臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度訴字第272號
原 告 許金蘭
訴訟代理人 張顥瀚
被 告 陳惠津
訴訟代理人 劉庭瑋
上列當事人間遷讓房屋等事件，在民國110年8月2日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告應該把門牌號碼嘉義縣○○市○○路00號房屋遷讓返還給原告。被告應該從民國109年12月1日起到返還前項房屋之日止，按月在次月1日給付原告新臺幣2,563元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項，在原告新臺幣42萬元供擔保後，可以假執行；但是被告如果以新臺幣1,260,800元為原告提供擔保後，可以免為假執行。
本判決第2項就被告從民國109年12月1日起到民國110年7月31日止應該給付部分，在原告以新臺幣6,800元供擔保後，可以假執行；但是被告如果以新臺幣20,504元為原告提供擔保後，可以免為假執行。
本判決第2項就被告從民國110年8月1日起到返還第1項房屋之日止應給付部分，在原告在各應該給付之日起，按月以新臺幣855元供擔保後，可以假執行；但是被告如果按月以新臺幣2,563元為原告提供擔保後，可以免為假執行。
原告其餘假執行的聲請駁回。
事實及理由
一、原告的主張和聲明：
㈠原告在民國109年10月6日以新臺幣（下同）2,568,800元應買 標得本院108年度司執字第46033號執行案件所拍賣門牌號碼 嘉義縣○○市○○路00號房屋（下稱本件房屋），並且在109年1 2月1日取得本件房屋的不動產權利證明書。
㈡按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。」，民法第767條第1項前段有明文規定。經查：本件房屋 拍賣公告記載略以：「…房屋現由親戚陳惠津及其家人居住 使用…其占有使用關係不明，請應買人自行注意查明。」等 語，訴外人即執行債務人林峯裕（下稱林峯裕）也表示本件 房屋是由被告居住使用等語，但是不論被告和林峯裕間的關 係為何？有什麼糾葛？都和原告無關。原告是本件房屋的所 有人，自得依據前述規定，請求被告返還房屋。
㈢次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。」、「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建 築物申報總價年息百分之十為限。」，民法第179條前段、 土地法第97條第1項分別有明文規定。經查被告無權占用本 件房屋，可以獲得相當於租金的利益，這是社會的通念。原 告自得依據前述民法的規定，請求被告返還該利益。又原告 所有土地面積是75平方公尺，109年1月申報地價每平方公尺 2,720元；本件建物課稅現值是180,400元，準此計算本件房 屋申報總價的百分之10是38,440元，換算每個月的租金額是 3,203元。因此，請求被告從109年12月1日起到交還本件房 屋之日止，按月給付原告3,203元。
㈣原告是在法院的拍賣程序取得本件房屋的所有權，關於本件 房屋的使用情形，拍賣公告上只有如前述記載。原告在投標 前不知，也無從得知被告和林峯裕間的法律關係，受讓本件 房屋所有權，並非惡意，而和最高法院107年度台上字第234 7號判決所示情節不同，因此，縱使被告和林峯裕間就本件 房屋確實有被告主張的使用借貸關係，被告也不能用來對抗 原告。
㈤聲明：被告應該把門牌號碼嘉義縣○○市○○路00號房屋遷讓返 還給原告，並且從民國109年12月1日起到返還前述房屋之日 止，按月給付原告3,203元；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告的答辯和聲明
㈠林峯裕的祖母林嬤在民國60年前購買本件房屋坐落的土地， 登記在被告的配偶林衡山名下，後來起造房屋，把本件房屋 登記在林峯裕名下。但是，林嬤在起造本件房屋和隔壁22之 1號房屋時，本於家族共同居住的目的興建，在兩間房屋的1 樓到3樓都留有互相聯絡的孔洞。也就是說，林嬤興建前述 房屋是為了供後代子孫共同居住使用，事實上，也是由林嬤 的後人占有使用。林嬤在103年間過世，林峯裕也遵照林嬤 的意思，就本件房屋繼續和被告存有使用借貸關係的合意。 ㈡被告占用本件房屋是本於和林峯裕間的使用借貸關係，並不 是無權占有，原告請求被告返還房屋，和民法第767條第1項 規定的要件不符，欠缺依據。又被告占有本件房屋既然是本 於前述使用借貸，也不是沒有法律上的原因，原告請求被告 返還不當得利，也沒有依據。
