臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決
109年度新小字第738號
原 告
即反訴被告 廖美惠
訴訟代理人 李家鳳律師
複代理人 李慧千律師
被 告
即反訴原告 王麒福
訴訟代理人 蘇明道律師
蘇敬宇律師
錢冠頤律師
上列當事人間請求給付租金等事件，並經被告提起反訴，經本院
於民國110年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹萬零陸佰肆拾捌元，及自民國一百零九年十一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣貳佰柒拾元由反訴被告負擔，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。
反訴原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、本訴部分：
(一)原告起訴主張：
⒈原告向證人黃明正承租門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號房 屋(下稱系爭房屋)，約定租期自民國104年1月1日起至107年 12月31日止，於107年租期屆滿後，原告仍持續以不定期限 租賃方式繼續承租系爭房屋，於109年1月1日起租金調漲至 每月新臺幣(下同)10,000元(下稱系爭租約甲)，原告持續繳 納租金至109年6月30日止。被告於108年5月間向原告承租系 爭房屋經營檳榔攤生意，兩造約定租期至109年4月30日止， 於每月1日前支付租金15,000元(下稱系爭租約乙)。詎被告 於系爭租約乙租期屆滿後，仍繼續占用，不願遷讓返還系爭 房屋予原告，甚至在黃明正109年5月間將系爭房屋出售予他 人，更以原告非系爭房屋所有權人為藉口，繼續拒絕遷讓系 爭房屋。依系爭租約乙第13條約定「㈠租期屆滿或租賃契約
終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他 登記。㈡前項房屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設 備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限 催告仍不會同者，視為完成點交。㈢承租人未依第一項約定 返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當 月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者， 以日租金折算）之違約金至返還為止。㈣前項金額及承租人 未繳清之相關費用，出租人得由第五條之擔保金（押金）中 扣抵」，被告於租約到期後未依約遷讓返還系爭房屋，亦未 繳納租金，依系爭租約乙第13條第3項約定，及民法不當得 利法律關係，除請求給付原告屆期後相當於租金不當得利30 ,000元外，並請求給付違約金30,000元，共計60,000元。 ⒉原告、訴外人汪瑞松所承租之房屋水電均是由黃明正所有系 爭房屋分接，並各自裝設水電錶以利計算各使用人應負擔之 水電費，該水電費均由原告先墊付再與汪瑞松、被告核算收 取。經計算汪瑞松與原告應負擔之水電費分別如下， ⑴汪瑞松應負擔部分：依汪瑞松提供之106年1月19日及109年 12月16日水表照片顯示(新小字卷第149-151頁)，此期間4 7個月汪瑞松用水共計120度，平均每月用水2.6度(計算式 ：120度47月=2.55度，小數點第1位以下四捨五入），自 108年5月11日起至109年5月12日共計12個月計算，汪瑞松 用水度數為31.2度（計算式：2.6度12月=31.2度)，以水 費每度16.6元計算，應分擔之水費為518元（計算式：16. 6元31.2度=517.92元，小數點以下四捨五入)。又依汪瑞 松提供之電表照片顯示(新小字卷第153-155頁)，汪瑞松 裝設兩個電表，108年6月8日電表顯示用電度數分別為60, 423度、16,850度，109年5月20日顯示電表度數分別為61, 644度、18,478度。