臺灣南投地方法院民事判決
109年度訴字第266號
原 告 嚴坤祿
鄒宜庭
李沛芸
洪秋香
共 同
訴訟代理人 陳昭勳律師
被 告 朱林磨玉
訴訟代理人 莊慶洲律師
複代理人 吳亞澂律師
上列當事人間履行買賣契約事件，本院於民國110年7月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落南投縣竹山鎮德興段五六三、五六七、五七０、五七一、五七五、五七七地號土地及其上未辦理保存登記建物即門牌號碼南投縣○○鎮○○巷00號房屋（稅籍編號：○○○○○○○○○○○號）交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾參萬肆仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張略以：被告前曾於民國107年間向原告借用新臺幣 （下同）3,000,000元（下稱系爭借款），因系爭借款屆期 未獲清償，兩造遂於108年2月26日簽訂土地買賣契約書（下 稱系爭買賣契約書）及協議書（下稱系爭協議書），由被告 出售坐落南投縣○○鎮○○段000 地號（應有部分：5分之4）及 同地段567、570、571、575、577 地號土地（應有部分：全 部，與上開同地段563 地號土地合稱系爭土地）及門牌號碼 ：南投縣○○鎮○○巷00號之未辦保存登記建物（稅籍編號：00 000000000 號，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產 ）予原告，並以買賣價金即新臺幣（下同）4,000,000元抵 償被告積欠原告之系爭借款、系爭借款利息、違約金、增值 稅、印花稅及規費、代書費等費用，原告即已支付系爭不動 產價金，被告並將系爭土地所有權移轉登記予原告、將系爭 建物之房屋稅籍資料變更至原告鄒宜庭名下，而於108年4月 23日完成過戶程序。兩造雖於系爭買賣契約、系爭協議書約 定被告得於3個月內買回系爭不動產，或出售系爭不動產以 清償系爭借款暨過戶衍生費用，而屬附買回條件之買賣契約 ，被告迄今均無買回或出售系爭不動產情形，依系爭買賣契
約、系爭協議書約定，被告即應履行其交付義務即交付系爭 不動產予原告等語，爰依系爭買賣契約、系爭協議書、民法 第348條第1項規定提起本訴。並聲明：如主文所示。二、被告抗辯略以：被告前曾向原告借用款項，並以系爭土地設 定最高限額抵押權與原告，用以擔保系爭借款。後系爭借款 清償期屆至，原告竟以被告未能償還借款為由，趁被告陷於 急迫、輕率及無經驗情形，與被告就系爭不動產簽立系爭買 賣契約書、系爭協議書，並由被告交付系爭土地之權狀、被 告之印鑑證明予原告，而成立讓與擔保契約，原告未經被告 同意逕將系爭土地所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記行為 ）於原告名下，被告得依民法第74條第1項規定撤銷系爭買 賣契約、系爭協議書、系爭移轉登記行為，而無交付系爭不 動產之義務。縱認系爭買賣契約書、系爭協議書有效存在， 但原告並未遵從系爭協議書約定，將系爭土地移轉登記於被 告名下，致使被告無從出售系爭不動產取得價金，使被告發 生給付不能即未能清償系爭借款，故被告得依民法第225條 第1項規定拒絕交付系爭土地。再原告並無全數交付系爭借 款，故原告並未依系爭買賣契約約定內容交付完足價款，被 告自得依民法第264條第1項之規定行使同時履行抗辯權而拒 絕交付系爭不動產等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請 均駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張被告前於107年9月間向原告借用款項，因借款屆期 未獲清償，經兩造協議於108年2月26日簽立系爭協議書、系 爭買賣契約書，約定被告將系爭不動產出售予原告，系爭土 地即於108年4月23日以買賣為原因辦理移轉登記而登記於原 告名下、系爭建物之房屋稅籍資料亦變更為原告鄒宜庭等節 ，為被告所不爭執（見本院卷第171頁、第175頁），且有系 爭買賣契約書、系爭協議書、南投縣竹山地政事務所109年6 月18日竹地一字第1090002881號函檢附之移轉登記資料、系 爭土地第一類謄本卷可參（見本院卷一第17頁至第27頁、第 29頁、第65頁至第102頁、第115頁至第137頁），首堪信為 真實。