㈢在本件房屋的拍賣程序，執行法院已經為實況調查而沒有解 除被告對於本件房屋的占有，並且再拍賣程序公告不點交等 情，為原告所明知，足認原告並沒有民法上的善意可言。而 原告竟然以所有權人的地位行使物上請求權，請求被告返還 本件房屋，其目的顯然是在妨礙被告對於本件房屋的占有，
而違反民法第148條的誠信原則，依照最高法院98年台上字 第1319號、107年度台上字第2347號判決所採見解，應該鼻 回原告的請求。
㈣又土地法第97條是規定不可以超過年息的百分之10，而不是 規定應該以百分之10計算。縱認被告應返還所獲得利益，應 該斟酌本件房屋所在地的交通、生活機能並非便利等情，以 年息百分之5以下計算。
㈤聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願意供擔保，請求 宣告免為假執行。
三、得心證的理由
㈠原告主張他在本院108年度司執字第46033號強制執行事件拍 賣程序應買本件房屋，經本院民事執行處發給不動產權利移 轉證明書，而在109年12月1日取得本件房屋的所有權等事實 ，有原告提出本院不動產權利移轉證書以及特別變賣公告可 以證明，被告也沒有爭執，應該可以相信是真實的。 ㈡原告請求被告返還本件房屋，有法律上依據： ⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。」，民法第767條第1項前段有明文規定。又所有人以無權 占有為原因，起訴請求返還所有物，被告如果對於原告就其 物有所有權存在的事實沒有爭執，而只是以不是無權占有為 抗辯時，原告就被告無權占有的事實，不負舉證責任。被告 應該就自己取得占有，是有正當權源的事實舉證證明，如果 不能證明，則應該認為原告的請求為有理由。
⒉原告是依據民法第767條第1項前段請求被告返還本件房屋， 被告對於原告主張是本件房屋的所有人的事實並沒有爭執， 而只是以自己不是無權占有為抗辯，依照前述規定，被告應 該就自己是有權占有的事實，負舉證責任。經查： ⑴被告首先抗辯自己和林峯裕間就本件房屋有使用借貸關係等 語。但是，使用借貸關係只有債權的效力，不可以用該契約 來對抗契約以外的第三人，因此，縱使被告前述抗辯的事實 確實存在，也不能用來對抗原告，也就該使用借貸關係縱使 存在，原告也不受拘束，被告抗辯自己本於該借貸關係為有 權占有等情，就不可採。
⑵被告又抗辯原告行使物上請求權請求被告返還，違反誠信原 則等語，並且援引最高法院98年度台上字第1319號、107年 度台上字第2347號判決所採用見解。但查： ①前述第1319號判決理由略以「…而不動產之使用借貸等債之關 係，固僅於當事人間有其效力，因該債之關係而占有不動產 之人（債權人），不得執以對抗未繼受該法律關係之第三人 ，是受讓該不動產之第三人行使物上請求權，請求占有人返
還所有物，於通常情形，固應認係權利之正當行使，但受讓 人若明知占有人係基於與債務人間之債之關係而占有該不動 產，非屬無權占有，惟為使占有人無從基於債之關係為抗辯 ，脫免債務人容忍占有之義務而受讓該不動產者，其取得所 有權之目的，顯在妨害有權占有人之占有，其行使物上請求 權，自應認係以損害他人為主要目的，而為法所不許。」； 另外前述2347號判決略以：「…按民法上之債權契約，除法 律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟 不動產之受讓人若知悉讓與人已就該不動產與第三人間訂有 債權契約，而猶惡意受讓該不動產所有權，以行使物上請求 權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，自應駁回 其請求。」
