臺灣屏東地方法院民事判決 110年度重訴字第27號
原 告 黃雲輝
訴訟代理人 謝宛均律師
被 告 黃政原
黃政文
黃政仁
黃政雄
黃政信
黃芳蘭
蔡寶珠
共 同
訴訟代理人 陳哲偉律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國110年7月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應各就坐落屏東縣○○市○○段○○○地號土地之所有權應有部分，依被告與台機船舶廠股份有限公司間買賣契約相同條件，與原告訂定買賣契約，並於原告給付被告新台幣玖佰零玖萬參仟壹佰伍拾元之同時，各將被告之所有權應有部分移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、㈠按遇有下列各款情形，當事人得聲請法官迴避：法官有 前條所定之情形而不自行迴避者。法官有前條所定以外 之情形，足認其執行職務有偏頗之虞者。當事人如已就該 訴訟有所聲明或為陳述後，不得依前項第2 款聲請法官迴 避。但迴避之原因發生在後或知悉在後者，不在此限。法 官被聲請迴避者，在該聲請事件終結前，應停止訴訟程序 。但其聲請因違背第33條第2 項，或第34條第1 項或第2 項之規定，或顯係意圖延滯訴訟而為者，不在此限。民事 訴訟法第33條、第37條第1 項分別定有明文。是以，當事 人如認法官執行職務有偏頗之虞者，固得依民事訴訟法第 33條第1 項第2 款規定聲請法官迴避；惟倘當事人聲請法 官迴避，顯係意圖延滯訴訟而為者，依同法第37條第1 項 但書之規定，法院得不停止訴訟程序。
㈡本件於民國110 年7 月23日言詞辯論終結，定於同年8 月 6 日宣判，被告蔡寶珠於宣判之前一日具狀，以法官於上 開言詞辯論期日有「那我只好盡快審結」等失當言論，且
無視於被告聲明調查證據即辯論終結為由，聲請法官迴避 。惟查：本件被告於109 年10月7 日以共有人及應有部分 合計過半數之同意，依土地法第34條之1 第1 項規定，將 兩造共有坐落屏東縣○○市○○段000 地號面積501 平方 公尺土地（下稱系爭土地），全部出售予訴外人台機船舶 廠股份有限公司（下稱台機船舶公司），原告於同年月13 日行使優先承買權，被告則予以否認（詳下述）。被告蔡 寶珠復於109 年12月24日訴請分割系爭土地，經本院以11 0 年度屏簡字第283 號審理（下稱另案），嗣原告提起本 件訴訟，請求被告以上開買賣契約之相同條件與其訂約及 履行契約，被告即以系爭土地一旦經另案判決分割確定， 兩造之共有關係即不復存在為由，主張本件之訴訟程序於 另案終結前應予停止等情，有被告110 年5 月4 日民事答 辯狀㈠附卷可稽（見本院卷第178 至179 頁），並經本院 調閱另案卷宗查明無訛，則被告亟欲延滯本件訴訟，以待 另案判決確定之意圖，至為顯然。又被告先陳稱：另案訴 訟之法律關係，為本件裁判之先決問題云云（見本院卷第 179 頁），被告蔡寶珠於聲請法官迴避狀中則改稱：另案 訴訟之爭執重點與本件原告之請求有無理由甚無關連，法 官不應視另案審理進度考量本件審理程序云云，其等所言 雖互相矛盾，惟均以延滯本件訴訟為目的，洵無疑義。是 以，被告蔡寶珠於本件宣判之前一日為法官迴避之聲請， 顯係意圖延滯訴訟，依民事訴訟法第37條第1 項但書規定 ，本件訴訟程序不予停止，先予敘明。
二、原告主張：系爭土地為兩造所共有，原告之應有部分為1/3 ，被告黃政原、黃政文之應有部分各為1/6 ，被告黃政仁、 黃政雄、黃政信、黃芳蘭、蔡寶珠之應有部分各為1/15，合 計為2/3 。被告於109 年10月7 日以共有人及應有部分合計 過半數之同意，與台機船舶公司簽訂土地買賣契約書（下稱 系爭契約），由被告以總價新台幣1,363 萬9,725 元（即每 平方公尺2 萬7,225 元，約每坪9 萬元）將系爭土地全部出 售予台機船舶公司。被告通知原告上開情事後，原告即於同 年月13日寄發存證信函予被告，表明依土地法第34條之1 規 定以同一條件行使優先承買權，並請求被告與原告訂定買賣 契約，該存證信函最遲已於同年月14日到達被告，惟經原告 屢為催促，被告仍置之不理，爰依土地法第34條之1 第4 項 規定，及買賣契約之法律關係，請求被告以與系爭契約相同 之條件，就系爭土地所有權應有部分與原告訂定買賣契約， 且於原告給付被告909 萬3,150 元（即系爭契約總價之2/3 ）後，各將系爭土地所有權應有部分移轉登記予原告等語，
