最高法院民事判決 110年度台上字第408號
上 訴 人 許湘鈴
訴訟代理人 林永頌律師
邱瑛琦律師
被 上訴 人 陳今豪
訴訟代理人 陸正康律師
被 上訴 人 永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶仲介公司）
法定代理人 孫慶餘
被 上訴 人 陳彥豪
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國10
9年4月8日臺灣高等法院第二審判決（108 年度重上字第503號）
，提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人請求被上訴人陳今豪給付之上訴及追加之訴，暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由
一、上訴人主張：
㈠伊於民國105 年10月25日經被上訴人永慶仲介公司員工即被 上訴人陳彥豪之仲介，與被上訴人陳今豪簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）990 萬元購 買坐落臺北市○○區○○段0○段0000000 地號土地所有權 應有部分1萬分之77及其上門牌號碼臺北市○○區○○路000 巷00號4樓之1房屋（下稱系爭房屋）。陳今豪已辦理所有權 移轉登記及完成交付；伊已給付買賣價金，並給付永慶仲介 公司居間報酬9萬9,000元。
㈡伊於106年4月底裝潢時，發現系爭房屋有鋼筋外露、混凝土 剝落，經檢測發現氯離子含量超標，陳今豪應就該瑕疵（下 稱系爭瑕疵）負瑕疵擔保責任。且陳今豪於出賣前已知該瑕 疵，故以裝潢包覆掩蓋出售，應負侵權行為之損害賠償責任 ，伊係受詐欺而購買，已撤銷受詐欺之意思表示，並解除系 爭買賣契約，得依該契約第13條第2項約定、民法第366條、 第359條、第259條規定；或依民法第184條第1項前段規定， 請求返還價金或賠償損害。
㈢陳彥豪於仲介時，未盡調查及據實報告之義務，致伊受有損 害，應與永慶仲介公司負侵權行為之連帶賠償責任。伊得依
不動產經紀業管理條例（下稱經紀業條例）第26條第2 項、 民法第184條第1項前段、第188條第1項、第567條第1項規定 ，請求永慶仲介公司、陳彥豪連帶賠償損害。
㈣分別依上開約定或規定，求為命陳今豪給付990 萬元，永慶 仲介公司與陳彥豪連帶給付999萬9,000元，及各自起訴狀繕 本送達翌日起算法定遲延利息；如其中一人為給付，他人於 該給付範圍免給付義務之判決（其中系爭買賣契約第13條第 2項約定、經紀業條例第26條第2項、民法第366 條規定，係 於原審所追加）。
二、陳今豪抗辯：依系爭買賣契約之增補契約（下稱系爭增補契 約），上訴人就系爭瑕疵已免除伊之擔保責任。伊非重新裝 潢再轉賣，亦無明知系爭瑕疵，故以裝潢包覆掩蓋方式欺騙 ，上訴人不得以受詐欺為由撤銷意思表示；或因伊故意不告 知瑕疵應負擔保責任，而解除系爭買賣契約或請求侵權行為 之損害賠償等語。
三、永慶仲介公司、陳彥豪則辯以：伊於系爭買賣契約之不動產 說明書（下稱說明書）之重要注意事項，列有「本案未曾做 過氯離子含量檢測」、「本社區現況地下室有水泥塊剝落情 形」，並於提醒事項記載於簽約前再次確認，建議應進行氯 離子含量檢測，已盡相關查證及告知義務，並無侵權行為等 語。
四、原審維持第一審所為駁回上訴人之訴之判決，駁回其上訴及 追加之訴，理由如下：
㈠審諸系爭增補契約第5 條之約定，及說明書之重要注意事項 、提醒事項記載內容，可知上訴人就日後發現系爭房屋有鋼 筋外露等高氯離子建物現象時，不論氯離子含量檢測數值多 寡，免除陳今豪之瑕疵擔保責任。上訴人以陳今豪應就系爭 瑕疵負擔保責任，而解除系爭買賣契約，並非可採。 ㈡證人康閱印、許景翔、林奇勳、張芬芬之證言，與上訴人提 出之照片、對話錄音光碟及譯文、原始竣工平面圖、日光大 廈管理委員會函、台北市結構工程工業技師公會鑑定報告、 不動產買賣意願書、房屋貸款核定通知書、契約書、所有權 移轉登記契約書（公契）、房屋租賃契約書、詢問筆錄、陳 今豪與前所有人蕭畔帆簽訂之不動產買賣契約書、本票、評 估報告書、客戶核對明細清單、匯款申請書、回函、系爭房 屋修繕共用水管之收據及估價單等件，均不足以證明陳今豪 於出賣系爭房屋前，明知系爭瑕疵而以裝潢包覆掩蓋出售， 故意不告知該瑕疵之事實。
㈢參諸蕭畔帆與上訴人之對話譯文、蕭畔帆出售系爭房屋之室 內裝潢照片、系爭房屋之廣告網頁資料、陳今豪居家室內照
片以觀，堪認陳今豪交付系爭房屋之裝潢，即蕭畔帆交屋時 之裝潢，非陳今豪重新裝潢再轉賣。且依上訴人於起訴狀所 述情形，可見於106年1月交屋時，系爭房屋並無鋼筋外露及 混凝土剝落之外觀。陳今豪於標的物現況說明書（下稱現況 說明書）之「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事 」欄勾選「否」，符合當時之房屋現況，與陳今豪認知相符 ，難認其故意隱瞞。
