臺灣南投地方法院民事判決
109年度訴字第206號
原 告 陳森源
訴訟代理人 李嘉耿律師
複代理人 張淳軒律師
張英一律師
被 告 李秀鐇
王祥宏
訴訟代理人 陳維鎧律師
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國110年8月11日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告乙○○應將坐落南投縣○○市○○段○○○○○地號土地上未辦理保存登記建物即門牌號碼南投縣○○市○○路○○○巷○號建物（稅籍編號：○○○○○○○○○○○、○○○○○○○○○○○）遷讓交付原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告乙○○負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告乙○○如以新臺幣玖拾貳萬貳仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
被告丁○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：原告於民國108年7月9日與被告丁○○簽訂買 賣契約（下稱系爭契約），由原告出資新臺幣（下同）17,7 74,640元購買被告丁○○、乙○○共有（應有部分各為 3/4、1/ 4）、坐落南投縣○○市○○段000○0地號土地（下稱系爭土地） 及其上未辦理保存登記建物即門牌號碼南投縣○○市○○路000 巷0號（稅籍編號：00000000000、00000000000，下稱系爭 建物，與系爭土地合稱系爭不動產），被告丁○○並於同日以 存證信函將系爭契約內容通知被告乙○○，未經被告乙○○就系 爭不動產行使優先購買權；系爭土地所有權已於同年10月15 日以買賣為原因登記為原告所有，原告並將系爭契約約定關 於被告依其持份應取得之價金4,443,660元提存至本院提存
所，經被告乙○○於108年10月30日前往領取而已受領系爭不 動產之買賣價金。詎系爭建物現內尚有被告乙○○遺留之物品 尚未搬離，經原告催告被告乙○○履行交付義務，被告乙○○均 置之不理，爰依民法第348條第1項、第767條第1項規定提起 本訴等語。並聲明：被告應將系爭建物遷讓交付原告；原告 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
㈠被告丁○○未於最後言詞辯論期日到庭，惟先前答辯略以：系 爭不動產係其分別向訴外人即被告乙○○之兄弟姊妹甲○○、王 淑君、王惠君購買，當時其均有與甲○○、王惠君、王淑君點 交清楚，並辦理所有權移轉登記及稅籍變更，後其於108年7 月9日依土地法第34條之1規定，將系爭不動產出售原告，並 於同年9月25日與原告就其部分點交清楚，其餘部分即經營 幼兒園之物品均為被告乙○○所有，其無法決定等語。並聲明 ：原告之訴駁回。
㈡被告乙○○：訴外人即其母親丙○○○前於75年間在系爭土地上搭 建建物，後於88年9月21日因地震倒塌，其經丙○○○之同意， 方在系爭土地相同位置上出資搭建系爭建物，其為系爭建物 事實上處分權人。嗣丙○○○死亡後，丙○○○所有之系爭土地及 掛名之系爭建物由其、甲○○、王惠君、王淑君等4人共同繼 承，經被告丁○○分別向甲○○、王惠君、王淑君購買系爭土地 應有部分及系爭建物持分，但系爭建物實為其所有，因此被 告丁○○並無從取得系爭建物事實上處分權。又被告丁○○未經 其之同意，與原告簽立系爭契約，依土地法第34條之1第1項 規定出售系爭不動產全部，其未經被告丁○○通知其得行使優 先承買權，而無從於10日內表示意見；原告不同意出售系爭 不動產，且未與原告簽立系爭契約，原告對其主張遷讓交付 系爭建物，即無理由等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不 利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、原告與被告乙○○間不爭執事項：
㈠王惠君、王淑君、甲○○、被告乙○○為丙○○○之繼承人，且均無 聲明拋棄繼承。
㈡丙○○○101年5月12日死亡，據財政部中區國稅局南投分局遺產 稅核定通知書所載，遺有系爭土地、系爭建物。 ㈢系爭建物坐落於系爭土地。
