臺灣屏東地方法院民事判決 110年度潮簡字第139號
原 告 游茗卉
訴訟代理人 方採勤
邱芬凌律師
廖樁堅律師
被 告 胡謝鳳珠
訴訟代理人 宋孟陽律師（法律扶助）
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110 年7 月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落屏東縣○○鄉○○○段00000 地號土地上如附圖所示編號A 部分、面積349 平方公尺之地上建物除去，將土地回復原狀並返還原告。
被告應給付原告新臺幣（下同）2,646 元，及自109 年6 月13日起按週年利率百分之5 計算之利息，另自109 年6 月13日起至返還上開土地之日止，按月給付原告47元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，依序以90,740元、2,646 元、及按月以47元為原告預供擔保，或將請求標的物提存後，本判決第一項、第二項得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○○段00000 地號土地（下 稱系爭114-3 土地）為原告所有，系爭114-3 土地上如附圖 所示編號A 部分、面積349 平方公尺之土地（下稱系爭土地 ）遭被告所有之門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路000 巷 00號未保存登記建物（下稱系爭建物）無權占用，並受有相 當於租金之不當得利，爰依民法第767 條、第179 條規定， 請求被告將占用系爭土地之地上建物拆除後，將系爭土地返 還予原告，及請求被告給付回溯5 年期間相當於租金之不當 得利6,980 元及利息，並自起訴狀繕本送達翌日起按月給付 116 元等語。並聲明：㈠被告應將坐落屏東縣○○鄉○○○ 段00000 地號土地上如附圖編號A 所示面積349 平方公尺之 地上建物除去，並將系爭土地回復原狀返還予原告。㈡被告 應給付原告6,980 元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起，按 週年利率5%計算之利息；另應自起訴狀繕本送達翌日起至返 還系爭土地之日止，按月給付原告116元。
二、被告則以：被告父親謝添丁前與系爭土地當時之所有權人連
界平約定，謝添丁以同段122-1 地號土地上水井之使用權為 代價，交換被告對系爭土地之使用權，屬於有償之土地租賃 ，被告並非無權占用系爭土地，原告請求被告拆除系爭建物 並給付相當於租金之不當得利，並無理由，所請求不當得利 金額亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告為系爭114-3 土地所有權人，被告為系爭建物所有權人 ，系爭建物坐落於系爭114-3 土地內之系爭土地上等情，業 經原告提出土地登記謄本為證，並經本院會同兩造及屏東縣 恆春地政事務所測量人員至現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄 及複丈成果圖在卷可稽，復為兩造所不爭，堪信為真實。四、法院之判斷
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民 事訴訟法第277 條定有明文。又按承租人應依約定方法，為 租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質 而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、 收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約， 民法第438 條亦有明文。原告以無權占有為原因，提起返還 所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為 抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任。本件被 告起造系爭建物，為系爭建物之所有人，原告主張被告無權 占用系爭土地，被告則以前詞置辯，依前揭說明，被告自應 就其占有權源之存在負舉證責任。經查：
⒈經查，證人許忠福固於本院證稱：系爭土地最早的地主姓劉 ，後來的地主我們當地人都叫他連阿福，我小時候聽過謝添 丁跟我父親講，連阿福用謝添丁他們家前面的三分地，跟謝 添丁交換最低窪的地，後來謝添丁就開始在他家前面連阿福 的土地上種地瓜，雙方都沒有爭執，連阿福何時挖井我不知 道，但是他們開始播種種稻時，我們從旁邊經過會知道，吳 佳祿是連阿福之後的地主，吳登峰是他的兒子，他們繼續種 稻，就我所知水井是吳登峰在使用管理，沒有其他土地使用 這口水井。系爭房屋是被告蓋的，不是謝添丁蓋的等語（本 院卷第120 頁正反面）。惟自其證言研析，證人許忠福並未 親自見聞被告父親謝添丁與原地主連阿福協議換地使用，亦 未見聞連阿福在謝添丁之同段122-1 土地上開鑿水井，而是 聽聞自謝添丁之傳聞，其判斷換地契約存在之依據，亦僅為 連阿福開始種植作物，謝添丁於系爭土地上種植作物，兩造 均無爭議等節所為推論。惟謝添丁在系爭土地上種植作物， 未受地主反對，原因可能多端，並非僅有換地一途，亦無法 遽認同段122-1 土地上之水井即是系爭土地地主連阿福所設
