臺灣屏東地方法院民事判決 109年度潮簡字第601號
原 告 黃芍香
黃呈祿
兼上二人共同
訴訟代理人 黃錫祿
被 告 陳義德
上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國110 年
7 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落屏東縣○○鄉○○○段000 地號土地如附圖、 附表所示編號A （面積69.18 平方公尺）、B （面積41 .75 平方公尺）之房屋拆除，並將占用之編號A 、B 部分土地返 還原告及其他共有人。
二、被告應給付原告各新臺幣壹仟壹佰零玖元。三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。五、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬柒仟參 佰貳拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。六、本判決第二項得假執行。但被告如各以新臺幣壹仟壹佰零玖 元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限；上開規定於簡易訴訟程序適用 之，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第436 條第2 項各 有明定。查原告黃錫祿依協議書（下稱系爭協議書）之法律 關係，訴請拆除其共有坐落屏東縣○○鄉○○○段000 地號 土地（下稱系爭土地），如附圖編號B 、A 所示範圍內（面 積分別為41.75 、69.18 平方公尺）遭被告所有之同段93建 號、暫編94建號建物（下稱93、94建號建物，並合稱系爭建 物），嗣則追加系爭土地共有人黃芍香、黃呈祿為原告，並 依民法第821 條、767 條第1 項前、中段，請求拆除系爭建 物並返還占用土地，及依民法第179 條規定請求不當得利， 並聲明如下述（本院卷第6 至7 、89、167 頁），核屬基礎 事實同一，於法有據。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告與訴外人黃全祿為訴外人黃姚采娥之子女，於民國100
年8 月22日就其遺產即系爭土地（重測前田墘厝段放索小段 78地號土地）及同段688 地號（，下稱688 地號土地，重測 前田墘厝段放索小段78之2 地號）土地辦理繼承登記，而為 共有人，系爭土地其上有訴外人即被告之父陳祝伍於74年間 所建，現為被告所有之系爭建物，陳祝伍因積欠黃姚采娥本 金、利息合計新臺幣（下同）248 萬4,000 元，黃姚采娥遂 形式上代理受告知人即黃全祿之妻徐慶生名義，於79年1 月 9 日與陳祝伍簽訂系爭協議書，其中第2 、3 點約定甲方應 將田墘厝段放索小段78、78-2地號土地，及其上之系爭建物 （含未為保存登記部分在內之系爭土地上地上物）讓與乙方 抵償，且甲方應將前項土地及建物移轉登記至乙方或指定之 第三人，嗣陳祝伍雖於79年2 月7 日將系爭及688 地號土地 所有權移轉登記予黃姚采娥，但未移轉93建號建物之所有權 登記，亦未交付暫編94建號建物。系爭建物自陳祝伍舉家搬 遷至臺中已無人居住迄今，房屋已無經濟價值，且自系爭協 議書第5 點約定甲方願於79年3 月15日遷出及僱工拆除系爭 建物以觀，本件亦無民法第425 條之1 規定適用，被告之系 爭建物顯無權占用系爭土地，原告得請求被告拆除系爭建物 並返還占用土地予系爭土地之共有人，及請求自起訴日回溯 5 年之不當得利。
㈡爰依民法第767 第1 項前、中段、第821 條、第179 條規定 提起本件訴訟，並聲明：㈠如主文第1 項所示。㈡被告應給 付原告各25,000元。
二、被告則以：系爭土地及建物原為陳祝伍所有，系爭建物現由 我繼承，陳祝伍僅將系爭及688 地號土地移轉登記予黃姚采 娥，但未移轉93建號建物之所有權登記，亦未交付暫編94建 號建物。93建號建物係於74年7 月20日建造完成，暫編94建 號建物亦同年間建竣，雖有意向原告購買系爭土地，但無法 達成合意。陳祝伍於80年間舉家自系爭建物遷至臺中市居住 ，全家即未居住系爭建物，但偶爾會回去，雖近10年未再整 理及使用，且因颱風受損，又有本件訟爭不便整修，故外觀 較凌亂，但尚可居住。從而，本件應有民法第425 條之1 法 定租賃關係存在，被告當非無權占用等語，資為抗辯，並聲 明：原告之訴駁回。
三、受告知人部分：
㈠受告知人楊正豪（更名前為楊上經）到庭陳稱：陳祝伍跟我 買蝦，積欠貨款60萬元未清償，遂在93建號建物設定抵押權 ，希望原告不要拆掉93建號建物。
㈡受告知人徐慶生具狀陳稱：住所已變更。
四、兩造不爭執事項（本院卷二第52頁反面至53頁，並依判決格
式酌作文字修正）：
㈠原告與黃全祿為黃姚采娥之子女，渠等於100 年8 月22日就 其遺產即系爭土地（重測前田墘厝段放索小段78地號）及同 段688 地號（重測前田墘厝段放索小段78之2 地號）土地辦 理繼承登記，而為共有人，應有部分各為4 分之1 ，系爭土 地上有同段93建號（重測前田墘厝段放索小段44建號，門牌 號碼為林邊鄉豐作路95-3號）建物及94建號建物坐落其上， 占用面積分別為41.75 、69.18 平方公尺。徐慶生於45年4 月27日出生，與黃全祿為夫妻。