並聲明：如主文所示。
三、被告則以：被告與台機船舶公司固曾約定系爭土地之買賣單 價為每坪9 萬元，惟隨即發現系爭契約就地上物之騰空成本 及稅費之負擔等事項漏未規範，經雙方磋商後，合意將買賣 單價變更為每坪13萬元，於109 年10月21日作成系爭契約之 增補條款。原告主張以每坪9 萬元承買系爭土地，並非以同 樣條件與被告訂立買賣契約，則原告行使優先承買權於法不 合，其請求自屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁 回。
四、下列事項，為兩造所不爭執（見本院卷第174 至175 頁）， 並有土地登記謄本、土地買賣契約書（包括其附件）、不動 產交易安全信託契約書、中華郵政新興郵局2173號存證信函 、屏東廣東路郵局110 至118 號存證信函、掛號郵件收件回 執附卷可稽（見本院卷第29至81頁），堪認為真實： ㈠系爭土地為兩造所共有，原告之應有部分為1/3 ，被告黃 政原、黃政文之應有部分各為1/6 ，被告黃政仁、黃政雄 、黃政信、黃芳蘭、蔡寶珠之應有部分各為1/15。 ㈡台機船舶公司與被告於109 年10月7 日簽訂土地買賣契約 書（即系爭契約），由被告以總價1,363 萬9,725 元（即 每平方公尺2 萬7,225 元，約每坪9 萬元）將系爭土地全 部出售予台機船舶公司。被告並於同年月8 日以中華郵政 新興郵局2173號存證信函通知原告。
㈢被告黃政原、黃政文、黃政仁、黃政雄、黃芳蘭、蔡寶珠 以其於系爭土地之所有權應有部分（合計18/30 ）為台機 船舶公司設定909 萬3,150 元之抵押權，於109 年10月12 日辦畢登記。
㈣原告於109 年10月13日以中華郵政屏東廣東路郵局110 至 118 號存證信函，通知被告其依土地法第34條之1 規定行 使優先承買權。
五、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者， 其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負 擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者， 應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價 格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1 第1 、2 、4 項 定有明文。又土地共有人依土地法第34條之1 第1 項規定， 出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應 有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分 ，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4 項
所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全 部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分 ，依同條第4 項規定應有優先承購之權利（最高法院96年度 台抗字第735 號民事裁定意旨參照）。經查：系爭土地為兩 造共有，原告之應有部分為1/3 ，被告之應有部分合計為2/ 3 ，有如前述，則被告依土地法第34條之1 第1 項規定，以 共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，將系爭土地 之全部出賣予台機船舶公司，原告依同條第4 項規定，就被 告之所有權應有部分2/3 即有優先承購之權利。從而，本件 爭點為：㈠被告出售系爭土地所有權應有部分予台機船舶公 司之買賣條件為何？㈡原告行使優先承買權，是否合法？六、本院判斷如下：