㈡原告主張被告應依系爭買賣契約、系爭協議書約定交付系爭 不動產，經被告以前詞抗辯，茲就上開爭執說明如下： ⒈兩造係於108年2月26日簽署系爭買賣契約、系爭協議書，已 如前述，被告前曾起訴請求撤銷其與原告間之債權行為即系 爭買賣契約書、系爭協議書，經本院以109年度重訴字第27 號事件（下稱另案）受理，然其係於109年4月1日始提起另 案訴訟，有另案民事起訴狀之本院收文收狀章可參（見另案
卷第13頁），而逾民法第74條第2項規定之除斥期間，故其 抗辯得撤銷系爭不動產之債權行為等等，即無可採。 ⒉而被告得否依民法第74條第1項規定撤銷系爭移轉登記行為乙 節，則查：
⑴證人陳鴻文具結證稱：朱林磨玉之子即訴外人朱萬春曾持不 詳地號之竹山地區土地設定抵押權，向原告借用系爭借款， 其有代為向朱萬春收取利息，朱萬春均無繳納利息，後來兩 造就簽署買賣契約，其有於系爭買賣契約書之見證人欄位簽 名，當時係朱林磨玉將系爭不動產過戶與原告，嚴坤祿有跟 朱林磨玉稱3個月未償還系爭借款，就要將系爭不動產過戶 至嚴坤祿名下，雙方協議內容其不曉得，朱萬春跟嚴坤祿好 像有說過戶的話，有說幾個月內朱林磨玉可以買回來，也可 以讓朱林磨玉出售用以償還系爭借款，其不曉得為何渠等會 簽立系爭買賣契約書，買賣系爭不動產之價金為兩造約定， 但如何約定，其不曉得，其所陳述內容與系爭協議書不同之 處，以系爭協議書為準，因為時間太久，其記不清楚，其本 身職業為土地仲介，系爭土地價值約4,000,000元左右，其 跟嚴坤祿均有上網查詢價格等語（見本院卷一第260頁至第2 66頁）。
⑵證人林仁全證稱：其係代書，於107年8月31日，朱林磨玉、 朱萬春、嚴坤祿、陳鴻文有至其事務所，表示要將系爭土地 設定抵押權併同系爭建物過戶以擔保朱林磨玉、朱萬春向嚴 坤祿、鄒宜庭、李沛芸、洪秋香借用之款項，當時其有協助 辦理文書作業，朱林磨玉、朱萬春有填寫本票、借據、設定 資料、委託書及借款合約書，借款合約書係其所草擬，其有 渠等說明流抵規定，並讓渠等蓋印指印；過了4、5個月後， 嚴坤祿、朱萬春、朱林磨玉及陳鴻文到其事務所，表示系爭 借款之利息已經5個月未支付，要行使抵押權之流抵約定， 結果談到後面之就直接做系爭土地、系爭建物之買賣，但約 定賣方有3個月之買回權，所以才會於當日即108年2月26日 簽立系爭買賣契約書及系爭協議書，約定買賣價金為4,000, 000元，系爭建物則先前已過戶於鄒宜庭名下，系爭不動產 之價金總價直接扣除系爭借款、利息、違約金、過戶費用、 土地增值稅等等，所以其在系爭買賣契約書上有書寫付款明 細，當時簽立系爭買賣契約書時即可辦理過戶，僅約定簽約 後3個月內，被告可以買回或自己出售或清償債務，原告均 要配合辦理，其當時都有說明買回條件，系爭買賣契約書、 系爭協議書也都書寫清楚等語，並經林仁全庭呈土地建築改 良物抵押權設定契約書、系爭土地第一類謄本、借款合約書 、委託書及被告、朱萬春之身分證影本為證（見本院卷一第
266頁至第272頁、第279頁至第283頁、第285頁至第319頁、 第321頁、第323頁、第325頁）。
⑶是本院審酌陳鴻文、林仁全之證述內容互核大致相允，且與 林仁全所提前開證明資料、卷附系爭買賣契約書第12條第8 項、系爭協議書所約定「另附協議書，賣方於3個月到期前 行使買回權利，約定以協議書約定為原則」、「本案竹山鎮 德興段563、567、570、571、575、577地號土地6筆及房屋 買賣，從過戶開始3個月內若賣方朱林磨玉自己賣出或清償 債務，買方應全部配合賣方完成過戶手續...」等情相符（ 見本院卷一第25頁、第29頁）。堪認被告、朱萬春曾於107 年間向原告借用系爭借款，約定按月支付利息，並持系爭土 地設定抵押權與原告，及將系爭建物稅籍資料變更為原告鄒 宜庭，作為系爭借款之擔保，後因未能清償系爭借款，兩造 遂就系爭土地是否依流抵契約行使抵押物所有權移轉乙事再 為協調，經協調後，兩造最終達成就系爭不動產為買賣契約 之合意，並就系爭不動產價款扣抵系爭借款等等費用為約定 ，並約定被告得於3個月內買回或出售系爭不動產。是兩造 於108年2月26日即已達成系爭移轉登記行為之意思表示合致 ，並授權林仁全辦理移轉登記事宜。是依上開情節，兩造係 充分討論後方達成出售系爭不動產之合意，被告並得依系爭 協議書、系爭買賣契約書第12條第8項約定內容行使買回權 ，或將系爭不動產出售第三人，被告非但得自原告處取得系 爭不動產買賣價款外，尚可對外出售系爭不動產，如第三人 有較高出價亦得賺取差價，是被告為上開物權行為之際應已 衡量自身利害得失，要難謂有陷於急迫、輕率及無經驗之情 形。
