃爭議事件所以 須經調解、調處始得起訴，無非在於保持雙方情感，減少訟 累。但若當事人之一造為多數人，且爭議之標的須該多數人 全體處分、管理者，他造於申請調解、調處時，一時不易查 明，而有所漏列，或經未被列為相對人之人於調解調處程序 中具狀表明反對，以致調解、調處不成立，則為訴訟便宜起 見，宜認為該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序而准予追 加為相對之當事人，否則未免勞民費事，有違立法之真意。 」、「耕地三七五減租條例第26條第1項規定租佃爭議事件 須經調解、調處始得起訴，無非在於保持業主與佃農雙方情 感，減少訟累。如出租人或承租人有數人，其中一人或部分 人出席調解、調處程序，已為不同意之表示，縱令全體出席 ，調解、調處自亦無從成立，則為訴訟便宜起見，應認該租 佃爭議事件已踐行調解、調處程序。」分經最高法院84年度 台抗字第264號（62年度第2次民庭庭推總會議決議(二)同此 意旨）、89年度台上字第670號著有裁判可參。查本件兩造 間就系爭土地之耕地租佃關係發生爭議，原告與被告盧守德 、訴外人賴明賜、賴宏明、盧昶錫、盧依婷、盧淑凰、盧晉 佑、盧韋丞、盧威庭、盧威欽、盧麗雅、盧好蓁於起訴前向 彰化縣永靖鄉公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立 而移送彰化縣政府耕地租佃委員會進行調處，嗣因原告不服 調處結果，而由彰化縣政府移送法院審理等情，有彰化縣政 府民國（下同）109年12月7日函文及相關附件（見本院卷一 第11-103頁）在卷可憑。而本件承租人方面雖僅有盧守重一 人參與上開調解程序，惟原告於本件訴訟程序中，於釐清租 約繼承人後，撤回對賴明賜、賴宏明、盧昶錫、盧依婷、盧 淑凰、盧晉佑、盧韋丞、盧威庭、盧威欽、盧麗雅、盧好蓁 之起訴並追加盧守虔、盧守重、盧守籐、鄭盧明沛、林育暘 、林育銓、林宛萱、盧守儀、蕭盧燕雪、詹前福、詹前忠、 詹前國等12人為共同被告，揆諸前揭說明，應認本案已踐行 調解、調處程序。
貳、原告起訴主張：
坐落彰化縣坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地(重劃 後地號為永福段543、五常段252、253地號，以下分稱系爭5
43地號土地、系爭252地號土地1系爭253地號土地， 合稱系 爭土地）原為原告之被繼承人陳武雄所有，原告3人於83年1 月20日因繼承而取得系爭3筆土地，分別共有系爭土地， 合 先說明。
原告等人之祖父陳作忠（繼承人係陳武雄）與訴外人祖父盧 連拔間成立耕地三七五減租條例（下稱減租條例）訂有耕地 三七五租約(下稱系爭租約)。其後原告3人就系爭3筆土地， 對盧連登（即盧連拔之兄）之後代盧如霈提租佃爭議之訴 訟，經法院前案認定原告等三人之祖父陳作忠與訴外人盧連 登、盧連拔、盧連邦、盧連旺等四房間，就系爭3筆土地成 立耕地三七五租約，其後因繼承之故，承租人則由上開四房 之後代即盧如霈（係盧連登之後代代表名義人）、盧守德 （係盧連拔之後代代表名義人）、盧覺慈（係盧連旺之後代 代表名義人）、盧妙學（係盧連邦之後代代表名義人）等繼 承租約權利，關於盧連拔實際承作即系爭543地號土地如附 圖所示編號D、面積五四一平方公尺土地部分，於多年後再 由被告等十三人繼承系爭租約之權利，雙方約定543地號土 地(下稱系爭土地)每年租額為稻穀354公斤。故兩造間就系 爭543地號土地如附圖所示編號D、面積五四一平方公尺土地 存有耕地租賃關係。
本院前案審理中已認定於102年至105年間有非因不可抗力繼 續一年不為耕作之事實，違反減租條例第17條第1項第4款規 定，原告即得終止系爭租約；另於原告申請調解期間，於永 靖鄉公所派員至現場調查時，發現附圖(即彰化縣員林地政 事務所110年1月7日員土測字第2600、2900號土地複丈成果 圖，見本院卷一第319頁)编號D部分有轉租第三人盧壯鑑之 情形，業已違反租佃契約依減租條例第16條第1、2項規定， 係爭租約即全部無效；又原告於前案上訴時，以「106年1月 20日民事變更被告暨上訴理由（一）狀」，對被告盧守德、 盧覺慈之繼承人賴明賜、賴宏明、盧昶錫、盧晉佑、盧韋丞 、盧依婷、盧淑凰及盧妙學之繼承人盧蘇玉利、盧威庭、盧 麗雅、盧威欽、盧妤蓁為終止全部租佃契約之意思表示並經 合法送達，系爭租約應於「106年1月20日民事變更被告暨上 訴理由（一）狀」送達當時被告時已經原告合法終止，縱本 院認彼時原告終止契約不合法，原告等人曾於109年3月28日 至系爭土地勘查現況，迄今仍為濃密之雜木覆蓋，雜木係呈 無秩序狀態且濃密生長顯無耕作之痕跡，仍持續為「非因不 可抗力繼續一年不為耕作」之情事，原告自得依據減租條例 第17條第1項第4款之規定終止系爭租約，並以起訴狀送達再 次作為向被告等人終止系爭契約之意思表示；再以被告盧守