㈣系爭建物（稅籍編號00000000000、00000000000）於107年間 原納稅義務人為被告乙○○、王淑君、王惠君、甲○○等4 人， 持分各為1/4；後被告丁○○與王淑君、王惠君、甲○○等3人於 107年7月17日立契並申報買賣契稅移轉，取得持分3/4；原 告與被告再於108年10月1日立契約並於同年月21日申報買賣
契稅移轉，由原告取得持分1/1。
㈤被告丁○○與王惠君於107年6月28日簽立土地買賣合約書，約 定王惠君出售系爭土地持分1/4與被告丁○○，並於前開買賣 契約第15條約定「本件買賣標的物上有未辦保存建物兩棟亦 隨同移轉」。
㈥被告丁○○與王淑君於107年6月28日簽立不動產買賣契約書， 約定王淑君出售系爭土地1/4 、系爭建物與被告丁○○。 ㈦原告、被告丁○○於108年7月9日簽立系爭契約，買賣標的為系 爭不動產，約定買賣價金為17,774,640元。 ㈧系爭土地於108年10月15日以買賣為登記原因，登記為原告所 有。
㈨被告丁○○有將系爭土地、系爭建物價金之部分即4,443,660 元提存至本院提存處，後經被告乙○○提領。
㈩系爭建物原係由被告乙○○經營托兒所使用，其內物品均為被 告乙○○所有。
四、兩造爭執事項：
㈠系爭建物為何人所有？
㈡原告依民法第348條第1項、第767條第1項請求被告遷讓交付 系爭不動產，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠原告主張系爭建物坐落於系爭土地，其於108年7月9日與被告 丁○○就系爭不動產簽立系爭契約，約定買賣價金為17,774,6 40元，被告丁○○有將系爭土地、系爭建物價金之部分即4,44 3,660元提存至本院提存處，經被告乙○○提領，系爭土地於1 08年10月15日以買賣為原因登記為原告所有，系爭建物納稅 義務人變更為其；系爭建物原由被告乙○○經營托兒所使用， 現存於其內之物品均為被告乙○○所有等節，為被告乙○○所不 爭執（見本院卷一第351至第353頁），被告丁○○亦無以言詞 、書狀爭執，並有系爭契約、本院108年度存字第288號提存 書、南投縣政府稅務局房屋稅籍證明書2紙、系爭土地第一 類謄本暨異動索引、系爭建物遺留物品照片、南投縣政府稅 務局109年11月19日投稅房字第1090123913號函、110年2月1 7日稅務房字第1100002034號函為證（見本院卷一第17頁至 第25頁、第35頁至第36頁、第37頁至第39頁、第79頁至第87 頁、第89頁至第101頁、第231頁至第239頁、第359頁），原 告前開主張，應堪信為真實。
㈡關於原告主張被告丁○○得依土地法第34條之1規定出售系爭建 物，經被告乙○○以前詞抗辯，茲說明如下：
⒈就被告甲○○抗辯其為系爭建物事實上處分權人乙節，固經其 舉證證人甲○○及九二一地震房屋毀損受災證明書（下稱受災
證明書）、甲○○出具之證明書、收取租金簽收證明（下稱簽 收證明）、南投縣托兒所立案證書（下稱立案證書）等為證 。然：被告乙○○舉證之受災證明書所載地址為南投市○○路00 0巷0號（見本院卷一第157頁），與系爭建物門牌號碼均不 相同；立案證書亦僅能證明被告乙○○擔任負責人之「南投縣 私立慈幼托兒所」之地址為系爭建物；但關於系爭建物是否 為被告乙○○出資興建，自前開受災證明書、立案證書均屬未 能證明；被告乙○○舉證之簽收證明，則經原告否認其形式真 正（見本院卷一第273頁），原告、被告乙○○關於簽收證明 是否為丙○○○親自簽署存有爭執，被告乙○○亦無依民事訴訟 法第357條規定舉證簽收證明係真正，自難憑簽收證明認定 被告乙○○有向丙○○○租用系爭土地興建系爭建物之情形。而 甲○○出具證明書固記載「本人證明建物座落於地號南投市南 投段259之1房屋，原南投縣私立慈幼幼兒所校地，因於民國 88年遭逢921大地震，校舍12間全倒，幾經校務會議，由慈 幼托兒所所長乙○○先生規畫重建，重建金額新臺幣捌佰陸拾 柒萬參仟圓整，全由乙○○全權負責」等語（見本院卷一第15 9頁）；但甲○○於本院證述時僅稱：系爭建物係被告乙○○所 蓋，是其母親說的，大約是在系爭建物完成後說的，當時係 在家中，母親說「你弟弟在起（台語）這個，錢都是乙○○出 」，但系爭建物蓋多久其不清楚，因為其不是當事者，蓋的 時間也講不出來，興建過程中其也沒有前去查看，為何母親 過世後將系爭建物列入遺產清冊其也不清楚，當時為何會書 寫證明書其也沒有什麼印象等等（見本院卷一第386頁至第3 94頁）。堪認甲○○雖曾出具前開證明書，但其對於證明書書 立時間、原因均無記憶，且就系爭建物出資若干、興建暨完 成期間，甲○○均未能完整證述，僅稱係聽聞其母親轉述，而 其母親所述內容亦僅為「你弟弟在起（台語）這個」，而無 從得知甲○○、丙○○○談論此事之具體內容、是否係指系爭建 物等事項，是依甲○○前開片段、零碎，且未能詳述時間、流 程及前後因果之證述，實不足以證明被告乙○○上開抗辯真實 。是被告乙○○前開舉證，尚不足證明系爭建物為其出資興建 而具有事實上處分權。