故自108年6月8日至109年5月20日之用 電度數共為2,849度，以電費每度3.4元計算，應分擔之電 費共計為9,687元（計算式：3.4元2,849度=9,686.6元， 小數點以下位四捨五入）。基此，汪瑞松應分擔之水電費 用共計10,205元（計算式：518元+9,687元=10,205元)。 ⑵原告應負擔部分：原告房屋與系爭房屋鄰近，經黃明正同 意自系爭房屋接水、接電使用，惟原僅接電並自被告電錶 裝設分表，於系爭房屋出租被告前，原告房屋並未出租， 自108年12月5日起出租予訴外人黃參輝，當時查對電表度 數為68,950度並記載於與黃參輝之租賃契約上(新小字卷 第158頁)，至兩造發生本件糾紛，而於109年6月1日另自 行申裝電使用，截至當時自原告房屋分表之用電度數為70 ,832度，有相片可證(新小字卷第161頁)，故原告房屋用
電共1,882度，以電費每度3.4元計算，應分擔之電費共計 為6,399元(計算式：3.4元1,882度=6,398.8元，小數點 以下四捨五入）。黃參輝於108年12月5日承租時自被告處 接水並設分表，依黃參輝提供之水錶相片，自108年12月5 日起至110年1月19日共計13.5個月，用水共計85度，每月 平均用水6.3度（計算式：85度13.5月=6.3度，小數點以 下第1位四捨五入），而自108年12月5日起至109年5月26 日共計5.7個月，用水共計35.9度，以每度16.6元計算， 共計596元（16.6元35.9度=596，小數點以下四捨五入） 。基此，原告使用之水、電費用共為6,995元(計算式：6, 399元+596元=6,995元) 。綜上，原告已支出水電費共58, 507元，扣除汪瑞松應負擔水電費10,205元，及原告應負 擔水電費6,995元，被告應負擔之水電費為41,307元，再 扣除原告於簽訂系爭租約乙時預付水電費30,000元後，被 告尚有11,307元(計算式：58,507元-10,205元-6,995元-3 0,000元=11,307元)之水電費未給付原告，是依民法第179 條不當得利法律關係請求被告給付水電費11,307元。 ⒊並聲明：
⑴被告應給付原告71,307元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
(二)被告之答辯：
⒈系爭房屋為黃明正所有，由原告向黃明正承租後，以每月租 金15,000元轉租予被告，租期至109年4月30日止。黃明正於 109年4月間因欲將系爭房屋出售予訴外人陳世川，便向原告 預告系爭租約甲至109年4月30日終止，並將上情轉知被告， 同時告以被告應依同樣條件改向陳世川繼續承租。後因黃明 正與陳世川間買賣因故延宕，被告遂將109年5月租金15,000 元向黃明正支付，待系爭房屋買賣完成，自109年6月起被告 便向陳世川支付系爭房屋租金與押租金，並繼續占用系爭房 屋，是被告依民法第946條第2項準用第761條第2項規定，將 系爭房屋簡易交付予黃明正，使黃明正間接占有系爭房屋， 免除原告返還系爭房屋予黃明正之義務。原告主張系爭租約 甲為不定期限租約，依民法第425條第2項規定於系爭房屋10 9年6月出售移轉予陳世川後，系爭租約甲無買賣不破租賃原 則適用，於房屋移轉後系爭租約甲即已終止，原告已無占用 系爭房屋權源，是109年6月後被告基於向陳世川承租系爭房 屋之租約占用系爭房屋，原告再依系爭租約乙對被告有所請 求已無理由。故原告請求被告給付相當於租金不當得利30,0 00元及違約金30,000元，均屬無據。
⒉被告、汪瑞松及原告分別經營檳榔攤、虱目魚買賣、中古車 買賣，依營業性質均會使用電燈、冰箱、廁所等需水電供應 設備，是被告、汪瑞松、原告三者之耗用水電應屬相當，自 應平均分攤水電費方屬公允。原告稱108年5月11日至109年3 月12日止之水費為2,957元，108年5月27日至109年3月24日 止之電費為55,100元，則被告應負擔之水電費應為19,352元 【計算式：(2,957元+55,100元)÷3=19,352元，小數點以下 四捨五入】。又被告已預繳水電費30,000元為兩造不爭執， 扣除上開被告應負擔水電費後，原告尚應退還被告10,648元 (計算式：30,000元-19,352元=10,648元)，是原告請求被告 應給付水電費之主張，實屬無據。至原告稱兩造、汪瑞松房 屋各自裝有水電表以計算個人應負擔費用，然卻未提出上開 水電表所錄得用水用電紀錄，此部分即無足採信。 ⒊並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶願供擔保准免假執行。