㈠⒈被告抗辯系爭契約就地上物騰空成本及稅費負擔等事項漏 未規範，其與台機船舶公司間就系爭土地之買賣單價已合 意變更為每坪13萬元一節，據其提出不動產買賣契約書之 增補條款為證（見本院卷第235 至236 頁，下稱系爭增補 條款），並聲明以仲介曾旭聞為證人。經查：系爭增補條 款於109 年10月21日作成，其第1 條固記載：「茲因本件 買賣雙方對於土地騰空點交成本負擔及各類稅費比例估算 彼此認知有所不同，為避免後續兩造間履約爭議，故甲、 乙雙方（分指台機船舶公司、被告，下同）合意變更買賣 價金，單價為每坪新台幣壹拾參萬元整，合計新台幣壹仟 玖佰柒拾萬壹仟捌佰貳拾伍元整」等語（見本院卷第235 、236 頁）。惟查：
⑴系爭土地上並無已經辦理保存登記之建物，亦無未經辦 理保存登記之建物之事實，有土地登記謄本附卷可稽（ 見本院卷第29頁），並經載明於系爭契約第1 條（見本 院卷第37頁）；又被告與台機船舶公司應於辦畢移轉登 記及他項權利之登記或塗銷後，就系爭土地辦理點交， 被告應將系爭土地上所有地上物（包括廢棄物、垃圾及 大樹）全部清空整地後點交予台機船舶公司，如有未搬 離之物件，視同廢棄物處理，處理費用由被告負擔，如 系爭土地（包括領空）被第三人占用時，被告應於點交 日前排除，如不能排除，就占用部分以實際成交單價補 貼台機船舶公司等情，亦經載明於系爭契約第7 條、系 爭契約附件一第9 條（見本院卷第41、48頁），堪認系 爭土地上原無建物存在，且被告與台機船舶公司已以系 爭契約定明騰空系爭土地所需費用盡由被告負擔，自無 被告所稱就騰空點交成本漏未規範之情事。
⑵關於系爭土地交易可能衍生之房屋稅、地價稅、管理費
、土地增值稅、登記規費、印花稅、代書業務執行費用 、保證費用、鑑界費、簽約費、仲介服務費、工程受益 費、抵押權設定登記所衍生之規費及代書費、信託報酬 等稅費，於被告與台機船舶公司間之負擔比例及給付方 式，於系爭契約第5 條、系爭契約附件一第4 、9 、14 條、不動產交易安全信託契約書第5 、11條亦已詳加載 明（見本院卷第40、47至49、53至54頁）。被告陳稱另 有稅費漏未規範云云，惟未陳報具體之項目及金額，並 提出證據加以證明，自無從遽信為真實。
⑶綜上，被告與台機船舶公司間合意變更系爭土地買賣單 價之緣由，並不存在，則其等間有無變更系爭土地買賣 單價之真意，本屬有疑。
⒉觀諸系爭契約附件一特別約定事項第1 條約定：「…買賣 雙方同意依土地法第34-1條規定處分就共有物之全部為之 」，第5 條約定：「本件不動產買賣，他共有人黃雲輝不 同意共同出售，故同意出售之共有人應以書面通知他共有 人黃雲輝是否主張優先承購；若他共有人黃雲輝主張優購 時則本件不動產買賣契約解除，同意出售之共有人已收之 價金同意無席無條件返還予買方，雙方互不負損害賠償之 責」，第15條約定：「本件不動產買賣，若買方無法順利 購買取得全部所有權時，則買方有權選擇購買部分或解除 本件不動產買賣契約，如因此解除時買方即可單方出具出 款指示書出款陽信價金信託專戶中價金，無須賣方（同意 出售之共有人）之同意且不得異議」等語（見本院卷第46 、47、49頁），堪認被告與台機船舶公司於訂定系爭契約 時，均明知原告有土地法第34條之1 第4 項之優先承買權 ，並以原告主張優先承買權，作為雙方合意解除系爭契約 之事由，於契約解除後台機船舶公司得輕易將已付價金全 數索還，且不負損害賠償責任。嗣原告主張優先承買之意 思表示，於109 年10月14日到達被告（詳下述），被告則 自承：原告行使優先承買權後，台機船舶公司即向被告主 張解除契約，惟雙方對解約是否合法有所爭執，仍在協商 階段等語（見本院卷第174 頁），則台機船舶公司獲悉原 告行使優先承買權後，原已依系爭契約附件一第 5 條之 約定解除系爭契約，豈有就系爭契約已經明訂之事項（即 土地騰空點交成本負擔及各類稅費比例估算等），再與被 告訂定系爭增補條款，而改以超出原價 1.4 倍之金額買 受系爭土地之理？
⒊此外，倘系爭增補條款之內容屬實，即顯然有利於被告， 衡諸常情，被告自應妥善收執其原本以為憑據。惟被告於