㈣綜合永慶仲介公司及陳彥豪未於知悉系爭瑕疵情事下，仲介 詐騙上訴人簽訂系爭增補契約以買受系爭房屋；且將其調查 系爭房屋所屬社區其他住戶有檢測氯離子含量超標之情事， 據實告知上訴人，並提醒系爭房屋氯離子可能超標之訊息， 建議於簽約前施以檢測求證；系爭房屋於仲介銷售時，係裝 潢包覆，外觀未見有鋼筋外露或混凝土剝落情形；氯離子含 量是否超標或為海砂屋，非經檢測無從得知各節，參互以考 ，可見永慶仲介公司、陳彥豪已盡據實報告及調查之義務， 未有訛騙致上訴人陷於錯誤而購買系爭房屋之行為。 ㈤從而，上訴人分別依系爭買賣契約第13條第2 項約定、民法 第359條、第259條、第184條第1項前段規定；經紀業條例第 26條第2項、民法第567條第1項、第184條第1項前段、第188 條第1 項規定，請求陳今豪；永慶仲介公司、陳彥豪依序給 付990萬元、連帶給付999萬9,000元本息，就其中990萬元部 分，如其中一人為給付，他人於該給付範圍免給付義務，均 無理由，不應准許。
五、本院判斷：
㈠廢棄發回（即上訴人請求陳今豪給付）部分： ⒈以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者， 如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366 條 定有明文。又法院為判決時，應將得心證之理由，記明於判 決；判決書之理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見 及法律上之意見；判決不備理由，而影響裁判之結果者，應 廢棄原判決，此觀民事訴訟法第222條第4項、第226條第3項 、第469條第6款、第477條之1規定亦明。基此，第二審判決 之理由項下，未記載敗訴者之攻擊或防禦方法意見，致欠缺 該判決主文所由生不可或缺之理由，而影響裁判之結果者， 即屬判決不備理由，第三審法院應廢棄該判決。 ⒉上訴人主張：陳今豪於現況說明書表明，在產權持有期間更 換全室電線，且曾修繕廁所之共用水管，另將主臥室原有一 間廁所，改建為儲藏室，可見陳今豪於施工時，必發現天花 板內鋼筋外露、混凝土剝落嚴重等情，並提出現況說明書、 照片、竣工平面圖、修繕傳票及收據、估價單為證（分見臺
灣臺北地方法院106年度重訴字卷45 頁，原審㈠卷157至163 、177至189、207至209、231頁，㈢卷66至73、113至117 頁 ）。倘若屬實，再綜合蕭畔帆於與上訴人之對話錄音譯文所 稱：伊知系爭房屋作過氯離子檢測，含量很高，曾如實告知 陳今豪；○○大廈管理委員會函覆：經鄰居與當時有意購買 曾入屋參觀者轉述（原函誤載為「訴」），似有新粉刷裝修 之跡象各語（見原審㈡卷195至196頁，㈠卷253 頁），參互 觀之，則陳今豪有無明知系爭瑕疵存在，而故意不告知上訴 人之情事？即有再予斟酌之必要。此攸關陳今豪應否負系爭 瑕疵之擔保責任，及上訴人得否解除系爭買賣契約，自應審 認判斷。原判決未敘明上訴人之上開攻擊方法及所提證據， 何以不足採之意見，逕認陳今豪並未故意不告知系爭瑕疵， 自有判決不備理由之違法。
⒊上訴人之上訴論旨，指摘關此部分之原判決違背法令，求予 廢棄，為有理由。
㈡駁回上訴（即上訴人請求永慶仲介公司、陳彥豪連帶給付） 部分：
原審就此部分，本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權 行使，綜合相關事證，並斟酌全辯論意旨，以上述理由認定 ：永慶仲介公司、陳彥豪就仲介系爭房屋買賣，已盡相關查 證及告知義務，未構成侵權行為，上訴人本於民法第567 條 第1項、經紀業條例第26條第2項、民法第184條第1項前段、 第188條第1項規定，請求永慶仲介公司及陳彥豪連帶賠償99 9萬9,000元本息，為無理由，並說明其餘攻擊方法及證據， 經斟酌後，不足影響判決結果等情，而維持第一審所為上訴 人上揭敗訴判決部分，駁回其上訴及追加之訴，經核並無違 誤。上訴人就此部分雖聲明廢棄，但未提出上訴理由，其上 訴自無理由。
六、結論：本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法 第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449 條第1項、 第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 25 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 沈 方 維
法官 張 競 文
法官 陳 麗 芬
法官 吳 美 蒼
法官 鍾 任 賜
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 9 月 6 日
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