㈡被告之父陳祝伍因積欠黃姚采娥210 萬元，及至79年1 月9 日止之利息38萬4,000 元，合計248 萬4,000 元，遂於79年 1 月9 日，由陳祝伍、徐慶生、黃姚采娥簽訂本院卷一第7 頁協議書，而黃姚采娥在協議書上借用乙方徐慶生之代理人 名義，協議書之乙方實為黃姚采娥，與甲方陳祝伍簽訂協議 書。其中協議書第2 點約定甲方應將田墘厝段放索小段78、 78-2地號土地，及其上之系爭建物（含未為保存登記部分在 內之系爭土地上地上物）讓與乙方抵償。第3 點約定甲方應 將前項土地及建物移轉登記至乙方或乙方指定之第三人，乙 方願代甲方清償系爭土地及93建號建物之抵押權人之債權， 如有多餘款項則給付甲方。第5 點約定甲方願於79年3 月15 日遷出前揭房地，並願僱工拆除前揭建物及地上物，乙方願 多給付甲方費用1 萬元。
㈢陳祝伍於79年2 月7 日將系爭土地及688 地號土地所有權移 轉登記予黃姚采娥，惟陳祝伍未移轉93建號建物所有權登記 ，亦未交付94建號建物。
㈣93建號建物為74年7 月20日建造完成，94號建物亦於74年間 建造完成。陳祝伍舉家於80年間遷至臺中市居住，其於83年 1 月14日死亡，系爭建物已無人居住迄今，且近10年均未整 理及使用。陳祝伍之繼承人就系爭建物於108 年11月30日辦 理分割遺產協議，由被告繼承系爭建物，並於108 年12月19 日移轉93建號建物所有權登記。系爭建物未課房屋稅。 ㈤94建號建物前有廢棄輪胎等雜物，內部有樓梯及雜物，北側 臨豐作路側並無完整屋牆及大門，可直接看見內部狀況，南 側為93建號建物，兩建物分別為加強磚造、磚造之一層建物 ，均為樹木雜草所圍繞並生長至屋內。系爭土地上其餘部分 亦有許多樹木雜草，並有電線桿，系爭土地北側臨林邊鄉豐 作路，附近有住家、林邊放索安瀾宮等，生活、交通機能尚 屬便利。
五、得心證之理由：
㈠原告得請求被告拆除系爭建物及返還土地：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所 有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防 止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有 權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益 為之。民法第425 條之1 第1 項、第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。次按民法第425 條之1 立法理由為：「僅 將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或 先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推 斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當 代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確 ，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有 租賃關係」。又按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴 ，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非 無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責 任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不 能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上 字第312 號判決意旨參照）。再按民法第四百二十五條之一 第一項規定既明定在房屋得使用期限內，推定有租賃關係， 可見係以房屋具有經濟價值為要（最高法院105 年台上字第 722 號裁定意旨參照）。
⒉原告主張系爭建物為無權占有等語，為被告所否認，並以前 詞置辯，經查：
⑴陳祝伍原為系爭土地、建物所有人，嗣經其移轉系爭土地之 所有權登記及兩造之繼承關係等情，現由兩造分別為系爭土 地、建物之所有人，已如上述，堪以認定。揆諸前揭說明， 民法第425 條之1 第1 項所推定之法定租賃關係，既保障房 屋於使用期限內之既得使用權，自應考量其原先使用目的， 故系爭建物須具可供居住之經濟價值，且無其他反證，始足 當之，合先敘明。
⑵又94建號建物、93建號建物分別為加強磚造、磚構造房屋， 依行政院頒布之固定資產耐用年數表所載，耐用年數各為35 、25年，迄今均逾耐用年限。且94建號建物前有廢棄輪胎等 雜物，內部有樓梯及雜物，北側臨豐作路側並無完整屋牆及 大門，可直接看見內部狀況，南側為93建號建物，兩建物分 別為加強磚造、磚造之一層建物，均為樹木雜草所圍繞並生
長至屋內等情，為兩造所不爭執，並經本院現場勘驗屬實， 有勘驗筆錄及照片可參（本院卷一第150-154 頁），佐以不 爭執事項㈣，系爭建物自陳祝伍於80年間舉家遷至臺中市居 住，無人居住迄今，近10年均未整理及使用等節，實難認定 系爭建物仍具可供居住之經濟價值，而有民法第425 條之1 第1 項適用。被告亦自陳：無法提出系爭建物修繕至可供居 住之費用證據等語（本院卷一第92頁），故本院亦無從為有 利被告之認定。