二、反訴部分：
(一)反訴原告起訴主張：
⒈系爭租約乙於109年4月30日屆期，反訴被告請求反訴原告給 付相當於租金不當得利、違約金等實無理由，業如上述，則 反訴原告未積欠反訴被告租賃債務未償。系爭租約乙既已屆 期，依約反訴被告應返還押租金30,000元。又反訴被告溢收 水電費用10,648元，亦如上述，是依租賃契約及不當得利法 律關係，請求反訴被告返還押租金30,000元與溢收水電費10 ,648元。依法提起反訴請求反訴被告給付40,648元。 ⒉並聲明：
⑴反訴被告應給付反訴原告40,648元，及自反訴起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⑵反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
⑶反訴原告願供擔保准予宣告假執行。
(二)反訴被告之答辯：
⒈系爭租約甲屆期後，原告仍持續繳納租金予黃明正，黃明正 收取租金外，未為反對原告繼續租用或終止租賃之意思表示 ，且未將系爭租約甲之押租金歸還原告。況系爭房屋109年6 月移轉予陳世川後，依買賣不破租賃原則，系爭租約甲未遭 終止仍持續有效，租約屆滿後被告未依約遷讓系爭房屋，依 系爭租約乙第13條約定，除須給付相當於租金不當得利外， 並須給付違約金。被告未給付之水電費用，原告已詳列計算 方式，且已繳納墊付完畢，並提出相關水電錶照片、單據為
佐，況據水電費單據寄送地址乃原告住所，亦徵水電費乃原 告墊繳而非黃明正繳納，故被告主張水電費應由原告、汪瑞 松、被告平均分擔，並無依據，不可採認。
⒉並聲明：
⑴反訴原告之訴駁回。
⑵反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
三、得心證之理由：
(一)本訴部分：
⒈原告主張向所有人黃明正承租系爭房屋簽立系爭租約甲，租 期自104年1月1日起至107年12月31日止，租期屆滿後原告未 將系爭房屋返還黃明正。嗣被告向原告承租系爭房屋簽立系 爭租約乙，租期自108年5月1日至109年4月30日止，租金每 月15,000元，押租金30,000元，系爭租約乙屆滿後被告未將 系爭房屋遷讓返還原告等語，並提出房屋租賃契約書影本( 即系爭租約甲)、新版房屋租賃契約書影本(即系爭租約乙) 等件為證，被告就此部分並未爭執，堪信為真。惟被告否認 有違反租約及積欠水電費等情，是兩造主要爭點為： ⑴系爭租約甲屆期後，原告是否有權占用、出租系爭房屋？ ⑵承上，倘原告有權占用、出租系爭房屋，系爭租約乙屆期 後，被告應否給付原告相當於租金不當得利及違約金各30 ,000元？
⑶原告請求被告給付水電費11,307元是否有理由？ ⒉系爭租約甲屆期後，原告是否有權占用、出租系爭房屋？ ⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返 還租賃物，民法第421條第1項、第455條前段定有明文。 而租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有 人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使， 例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名 義人行之，始能生效。倘當事人間就租賃物及租金意思表 示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響 當事人間契約之效力，且有關租賃上權利之行使，應概由 締結契約之名義人行之。