②但是，前述判決理由所採見解只是重申：不動產的使用借貸 等債的關係，只有在當事人間有法律上效力，因該債的關係 而占有不動產的人（債的關係的債權人），不可以用來對抗 沒有繼受該法律關係的第三人，因此受讓該不動產的第三人 行使物上請求權，請求占有人返還所有物，原則上應該認為 是權利的正當行使。但是如果受讓人行使物上請求權，有權 利濫用或違反誠信原則等情事，才駁回其請求。而且前述判 決所指權利濫用或違反誠信原則情事，是指⓵不動產受讓人 明知占有人是基於和債務人間的債的關係而占有該不動產（ 或訂有債權的契約），並且⓶為了讓占有人不能再以債的關 係為抗辯，來脫免債務人容忍占有的義務，或者是基於惡意 而受讓該不動產而言，從而可知不能因為受讓人在受讓時明 知占有人就該不動產已經和不動產讓與人間訂有債權契約並 且本於該債的關係占有不動產時，就認為受讓人行使物上請 求權，當然是權利濫用或違反誠信原則。因此，被告如果以 原告行使物上請求權有權利濫用情事或違反誠信原則，自應 就原告受讓本件房屋時明知被告和林峯裕間就本件房屋訂有 使用借貸契約，以及原告是惡意受讓本件房屋（權利濫用或 違反誠信原則）等事實，負舉證責任。
③被告抗辯原告在受讓時已經知悉本件房屋是第三人（被告） 有權占有狀態等語，原告則主張拍賣公告是記載：法律關係 不明，因此當時不知道是被告有權占有等語。經查： ⓵本件前述執行事件109年9月17日公告（特別變賣）附表「使 用情形」欄下記載「地政人員稱381、382-1地號為本件建物 之基地，債務人（指林峯裕）在場表示本件建物是其所有， 但其未居於此，房屋現由親戚陳惠津及其家人居住使用，第 三人陳惠津表示本件建物位於382-1地號之磚造部分是債務 人所有，而位於381地號之鐵皮則由其建造，現場磚造部分
與鐵皮搭建部分相通，其占有使用關係不明，請應買人自行 查明注意。」（本院卷第21頁）。依照前述記載，林峯裕只 表示房屋現在由被告占有，並沒有說明被告是不是有權占有 ，也沒有提到和被告之間訂有使用借貸契約；被告自己也只 表示前述鐵皮部分是被告自己建造，並沒有提到自己和林峯 裕間就本件房屋訂有使用借貸契約；執行法院最後也揭示「 占有使用關係不明」，應買人自無從依據該公告內容知悉林 峯裕和被告間就本件房屋訂有使用借貸或者其他債的契約。 被告主張原告在受讓時已經知道被告是有權占有的事實，還 不能採信。
⓶又「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為 第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承 受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人 對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第2項但書之 情形者，前項規定亦適用之。」、「前項不動產原有之地上 權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於 設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍 賣者，不在此限。」，強制執行法第99條第1、2項、第98條 第2項分別有明文規定。依照前述規定，執行法院就債務人 應該交出的不動產，應該解除占有人的占有，點交給買受人 （或承受人）的情形有：❶現在由債務人占有、❷在查封後為 第三人占有、❸第三人是在查封前無權占有而且對於自己是 無權占有沒有爭執，以及❹不動產上的地上權等物權，因為 對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣等情形。經查被告 是在查封前占有本件房屋，而且在執行程序也沒有承認（不 爭執）自己是無權占有，本件也沒有符合前述其他規定的情 事，因此執行法院在公告上註明不點交，並且在原告取得所 有權後，沒有解除被告的占有，是依前述規定執行，不能因 此認定被告是有權占有。被告辯稱執行法院沒有解除被告的 占有，代表被告在查封前的占有是屬於有權占有等情，也不 可採。
⓷原告在本院110年7月19日審理時，雖然沒有就被告所為自己 和林峯裕間就本件房屋有使用借貸的合意的抗辯，立即提出 再抗辯，但是已經陳明略以依據法院的拍賣公告記載，是給 阿姨使用，當時不知道是使用借貸的法律關係等語（本院卷 第102頁），並沒有承認在受讓時知悉被告和林峯裕間訂有 使用借貸契約。
⓸此外，被告也沒有提出其他證據證明原告在受讓本件房屋時 已經知悉被告和林峯裕間訂有使用借貸契約而本於該債的關 係占有的事實存在。是則，被告主張原告在受讓本件房屋時
