臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第796號
原 告 林顯明
訴訟代理人 林皓堂律師
吳啟孝律師
上 一 人
複 代理人 梅玉東律師
被 告 孫家倫
李玲華
共 同
訴訟代理人 石宜琳律師
複 代理人 石邁律師
曾衡禹律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110 年8 月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○里○○○○○○號房屋遷讓返還予原告。
被告應共同自民國一一０年四月十一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬肆仟叁佰伍拾叁元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十三，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。 查本件原告起訴時，係依民法第767 條第1 項前段、第179 條、原告與被告孫家倫（下就被告孫家倫、李玲華2 人合稱 被告，如單指其一則逕稱其姓名）於民國102 年4 月10日簽 訂之合作經營契約書（下稱系爭契約）第2 條第16項約定及 後契約義務之法理，聲明求為：㈠被告應自原告所有之門牌 號碼新北市○○區○○里○○00○0 號房屋（下稱系爭房屋 ）遷出並騰空返還。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰 空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）3 萬 4,353 元。㈢李玲華應偕同原告向新北市政府衛生局辦理「 私立雙園長青護理之家」（下稱系爭護理之家）負責人之變 更登記（見本院卷第12頁至第17頁）。嗣於訴訟進行中，就 第1 項聲明部分，追加系爭契約第2 條第12項為其請求權基 礎，就第3 項聲明部分，則變更請求權基礎為民法第767 條 第1 項中段及系爭契約第2 條第16項約定。其最終聲明為：
㈠被告應自系爭房屋遷出返還原告。㈡被告應自110 年4 月 11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3 萬4,353 元 。㈢李玲華應將系爭護理之家負責人登記（機構代號：0000 000000）予以塗銷（見本院卷第170 頁）。經核原告追加及 變更請求權基礎，均係基於其主張被告無權占有系爭房屋及 請求變更護理之家負責人登記之同一基礎事實，就變更訴之 聲明第2 項部分，則屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭 規定，在程序上自應准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠、伊為系爭房屋之所有權人，於88年間申請設立系爭護理之家 ，經新北市政府衛生局核准設定在案。嗣於102 年4 月10日 孫家倫與伊簽訂系爭契約，由伊將系爭護理之家交由孫家倫 實質經營，系爭房屋亦一併交由孫家倫占有使用，並約定孫 家倫接手經營系爭護理之家後，由其將負責人變更為指定之 第三人。經孫家倫先指定訴外人張美華擔任系爭護理之家負 責人後，因張美華於107 年9 月6 日死亡，孫家倫又指定由 李玲華繼任系爭護理之家負責人。孫家倫既為系爭護理之家 實際負責人，足見孫家倫、李玲華均為系爭房屋之直接占有 人；退步言之，若認孫家倫並非系爭護理之家之實際經營者 ，則依被告間簽訂之房地使用同意書，孫家倫亦應為系爭房 屋之間接占有人。
㈡、依系爭契約第2 條第12、16項約定，伊同意孫家倫得無條件 使用系爭房屋之期限為自系爭契約簽訂起8 年，系爭契約終 止後，孫家倫應將系爭護理之家經營權無償移轉返還予伊， 並遷讓返還系爭房屋。是自系爭契約簽約日即102 年4 月10 日起算，系爭契約應於110 年4 月10日屆期而終止，惟被告 仍占用而未返還系爭房屋，伊自得依民法第767 條第1 項前 段、系爭契約第2 條第12、16項約定，請求被告遷讓返還系 爭房屋。又被告繼續占用系爭房屋，致伊受有無法使用系爭 房屋之損害，其等經營護理之家，每年申報系爭房屋之租金 支出為41萬2,236 元，致伊遭國稅局以此核定為系爭房屋之 租金收益，是以被告每年自行申報之租金支出為計算基礎， 被告應自110 年4 月11日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給 付伊相當租金之不當得利3 萬4,353 元。
㈢、孫家倫為系爭護理之家之實際經營者，李玲華則為其指定之 掛名負責人，而為孫家倫之手足延伸，依系爭契約第2 條第 16項約定，伊得請求李玲華塗銷系爭護理之家負責人之登記 。又李玲華以系爭契約作為其得使用系爭房屋經營系爭護理 之家之證明，並將系爭房屋登記為系爭護理之家之營業處所
，系爭契約既因屆期而終止，李玲華仍以系爭房屋作為系爭 護理之家營業處所，自屬妨害系爭房屋所有權之利用，伊亦 得依民法第767 條第1 項中段請求其移除妨害即塗銷系爭護 理之家負責人之登記。