契約法上之原則，契約乃雙方當 事人以發生債之關係為目的，相互為對立的意思表示，趨 於一致之法律行為，契約僅能在締約當事人間發生效力， 拘束契約當事人，與第三人無關，換言之，債權契約為特 定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付， 不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則， 在租賃契約亦為如此，蓋租賃契約係以當事人約定，一方 以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並非移轉
物之所有權予承租人之契約，不過使承租人就其物而為使 用收益，故不以出租人對於租賃物有所有權為要件，因之 出租他人之物，無論是否已得所有權人之同意，租賃契約 於該當事人間仍係有效成立。
⑵查原告主張系爭租約甲租期屆滿後，仍按時繳納租金予黃 明正，黃明正除未返還押租金外，亦未要求原告返還系爭 房屋，或就原告繼續使用系爭房屋為反對意思表示，是原 告與黃明正間就系爭房屋成立不定期限租賃關係等語。惟 據黃明正到庭證述：「(被告即反訴原告訴訟代理人問： 系爭房屋原來是否有出租給原告？)，黃明正稱：有。(被 告即反訴原告訴訟代理人問：在107年租賃期間屆滿後是 否有繼續租給原告？)，黃明正稱：沒有，我老了無法賺 錢了。(被告即反訴原告訴訟代理人問：原告租賃期間屆 滿以後是否有繼續給付租金？)，黃明正稱：我現在租給 王先生，請她代收租金。(被告即反訴原告訴訟代理人問 ：租給王先生多少錢？)，黃明正稱：15,000元。(被告即 反訴原告訴訟代理人問：原告每月匯款多少錢給證人？) ，黃明正稱：1萬元。(被告即反訴原告訴訟代理人問：剩 下的5,000元呢？)，黃明正稱：給原告做代收費。(被告 即反訴原告訴訟代理人問：107年12月31日以後系爭房屋 是否有出租給原告？)，黃明正稱：沒有。(被告即反訴原 告訴訟代理人問：檳榔攤租給王先生有沒有打契約？)， 黃明正稱：沒有，因為我房子準備要賣了。(原告即反訴 被告訴訟代理人問：系爭房屋出售給何人？)，黃明正稱 ：出售給訴外人陳世川。(原告即反訴被告訴訟代理人問 ：何時出售？)，黃明正稱：109年5月出售。(原告即反訴 被告訴訟代理人問：109年5月之前房子是出租給何人？) ，黃明正稱：王先生。(原告即反訴被告訴訟代理人問： 跟被告是否認識？)，黃明正稱：我租給他請原告代收， 因為我太太當時生病我沒有辦法處理。(原告即反訴被告 訴訟代理人問：房子如何租給被告？)，黃明正稱：被告 剛好來找房子，說要賣檳榔。(原告即反訴被告訴訟代理 人問：被告是直接找你嗎？)，黃明正稱：是。(原告即反 訴被告訴訟代理人問：何時開始租給被告？)，黃明正稱 ：108年，從幾月開始出租我忘記了。(原告即反訴被告訴 訟代理人問：證人出租給被告，為什麼不直接向被告收租 金？)，黃明正稱：當時我都住在奇美醫院，沒有時間， 所以才拜託原告收。(原告即反訴被告訴訟代理人問：原 告如何將錢交給證人？)，黃明正稱：用匯款到農會。(原 告即反訴被告訴訟代理人問：為什麼不請被告直接匯款給
你？)，黃明正稱：如果不是因為我太太生病嚴重，我也 不會賣房子。大家意見都不一樣。(法官問：為什麼不請 被告直接匯給證人？)，黃明正稱：被告不知道我的帳戶 ，原告之前有租過所以知道我的帳戶。(原告即反訴被告 訴訟代理人問：104年起至107年底出租給原告，如何向原 告收租金？)，黃明正稱：用匯款的。(原告即反訴被告訴 訟代理人問：請求提示原證一，上面簽名是不是證人簽的 ？【提示原證一房屋租賃契約房租收付款明細欄】)，黃 明正稱：是。(原告即反訴被告訴訟代理人問：這段時間 是否都是收現金，不是匯款？)，黃明正稱：是。(原告即 反訴被告訴訟代理人問：證人剛剛怎麼說都是用匯款？) ，黃明正稱：匯款的居多，有時候有出門我就會去找原告 。(原告即反訴被告訴訟代理人問：何時開始提供帳戶給 原告匯款？是不是從108年開始？)，黃明正稱：我忘記了 。我很信任原告」等語，有本院110年3月19日言詞辯論筆 錄在卷可稽(新小字卷第210-212頁)。觀諸黃明正證述意 旨，系爭租約甲於107年屆滿後，黃明正不再出租系爭房 屋予原告，嗣被告欲向黃明正承租系爭房屋開設檳榔攤， 黃明正遂以月租金15,000元將系爭房屋出租予被告，因黃 明正欲將系爭房屋出售而未與被告訂立書面租約，並將系 爭房屋委由原告管理，由原告向被告收取15,000元月租金 ，其中5,000元作為原告管理報酬，其餘10,000元由黃明 正收取無誤。