德、盧守虔、盧守重、盧守籐、鄭盧明沛、林育暘、林育詮 、林宛萱、盧守儀、蕭盧燕雪、詹前福、詹前忠、詹前國（ 以上13人為盧連拔之繼承人）自88年起積欠租金。於前案原 告已曾發存證信函告知欠租並為催告付款之意旨，雖未明文 定有期限，惟發生催告效力後迄今已經過相當期間，卻仍未 見被告等人履行，基於誠實信用原則，應可認發生該條所定 之契約終止權。倘本院認為原告彼時催告未定期限不合法， 原告既已催告被告給付所積欠之租金，雖所定之期限不相當 ，惟於本案租金給付請求亦得援用之，故應可認因本件原告 催告後已經過相當期間，然被告仍不履行債務，而基於誠信 原則發生系爭租佃契約之終止權。如本院認為原告當時以「 地租積欠達兩年之總額」终止契約不合法者，亦以本起訴狀 向被告為终止系爭租約之意思表示之送達。爰依民法第455 條、767條請求返還系爭土地；並依民法第179條及系爭租約 約定，請求被告等給付租金13500元及自105年1月起至起訴 狀送達最後一位被告之翌日起，每月225元相當於租金之不 當得利租金，若本院認租約無效，則請求相當於租金之不當 得利等語。
並聲明：㈠被告盧守德、盧守虔、盧守重、盧守籐、鄭盧明沛 、林育暘、林育詮、林宛萱（以上三人為盧碧藺之繼承人） 、盧守儀、蕭盧燕雪、詹前福、詹前忠、詹前國（以上三人 為盧阿蜜即盧邱日之繼承人）應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○ 地號土地如附圖（即彰化縣員林地政事務所110 年1月7日員 土測字第2600、2900號土地複丈成果圖）所示編號D 、面積 五四一平方公尺之土地返還原告。㈡被告林育暘、林育詮、 林宛萱應於繼承被繼承人盧碧籣之遺產範圍内，被告詹前福 、詹前忠、詹前國應於繼承被繼承人盧阿蜜即盧邱日之遺產 範圍内，與被告盧守德、盧守虔、盧守重、盧守籐、鄭盧明 沛、盧守儀、蕭盧燕雪連帶給付原告新台幣壹萬參什伍佰元 ；及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至返還土地為 止，按月給付原告貳佰貳拾伍元。㈢訴訟費用由被告林育暘 、林育詮、林宛萱應於繼承被繼承人盧碧蘭之遺產範圍内、 被告詹前福、詹前忠、詹前國應於繼承被繼承人盧阿蜜即盧 邱日之遺產範圍内，與被告盧守德、盧守虔、盧守重、盧守 籐、鄭盧明沛 、盧守儀、蕭盧燕雪連帶負擔。
參、被告盧守重到院表示我們這一房兄弟商量的結果，都願意還 給原告等語。並聲明：我同意還給原告。
肆、被告詹前福到院表示願意還給原告等語。並聲明：我同意還 給原告。
伍、被告盧守德、盧守虔、盧守籐、鄭盧明沛、林育暘、林育銓
、林宛萱、盧守儀、蕭盧燕雪、詹前忠、詹前國等人未於言 詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。陸、得心證之理由：
原告主張其祖父陳作忠與訴外人盧連拔間，就系爭543地號土 地如附圖所示編號D、面積五四一平方公尺土地，訂有耕地 三七五租約，現由原告與被告等人繼承該租賃關係，被告等 人有將系爭土地出租予訴外人盧壯鑑、非因不可抗力繼續一 年不為耕作及地租積欠達兩年之總額之違約系爭租約行為， 爰依法確認系爭租約無效或終止兩造間租賃契約後依民法第 455條、767條請求被告等人返還系爭土地，另因被告積欠租 金而請求被告依約給付租金或因終止租賃契約後給付相當於 租金之不當得利等語。被告盧守重、詹前福則到院表示同意 原告之請求。被告盧守德、盧守虔、盧守籐、鄭盧明沛、林 育暘、林育銓、林宛萱、盧守儀、蕭盧燕雪、詹前忠、詹前 國等人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳 述。
經查：