，本院自難以此遽認謝添丁與連阿福間存在換地契約，進而 認定為租賃關係。
⒉縱認謝添丁與連阿福間確實存在換地使用之有償契約，而認 渠等成立租賃契約（下稱系爭換地租約），惟系爭土地為農 業用地，此為兩造所不爭，證人許忠福亦證稱：謝添丁在系 爭土地上種地瓜，被告蓋系爭建物時的地主應該是吳佳祿， 為何吳佳祿沒有阻止被告他們在那裡蓋房子，真的很奇怪等 語（本院卷第120 頁正反面）。是被告於系爭土地上起造房 屋，縱經謝添丁同意，亦與系爭換地租約之約定使用方法不 同，況提供土地開鑿水井，與提供土地興建房屋，二者之價 值難以相提並論，自應由被告舉證證明其起造系爭建物係經 過當時地主同意。原告就此未能舉證證明，僅空言以：興建 建物經原地主連界平同意，系爭建物存在數十年，殊難想像 土地所有權人吳佳祿、吳登峰會不知悉原告使用系爭土地之 事實等語置辯。惟初始謝添丁僅在系爭土地上種植作物，業 經證人證述明確，尚難以此認定連界平（連阿福）與被告父 親謝添丁協議交換土地時，已經同意被告可在系爭土地上興 建建物。至於原告前手之原地主是否「知悉系爭建物存在」 ，與是否「知悉並容忍系爭建物存在於自己所有之土地上」 、或「同意原告於系爭土地上興建建物」仍不相同，無法以 之證明被告變更系爭土地之使用方法係經地主之同意。依前 揭說明，自應由被告承擔未能證明之不利益，而認定原地主 並未同意被告起造房屋。被告未經地主同意變更使用方法， 原告亦當庭表示終止契約之意思表示，則被告繼續使用系爭 土地自無正當權源。
⒊被告復抗辯原告母親方採勤於90年6 月26日購得系爭土地， 並於96年7 月23日將系爭土地贈與原告，歷時多年始於109 年5 月提起本件訴訟，堪認原告長期怠於行使自身權利，足 以引起被告信賴土地所有權人不再主張權利，而有權利失效 情形，原告主張拆屋還地違反民法第148 條之誠信原則云云 。然當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟未違反公共 利益或非以損害他人為主要目的，即不受民法第148 條規定 之限制。系爭建物既無正當占有權源，占有面積復多達349 平方公尺，原告實無容忍之義務，其基於所有權人之地位， 請求被告拆除地上物返還土地，乃正當行使所有權，難謂以 損害他人為其主要目的，亦難認有不欲行使權利，或有何使 被告相信不欲行使權利之情事，或以原告先前未積極行使其 權利，即謂其後權利之行使係屬違反誠信原則或權利濫用， 是被告此部分所辯，亦無足取。
⒋再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。系爭建物占有使用系爭土地如附圖 編號A 部分所示、面積349 平方公尺之事實，業如前述。被 告未能證明其占有使用系爭土地具有正當權源，參諸前揭法 律規定，原告請求被告拆除系爭建物，並將占用土地返還予 原告，自屬於法有據，應予准許。
㈡、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於 該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他 情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條第1 項、第 181 條各有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於 租金之利益，為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第 1695號判例參照）。被告擁有事實上處分權之系爭建物無權 占有系爭土地如附圖編號A 所示部分，業經本院認定如前， 堪認被告受有物之使用利益，因此致原告受有損害，然物之 使用性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定 之對價，是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原 告所受之損害，應屬合理，原告依民法第179 條規定，請求 被告返還相當於租金之不當得利，亦屬有據。
㈢、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文；上開規 定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦定有明文 。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定 ，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關 估定之價額而定。又所謂法定地價，依土地法第148 條規定 ，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。土地所有權人 未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價， 平均地權條例第16條前段亦有明文。此外，基地租金之數額 ，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商 業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項 ，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第 3071號裁判意旨參照）。