⑶又原告稱系爭租約甲租期屆滿後，黃明正仍收取租金且未 歸還押租金，與黃明正間就系爭房屋成立不定期限租賃關 係云云。原告就系爭租約甲期滿後仍持續給付租金予黃明 正，雖提出原告之京城銀行存摺封面及內頁影本為據(新 小字卷第39、40頁)，然依原告存摺內頁螢光筆標註處， 僅顯示109年3月31日將30,015元匯入帳號000000000000號 帳戶，縱該匯入帳戶為黃明正所有，以原告每月應給黃明 正10,000元計算，亦僅能證明原告於109年3月31日匯入3 個月租金30,015元予黃明正，無法證明自系爭租約甲屆滿 後(即自108年1月1日起)仍持續繳納租金予黃明正，是原 告就系爭租約甲屆滿後與黃明正成立系爭房屋不定期限租 賃關係之主張，舉證尚不充足，無足採信。
⑷綜上事證，系爭租約甲於107年12月31日即因租期屆滿而租 賃關係終止，黃明正未將系爭房屋再出租予原告，原告自 無再依承租人身分占用系爭房屋。嗣被告欲向黃明正承租 系爭房屋時，原告以出租人身分與被告訂立系爭租約乙， 是系爭租約甲屆期後，原告已無占用系爭房屋權源。惟依
上開租賃法律關係說明，基於債之相對性，無論原告是否 有權占用系爭房屋，系爭租約乙對原告與被告均有拘束力 ，兩造皆須受系爭租約乙約定內容規範。
⒊系爭租約乙屆期後，被告應否給付原告相當於租金不當得利 及違約金各30,000元？
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段有明文規定。而依不當得利之法 則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他 人受有損害為其要件，倘請求人未受有損害，或非實際上 受損害人，即無依民法第179條請求返還不當得利之理。 又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約；租賃定有期限者，其租賃關係， 於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租 賃物，民法第421條第1項、第450條第1項、第455條前段 分別定有明文。復按當事人得約定債務人於債務不履行時 ，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因 不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時 期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權 人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不 依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金 額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、 第2項、第252條分別定有明文。此項核減，法院得以職權 為之，亦得由債務人訴請法院核減。而當事人約定契約不 履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減 至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經 濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；約定之違 約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人 可得享受之一切利益為衡量之標準。又違約金之約定係為 確保債務之履行，依其性質可分為賠償額預定性之違約金 與懲罰性之違約金，前者乃事先預定其契約不履行之賠償 總額；後者則為嚇阻違約而為此處罰之約定，具制裁之性 質。