㈠按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用下列 各款之規定：一、共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴 訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。 民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。查原告祖父陳作忠 與盧連拔訂立系爭租約，系爭租約現由盧連拔之繼承人公同 共有中，故本案就系爭訴訟標的必須合一確定，依前揭法條 規定，共同訴訟人中一人行為有不利益者，對於全體不生效 力，故被告盧守重、詹前福不能代表全體繼承人為認諾，其 同意將地還予原告之認諾，不利全體繼承人自屬不生效力， 先予敘明。
㈡原告主張系爭租約原出租人為陳作忠、承租人為盧連拔，嗣 原出租人陳作忠死亡後，現由原告等3人因繼承而各自取得 系爭耕地應有部分所有權，原承租人盧連拔死亡，現由被告 13人繼承系爭租約承租權，現由兩造分別為系爭租約之出租 人及承租人，被告等人自105年起迄今均未依約繳交租金等 情，業經原告提出繼承系統表、戶籍資料、系爭耕地地籍異 動索引及土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第167頁至第2 13頁、第231至251頁）在卷可佐，被告盧守重、詹前福到院 未為爭執。其餘被告已於相當時期受合法之通知，既未於言 詞辯論期日到場，復未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第 280條第3項準用第1項規定，視同自認，自堪認原告等之主 張為真。
㈢按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有非因不可抗力繼續1年
不為耕作時，不得終止，耕地三七五減租條例第17條第1項 第4款定有明文。而所謂不可抗力而不為耕作，應指於特殊 情事如天災、地變，承租人無法耕作，或縱然耕作亦屬無益 ，承租人無決定之餘地、不得不停止耕作者而言。又所謂耕 作，係指就農作物為種植、採收、澆水、施肥、除草、噴藥 及管理等農事，目的在定期（按季或按年等）收獲而施人工 於他人之土地以栽培農作物而言。而繼續一年不為耕作者， 係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續 不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言（最高法院 97年度台上字第254號判決意旨參照）。又承租人承租耕地 非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承 租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第 17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84 年台上字第1856號判例參照）。查，①本院前案審理中依原 告提出之102年9月27日、103年10月16日之空照圖顯示，系 爭三筆土地上均為濃密之雜木所覆蓋，且該等雜木生長之位 置並無變動，104年5月18日之空照圖，顯示系爭三筆土地仍 為濃密之雜木覆蓋，較諸102年9月27日、103年10月16日之 空照圖，非旦雜木生長之位置並無變動，且更為茂密，及原 告所提104年10月18日系爭三筆土地之空照圖頁），顯見被 告於104年5月18日以後，104年9月7日前，已將系爭三筆土 地重新整理，將其上之雜木及雜草全數移除，認定被告確有 耕地三七五減租條例第17條第1項第4款繼續一年不為耕作之 情事。②本院於110年1月21日至現場履勘，系爭土地上目前 樹木林立呈無秩序狀態且濃密生長且雜草叢生未有修剪等耕 作使用之痕跡，此有本院勘驗測量筆錄及現場照片在卷可稽 (見本院卷一第291頁至第315頁)。被告對此未能提出抗辯， 是堪認原告此部分之主張為真實。
㈣又原告於前案二審審理中雖提出追加被告為終止契約之意思 表示，惟因並未送達本案全體被告，故尚不得以二審中追加 被告作為終止契約意思表示生效之日。是以被告等人雖有繼 續一年不為耕作之事實，然原告等人之意思表示至本院起訴 狀送達全體被告時起，方生終止契約之效力。是系爭契約之 合法終止日為原告於110年2月26日提出之民事起訴暨撤回部 分起訴狀送達最後一位被告盧守儀之日即110年3月18日（該 狀於110年3月8日寄存送達派出所，依民事訴訟法第138條第 2項規定及最高法院94年度第1次庭長、法官會議決議意旨， 自同年3月9日起算，至同年3月18日發生寄存送達效力）。 則兩造間之系爭租約關係已然終止，故原告等三人請求被告 等十三人返還系爭土地，為有理由，應予准許。