⒉反觀被告丁○○與甲○○簽立之買賣契約，系爭建物已列入「不 動產買賣標示及買賣權利範圍」欄位（見本院卷一第169頁 ）；甲○○並出具授權書、切結書表明其同意尾款待其將系爭 土地、同段259-7地號土地上建物內之物品，授權仲介搬遷 至系爭土地上如授權書所標示之3間教室內，及甲○○搬離該 址，並與買受人完成點交方收取（見本院卷一第185頁、第1 87頁）；而甲○○於本院亦陳述以：切結書、授權書都是其簽
名，均為買賣過程中應簽署等語（見本院卷一第387頁至第3 88頁）。且被告丁○○與王惠君簽署之買賣契約，亦於契約第 15條載明「本件買賣標的物上有未辦理保存之建物兩棟亦隨 同移轉」等語（見本院卷一第299頁）；被告丁○○與王淑君 簽立之買賣契約，亦將系爭建物列入「不動產買賣標示及買 賣權利範圍」欄位（見本院卷一第301頁）。而系爭建物於1 00年7月1日至102年6月30日止之房屋稅納稅義務人為丙○○○ ，後為被告乙○○、王淑君、王惠君、甲○○等4 人，持分各為 1/4；及丙○○○死亡時系爭建物經列入遺產總額明細並核定遺 產稅等節，亦有首開財政部中區國稅局南投分局、南投縣政 府稅務局函文可參（見本院卷一第345頁至第346頁、第231 頁、第359頁）。再證人戊○○於本院審理中具結證稱：甲○○ 、王淑君、王惠君與被告丁○○簽立之買賣契約均係由其經手 ，當時也都有辦理點交，點交方式為將渠等物品全部搬走， 王惠君、甲○○就將大門鑰匙交給買主，渠等搬遷完畢後才收 到尾款，於買賣契約均有註明，原定於107年8月底完成點交 ，但是因為甲○○住在幼兒園裡面，甲○○要求暫緩搬遷，所以 其有幫忙跟買主溝通，最後甲○○才委託仲介幫渠搬遷等語（ 見本院卷一第394頁至第397頁）。經核前開書面證據及戊○○ 證述內容，堪認甲○○、王惠君、王淑君係自丙○○○處繼承系 爭建物，於出售系爭土地之應有部分時，亦將系爭建物應有 部分列入買賣標的範圍，而以具有事實上處分權人自居；後 甲○○、王惠君、王淑君亦基於契約約定內容，將渠等占有系 爭建物、系爭土地之物品搬離，且將大門鑰匙交付被告丁○○ ，而將渠等占用範圍親自或委由仲介戊○○交付與被告丁○○而 由其取得收益權。
⒊從而，原告主張系爭建物原為丙○○○具有事實上處分權，經其 繼承人即被告乙○○、甲○○、王惠君、王淑君依應繼分繼承系 爭建物，甲○○、王惠君、王淑君再分別出售系爭土地、系爭 建物應有部分各1/4 與被告丁○○，被告丁○○因此取得系爭不 動產應有部分3/4，即於出售系爭不動產予原告前，被告丁○ ○係與被告乙○○共有系爭土地、系爭建物等節，即屬可認。 ㈢按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人 數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時 ，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公 告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共 同或單獨優先承購。前4項規定，於公同共有準用之，土地 法第34條之1第1項、第2項、第4項、第5項定有明文。再按
依土地法第34條之1所為之處分行為，為處分之共有人，對 自己之應有部分係處分自己之權利，其得一併處分他共有人 之應有部分，乃源於法律所賦與之代理權，其性質係代理他 共有人為處分行為。即共有人依本條規定，同意就共有之土 地、建築物之處分、變更或設定負擔者，對於不同意者而言 ，係屬法定代理權之性質（最高法院83年度台上字第1761號 判決意旨參照）。再按物之出賣人，負交付其物於買受人並 使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取 得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交 付其物之義務，民法第348條定有明文。