是以在酌減違約金時，若屬賠償額預定性之違約金， 自應以當事人實際所受損害為主要之酌量標準；若屬懲罰 性之違約金，則除應依一般客觀事實、社會經濟狀況酌定 外，亦應參酌當事人所受損害情形，始符違約罰之目的， 不能因當事人尚得請求損害賠償，即可任意酌定。 ⑵原告主張系爭租約乙於109年4月30日租期屆滿後，被告未 依約返還系爭房屋，亦未繳納109年5、6月租金，依系爭 租約乙第13條約定，應給付原告相當於租金不當得利30,0 00元，與違約金30,000元等語，為被告否認，並以前詞置
辯。查系爭租約乙第13條第1、3項分別約定：「①租期屆 滿或租赁契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並 遷出戶籍或其他登記。③承租人未依第一項約定返還房屋 時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金 額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日 租金折算）之違約金至返還為止」，有系爭租約乙在卷可 參(新小字卷第45頁)。是系爭租約乙於109年4月30日屆期 後，依約被告應將系爭房屋返還原告，倘被告未依約返還 房屋，原告除向被告請求未返還房屋期間相當月租金不當 得利外，得再請求月租金1倍之違約金。復據前述，租賃 屬債權行為，基於債之相對性，無論原告有無占用系爭房 屋權源，兩造皆受系爭租約乙約定內容拘束，是原告自得 依系爭租約乙第13條約定內容對被告主張。然系爭租約甲 屆期後，原告已非系爭房屋承租人，對系爭房屋已無占有 、使用之利益，業如前述，揆諸上開不當得利法律關係說 明，縱使被告於系爭租約乙109年4月30日屆期後，未將系 爭房屋返還原告，因原告非系爭房屋所有人，亦非承租人 ，對於系爭房屋無所有權，或占有使用房屋之租賃權等權 益受損害，與不當得利須請求人確實受有損害之規範要件 不符，故依民法第179條不當得利法律關係，請求被告給 付自109年5月1日起至109年6月30日，兩個月間相當於租 金不當得利共30,000元之主張，與規範要件不符，無從准 許。
⑶另系爭租約甲屆期後，原告未返還系爭房屋予黃明正，仍 持續占用直到與被告簽立系爭租約乙，才將系爭房屋交由 被告占有使用，為兩造未爭執事實。租賃屬債權行為，基 於債權行為之相對性，無論原告有無使用系爭房屋權限， 兩造均須受系爭租約乙拘束，是依民法第455條前段規定 與系爭租約乙第13條第1項約定，系爭租約乙屆滿後，依 約被告負返還房屋義務之對象乃系爭租約乙之當事人即原 告，而非黃明正或陳世川。而被告未遵期返還系爭房屋予 原告，顯然已違反系爭租約乙第13條第1項「租期屆滿或 租赁契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人」之約 定，依該條第3項「出租人得向承租人請求相當月租金額 一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為 止」之約定，原告請求被告給付違約金，核屬有據，應為 准許。
⑷惟觀諸前開第13條第3項約定文意，對於該條所定違約金之 性質並無特別之約定，依民法第250條第2項之規定，系爭 租約乙第13條第3項所定違約金，自應視為因不履行而生
損害之賠償總額，即賠償額預定性之違約金。本院審酌黃 明正到庭稱其曾詢問被告是否欲購買系爭房屋，與系爭租 約乙109年4月30日屆期後未久，黃明正即出售系爭房屋予 陳世川等情，被告主觀上對於租約期滿時系爭房屋所有人 歸屬可能陷於不甚確定的狀態，衡酌一般未諳法律之人對 於民法租賃規範非必熟稔，考量將房屋返還所有人或與所 有人洽談繼續承租租約，以杜爭議避免捲入他人產權爭端 ，實乃人之常情。另考量原告已非系爭房屋承租人，亦非 所有人，縱被告將房屋返還原告，原告無合法占有使用， 或利用系爭房屋收益之權利，所受損害實屬有限，因認按 相當月租金額一倍(即30,000元)計算違約金，顯然過高， 爰將前開違約金酌減至15,000元，以符合原告受損與被告 違約情節輕重間之衡平。準此，原告請求被告給付自109 年5月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，以15,000元計算之 違約金，核屬適當，逾此部分則不予准許。