已經知悉被告是有權占有的事實，就不能採信。 ④本件既然不能證明原告在受讓時已經知悉被告和林峯裕間就 本件房屋有使用借貸的合意，自無從認定原告是為了讓林峯 裕免除（脫免）容忍被告占有本件房屋的義務，妨礙被告占 有的目的，或者基於惡意，而受讓本件房屋的所有權；況且 ，林峯裕是因為負欠第三人符靖雅等人債務，無力清償或不 願主動清償，而遭各該第三人聲請強制執行，也難以認定林 峯裕是為了脫免容忍被告占有的義務而讓與本件房屋，如果 林峯裕是為了不讓被告繼續本於使用借貸占有本件房屋，林 峯裕大可找人受讓本件房屋，怎可能甘冒法院強制執行可能 因為減價拍賣而賤賣本件房屋的風險？林峯裕既然不是為了 脫免前述容忍義務，而是被強制執行才讓與本件房屋，原告 當然也不是以「為了讓林峯裕脫免前述容忍義務，妨礙被告 占有」為目的，或者基於惡意而受讓本件房屋。原告行使物 上請求權請求被告返還本件房屋，不能認為是權利濫用或違 反誠信原則。再者，被告也沒有再提出原告有其他權利濫用 或違反誠信原則的證據供本院斟酌。則被告抗辯原告行使物 上請求權違反誠信原則等語，不能採信。
⒊被告既然不能證明自己有占有本件房屋的正當權源，本件也 不能認定原告行使物上請求權有權利濫用或違反誠信原則的 情事。是則，原告依據物上請求權請求被告返還本件房屋， 為有理由，應該准許。
㈢不當得利返還請求部分：
⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。」，民法第179條前段有明文規定。又依據不當得利 的規定請求返還不當得利，以無法律上的原因而受有利益， 致使他人受有損害為要件。因此，依據該規定可以請求返還 的範圍，應該以對方所受的利益，而不是以請求人所受損害 多少為準。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金的利益 是社會通常的觀念。被告既然是無權占用本件房屋，則原告 主張被告受有相當於租金的利益，應該可採。
⒉次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限。」，土地法第97條第1項有明文規 定。經查：
⑴原告所有土地面積是75平方公尺【計算式：47㎡＋56㎡×1/2】， 本件381、382-1地號土地109年1月申報地價都是每平方公尺 2,720元，本件建物課稅現值是180,400元等情，被告都沒有 爭執，而且有不動產權利移轉證書、嘉義縣財政稅務局房屋 稅籍證明書以及地價查詢資料可以證明（本院卷第17至18頁 、第29頁、第91至93頁），準此計算，本件房屋的法定最高
租金數額是38,440元【計算式：（75㎡×2,720元/㎡＋180,400 元）×1/10＝38,440元】，換算每個月的租金額是3,203元【 計算式：38,440元÷12＝3,203元，元以下四捨五入，下同】 。
⑵但是，前述規定城市地方房屋的租金，按照申報總價額年息 百分之10為限，是指租金的最高限額而言，並不是必須依照 申報總價年息百分之10計算。還必須斟酌房屋的位置，工商 業繁榮的程度，承租人利用基地的經濟價值以及所受利益等 事項來決定。查本件房屋附近雖然有朴子配天宮以及該廟宇 的停車場、香客大樓，但是，本件房屋是供住家使用，也沒 有臨接商業區域，工商繁榮程度不高等情，有Google地圖可 以證明（本院卷第85頁）；又本件房屋房屋稅是在65年7月 起課，有前述稅籍證明書可以證明，足以認定屋齡已經有40 多年。本院斟酌前述一切情事，認為被告無權占有本件房屋 可獲取相當於租金的利益，應該以本件房屋（房地）申報總 價的百分之8計算為適當，準此計算，原告所得請求被告返 還的不當得利數額為每月2,563元【計算式：38,440元×8/10 ÷12≒2,563元】。從而原告依據不當得利的法律關係，請求 被告從109年12月1日起到返還本件房屋之日止按月給付原告 2,563元部分，為有理由，應該准許；超過前述應該准許範 圍的請求，欠缺法律依據，應該駁回。
㈣兩造都已經陳明願意提供擔保，聲請宣告假執行以及免為假 執行，就原告勝訴部分，經審核和法律規定相符，因此酌定 相當的擔保金額，准許兩造的聲請；原告其餘之訴既然已經 被駁回，該部分假執行的聲請，也失去依據，應該一併駁回 。
四、訴訟費用負擔的依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 110 年 8 月 16 日 民事第三庭法 官 林望民
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 8 月 16 日 書記官 王立梅