依此規定，出賣人 之義務，除負有使買受人取得該物所有權或其權利之義務外 ，尚負有交付其物或因其權利所占有一定之物之義務甚明（ 最高法院85年度台上字第1411號判決意旨參照）。且物之出 賣人負有交付其物於買受人之義務，應有部分乃共有人對於 共有物權利抽象之成數，而非共有物具體之某一部分，是應 有部分之出賣，與物之出賣，自屬有別。但如共有人係轉讓 其全部應有部分與他人，該共有人又基於分管契約已占有共 有物之特定部分，得類推適用同條第2項規定，認應將該分 管之特定部分交付受讓人（最高法院84年度台上字第2513號 判決意旨參照）。經查：本件被告丁○○與原告簽立系爭契約 ，其就系爭土地、系爭建物之應有部分均為3/4，已如前述 ，則被告丁○○出售系爭不動產雖未經被告乙○○同意，然其為 系爭不動產之共有人，且應有部分合計逾2/3，合於土地法 第34條之1第1項規定，被告丁○○即屬代理被告乙○○出售系爭 不動產，被告即負有交付系爭不動產之義務。則參以被告丁 ○○於本院陳述以：其購買系爭不動產時有去看現場，其發現 有堆置雜物，其就要求對方清理，系爭建物是教室，因為其 應有部分為3/4，對方稱其中幾間是被告乙○○的，所以就把 被告乙○○的東西都放置該處，其餘部分則為其應有部分之範 圍，當時因為其與被告乙○○係共有，所以僅由被告乙○○之姊 妹將物品全部搬至角落，該處即為被告乙○○占用範圍，其餘 範圍均為其，其尚未使用系爭不動產就出售，其與原告點交 方法即係如同賣方與其點交之方式，其有在系爭不動產現場 與原告進行點交等語（見本院卷一第217頁至第218頁）；核 與戊○○證述系爭不動產賣方即甲○○、王淑君、王惠君點交被 告丁○○之情形相同。是依戊○○、被告丁○○所述情形，及被告 丁○○與乙○○簽立不動產買賣契約後附之授權書等，堪認被告 乙○○、甲○○、王惠君、王淑君等人就系爭土地、系爭建物存 有分管協議之約定，故甲○○、王淑君、王惠君與被告丁○○成 立不動產買賣契約後，即交付其等依分管協議約定已占用之
特定部分與被告丁○○，再由被告丁○○以相同方式，將其依系 爭不動產分管約定占用之特定部分交付原告而履行交付義務 。再系爭建物現存之物品均為被告乙○○所有，為被告乙○○所 不爭執（見本院卷一第351頁至第353頁），則被告乙○○依系 爭契約、民法第348條第1項之規定，亦負有交付系爭建物之 義務，故原告基於系爭契約及上開規定，請求被告乙○○將系 爭建物騰空交付原告，即有理由。此部分原告主張合併類型 為之選擇合併（本院卷二第24頁），本院既認原告依系爭契 約、民法第348條第1項之請求有理由，即無庸再就物上請求 權為審究。至於原告請求被告丁○○亦應將系爭建物騰空交付 原告乙節，參以原告既已主張被告丁○○業於108年9月25日點 交系爭建物其占用部分與原告（見本院卷一第216頁），核 與被告丁○○前開陳述相符，被告丁○○既已履行系爭契約之交 付義務，原告依民法第348條第1項、第767條第1項規定，請 求被告丁○○應將系爭建物騰空交付原告乙節，即無所據。 ㈣按土地法第34條之1第4項之優先購買權僅具債權之性質，他 共有人縱有違反通知義務，而將應有部分出賣，既辦畢所有 權移轉登記，亦僅生損害賠償之問題（最高法院93年度台上 字第251號判決意指參照）。是關於被告乙○○主張其就系爭 土地、系爭建物有優先購買權等等，縱認屬實，則亦僅涉及 損害賠償責任之有無，尚不影響原告取得系爭土地所有權及 系爭建物之事實上處分權，併予敘明。
六、綜上所陳，原告依系爭契約、民法第348條第1項規定請求被 告乙○○應將坐落系爭土地上未辦理保存登記建物即系爭建物 遷讓交付原告，為有理由，應予准許；其請求被告丁○○依系 爭契約、民法第348條第1項、第767條第1項，將系爭建物騰 空交付與其部分，則無理由，應予駁回。原告、被告乙○○均 陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不 合，爰分別酌定相當擔保金併准許之。至於原告敗訴部分， 其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本 案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 8 月 25 日 民事第二庭 法 官 劉玉媛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 8 月 25 日 書記官 潘湘惠