⒋原告請求被告給付水電費11,307元，有無理由？ ⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。再民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求，此為舉證責任分配原則之理。
⑵原告主張扣除被告預繳30,000元水電費後，被告尚應給付 水電費11,307元，為被告否認，並以上詞置辯。查原告提 出水費單據分別記載「108年5月11日至108年7月11日，共 449元；108年7月12日至108年9月10日，共462元；108年9 月11日至108年11月14日，共958元；108年11月15日至109 年1月8日，共490元；109年1月9日至109年3月12日，共59 8元」，提出電費單據分別記載「108年5月27日至108年7 月24日，共13,670元；108年7月25日至108年9月24日，共 13,521元；108年9月25日至108年11月24日，共8,089元； 108年11月25日至109年1月20日，共6,824元；109年1月21 日至109年3月24日，共9,496元」，有水電費繳費收據附 卷可查(新小字卷第51-61頁)。上開水電費收據之收件人 姓名雖為「黃明正」，惟收件地址乃原告住址，復參酌黃 明正到庭證稱：「我租給他(指被告)請原告代收，因為我 太太當時生病我沒有辦法處理」等語，及證人汪瑞松到庭 證稱：「我和原告即反訴被告廖美惠跟證人黃明正是鄰居 ，我們全部都跟證人黃明正借電，當時證人黃明正買那間 的目的是要租給人家，證人黃明正租給人家的時候，因為
證人黃明正跟原告即反訴被告廖美惠是同鄉，所以都是麻 煩原告即反訴被告廖美惠幫他處理所有的事情，在那個當 中我們都是維持這樣的模式」等語，有本院110年3月19日 、110年4月23日言詞辯論筆錄在卷可稽(新小字卷第212、 244頁)，足認系爭房屋、原告之房屋、汪瑞松之房屋等3 間房屋之水電均由系爭房屋分接，而原告已繳納108年5月 11日起至109年3月12日止之水費；108年5月27日起至109 年3月24日止之電費，共54,557元(計算式：449元+462元+ 958元+490元+598元+13,670元+13,521元+8,089元+6,824 元+9,496元=54,557元)。
⑶又觀諸原告主張被告應給付水電費11,307元之計算方式， 無非以汪瑞松房屋之109年12月16日水表度數，扣除該表1 06年1月19日度數，乘以每度水費；汪瑞松房屋之109年5 月20日電表度數，扣除該表108年6月8日度數，乘以每度 電費；原告房屋之109年6月1日電表度數，扣除108年12月 5日記載於將房屋出租黃參輝租約上電表度數，乘以每度 電費，及以原告房屋於108年12月5日新分設水表計算至11 0年1月19日之每月平均用水度數，乘以108年12月5日至10 9年5月26日之月數，再乘以每度水費，得出汪瑞松房屋、 原告房屋應負擔水電費後。再以前開水電費單據總金額， 加上109年3月間至109年5月間原告推估之水電費等總和， 扣除上開汪瑞松房屋、原告房屋應分擔金額，得出被告承 租系爭房屋應分擔之水電費用，有原告民事準備續㈡狀、 水電費收據、水表及電表照片、租賃契約書在卷供參(新 小字卷第135-163頁)。惟原告就上開估算之汪瑞松房屋、 原告房屋應分擔水電費用，僅提出水電表照片，照片上日 期為事後加註，是否確實於原告標註日期拍攝?是否確實 為原告、汪瑞松房屋之水電表?均屬有疑。另證人汪瑞松 到庭證稱：「(原告即反訴被告複代理人問：證人是否有 看過這個電錶的數字？【卷第153頁】)，汪瑞松稱：無法 確認。(法官問：證人有無看過卷第153頁的這個電錶？) ，汪瑞松稱：光看照片沒有辦法判斷」，有本院110年4月 23日言詞辯論筆錄附卷可參(新小字卷第243頁)，顯見汪 瑞松亦無法確定原告拍攝照片為汪瑞松房屋之水電表。而 被告對於上開照片既有爭執，則原告提出水電表照片與黃 參輝間租賃契約內容等為佐證，以計算方式得出之原告房 屋、汪瑞松房屋應分擔水電費用，證據難謂充足，無法憑 採。