查系爭土地為國家公園區之農業用 地，系爭建物則為一層樓磚造建物，地處偏遠，附近多為農 地或空地，無商業活動等情，業經本院勘驗屬實，並有現場 照片在卷可憑，本院審酌系爭土地為農業用地，坐落位置並 未鄰近繁華商圈，交通及生活機能均屬有限，依被告占用系 爭土地坐落位置、繁榮程度、經濟用途等因素，認原告主張 按系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息之10％計算相當 於租金之利益，尚屬過高，應以坐落土地申報地價之年息4 ％計算相當於租金之不當得利為適當。
㈤、再查，本件係於109 年5 月4 日繫屬於本院，而系爭建物占 用系爭土地已達數十年，故原告自得請求回溯自104 年5 月 4 日起5 年間之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年6 月13日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金 之不當得利。又分割前114 土地、分割後114-3 地號土地於 104 年至109 年間申報地價如附表所示，亦有卷附之土地地 價資料可憑。是原告得向被告請求之金額亦如附表所示合計 2,646 元。另自起訴狀繕本送達翌日即109 年6 月13日起至 返還系爭土地之日止，應按月給付47元（計算式：40元/ 平 方公尺×349 平方公尺×4 ％÷12＝47元，小數點以下四捨 五入）。
⒋綜上，原告得向被告請求起訴狀繕本送達之日前5 年相當於 租金之不當得利共2,646 元，及自起訴狀繕本送達之日即 109 年6 月13日起按月給付47元。逾此範圍之請求，則無所 據。
四、綜上所述，本件原告依民法第767 條及第179 條規定，請求 被告應將系爭土地之系爭建物拆除，並將占用土地返還原告 ；被告應給付原告2,646 元，及自起訴狀繕本送達之翌日（ 即109 年6 月13日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，暨自109 年6 月13日起至返還上開土地之日止，按月給 付原告47元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬 無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應職權宣告 假執行，並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，並依聲請 宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。
七、據上論結，原告之訴為部分有理由、部分無理由，爰判決如 主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 5 日
潮州簡易庭 法 官 麥元馨
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 5 日
書記官 洪雅玲
附表
┌──┬─────┬───┬────┬────┬───────────────┐
│編號│基期年月 │地號 │公告地價│申報地價│ 相當於租金之不當得利 │
│ │ │ │ │（80％）│ （小數點以下四捨五入） │
├──┼─────┼───┼────┼────┼───────────────┤
│ 1 │104年1月 │114 │42 元 │ 33.6 元│311 元 │
│ │ │ │ │ │（33.6元/ 平方公尺×349平方公 │
│ │ │ │ │ │尺×4 ％×242/365 ＝311元） │
├──┼─────┼───┼────┼────┼───────────────┤
│ 2 │105年1月 │114 │48 元 │ 38.4 元│536 元 │
│ │ │ │ │ │（38.4元/ 平方公尺×349平方公 │
│ │ │ │ │ │尺×4 ％＝536 元） │
├──┼─────┼───┼────┼────┼───────────────┤
│ 3 │106年1月 │114 │48 元 │ 38.4 元│536 元 │
├──┼─────┼───┼────┼────┼───────────────┤
│ 4 │107年1月 │114 │48 元 │ 38.4 元│536 元 │
├──┼─────┼───┼────┼────┼───────────────┤
│ 5 │108年1月 │114 │48 元 │ 38.4 元│536 元 │
├──┼─────┼───┼────┼────┼───────────────┤
│ 6 │109年1月 │114-3 │50 元 │ 40 元 │191 元 │
│ │ │ │ │ │（40元/ 平方公尺×349 平方公尺│
│ │ │ │ │ │×4 ％×125/366＝191 元） │
├──┼─────┼───┼────┼────┼───────────────┤
│ │ │ │ │ │合計2,646 元 │
└──┴─────┴───┴────┴────┴───────────────┘