⑷至於系爭土地之鑑價金額固與系爭買賣契約約定之價格存有 差距，但參以不動產交易價格甚少有購買前先行送第三方鑑 定後且依鑑定價格交易情形，而縱有客觀之實價登錄機制， 於買賣契約兩造就價金之斡旋過程，買方仍可能就不動產坐 落位置、使用情形及周圍交易情況、有無嫌惡設施等客觀情 形，及主觀預期不動產市場漲跌、個人資力、購買不動產目 的、金錢投資是否有效利用等等因素為衡量；而賣方則除考 量上開客觀、主觀因素外，亦可能另行考量其對於價款取得 時間、價款使用規劃及對於買賣標的之好惡等等，故本件實 難僅因系爭土地鑑定價格與兩造交易價格存有差異，即認原 告必有暴利行為。況系爭土地鑑價結果係將系爭土地視為素 地評估，未考量其地上物、產權及私權因素等，有鑑價報告 附卷可證（見昊詮不動產估價師事務所不動產估價報告書第 10頁），則其鑑定價格與市價間存有差異，亦屬合於常情。
是依被告前開舉證，實未能舉證證明兩造就系爭土地為移轉 登記之物權行為有民法第74條第1項規定之情形，是其主張 得依前開規定撤銷系爭移轉登記行為，即屬無據。 ㈢系爭買賣契約、系爭協議書雖經被告抗辯為讓與擔保契約， 然依證人林仁全前開證述內容，足認兩造最終已合意就系爭 不動產為買賣約定，並就買賣標的、價金達成合意，是兩造 間就系爭不動產成立買賣契約，應係可認。則被告依系爭買 賣契約、系爭協議書負有交付系爭不動產之義務，原告請求 被告依系爭買賣契約、系爭協議書及民法第348條第1項規定 交付系爭不動產，即屬有據。
㈣至於被告執原告未將系爭不動產移轉登記至其名下，致其未 能出售系爭不動產而陷於給付不能且不可歸責等等，參兩造 簽立之系爭買賣契約、系爭協議書，均無約定原告負有將系 爭不動產移轉登記至被告名下供其出售之給付義務，故被告 告此部分之抗辯，即屬無據。再被告抗辯原告未完足繳納價 金，其得行使同時履行抗辯拒絕交付系爭不動產等等，惟按 民法第264條第1項規定之同時履行抗辯，係指因契約互負債 務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付而 言，如他方就其所負債務已為給付，自不生同時履行抗辯之 問題（最高法院88年度台上字第1059號判決意旨參照）。查 ：系爭買賣契約關於系爭不動產價金給付方法，經兩造合意 用以抵銷系爭借款及利息、由原告代被告給付其應負擔之規 費、稅捐等費用，再將所餘款項交付被告；而經計算上開費 用合計為4,000,004元，有系爭買賣契約付款之票據明細所 載內容可參（見本院卷一第19頁）。則兩造於系爭買賣契約 約定之價款為4,000,000元低於前開費用，堪認原告已依系 爭買賣契約內容提出給付，依前開說明，被告前開抗辯，即 非可採。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約、系爭協議書及民法第348 條第1項規定，請求被告交付系爭土地及系爭建物，為有理 由，應予准許。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核與民 事訴訟法第390條第2項之規定要無不合，爰酌定相當之擔保 金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本 案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 8 月 25 日 民事第二庭 法 官 劉玉媛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 8 月 25 日 書記官 潘湘惠