⑶況系爭建物均於74年間所建成，亦如前述，且系爭建物相連 僅有單一出入口等情，為被告所陳明，並有現場照片可佐（ 本院卷一第152-153 、192 頁反面），則系爭協議書第2 點 約定陳祝伍應讓與抵償之房屋，自包含系爭建物全體。審諸 系爭協議書第2 點及第5 點之約定，已如不爭執事項㈡，可 知乙方得依第2 點請求甲方移轉系爭土地及建物；亦得依第 5 點請求甲方拆除系爭建物，堪認黃姚采娥、陳祝伍間就系 爭土地、建物之讓與、使用等情已有約定，自無適用民法第 425 條之1 第1 項規定甚明。雖系爭協議書之請求權時效至 今已逾民法第125 條所定15年時效，為兩造所未否認，仍無 礙系爭協議書佐證上情，亦甚灼然。
⑷至受告知人楊正豪所陳，未足認定系爭建物仍具前開經濟價 值，況依建物登記謄本所示，其抵押權擔保之債權清償日期 乃77年7 月19日，且尚有其他抵押權人次序在前（本院卷一 第78-79 頁），縱令93建號建物拆除，對受告知人楊正豪影 響亦屬有限，併予敘明。
⑸承上而言，本件應無民法第425 條之1 第1 項規定適用，被 告復未舉證有其他占有之正當權源，原告請求如主文第1 項 所示，洵屬可取。
㈡原告得請求不當得利之數額：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。又無權占用他人之土地，可能獲得相當於 租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相 當於租金之損害，自得依民法第179 條前段規定，請求相當 於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨 參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築 物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。所 謂土地之申報地價，係指法定地價即土地所有權人依土地法 所申報之地價，土地所有人若未申報地價，則以公告地價百 分之80為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條 、平均地權條例第16條亦有明定。基地租金之數額，除以基
地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之 程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰 地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之 10最高額（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。 ⒉經查，被告所有之系爭建物無權占用系爭土地，業如前述， 而系爭土地面積為410.95平方公尺，於109 年1 月之申報地 價為每平方公尺400 元，系爭建物合計占用系爭土地面積為 110.93平方公尺，系爭土地北側臨林邊鄉豐作路，附近有住 家、林邊放索安瀾宮等，生活、交通機能尚屬便利等節，有 附圖、土地登記謄本、不爭執事項㈤可佐（本院卷一第50頁 ），徵諸上情及前揭系爭土地、建物之現況，被告每年所受 相當租金之不當得利，以申報地價之百分之2 計算為妥。從 而，原告請求被告占用系爭土地之不當得利，應自起訴日即 108 年11月22日起回溯至103 年11月23日止，被告受有不當 得利數額則為4,437 元【計算式：400 元×110.93×2%×5 ＝4,437 元，元以下四捨五入】。又原告就系爭土地之應有 部分各4 分之1 ，已如前述，是原告請求被告應分別給付1, 109 元，應屬有據，其餘範圍，尚屬無憑。
六、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前、中段、第821 條 、第179 條規定，請求如主文第1 至2 項所示，為有理由， 應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。七、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427 條所規定之適 用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第 1 項第3 款規定依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定分別諭知被告得供擔保後免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張舉證併所提證據，經本 院審酌與判決之結果不生影響，不再一一論列，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 8 月 19 日
潮州簡易庭 法 官 曾迪群
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 19 日
書記官 劉 佳