⑷承上，原告主張被告應負擔水電費計算方式，因舉證未足 ，無可採認，然據原告起訴時提供水電費單據計算(新小
字卷第51-61頁)，可知原告已支付水電費54,557元，已如 上述，被告固以該水電費單據多為繳費通知單而非收據， 且單據上未有繳費戳章，認不足證明原告已繳納水電單據 所載費用為辯，然據前揭黃明正、汪瑞松證詞，可確知系 爭房屋由原告管理，水電費繳費通知寄送地址為原告住址 等情，已足認定水電費用應是由原告繳納。況倘原告未繳 納水電費用，系爭房屋之水電將遭中斷供應，並波及分接 使用之原告房屋、汪瑞松房屋，占用系爭房屋之被告亦陷 入無水電可用窘境，然迄至言詞辯論終結日止，被告未曾 表示水電已遭中斷供應，可徵系爭房屋水電費用由原告繳 納完畢無訛。是依原告提供水電費繳費通知記載，可知原 告已繳納水電費共54,557元，而原告主張被告應負擔水電 費計算方式既不足採，本院認前開水電費用54,557元應由 原告、被告、汪瑞松等3人平均分擔，方屬公允。從而， 原告請求被告給付水電費於18,186元(計算式：54,557元 3人=18,186元，小數點以下四捨五入)之範圍內，洵屬有 據，資為可採。逾此部分則屬無據，無法准許。另原告自 承被告已預繳水電費30,000元，則扣除預繳費用後，被告 須再給付原告水電費為0元(計算式：18,186元-30,000元= -11,814元，已為負數故以0元列計)。 ⒌按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（最高法院104年度台上字第1569 號判決同此見解）。被告承租系爭房屋時曾給付押租金30,0 00元，為兩造所不爭執，並有系爭租約乙第5條約定在卷可 參(新小字卷第43頁)。原告依系爭租約乙第13條第3項約定 請求被告給付違約金15,000元為有理由，揆諸上揭押租金性 質說明，該違約金乃兩造間租賃關係產生債務，就被告交付 之押租金發生當然抵充效力，故經抵充後，被告須再給付原 告0元(計算式：15,000元-30,000元=-15,000元，已為負數 故以0元列計)。
⒍綜上，原告主張被告應給付違約金15,000元及水電費18,186 元，雖有理由，然經以押租金與預繳水電費抵扣後，被告毋 庸再給付上開違約金與水電費予原告。是原告聲明被告應給 付原告71,307元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息之主張，核無理由，應予駁回。(二)反訴部分：
⒈反訴原告請求反訴被告返還押租金30,000元部分： ⑴按系爭租約乙第5條約定：「擔保金由租賃雙方約定2個月
租金，金額為30,000元整(最高不得超過二個月房屋租金 之總額），承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前 項擔保金（押金），除有第十二條第三項及第十三條第四 項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租 人交還房屋時返還之」，是依兩造約定返還押租金除系爭 租約乙之租期屆滿或租約終止外，尚須滿足被告將系爭房 屋交還原告之要件。
⑵被告固以系爭租約乙屆期後，其將系爭房屋以簡易交付方 式，交付予黃明正，使黃明正間接占有系爭房屋，亦使原 告免除返還系爭房屋予黃明正利益，認已依系爭租約乙交 還系爭房屋等語(新小字卷第96-97頁)。然基於債之相對 性，兩造均受系爭租約乙拘束，租約期滿被告返還房屋對 象乃原告，而非黃明正或陳世川，始符合系爭租約乙約定 意旨，業如上述。因此，被告主張已將系爭房屋交還云云 ，並無依據，難以採認。系爭租約乙租期屆滿後，被告未 遵系爭租約乙約定返還系爭房屋予原告，核與系爭租約第 5條約定「承租人交還房屋時返還之(指押租金)」返還押 租金要件不符，故反訴原告請求反訴被告返還押租金30,0 00元之主張，既與系爭租約乙第5條約定要件未符，所請 即屬無據，無足採認。