㈣、為此，爰依民法第767 條第1 項前段、中段、第179 條、系 爭契約第2 條第12、16項之約定，請求擇一為有利之判決等 語。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出返還原告。㈡被告應 自110 年4 月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 原告3 萬4,353 元。㈢李玲華應將系爭護理之家負責人登記 （機構代號：0000000000）予以塗銷。二、被告則以：
㈠、孫家倫與原告簽訂系爭契約後，即依系爭契約第2 條第9 項 約定，將系爭護理之家負責人變更為張美華，爾後即未再置 喙系爭護理之家之經營，其並未占有使用系爭房屋。㈡、李玲華雖自107 年11月30日起繼受張美華而擔任系爭護理之 家負責人迄今，然其係基於張美華前以系爭護理之家負責人 身分代表系爭護理之家與原告簽訂之租賃契約（下稱系爭租 賃契約）而占有使用系爭房屋，依系爭租賃契約，租賃期限 應至112 年3 月31日始屆滿，李玲華於系爭租賃契約期滿前 ，自有占有使用系爭房屋之合法權源。
㈢、孫家倫並未占有使用系爭房屋，李玲華占有使用系爭房屋則 有合法權源，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，為 無理由。退步言之，原告以李玲華經營系爭護理之家每年申 報之租金支出計算不當得利數額，亦有違誤，應以系爭租賃 契約第3 條約定之每月1 萬元為準。
㈣、李玲華並非系爭契約之當事人，基於債之相對性，不受系爭 契約拘束，原告請求李玲華塗銷系爭護理之家負責人登記， 亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實（見本院卷第172 頁正反面，並依本院論 述之妥適，調整文字及內容）：
㈠、系爭房屋為原告所有。
㈡、原告於88年間以系爭房屋向新北市政府衛生局申請設立系爭 護理之家，並於88年4 月16日經北府衛護家字第001 號核准 設立在案，機構代碼為0000000000。㈢、原告與孫家倫於102 年4 月10日簽訂系爭契約。㈣、系爭契約第2 條第12項約定：「甲方（即原告）同意乙方（ 即孫家倫）得無條件使用本約標的目前所在位置之土地和建 物，使用期限自本約簽訂時起期限8 年；經雙方同意者，得 延長之」。原告於系爭契約簽訂後，依上開約定將系爭房屋 之占有移轉予孫家倫。以系爭契約簽訂之日102 年4 月10日
起算，上開期限至110 年4 月10日屆至。
㈤、系爭契約第2 條第9 項約定：「甲方（即原告）同意雙園長 青護理之家之負責人變更為乙方（即孫家倫）所指定之第三 人」。孫家倫於系爭契約簽訂後，依上開約定將系爭護理之 家負責人變更為張美華，嗣張美華於107 年8 月7 日申請移 轉經營權予李玲華，李玲華則自107 年11月30日起擔任系爭 護理之家負責人迄今。
㈥、張美華曾與原告就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，租賃期間自 102 年3 月1 日至112 年3 月31日，每月租金為1 萬元。張 美華並持之向主管機關做為有權使用系爭房屋之證明。㈦、張美華已於107 年9 月6 日死亡。
㈧、系爭房屋現由李玲華經營系爭護理之家而占有使用中。㈨、李玲華經營系爭護理之家，每年申報租金支出為41萬2,236 元。
四、本院得心證之理由：
㈠、原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條第1 項前段定有明文。次按對於物有事實上管 領之力者，為占有人；地上權人、農育權人、典權人、質權 人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他 人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第940 條、第 941 條分別定有明文。再民法第767 條第1 項所謂占有，包 括同法第940 條之直接占有及第941 條之間接占有（最高法 院78年度台上字第1985號判決意旨參照）。又所謂間接占有 ，乃自己不直接占有其物，而對於直接占有其物之人，本於 一定之法律關係有返還請求權，因而對其物有間接管領力之 占有而言（最高法院106 年度台上字第1207號判決意旨參照 ）。
2.原告主張系爭房屋為其所有，其與孫家倫於102 年4 月10日 簽訂系爭契約後，已依該契約第2 條第12項約定：「甲方（ 即原告）同意乙方（即孫家倫）得無條件使用本約標的目前 所在位置之土地和建物，使用期限自本約簽訂時起期限8 年 ；經雙方同意者，得延長之」，將系爭房屋之占有移轉予孫 家倫；再孫家倫前依系爭契約第2 條第9 項約定，將系爭護 理之家負責人變更為張美華，後由李玲華自107 年11月30日 起擔任系爭護理之家負責人，並占有使用系爭房屋迄今等情 ，為兩造所不爭（見不爭執事項㈠、㈢、㈣、㈤、㈧），堪 信屬實。而孫家倫於107 年8 月5 日將系爭房屋無償貸與李 玲華，供其經營系爭護理之家使用，期限自是日起至110 年 4 月10日止乙節，亦有被告簽立之房地使用同意書在卷可查
（見本院卷第157 頁）。揆諸前揭說明，李玲華取得系爭房 屋之占有係基於與孫家倫間之使用借貸關係，其於該使用借 貸契約所定期限屆滿時，負有返還系爭房屋予孫家倫之義務 ，是李玲華自為系爭房屋之直接占有人。而孫家倫自己雖不 直接占有系爭房屋，然對於直接占有系爭房屋之李玲華，本 於上開使用借貸之法律關係有返還請求權，因而對於系爭房 屋仍有間接管領力，自為間接占有人，是孫家倫辯稱其並未 占有系爭房屋，應屬無據。