㈤至被告等十三人應給付原告前述之未給付租金，以及相當於 租金之不當得利等部分，計算如下：
⒈未給付租金部分：原告主張依系爭租約約定，系爭土地租金 為128.01公斤稻穀(因被告等人僅占用541平方公尺，因此以 約定租金354公斤×541/1496=128.01)，並依農糧署109年12 月間彰化縣平均稻穀價格為2,127元/百公斤，故每月租金為 225元（128.01×21.127÷12=225.372，小數點以下四捨五入 ），被告等十三人經合法通知，對此均未表示意見，是原告 主張即可採信。故被告等十三人自105年1月起至110年3月19 日終止契約止，其應給付之租金為14,092元【計算式：225× 5×12+225×(2+19/30)=14,092元】。原告依系爭租約請求被 告等人給付租金13,500元，為有理由，應予准許。 ⒉相當於租金部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損 害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。無權占 有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常 之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查兩造 間關於系爭土地之租約，於110年3月18日經原告合法終止業 如前述，惟被告等人仍繼續占有使用系爭土地，即屬使用他 人之物，係屬非基於給付之不當得利類型之一種，被告既係 無權占有原告所有之系爭土地，被告即受有相當於租金之利 益。又兩造就系爭租約之租金經折算為每月225元，均如前 述，原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，自屬可 採。是原告請求被告給付自起訴狀狀繕本送達之翌日即110 年3月19日起至返還系爭土地之日止，按月給付225元，為有 理由。又關於給付金錢及訴訟費用負擔部分，因繼承法修改 之故，故僅於被告林育暘、林育詮、林宛萱應於繼承被繼承 人盧碧籣之遺產範圍内，被告詹前福、詹前忠、詹前國應於 繼承被繼承人盧阿蜜即盧邱日之遺產範圍内，與被告盧守德 、盧守虔、盧守重、盧守籐、鄭盧明沛、盧守儀、蕭盧燕雪 負連帶給付之責。
綜上所述，兩造間關於系爭土地之系爭租約業經原告合法終 止，原告依民法第767條第1項前段及請求租金（暨相當租金 之不當利）。訴請被告盧守德、盧守虔、盧守重、盧守籐、 鄭盧明沛、林育暘、林育詮、林宛萱、盧守儀、蕭盧燕雪、 詹前福、詹前忠、詹前國應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○地號 土地如附圖（即彰化縣員林地政事務所110年1月7日員土測 字第2600、2900號土地複丈成果圖）所示編號D、面積五四 一平方公尺之土地返還原告等三人；被告林育暘、林育詮、 林宛萱應於繼承被繼承人盧碧籣之遺產範圍内，被告詹前福 、詹前忠、詹前國應於繼承被繼承人盧阿蜜即盧邱日之遺產
範圍内，與被告盧守德、盧守虔、盧守重、盧守籐、鄭盧明 沛、盧守儀、蕭盧燕雪連帶給付原告等三人新台幣壹萬參仟 伍佰元及自110年3月19日起至返還土地為止，按月給付原告 等三人新台幣貳佰貳拾伍元。洵屬有理，應予准許。柒、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
捌、據上論結，本件之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項 ，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 13 日 民事第四庭 法 官 洪志賢
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費
中 華 民 國 110 年 8 月 13 日 書記官 林嘉賢