110 年5 月4 日言詞辯論期日陳稱：其就系爭增補條款並 未留存原本，影本係存放於仲介處，其會再提出等語（見 本院卷第174 頁），堪認被告於斯時非但並未收執系爭增 補條款之原本，就影本亦須向仲介索取，除與常情相悖外 ，更與系爭增補條款載明：「本增補條款一式四份，由甲 、乙雙方、地政士、見證人店各執一份為據」等語（見本 院卷第235 頁），顯然不符，益徵系爭增補條款之內容， 俱為不實。而系爭增補條款之影本既係由仲介收執，堪認 仲介就系爭增補條款之訂定著力甚深，則被告聲明以仲介 為證人，自難期該證人到場後不為偏袒被告之虛偽陳述， 自無加以調查之必要，爰不依被告之聲明傳訊之，併此敘 明。
⒋綜上所述，被告抗辯其與台機船舶公司間就系爭土地之買 賣單價為每坪13萬元一節，洵無可採，其與台機船舶公司 間就系爭土地之買賣條件，即如系爭契約所示，於價金數 額部分，應依系爭契約第3 條第1 項約定：「本買賣標的 總價款為新台幣壹仟參佰陸拾參萬玖仟柒佰貳拾伍元（約 每坪9 萬元）」定之，則台機船舶公司就被告之所有權應 有部分（合計2/3 ）所應給付之價金，即為909 萬3,150 元（計算式：00000000×2/3 ＝0000000 ）。 ㈡⒈按土地法第34條之1 規定之他共有人是否以「同一價格」 優先承買，應依其行使優先承購權時之意思表示為準。倘 他共有人行使優先承購權時未附條件，則其與出賣之共有 人間，即應依該出賣共有人與第三人間所訂買賣契約之相 同內容成立契約關係（最高法院105 年度台上字第1241號 民事判決意旨參照）。此後，他共有人尚不得任憑己意附 加條件或限制，若然，對於已成立之買賣契約內容，亦不 生影響（最高法院104 年度台上字第2161號民事判決意旨 參照）。
⒉經查：本件被告與台機船舶公司間就系爭土地之買賣條件 ，即如系爭契約所示，有如前述。被告於109 年10月8 日 以中華郵政新興郵局2173號存證信函，通知原告於收受函 文後15日內得行使優先承買權，所記載之成交金額、支付 方式、仲介服務費，均與系爭契約之約定相同，原告即於 同年月13日以中華郵政屏東廣東路郵局110 至118 號存證 信函，通知被告其願依土地法第34條之1 規定，以相同條 件優先承買，並同意以相同條件簽訂不動產買賣契約書， 該等存證信函最遲已於同年月14日到達全體被告等事實， 有上開存證信函及掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷 第55至81頁），堪認原告就系爭契約之一切條件，均已表
示接受，而已合法行使優先承購權。又被告與台機船舶公 司間就系爭土地之買賣單價，並無變更為每坪13萬元之情 事，亦有如前述，縱認為有，亦係發生於原告以系爭契約 之相同條件行使優先承買權之後，並非原告行使優先承買 權意思表示之內容，亦不影響原告行使優先承購權之合法 性。是以，被告聲明調取其於109 年10月22日寄發之中華 郵政新興郵局2324存證信函，以證明其已通知原告買賣條 件有所變更一節，自無加以調查之必要，爰不依被告之聲 明調取之，附此敘明。
七、綜上，本件被告與台機船舶公司間就系爭土地之買賣條件， 即如系爭契約所示，且原告已合法行使優先承買權，則原告 依土地法第34條之1 第4 項規定，請求被告就被告於系爭土 地之所有權應有部分（合計2/3 ），依系爭契約相同條件， 與原告訂定買賣契約，並依買賣之法律關係，請求被告於原 告給付被告909 萬3,150 元（即系爭契約總價1,363 萬9,72 5 元之2/3 ）之同時，將各該所有權應有部分移轉登記予原 告，洵屬有據。
八、綜上所述，本件原告依土地法第34條之1 第4 項規定及買賣 契約之法律關係，請求判決如其聲明所示，為有理由，應予 准許。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經 本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要， 併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 6 日
民事第二庭 法 官 李珮妤
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 110 年 8 月 7 日
書記官 姚佳華
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