3.至原告固提出系爭護理之家網站截圖、網路新聞及臺灣士林 地方檢察署檢察官108 年度偵字第16648 、17989 號、109 年度偵字第2819號不起訴處分書（見本院卷第154 頁至第15 6 頁、第133 頁反面至第134 頁反面），先位主張孫家倫為 系爭護理之家實際負責人，應與李玲華共同直接占有系爭房 屋云云。然由原告所提前揭資料，縱可查知系爭護理之家網 站記載院長為「孫先生」，經營團隊照片中可見孫家倫，及 孫家倫有對外處理系爭護理之家媒體訪問及刑事案件等情， 然要無從據此即謂孫家倫確有實質上執行系爭護理之家業務 或實質控制系爭護理之家人事、財務或業務經營等各節，而 為系爭護理之家之實際負責人，是原告此部分主張，應無理 由，併此敘明。
4.孫家倫與原告間以系爭契約約定孫家倫得使用系爭房屋之期 限，自102 年4 月10日系爭契約簽訂時起算，業於110 年4 月10日期滿屆至，此為孫家倫所不爭（見不爭執事項㈣）， 堪認孫家倫已無占有系爭房屋之合法權源，至為明確。而李 玲華固辯稱系爭租賃契約係張美華以負責人自己名義之身分 代表系爭護理之家與原告所定，其係基於系爭租賃契約而得 占有使用系爭房屋云云。惟綜觀系爭租賃契約，出租人記載 為原告，承租人則記載為張美華，且該契約中並無隻字片語 提及系爭護理之家；況張美華係自102 年5 月28日起至107 年11月30日止擔任系爭護理之家之負責人，有新北市政府10 9 年2 月17日新北府衛醫字第1090225058號函在卷可查（見 本院卷第105 頁正反面），亦見系爭租賃契約所載租賃始期 即102 年3 月1 日時，張美華並非系爭護理之家之負責人。 再李玲華至本件言詞辯論終結為止，亦未能提出系爭護理之 家曾依系爭租賃契約所載租賃條件繳納租金之情，是自無從 僅憑張美華前曾為系爭護理之家負責人，並持系爭租賃契約 向主管機關做為有權使用系爭房屋之證明等節，遽謂系爭租 賃契約係張美華以負責人自己名義之身分代表系爭護理之家 與原告所定，是李玲華辯稱其基於系爭租賃契約而有權占有 系爭房屋云云，亦屬無據。
5.準此，孫家倫基於系爭契約之約定，將系爭房屋無償貸與李 玲華使用，李玲華為系爭房屋之直接占有人、孫家倫為間接 占有人，系爭契約約定孫家倫得使用系爭房屋之期限既已於 110 年4 月10日期滿屆至，李玲華亦無其他得合法占有使用 系爭房屋之正當權源，是原告依民法第767 條第1 項前段規 定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，洵屬有據，應予准 許。
㈡、原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分： 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文；又無權占有他人房屋土地 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例意旨參照）。承前所述，被告自11 0 年4 月11日起無權占用系爭房屋迄今，是原告依不當得利 之法律關係，請求被告自110 年4 月11日起至返還系爭房屋 之日止，按月給付原告相當租金之不當得利，自屬有據。 2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。又土地法 第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有 權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金 之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。 」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃 人民生存之基本條件，則該條之規定，應僅限於城巿地方供 住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以 營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求 及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要；再城 市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特 殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不 受土地法第97條規定之限制（最高法院92年度台簡上字第20 號判決意旨、最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照） 。查，系爭房屋現由李玲華經營系爭護理之家而占有使用中 ，為兩造所不爭（見不爭執事項㈧），足見系爭房屋現係供 作營業處所使用，揆諸前揭說明，所約定之租金自不受土地 法第97條規定之限制。而原告主張李玲華經營系爭護理之家 ，每年申報承租系爭房屋之租金支出為41萬2,236 元乙節， 業據提出107 年綜合所得稅各類所得資料清單1 紙為證（見 本院卷第36頁，亦為被告所不爭（見不爭執事項㈨），本院 並審酌系爭房屋為87年間建築完成，為鋼筋混凝土造建物之 一至二層，總面積約為1,621.51平方公尺，地點位於新北市 石門區等各節，有系爭房屋之建物謄本在卷可查（見本院卷 第168 頁正反面），暨上開向國稅局申報之租金數額為李玲
華所決定、申報，堪認應與市場行情大致相符，是原告主張 以此金額作為計算被告所受之相當於租金之不當得利，尚屬 適當。又被告就系爭房屋係分別基於直接占有、間接占有之 原因，已如前述，是被告應就原告所受相當租金之損害各負 全部給付義務，性質上屬不真正連帶債務，如其中任一人為 給付，他債務人即同免其責任。被告本應自110 年4 月11日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3 萬4,353 元 （計算式：412,236 ÷12＝34,353），如任一被告為給付時 ，其餘被告於其給付範圍內同免給付責任，然原告本件既係 請求被告共同為上開給付（見本院卷第172 頁），應係各為 一部之請求，自無不可，而得准許。
3.至李玲華雖辯稱應以系爭租賃契約所載之每月租金1 萬元計 算本件不當得利數額云云。然系爭租賃契約之契約當事人為 原告、張美華，與被告或系爭護理之家無涉，已如前述，是 尚無從逕執原告與他人合意磋商後約定之租金數額，作為本 件不當得利數額之認定，是李玲華前揭所辯，應無足採。㈢、原告請求李玲華塗銷系爭護理之家負責人之登記部分： 1.原告固主張李玲華為系爭護理之家掛名負責人，為實質負責 人孫家倫手足之延伸，依系爭契約第2 條第16項約定：「本 約終止後，乙方（即孫家倫）應將本標的經營權無償移轉返 還甲方（即原告），並遷讓返還本標的房屋」，請求李玲華 塗銷系爭護理之家負責人登記云云。惟按債權債務之主體應 以締結契約之當事人為準，凡以自己名義締結契約者，即成 為契約之當事人，得享有契約所生之權利及應負擔契約所生 之義務。債權人基於債之相對性僅得對於契約名義之債務人 行使權利，而不得對於債務人以外之人請求（最高法院100 年度台上字第715 號判決意旨參照）。換言之，債權契約有 所謂債之相對性，即在債之關係中，其法律關係原則上僅建 構於參與債之關係之法律主體間，亦僅契約債權人得對契約 債務人有所主張，至契約以外之第三人原則上不受他人間債 權契約之拘束，亦不得以該債權契約對當事人為請求。由系 爭契約之形式上觀察，締結系爭契約之當事人為原告及孫家 倫，自無從認定李玲華為系爭契約名義之債務人；況依原告 所提事證，亦無從證明孫家倫為系爭護理之家實質負責人， 已如前述，自難認李玲華應同受系爭契約之拘束。是基於債 之相對性原則，原告依系爭契約第2 條第16項約定向非契約 當事人之李玲華為請求，自屬無據。
2.原告又另以李玲華以系爭房屋作為系爭護理之家登記之營業 處所，屬妨害系爭所有權之利用，依民法第767 條第1 項中 段請求塗銷系爭護理之家負責人登記云云。按當事人主張有
利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定 或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定 有明文。再按對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第 767 條第1 項中段固有明定。此所謂妨害其所有權者，係指 以占有以外方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之圓 滿行使其所有權之行為或事實而言（最高法院88年度台上字 第2420號判決意旨參照）。查，李玲華縱已無合法占有使用 系爭房屋之權利，然此與其擔任系爭護理之家負責人，抑或 系爭護理之家仍以系爭房屋為登記之營業處所等節，均屬二 事，原告並未提出積極事證，佐證李玲華擔任系爭護理之家 負責人或續將系爭房屋作為系爭護理之家登記營業處所，客 觀上有何不法侵害原告對系爭房屋之「所有權」或阻礙原告 圓滿行使其「所有權」之情形，是原告依民法第767 條第1 項中段規定，請求李玲華塗銷系爭護理之家負責人登記云云 ，自無理由。再原告固援引臺灣臺中地方法院108 年度重訴 字第613 號判決所持見解作為對其有利之依據，然上開判決 所涉原因事實與本件要屬相異，殊難比附援引，原告此部分 主張，容無足取，併此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、第179 條等規 定，請求被告應遷讓返還系爭房屋予原告，及自110 年4 月 11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3 萬4,35 3 元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據， 應予駁回。又原告對前述請求遷讓房屋部分，併依系爭契約 第2 條第12、16項為請求，係以單一訴之聲明，主張多數訴 訟標的法律關係，請求法院擇一為有利於其之判決，而為訴 之選擇合併。本院既認原告依上開規定對被告所為請求為有 理由，自毋庸再就其餘部分加以論究，併此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁 贅述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由，爰判決 如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
民事第三庭 法 官 林靖淳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 9 月 1 日
書記官 洪忠改